臺灣桃園地方法院民事判決

原告

陳怡誠

原告

周尚霖

共同訴訟代理人

劉炳烽律師

被告

陳燕煌

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年4月22日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款、第256條分別定有明文。查原告起訴時原聲明：（一）被告應自桃園市○○區○○段000○號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路000巷0 號，下稱8號建物）遷出，並將8號建物騰空返還與原告乙○○。（二）被告應自桃園市○○區○○段000○號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路000巷00號，下稱10號建物）遷出，並將10號建物騰空返還與原告甲○○。（三）被告應自民國108年12月1日起至騰空返還第一項所示建物予原告乙○○之日止，按月給付原告乙○○新臺幣（下同）3萬元。（四）被告應自108年12月1日起至騰空返還第二項所示建物予原告甲○○之日止，按月給付原告甲○○3萬元。（五）第一項聲明至第四項聲明，原告願供擔保，請准予宣告假執行。嗣具狀更正遷讓8號、10號建物範圍為8號、10號建物之1樓部分，並於本院113年4月22日言詞辯論期日變更聲明為（一）被告應自8號建物1樓遷出，並將8號建物騰空返還與原告乙○○。（二）被告應自10號建物1樓遷出，並將10號建物騰空返還與原告甲○○。（三）被告應自108年12月1日起至騰空返還第一項所示建物予原告乙○○之日止，按月給付原告乙○○1萬元。（四）被告應自108年12月1日起至騰空返還第二項所示建物予原告甲○○之日止，按月給付原告甲○○1萬元。（五）第一項聲明至第四項聲明，原告願供擔保，請准予宣告假執行。經核原告上開所為於法均無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告乙○○於101年12月21日買賣取得8號建物之所有權，為8號建物之所有權人。嗣於107年間被告因案入監執行前指示原告代被告及台和興業有限公司（下稱台和公司）變賣10號建物償還債務，因當時無法臨時覓得買家，遂說服配偶即原告甲○○以市價1080萬元買下10號建物，並代理台和公司與原告甲○○簽立不動產買賣契約，原告甲○○於107年11月15日買賣取得10號建物之所有權。而購買10號建物買賣價金第一期款由原告甲○○於107年10月25日簽約時開立面額100萬元合作金庫商業銀行本行支票予原告乙○○代收，第二期款原告甲○○於107年11月6日開立面額120萬元台新商業銀行本行支票予原告乙○○代收，其餘60萬元價金及尾款800萬元則均由原告乙○○代為支付，因原告乙○○於107年間代被告及台和公司變賣不動產償還債務及支付費用之金額共計10,847,908元，已逾越10號建物之買賣價款1080萬元，確已如數給付10建物之買賣價金。嗣被告於000年00月間酒駕服刑出獄後，即未經原告同意無權占用8號建物1樓及10號建物1樓迄今，原告等2人自得依民法第767條第1項規定請求被告遷出，並將該建物騰空返還與原告。又8號建物1樓及10號建物1樓附近市場租金行情約各為1萬元，原告併依民法第179規定請求被告給付自108年12月1日起至遷讓房屋日止，按月給付各原告不當得利3萬元相當於租金之不當得利等語，並聲明：如前開變更後聲明所示。

二、被告則以：

（一）被告為台和公司代表人且為唯一股東，與原告乙○○為伯侄關係。基於彼此之信任基礎，被告代表台和公司於101年12月21日以買賣為原因將8號建物之所有權借名登記於原告乙○○名下，期間被告仍以8號建物出租人名義與多位承租人簽訂房屋租賃契約書，收取租金支應8號建物之銀行貸款，並以被告臺灣中小企業銀行(下稱台企銀)桃園分行第00000000000號帳戶或以訴外人台和公司名義陸續匯款至被告台企銀土城分行第00000000000號帳戶清償8號建物之銀行貸款。苟原告乙○○與訴外人台和公司間就系爭8號房地未有借名登記關係，殊難想像被告如何願長期為原告乙○○清償全數該房地貸款之可能。原告乙○○又豈可能長期任由被告以自己名義將系爭8號房地出租他人以收取租金，足證原告乙○○與訴外人台和公司間就系爭8號房地確實存在有借名登記關係，乙○○僅係出名登記為8號建物之登記名義人。詎料被告代表台和公司向乙○○終止借名登記關係，請求將該房地所有權返還時，原告乙○○竟主張其為所有權人而拒絕返還，致台和公司受有無法直接依約取得該房地所有權使用收益之損害，原告乙○○因之涉犯有刑法第342條第1項之背信罪嫌，已由本院刑事庭另案以111年度聲判字第28號裁定交付審判。可知台和公司確為8號建物之所有權人，而原告為台和公司唯一股東，自得使用8號建物1樓，並無無權佔用之情事。

