不動產經紀人 109 年不動產估價概要考古題

下列有關成本法之建物殘餘價格之敘述，何者正確？

某一建築物重建成本為800 萬元，經濟耐用年數為40 年，物理耐用年數為50 年，該建築物殘餘價格為80 萬元，現已完工使用經過10 年，請問該建築物以等速折舊計算時，每年折舊額為多少？

進行宗地估價時，下列敘述何者錯誤？

經分析考量市場上類似不動產之正常租金為每年每坪12,000 元，合理空置率為5%，淨收益率為75%，貸款資金占不動產價格比率80%，有效總收入乘數為15，請以有效總收入乘數法計算出收益資本化率為多少？

對於區分所有建物估價運用樓層別效用比時，下列敘述何者正確？

比較法以比較標的價格為基礎，下列那一項比較標的在正常情況下應排除適用？

某大樓座落於原為住宅區變更為商業區之土地，依據目前土地使用管制相關法令規定，該大樓應以商業與一般事務所為其法定用途，今勘估標的某層建物未變更為商業區前之原核定用途為住宅使用，請問勘估標的之估價處理方式，下列何者較為適當？

有關都市更新權利變換估價，下列敘述何者錯誤？

勘估標的為辦公大樓之第10 層，建物登記面積50 坪，每月每坪正常租金收入為2,000 元，該建物大樓經合理市場分析推算空置率為5%，勘估標的每年地價稅、房屋稅及保險費等相關總費用推算為200,000 元。請問該建物以直接資本化法估價時，推算其有效總收入為多少？

某一筆建築用地將以土地開發分析法推估價格，其資本利息綜合利率為4.8%，該土地開發之土地價值比率占60%，建物價值比率占40%，預計開發年數為2 年，請問資本利息年利率應為多少？

以下直接資本化法之定義敘述，何者為正確？

正常價格的定義中，不包含下列那一要件？

不動產市場是一動態的市場，對於估價的變動原則，下列敘述何者錯誤？

某商用不動產之自有資金要求報酬率8%、向銀行融資之利率4%，當自有資金的比重為50%，以加權平均資金成本法估算之收益法折現率為何？

估價人員應用收益法估價時，若某建物經濟耐用年數45 年、經歷年數10 年、殘價率10%，當採取等速折舊型時，建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率為何？

某建築開發公司擬開發建地，開發或建築後預期總銷售金額估計8.8 億元，開發直接成本3 億元、間接成本8 千萬元，開發商要求利潤率20%、資本利息綜合利率4%，試問土地開發分析價格多少？

依據不動產估價技術規則，有關成本法資本利息的敘述，下列敘述何者錯誤？

成本法營造施工費求取方式，有分為直接法及間接法兩大類，其中以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量合計之方法係指下列何者？

依據不動產估價技術規則規定，試算價格之調整運算過程中，情況、價格日期、區域因素及個別因素等調整的總調整率大於多少幅度時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用？

內政部近年積極試辦電腦輔助大量估價(CAMA)，於應用計量模型分析法應符合之條件，下列敘述何者錯誤？

估價人員就某建物使用與勘估標的相同之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本，是指下列何者？

國內已有不動產證券化的個案，依據不動產估價技術規則規定，以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，何種價格應視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度情形賦予相對較大之權重？

依據不動產估價技術規則，有關成本法建築工期係指自申請建造執照開始至那個時間點為止無間斷所需之時間？

依據不動產估價技術規則規定，不動產估價應敘明價格種類，請問辦理東沙島估價，此屬於何種價格？

某三層樓獨棟透天新成屋，建物登記面積為40 坪，坐落基地登記面積為20 坪，房地之正常價格為1200 萬元，經參酌當地市場調查資料，運用估價方法計算出建物價值比率為占房地價格的30%，請問該基地單價應為多少？