土地估價考古題｜歷屆國考試題彙整

請試述下列名詞之意涵：（每小題5 分，共25 分） 物理耐用年數 特定價格 部分估價 建物殘餘法 預期原則（the principle of anticipation）

依不動產估價技術規則之規定，對於比較標的價格之調整有那些項目？ 是否有先後次序？又，從多個比較標的之試算價格中如何決定比較價格？ （25 分）

於不動產估價技術規則中，評估地價可採取那些方法？對於估價方法的 應用，地價調查估計規則的規定與不動產估價技術規則的規定有何異同？ 試論述之。（25 分）

何謂大量估價？目前政府部門已採取或研擬採取的大量估價方法有那些？ （25 分）

請說明地上權估價之考量因素與主要估價方法有那些？（25 分）

適用比較法時，比較標的查證之重點為何？當比較標的有那些特殊情況 應不予採用？請詳述並說明理由。（25 分）

收益資本化率或折現率之決定，應考慮那些因素？勘估標的為住宅或商 用不動產有何不同？（25 分）

請說明何謂地價分配率？並詳細說明地價分配率之計算方式。（25 分）

依不動產估價技術規則之規範，不動產估價師應經常蒐集土地規劃與管 制等必要資料，主要目的為何？請以國土計畫為例，說明不動產價格之 因素分析應特別考量的項目。（25 分）

請說明何謂特徵價格法？又特徵價格法與不動產估價技術規則之計量模 型分析法關係為何？（25 分）

請說明何謂路線價估價法？又路線價估價法與區段地價法間之關係為何？ （25 分）

內政部研議推動電腦大量估價制度，以精進公部門地價查估技術。請問 現行公部門地價查估方式及可能的缺失為何？因應電腦大量估價趨勢， 公部門監管機制應如何調整？（25 分）

依不動產估價技術規則之規定，不動產估價包含那些作業程序？應確定 那些估價基本事項？（25 分）

何謂最有效使用？請以原住民保留地為例，逐項說明最有效使用之各項 前提。（25 分）

依不動產估價技術規則之規定，應用比較法估價時，須進行那些調整修 正項目？評估原住民保留地價格時，應考量那些個別因素調整，試列舉 五個因素並說明其對價格的影響。（25 分）

何謂成本法？假設有一耐用年數50 年、殘價率10%、重建成本7,000 萬 元的勘估標的，其目前已經使用年數為20 年，若採等速折舊方式，請問 其成本價格為何？（25 分）

請說明都市更新權利變換估價之流程與方法為何？（25分）

一宗容積率300%、建蔽率50%的住宅區土地，目前作為兩層樓使用， 請問其是否為最有效使用？試分析之。（25 分）

請問何謂樓層別效用比？影響樓層別效用比的因素為何？（25分）

依地價調查估計規則的規定，地價區段如何劃分？就學理而言，地段相 連是否為必要條件？試闡述之。（25 分）

請問運用折現現金流量分析法時，折現率與期末價值如何求取？（25分）

老舊公寓的使用價值不高，但時有聽聞以高於市價成交者，請問造成此 價格差異的原因為何？並分析其是否合理。（25 分）

何謂區段地價法？有何優缺點？（25 分）

某甲於民國74 年將房子以低於市場行情的每月1,000 元租給某乙，109 年某甲的孫子認為租金應該調高。請問可採那些方法評估應調高的合理 租金？試詳述並舉例說明之。（25 分）

何謂土地開發分析法？請問原住民部落的土地是否適合用土地開發分 析法評估其價值？（25 分）

何謂直接資本化法？假設市場中類似房屋的租金多數為一個月20,000 元，今蒐集到一個案例一個月租金35,000 元。請問應該以何者作為收益 法當中之收益？（25 分）

何謂最有效使用？請問符合最有效使用應該滿足那些條件？（25 分）

何謂均衡原則？土地最高最有效使用價值的創造，有單一生產因素內部 投入與生產因素間內部構成的均衡；依此均衡原則，請問部落中種植高 麗菜的土地，一直增加肥料的投入是否能使高麗菜的產量增加，創造土 地最高最有效使用價值？（25 分）

有一筆位於都市精華住宅區之素地，附近住宅大樓林立，該區域內雖不 動產市場交易熱絡，惟素地交易實例闕如，請問應採何種方式評估該筆 土地之價格？此一估價方式與最有效使用原則之關係為何？請分析說 明之。（25 分）

