土地稅法 第 35 條
快速跳轉
- 1.土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額： 一、自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。 二、自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。 三、自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者。
- 2.前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地者，準用之。
- 3.第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地稅法第 35 條規定，出售土地後二年內重購同類土地者，已繳土地增值稅可在新購地價超過原售地價扣稅餘額範圍內退還。
Q · 賣土地後再買土地，已繳的土地增值稅能退回來嗎？
二年內買回同類土地可退增值稅
依土地稅法第 35 條，自用住宅、自營工廠、自耕農三類土地，出售後二年內購買「同類」新地，且新地價超過原出售地價扣除已繳增值稅後之餘額者，可向地方稅稽徵機關申請退稅，退稅額以已繳增值稅額為上限。先賣後買或先買後賣皆可，但出售前一年內若曾出租或營業，整個退稅資格作廢。
白話解讀
一般人賣房交的最大一筆稅，不是印花稅也不是契稅，是土地增值稅。但政府在這裡留了一扇門：只要你2年內再買一塊「同類型」的地，而且新地比舊地貴，你繳的增值稅可以拿回來。這扇門叫重購退稅，它的邏輯是「你只是換地方住，不是真的獲利走人」。更特別的是：先賣後買可以，先買後賣也可以，時間點不是死的。但門口有一個陷阱：如果你賣出去的那塊地，在出售前一年內曾經出租或做生意用，整個退稅就飛了。很多人等房子賣不掉的時候先出租收點租金，結果換房時才發現，這一年的租金換來的是幾十萬的稅。
法律定性
土地稅法第 35 條重購退稅，係指土地所有權人出售自用住宅、自營工廠或自耕農業用地後，於二年內購買同類土地，可就已納土地增值稅在新購地價超出範圍內申請退還之租稅優惠制度。其立法目的在於避免居住、生產或耕作之合理遷移被增值稅課徵所阻礙。
試算與流程
AI 輔助整理，以條文原文為準
大家也在問 AI 輔助整理
Q1我先買了新房再賣舊房，這樣還能退稅嗎？
可以。土地稅法第 35 條第 2 項規定：先購買新地後，從新地完成移轉登記起算 2 年內出售舊地，同樣適用退稅。先買後賣還有隱藏好處，不會被買家時間壓力逼著賤賣舊家。2 年是從新地的移轉登記日起算，不是簽約日。
Q2我的房子上一年有短租給朋友一個月，這樣換屋還能退稅嗎？
不能。第 3 項明確規定，出售前一年內曾供營業使用或出租者，不適用第 1 項第 1 款（自用住宅）及第 2 項。沒有金額門檻也沒有天數緩衝，哪怕只出租一個月、象徵性收一點租金，都會讓退稅資格破功。實務建議：規劃換屋者，務必讓要賣的房子空置滿一年再出售。
Q3新地價要比舊地價高多少才能退稅？
法規無差額比例規定，只要新購地價超過舊售地價扣除已繳增值稅後之餘額，超過多少就退多少，但退稅額以已繳增值稅額為上限。舉例：舊地賣 1000 萬繳 100 萬增值稅，新地買超過 900 萬即可開始退；新地越貴退越多，最多退回 100 萬全額。計算以申報地價或公告現值為準，非實際成交價。
Q4這條跟自用住宅 10% 優惠稅率有什麼不同？
兩個是不同優惠，不衝突。自用住宅 10% 優惠稅率（土地稅法第 34 條）降低當次出售增值稅稅率；重購退稅（第 35 條）出售後 2 年內買回同類土地把已繳稅退回。實務可合併使用：賣時用自用住宅優惠繳少稅，2 年內換屋再把少繳的稅也退回。兩優惠各自要件獨立，須分別確認符合。
Q5土地稅法第 35 條重購退稅是什麼？
出售土地後 2 年內購買同類新地，已繳土地增值稅在新購地價超出範圍內可申請退還，是台灣換屋族最被忽略的租稅優惠。
Q6土地增值稅是什麼？跟房地合一稅差在哪？
土地增值稅是地方稅，對土地公告現值漲價部分課徵；房地合一稅是國稅，對房屋加土地實際成交價的所得部分課徵，兩者並存。
Q7什麼叫自用住宅用地？
土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無出租或營業使用之住宅用地，都市≤3 公畝、非都市≤7 公畝。
Q8為什麼出租一個月就會破壞退稅資格？