（二）嗣被告於107年9月12日因酒駕公共危險案件經法院判處有期徒刑一年確定須入監執行，基於對於原告乙○○之信任而將其住家鑰匙、銀行存摺、本件8號建物、10號建物及桃園市○○區○○路000巷00號房地及宜蘭縣五結鄉大吉段1217等21筆土地（下稱宜蘭土地）之所有權狀交付原告乙○○，囑託其代管被告所經營之台和公司，代為照顧被告之未成年兒子，代向前開三棟房屋之承租房客收取租金，以支付被告個人及台和公司應繳之銀行貸款及其他費用；如有不足時，同意乙○○代為出售前開三棟房地中之一棟，以所得價金支付不足之銀行貸款及相關費用。原告乙○○受台和公司及被告委任之後，於000年00月間以買賣為原因，將台和公司所有10號建物以1080萬元出賣過戶給其配偶即原告甲○○，原告2人以私契約定應於107年10月25日支付簽約金100萬元、於107年11月6日支付第二期款180萬元，然原告提供合作金庫銀行面額100萬元本票支付簽約金，卻未實際存入台和公司之帳戶，造成台和公司對基隆一信之貸款產生滯延利息及違約金。第二期款亦僅支付訴外人劉曾玉蓮之二胎貸款120萬，將尚餘60萬元佔為己有。此外，10號建物之買賣價金1080萬元扣除貸款及相關稅金後，應仍有尾款177萬9489元亦遭原告侵占，則原告乙○○、甲○○迄未依約將買賣價金付予台和公司，台和公司為系爭10號建物之出賣人，而被告為其唯一股東並為代表人，固負交付其物於買受人即原告甲○○之義務，依民法第264條第1項前段規定，被告自得主張同時履行抗辯，於原告甲○○未為對待給付該買賣價金前，拒絕將系爭10號房屋交付原告甲○○。據此，被告之占用系爭10號1樓建物自非無權占有。

（三）並答辯聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.被告如受不利判決，請准供擔保免為假執行之宣告。

三、兩造不爭執事項（本院卷第112至113頁）：

（一）原告乙○○受被告以台和公司法定代理人身分委任，於000年00月間以買賣為原因，將台和公司所有10號建物以1080萬元出賣過戶給其配偶即原告甲○○。

（二）被告於000年00月出獄後即開始占有使用8號建物1樓及10號建物1樓。

四、得心證之理由：

（一）被告與台和公司以原告乙○○未經其等同意，將其名下名其他房地及位於宜蘭之土地、與10號建物出售他人、且不願將8號房地移轉登記歸還台和公司等情由，認原告乙○○涉嫌背信罪而提起告訴，經臺灣桃園地方檢察署110年度偵字第3055號為不起訴處分，被告與台和公司不服聲請再議，遭臺灣高等檢察署檢察長於111年4月8日以111年度上聲議字第3160號駁回再議，後又向本院刑事庭提起交付審判，經本院刑事庭於112年3月14日以111年度聲判字第28號裁定宜蘭土地及8號建物部分交付審判，後經原告提起抗告在案（下稱系爭刑事案件）等情，為本院調閱該案卷宗核閱屬實。

（二）8號建物部分，台和公司為實際所有權人，原告主張無理由：

1、台和公司於101年12月21日以買賣為原因將8號建物所有權移轉登記在原告乙○○名下，有建物登記謄本在卷可稽（本院卷第17頁）。

2、8號建物為被告以台和公司法定代理人身分借名登記在原告乙○○名下之理由，除引用如附表即本院112年3月14日111年度聲判字第28號刑事裁定及該案卷內證據外，另補充：