何謂正常價格？何謂限定價格？請問二者有何異同？（25 分）

公共設施保留地應如何估價？公共設施保留地徵收市價又應如何查 估？兩者有無不同？請分析說明之。（25 分）

何謂定率法？一重建成本100 萬元的建物，若每年折舊2%，請問經過 10 年後的建物成本價格為何？（25 分）

應用計量模型分析法推算各主要影響價格因素之調整率及調整額時，應 符合那些條件？其於實際應用時有何困難？請分析說明之。（25 分）

何謂直接資本化法？試說明其計算公式。若每月客觀淨收益為50,000 元， 資本化率為5%，請問其收益價格為何？（25 分）

何謂比較價格？求取比較價格的程序為何？（25 分）

平均地權條例所稱之「一般正常交易價格」、土地徵收條例所稱之「市 場正常交易價格」與不動產估價技術規則所稱之「正常價格」有無不同？ 請分析說明之。（25 分）

有一原住民所有之原住民保留地擬予出售，該土地部分為山坡地保育區 農牧用地，部分為山坡地保育區林業用地，請問應如何估價？其所評估 的價格種類為何？請說明理由。（25 分）

何謂供需原則？何謂競爭原則？何謂替代原則？三者間之關聯性如 何？請詳述之。（25 分）

依不動產估價技術規則之規定，實質租金應包含那些項目？與經濟租金 有何異同？依不動產估價技術規則規定，不動產租金估計是評估何種租 金？（25 分）

某甲擬購買都市計畫住宅區土地面積1,000 平方公尺，該土地於最有效 使用下可興建透天住宅10 棟，預估每棟售價為1,000 萬元。該住宅之營 造施工費每棟為250 萬元，規劃設計費為營造施工費之3%，管理費為 總銷售金額之2%，廣告費為總銷售金額之3%，稅捐及其他費用為總銷 售金額之1%，此開發案之利潤率為10%。土地開發年期為2 年，而建 築開發年期為1.5 年。某甲預計土地投資向銀行貸款70%，建築投資貸 款60%，目前五大行庫一年期定存利率為1%，放款利率為3%。土地價 值比率為55%，建物價值比率45%，若原地主開價為每坪土地30 萬元， 請問某甲如何評估此一售價是否可以購買？（25 分）

何謂土地開發分析法？該方法中的資本利息綜合利率如何計算？試舉例說明之。 （25 分）

徵收補償地價與公告土地現值於查估程序上有何差異？依查估程序而言，對以往以 公告土地現值補償偏低的質疑，改以市價徵收補償後是否可獲得解決？試詳述之。 （25 分）

二宗單價相同的土地合併成一宗土地利用，請問合併後的土地單價是否一定高於合 併前的土地單價？試以經濟觀點說明之。（25 分）

運用比較法時，應如何由實價登錄資料庫中選取適當的比較標的？是否可以直接取 用實價登錄的資料作為比較標的？試詳述之。（25 分）

臺中高鐵車站周邊有許多土地搭蓋鐵皮屋供停車場使用，請問可否以此種使用型態 運用收益法評估其土地價值？試詳述之。（25 分）

依不動產估價技術規則規定，有那些價格種類？都市更新前土地價格的評估，實務 上多採合併後土地價格作為計算權益價值比例的基礎，請問該合併後土地價格為何 種價格種類？試分析之。（25 分）

於不動產估價中，一般將影響土地價格的因素分成那幾類？請依重要性於各類中舉 例五項說明之。（25 分）

請說明大量估價之意涵。依據地價調查估計規則之規定，我國採取了那些大量估價 方法？請就各方法之優缺點加以分析。（25 分）

何謂市場價值（market value）？何謂公告地價？請問政府機關評估公告地價的程序 為何？公告地價與市場價值有何不同？請申述之。（25 分）

何謂獨立估價？何謂部分估價？進行都市更新重建區段土地估價時，宜採前述何者 作為估價基礎？請詳述之。（25 分）

近日有關房屋稅問題討論多時，房地稅基合理評估是國家重要政策，試問如何由房 地產價格推估基地價格？如果勘估標的是區分所有建物時，其推估方式又有何不 同？估價時常採用之貢獻原則，其主要的概念為何？請申述之。（25 分）