第 3 項對「出售前一年內曾出租或營業」採嚴格無門檻認定，立法目的是防止他人借優惠做投資操作；無金額也無天數緩衝。
Q9重購退稅怎麼申請？
備齊兩份買賣契約、兩份土地登記謄本、自用住宅證明、戶籍資料，向新地所在地直轄市或縣市稅捐處（地方稅稽徵機關）書面申請。
Q10重購退稅金額怎麼算？
退稅額 = min(已繳增值稅, 新地價 − (舊地價 − 已繳增值稅))。新地越貴退越多，上限為已繳稅額全額。地價以公告現值認定。
Q11申請文件有哪些？
兩份買賣契約、舊地與新地土地登記謄本、自用住宅證明（戶籍 + 用途）、原繳增值稅收據、申請書，視類別可能加附工廠登記證或自耕證明。
Q12被駁回了怎麼救濟？
收到駁回函 30 日內依稅捐稽徵法第 35 條申請復查，復查再被駁可訴願、行政訴訟，重點在反證出租或營業事實不成立。
其他國家怎麼規定 6 國
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
相關函釋 10 則
立法沿革 3 版
(0660701 制定)
土地所有權人於出售土地或土地被徵收後，自完成移轉登記或領取補償地價之日起，二年內重購土地合於左列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額： 一、自用住宅用地出售或被徵收後，另行購買未超過三公畝之都市土地或未超過七公畝之非都市土地仍作自用住宅用地者。 二、自營工廠用地依事業主管機關核准遷移計畫出售或被徵收後，另於其他都市計畫工業區域或政府編定之工業用地區域內購地建廠，基地面積未超過原有面積百分之三百者。 三、自耕之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地者。 前項第二款規定，於優先發展區內，違反土地分區使用之工廠，經直轄市或縣（市）政府限期遷移而未於限期內遷移者，不適用之。
立法理由一、我國社會逐漸趨向工業化，居住所移動，事所必須，原則上如以出售原在甲地之住宅用地價款，另於乙地新購住宅用地，宜准就已繳增值稅退還；原住宅用地面積不宜有限制，美國稅法即係如此規定，但對新階自用住宅用地之面積，則宜予以適度限制。 二、自用住宅用地在都市外者，宜較放寬面積限制，以鼓勵都市人口疏散。 三、配合發展農業政策，比照前兩款原則，以促進自耕農之發展。
(0781012 全文修正)
土地所有權人於出售土地或土地被徵收後，自完成移轉登記或領取補償地價之日起，二年內重購土地合於左列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額： 一、自用住宅用地出售或被徵收後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。 二、自營工廠用地出售或被徵收後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。 三、自耕之農業用地出售或被徵收後，另行購買仍供自耕之農業用地者。 前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地或土地始被徵收者，準用之。 第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。
立法理由一、為獎勵工廠運入工業區將第一項第二款關於自營工廠用地酌作下列修正： (一)現行工廠設立登記規則第十二條規定，工廠遷移無須向事業主管機關申報遷移計畫，爰將「依事業主管機關核准之遷移計畫」文字配合刪除。 (二)為加強鼓勵工廠遷入工業區，故將購地面積以未超過原有面積百分之三百之規定刪除。 (三)為鼓勵違反土地分區使用之工廠遷往工業區或政府編定之工業用地內，爰將原條文第二項刪除，俾免其因逾期遷廠而喪失退稅優惠。 二、為使先行購買自用住宅用地、自營工廠及自耕農地者，亦得享受退稅之利益，爰增訂第二項明定自完成移轉登記之日起二年內始行出售或被徵收者，亦得準用第一項退還土地增值稅之規定。 三、依原條文規定，出售自用住宅用地，經核准按優惠稅率課徵土地增值稅，或未申請按優惠稅率課徵土地增值稅，而於土地出售前經核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅者，其重購自用住宅用地，均得申請退還已納土地增值稅。惟前者依本法第三十四條第二項規定，須受土地於出售前一年內無出租或營業使用之限制，而後者則無此限制，顯失公平。土地所有權人對供出租或營業使用之土地，於土地出售前，只須依第四十一條規定申請核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅後，即出售該土地，其另購自用住宅用地，即可享受退稅之優惠，此顯非立法之本意。爰參照本法第三十四條第二項規定，增訂第三項規定，自用住宅用地於出售前一年內曾供營業使用或出租者，不適用退稅規定，以杜巧取。
