不動產證券化條例 第 4 條

本條例用詞定義如下： 　　一、不動產：指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場及其他具經濟價值之土地定著物。 　　二、證券化：指受託機構依本條例之規定成立不動產投資信託或不動產資產信託，向不特定人募集發行或向特定人私募交付受益證券，以獲取資金之行為。 　　三、不動產投資信託：依本條例之規定，向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立之信託。 　　四、不動產資產信託：依本條例之規定，委託人移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構，並由受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產資產信託受益證券，以表彰受益人對該信託之不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之信託。 　　五、受益證券：指下列不動產投資信託受益證券及不動產資產信託受益證券： 　　（一）不動產投資信託受益證券：指受託機構為不動產投資信託基金而發行或交付表彰受益人享有該信託財產及其所生利益、孳息及其他收益之受益權持分之權利憑證或證書。 　　（二）不動產資產信託受益證券：指受託機構為不動產資產信託而發行或交付表彰受益人享有該信託財產本金或其所生利益、孳息及其他收益之受益權持分之權利憑證或證書。 　　六、受託機構：指得受託管理及處分信託財產，並募集或私募受益證券之機構。 　　七、不動產投資信託基金：指不動產投資信託契約之信託財產，其範圍包括因募集或私募不動產投資信託受益證券所取得之價款、所生利益、孳息與其他收益及以之購入之各項資產或權利。 　　八、信託監察人：指由受託機構依不動產投資信託契約或不動產資產信託契約之約定或經受益人會議決議所選任，為受益人之利益，行使本條例所定權限之人。 　　九、利害關係人：指信託業法第七條所稱之利害關係人。 　　十、不動產管理機構：指建築開發業、營造業、建築經理業、不動產租賃業或其他經中央目的事業主管機關核定公告之事業。 　　十一、封閉型基金：指於基金存續期間，投資人不得請求受託機構買回其持有之受益證券，受託機構亦不得追加發行、交付或賣出受益證券之基金。 　　十二、開放型基金：指投資人得請求受託機構買回其持有之受益證券，受託機構亦得追加發行、交付或賣出受益證券之基金。 　　十三、專業估價者：指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。 　　前項所稱受託機構，以信託業法所稱之信託業為限，設立滿三年以上者，並應經主管機關認可之信用評等機構評等達一定等級以上。 　　僅辦理不動產投資信託或不動產資產信託業務之信託業，主管機關得就其最低實收資本額、股東結構、負責人資格條件、經營與管理人員專門學識或經驗、業務限制另定之。

立法理由照黨團協商條文通過。

本條例用詞，定義如下： 　　一、不動產：指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值之土地定著物及所依附之設施，但以該設施與土地及其定著物分離即無法單獨創造價值，土地及其定著物之價值亦因而減損者為限。 　　二、不動產相關權利：指地上權及其他經中央目的事業主管機關核定之權利。 　　三、不動產相關有價證券：指受託機構或特殊目的公司依本條例或金融資產證券化條例發行或交付之受益證券或資產基礎證券，其資產池含不動產、不動產相關權利或不動產擔保貸款債權者。 　　四、證券化：指受託機構依本條例之規定成立不動產投資信託或不動產資產信託，向不特定人募集發行或向特定人私募交付受益證券，以獲取資金之行為。 　　五、不動產投資信託：指依本條例之規定，向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立之信託。 　　六、不動產資產信託：指依本條例之規定，委託人移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構，並由受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產資產信託受益證券，以表彰受益人對該信託之不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之信託。 　　七、受益證券：指下列不動產投資信託受益證券及不動產資產信託受益證券： 　　　(一)不動產投資信託受益證券：指受託機構為不動產投資信託基金而發行或交付表彰受益人享有該信託財產及其所生利益、孳息及其他收益之受益權持分之權利憑證或證書。 　　　(二)不動產資產信託受益證券：指受託機構為不動產資產信託而發行或交付表彰受益人享有該信託財產本金或其所生利益、孳息及其他收益之受益權持分之權利憑證或證書。 　　八、受託機構：指得受託管理及處分信託財產，並募集或私募受益證券之機構。 　　九、不動產投資信託基金：指不動產投資信託契約之信託財產，其範圍包括因募集或私募不動產投資信託受益證券所取得之價款、所生利益、孳息與其他收益及以之購入之各項資產或權利。 　　十、信託監察人：指由受託機構依不動產投資信託契約或不動產資產信託契約之約定或經受益人會議決議所選任，為受益人之利益，行使本條例所定權限之人。 　　十一、利害關係人：指信託業法第七條所稱之利害關係人。 　　十二、不動產管理機構：指受受託機構委任管理或處分信託財產之不動產投資業、營造業、建築經理業、不動產買賣租賃業或其他經主管機關核定之機構。 　　十三、封閉型基金：指於基金存續期間，投資人不得請求受託機構買回其持有之受益證券之基金。 　　十四、開放型基金：指投資人得請求受託機構買回其持有之受益證券之基金。 　　十五、專業估價者：指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。 　　十六、發起人：指受託機構申請或申報募集或私募不動產投資信託基金時，已確定投資之不動產之所有人、不動產相關權利之權利人或現金出資人。 　　十七、安排機構：指對受益證券之募集或私募安排規劃整體事務者。 　　十八、開發型之不動產或不動產相關權利：指正進行或規劃進行開發、建築、重建、整建之不動產或不動產相關權利。 　　前項第八款所定受託機構，以信託業法所稱之信託業為限，設立滿三年以上者，並應經主管機關認可之信用評等機構評等達一定等級以上。 　　僅辦理不動產投資信託或不動產資產信託業務之信託業，主管機關應就其最低實收資本額、股東結構、負責人資格條件、經營與管理人員專門學識或經驗、業務限制另定之。 　　第一項第十二款所定不動產管理機構，應符合一定條件，並與受託機構簽訂記載其職權、義務、責任及應遵行事項之委任契約書。 　　前項一定條件及委任契約書之應記載事項，由信託業商業同業公會洽商相關不動產管理機構之商業同業公會擬訂，報請主管機關核定。 　　第一項第十七款所定安排機構，應符合一定條件；其一定條件及應受規範，由信託業商業同業公會洽商相關公會擬訂，報請主管機關核定。

