土地稅法 第 28 條（土地增值稅之徵收對象）
已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。
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重點摘要土地稅法第28條規範土地增值稅徵收與免稅，繼承移轉、政府公有地交易及政府受贈私有地皆免徵。
Q · 土地賣掉要繳土地增值稅嗎？繼承的也要繳嗎？
依土地稅法第28條，已規定地價的土地在所有權移轉時，要按漲價總數額課徵土地增值稅。但有四種情況免徵：因繼承而移轉的土地、各級政府出售的公有土地、政府依法贈與的公有土地、政府受贈的私有土地。其中「繼承免徵」是台灣高資產家族最常用的稅務規劃路徑，生前賣與死後繼承的稅務差距可達數百萬甚至上千萬。
白話解讀
賣房子的時候，你以為政府抽的稅只有印花稅、契稅、所得稅。錯了，真正的大魔王叫「土地增值稅」，它的稅基不是你的售價，而是這塊地從上次登記到現在「漲了多少」。漲越多，稅越重，級距可以到 40%。這條就是它的總開關。它規定：只要這塊地登記過地價，一旦所有權移轉，就要課。但條文裡藏了三個重要的免稅缺口：因繼承而移轉、政府出售的公有土地、政府依法贈與的公有土地、以及人民受贈的私有土地（特定情況）。這三個缺口決定了無數家族的資產規劃走向。很多人為了省這筆稅，選擇「不賣、給小孩繼承」，等於用「死亡」換「免稅」。聽起來很極端，但在高地價的台灣，這是真實發生的稅務戰略。
法律定性
土地稅法第28條建立土地增值稅徵收與免稅例外體系：已規定地價土地於移轉時應按漲價總數額課稅，但設四種免稅情形——繼承移轉、各級政府出售公有地、政府依法贈與公有地、政府受贈私有地。本條是台灣高資產家族稅務規劃與漲價歸公政策衝突的法律源頭。
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Q1為什麼繼承的土地完全不用繳土地增值稅，感覺很不合理？▾
法律的邏輯是「繼承不是出售」，沒有對價交換就沒有「漲價所得」可課。但政府不是讓你永遠逃掉，而是延後到你再出售時一次清算，漲價的基期回推到被繼承人當年的原地價。等於稅只是睡了一覺，沒有消失。內行人提示：高資產家庭的土地規劃常用「子女繼承後暫時持有」的策略，等待未來政策變化或找到最適出售時機。
Q2政府出售的土地免增值稅，我買的時候是不是比較便宜？▾
表面上是，但實質上政府標售公有土地時的底價通常已經反映市場行情，免稅的利益大部分被政府收在標售價裡了。對你而言真正的影響在「未來你再賣出時」，你的原地價基準是「向政府取得時的地價」，之後的漲幅才是你要繳的稅。內行人提示：標購公有土地的隱形風險是都市計劃變更，有些公有地釋出後短期內會因重劃或分區變更大漲，這些漲幅在你後續出售時會全部課到。
Q3父母把土地贈與給我，要繳土地增值稅嗎？▾
要繳。土地稅法第28條但書的「受贈之私有土地」是指政府受贈私有土地，不是指私人間贈與。父母贈與子女土地屬於無償移轉，一樣要課土地增值稅（但子女部分可能另有贈與稅的問題）。內行人提示：生前贈與vs死後繼承的稅務落差大到驚人，高齡長輩在處理土地傳承前，務必先找稅務師試算兩種情境的總稅負，很多家庭會因為差異太大而改變原本的規劃。
Q4土地增值稅是什麼？▾
土地所有權移轉時，按漲價總數額（移轉時公告現值減原地價）課徵的稅，是台灣獨有的「漲價歸公」稅制。
Q5什麼是漲價總數額？▾
出售時公告土地現值減去原規定地價或前次移轉現值（依物價指數調整）所得金額，是土地增值稅的課稅基礎。
Q6什麼是已規定地價之土地？▾
依平均地權條例完成地價總登記、有官方公告地價或現值的土地。未規定地價土地不適用本條課稅。
Q7政府受贈私有土地是什麼意思？▾
指人民將私有土地捐贈給政府的情形，政府作為受贈人不繳土地增值稅。不是指人民之間贈與免稅。
Q8土地增值稅怎麼算？▾
1.查公告現值與原地價 2.計算漲價總數額（依物價指數調整）3.套入第33條級距20-40% 4.自用住宅可申請10%單一稅率。
Q9土地增值稅怎麼申報？▾
訂約後30日內向土地所在地方稅務局申報（第49條），同時可勾選自用住宅、農業用地或公共設施保留地優惠。
Q10繼承土地後想賣怎麼節稅？▾
計算被繼承人原地價基期試算總漲幅，比較持有等政策變化 vs 立即出售；可分批移轉、配偶贈與緩課（第28-2條）、捐贈政府全免（第28條但書）等路徑。
Q11土地增值稅有什麼優惠可以申請？▾
自用住宅10%稅率（第34條）、重購退稅2年內（第35條）、農業用地免徵（第39-2條）、被徵收免徵（第39條）、公益捐贈免徵（第28-1條）。
Q12土地增值稅 vs 房地合一稅差在哪？▾
土增稅課漲價總數額（按公告現值計）、適用所有土地移轉。房地合一稅課實價交易所得、2016年後取得不動產適用、短期持有重課（最高45%）。兩稅並存，總稅負需合併試算。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| scenario | trigger | tax_burden | key_planning_note |
|---|---|---|---|
| 生前出售土地 | 土地稅法第28條本文 | 20-40%級距稅率（自用住宅可降10%） | 稅基為當期漲價，可能金額龐大 |
| 繼承後再出售 | 土地稅法第28條但書（繼承免徵）+ 繼承後出售 | 繼承時0%，再賣時以被繼承人原地價為基期計算 | 稅延後而非消失，但可選擇市場時機 |
| 贈與配偶 | 土地稅法第28-2條 | 不課徵（再移轉時併入計算） | 夫妻間移轉可緩課，但需於再移轉時清算 |
| 捐贈政府 | 土地稅法第28條但書（政府受贈） | 0%（政府為受贈人） | 適用於公益用地處分，可同時申報所得稅扣除額 |
| 贈與子女 | 本條不適用免徵 | 按一般級距稅率課徵 + 贈與稅 | 雙重稅負，多數家庭改採死後繼承策略 |
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