(1040612 修正)
土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額： 一、自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。 二、自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。 三、自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者。 前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地者，準用之。 第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。
立法理由一、本法第三十九條第一項規定被徵收之土地，免徵其土地增值稅。惟本條文重購退稅未隨之修正，爰修正原條文規定。 二、原條文第一項修正為「土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，…」。 三、原條文第二項「出售土地或土地始被徵收者」修正為「出售土地者」。
- 土地所有權人名詞
- 土地增值稅名詞
- 非名詞
- 都市計畫名詞
一、我國社會逐漸趨向工業化，居住所移動，事所必須，原則上如以出售原在甲地之住宅用地價款，另於乙地新購住宅用地，宜准就已繳增值稅退還；原住宅用地面積不宜有限制，美國稅法即係如此規定，但對新階自用住宅用地之面積，則宜予以適度限制。 二、自用住宅用地在都市外者，宜較放寬面積限制，以鼓勵都市人口疏散。 三、配合發展農業政策，比照前兩款原則，以促進自耕農之發展。
一、為獎勵工廠運入工業區將第一項第二款關於自營工廠用地酌作下列修正： (一)現行工廠設立登記規則第十二條規定，工廠遷移無須向事業主管機關申報遷移計畫，爰將「依事業主管機關核准之遷移計畫」文字配合刪除。 (二)為加強鼓勵工廠遷入工業區，故將購地面積以未超過原有面積百分之三百之規定刪除。 (三)為鼓勵違反土地分區使用之工廠遷往工業區或政府編定之工業用地內，爰將原條文第二項刪除，俾免其因逾期遷廠而喪失退稅優惠。 二、為使先行購買自用住宅用地、自營工廠及自耕農地者，亦得享受退稅之利益，爰增訂第二項明定自完成移轉登記之日起二年內始行出售或被徵收者，亦得準用第一項退還土地增值稅之規定。 三、依原條文規定，出售自用住宅用地，經核准按優惠稅率課徵土地增值稅，或未申請按優惠稅率課徵土地增值稅，而於土地出售前經核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅者，其重購自用住宅用地，均得申請退還已納土地增值稅。惟前者依本法第三十四條第二項規定，須受土地於出售前一年內無出租或營業使用之限制，而後者則無此限制，顯失公平。土地所有權人對供出租或營業使用之土地，於土地出售前，只須依第四十一條規定申請核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅後，即出售該土地，其另購自用住宅用地，即可享受退稅之優惠，此顯非立法之本意。爰參照本法第三十四條第二項規定，增訂第三項規定，自用住宅用地於出售前一年內曾供營業使用或出租者，不適用退稅規定，以杜巧取。
一、本法第三十九條第一項規定被徵收之土地，免徵其土地增值稅。惟本條文重購退稅未隨之修正，爰修正原條文規定。 二、原條文第一項修正為「土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，…」。 三、原條文第二項「出售土地或土地始被徵收者」修正為「出售土地者」。
以全國法規資料庫公告為準
登入後可與所有讀者共筆，標重點、寫心得，一起把這條讀透。
登入開始共筆原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。