立法理由一、鑒於不動產所依附之設施雖屬動產（如電梯設備、發電機、火車），惟如與不動產分離即無法單獨創造價值，且不動產價值亦因此減損者，該等依附於不動產上之設施均應納為本條例所稱不動產之一部分，而為證券化之標的。爰為第一項第一款之修正。 　　二、增訂第一項第二款「不動產相關權利」及第三款「不動產相關有價證券」之定義，俾適用明確，其後款次配合調整，並酌作文字修正。 　　三、原條文第一項第十款之不動產管理機構之定義，增列「受受託機構委任管理或處分信託財產」之文字，並參酌經濟部「公司行號營業項目代碼表」規定，分別將「建築開發業」、「不動產租賃業」修正為「不動產投資業」、「不動產買賣租賃業」；此外，由於我國並無特許之不動產管理機構，為利不動產證券化案件加速進行，爰將「其他經中央目的事業主管機關核定公告之事業」修正為「其他經主管機關核定之機構」，授權主管機關得依申請或申報案件之個別情形，個案核定擬擔任不動產管理機構者為不動產管理機構，並移列至第一項第十二款。 　　四、一般國外所謂封閉型基金或開放型基金，係以投資人得否請求發行人買回證券加以區分。鑒於國外類似我國不動產投資信託基金為封閉型者，如澳洲、新加坡、香港等，僅限制投資人不得請求發行人買回其持有之證券，發行人尚非不得追加發行，亦即當其績效表現良好時，仍可在原發行總額外，再追加發行，投資於新的標的，以擴大規模，增加投資人權益。故為使封閉型基金及開放型基金之定義符合國際實務，並利於我國不動產投資信託基金之發展，爰調整修正原條文第一項第十一款及第十二款有關封閉型基金及開放型基金之定義，並移列至第一項第十三款及第十四款。 　　五、實務上，不動產投資信託基金大多於募集或私募時，即已有確定投資之不動產、不動產相關權利或預計投資之資金，該不動產之所有人、不動產相關權利之權利人或現金出資者，於不動產證券化過程中，占有重要地位。爰增訂第一項第十六款發起人之定義。 　　六、鑒於對受益證券之募集或私募安排規劃整體事務者，於不動產證券化過程中，亦占有重要地位。爰增訂第一項第十七款安排機構之定義。 　　七、為使開發型之不動產或不動產相關權利有明確定義，以利證券化業務之進行。爰增訂第一項第十八款予以定義。 　　八、受託機構若委任不動產管理機構管理或處分信託財產者，該不動產管理機構之良窳，及其權責是否相符，相當重要，為進一步規範不動產管理機構，使其確實盡到應盡之義務及責任，以保障投資人權益，爰增訂第四項及第五項規定。 　　九、鑒於安排機構係安排規劃不動產證券化整體事務者，其在不動產證券化過程中，亦占有重要地位，對其資格條件及管理宜有相關規範。爰增訂第六項規定安排機構之資格條件及應受規範，由信託業商業同業公會洽商相關公會擬訂，報請主管機關核定。