（1）8號建物座落土地的地價稅、及8號建物房屋稅均由被告繳納，有被告所提出之地價稅、房屋稅繳款證明（桃園地檢署108他9374卷一第111至129頁）在卷可佐，若其果將8號建物出賣並將所有權移轉予原告乙○○，何必還持續繳納稅賦。

（2）8號建物既為台和公司所有，原告2人均非所有權人，即便要請求原告遷離8號建物1樓或向其主張8號建物1樓相當於租金的不當得利，亦應由台和公司主張，原告此部分請求為無理由。

（三）10號建物已為原告甲○○所有，原告主張為有理由：1、按同時履行抗辯制度，係為保障同一雙務契約當事人，以交換給付方式，履行彼此之反對給付，本適用於具有互為對待給付或對價關係而互相關聯之雙方債務間。民法第264條第1項但書規定有先為給付之義務者，不得拒絕自己之給付，係就雙務契約當事人互負之對待給付義務而言；該先為給付義務之發生，或因當事人合意，或為法律明定，或係交易習慣（最高法院110年度台上大字第1353號民事大法庭裁定意旨參照)，故必須是尚未履行己方給付義務的雙務契約之契約當事人始得主張。即便被告為台和公司之法定代理人及單一股東，惟於法律上，自然人（被告）與法人（台和公司）係各別、獨立之不同人格，自不將公司（台和公司）與股東（被告）之法律上人格混淆，而10號建物既是台和公司出賣予原告甲○○，被告自不得向原告甲○○主張同時履行抗辯。

2、況且，依民法第758條第1項規定「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」，故不動產所有權之移轉，係以登記為生效要件；復按不動產所有權之移轉不以交付該不動產為其效力發生要件，不動產之買受人雖未受交付，而依物權法之規定，出賣人移轉所有權於買受人之法律行為已生效力者，自不能因買受人尚未受交付即謂其所有權未曾取得（最高法院83年度台上字第2909號判決意旨參照）。準此，10號建物既已因買賣而登記為原告甲○○所有，並於107年11月15日移轉所有權登記，有建物謄本在卷可佐（本院卷第21頁），原告甲○○即已取得所有權，台和公司已履行其給付義務，不因實際交付占有與否（即是否已由被告或台和公司將該屋交由原告甲○○使用）而影響其效力，故10號建物之所有權既已歸於原告甲○○，原告甲○○基於所有權人之身分請求被告遷離及給付相當於租金之不當得利，自有理由。

3、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查被告自000年00月出獄後即開始占有使用8號建物1樓，且無占有之正當權源，原告甲○○受有不能使用系爭房屋之損害，自得依民法第179 條規定，請求被告自108年12月1日起至騰空返還8號建物1樓為止之不當得利。

4、就相當於租金之不當得利數額，原告主張為每月1萬元，被告未就此數額表示反對意見，且諸被告於系爭刑事案件中曾表示8號建物的1樓是供己作為停車使用、2至5樓則是作為套房出租使用等語（桃園地檢署108他9374卷第3頁），及被告於系爭刑事案件中所提出的上揭出租套房的租約（桃園地檢署108他9374卷一第255至543頁）顯示2至5樓套房部分的出租金額是每月7500元、5500元、5000元、8000元、9000元、1萬元、1萬1千元不等，而1樓較諸2樓以上，有臨路、店面之優勢，故認原告主張之每月1萬元自屬合理。

五、綜上所述，原告甲○○依民法第767條規定，請求被告將10號建物1樓遷讓返還予原告，及依民法第179條規定，請求被告自108年12月1日起至騰空返還10號建物1樓止，按月給付1萬元，為有理由，應予准許；被告乙○○請求被告8號建物1樓遷讓返還予原告，及請求被告自108年12月1日起至騰空返還8號建物1樓止，按月給付1萬元，為無理由，應予駁回。

六、綜上所述，假執行。至原告敗訴部分，其假執行聲請亦失所附麗，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條

附表：節錄自本院112年3月14日111年度聲判字第28號刑事裁定（「告訴人丙○○」即本案之被告、「被告」即本案之原告乙○○、「他字卷」即桃園地檢署108他9374卷、「偵字卷」即桃園地檢署110偵3055卷）