市場上不動產交易係以房地結合體為主，但在某些埸合如課稅、合建等，會有拆分 建物與土地價格之需求，試問進行房地價拆分所依據之理論學說主要有那三種？請 詳述之。（25 分）

試述如何應用土地開發分析法估算土地價格？政府機關辦理招商時，針對招商的土 地價格要如何進行估價？請申述之。（25 分）

有一宗土地擬由工業區變更為住宅區，依據「都市計畫工業區檢討變更審議規範」 規定，應自願捐贈工業區變更後一定面積比例之公共設施用地及可供建築用地，但 捐贈之可建築土地，經都市計畫委員會同意後，得改以捐獻代金方式折算繳納。請 說明此一代金應如何評估？其應依循之估價原則為何？請至少列舉三種估價原則並 詳細說明其與此類代金估價之關係。（25 分）

因應健全租屋市場，不動產估價時對於不動產租金可以如何估計？租賃權估價時應 該注意那些事項？請申述之。（25 分）

有一地主擬出售其所有之素地，但附近皆為已發展地區，難以蒐集可用之素地交易 案例，請問該素地應如何估價？（25 分）

不動產估價技術規則規範的價格種類中，有那些價格具市場性？請列示說明之。又 不動產估價師對於擬合併土地之估價，其價格種類為何？試分述之。（25 分）

政府辦理地價查估時，常需劃分「地價區段」或「近價區段」，兩者有無不同？其適 用之時機為何？又應如何進行劃分？（25 分）

何謂直接資本化法？何謂折現現金流量分析法？請列示計算公式加以說明。又兩者 之適用時機與估計結果，是否會有差異？試申述之。（25 分）

公寓大廈各樓層之住宅單元，雖位置相同，格局面積也一樣，但因樓層不同而有不 同的價格，實務上常用「樓層別效用比」及「地價分配率」來推算。請說明此二者 之意義及其理論依據。（25 分）

何謂經濟耐用年數？何謂賸餘經濟耐用年數？若可用50 年的不動產，使用25 年 後，因使用得宜，判斷還可使用30 年，依不動產估價技術規則之規定，對此不動 產採等速折舊時，應如何計算其累積折舊額？（25 分）

有一筆農業區土地，現況違法興建一般住宅使用，請問該筆土地應如何估價？其價 格種類為何？又該筆土地之所有權人要求以住宅區用地來估計其地價，則應該如何 進行估價？此時查估之價格種類又為何？請分析說明之。（25 分）

不動產估價師蒐集比較實例時，應依循之原則為何？有關比較標的之件數，不動產 估價技術規則之規定為何？請分析說明之。（25 分）

不動產估價技術規則中的「近鄰地區」、「類似地區」，與地價調查估計規則中的 「地價區段」，三者意義為何？又三者於性質上有何異同？（25 分）

試依不動產估價師法對不動產估價師所訂倫理道德的相關規定，及國際估價準則 （International Valuation Standards）所敘估價師倫理道德四大基本要求，分析在政府 部門從事土地估價者應有之倫理規範為何？（25 分）

運用比較法進行不動產價值評估時，需先計算勘估標的之試算價格，再決定勘估標 的之比較價格。試依不動產估價技術規則之相關規定，申述應如何對所求出之試算 價格進行是否適用之判定？又應如何決定勘估標的之比較價格？（25 分）

試依不動產估價技術規則之相關規定，說明都市更新權利變換估價與市地重劃估價 在評估項目上有何區別？（25 分）

當自有資金比例40%、年利率1.5%，借貸資金比例60%、年利率3%，試計算其年 資本利息綜合利率為何？某不動產之土地面積為100 m2，以比較法估算其市價為 4 萬元/m2；建物面積為330 m2，屋齡25 年，剩餘耐用年數25 年，殘餘價格率5%。 若營造施工費為2 萬元/m2，規劃設計費為營造施工費之3%，廣告銷售費為總成本 之4%，管理費為總成本之3%，稅捐及其他負擔為總成本之1%，資本利息綜合利 率依重建此一建物之建築工期1.5 年計，試計算此一標的建物之重建成本、累積折 舊額與標的不動產之成本價格為何？（25 分）

兩種效用相同的商品，於市場上皆可取得，購買者取得商品的價格不會超過取得另 一效用相同商品之價格，是依據何種估價原則？請說明該原則之意義，並請說明其 與不動產估價三大方法的關係。（25 分）

試述土地徵收補償市價查估辦法中市價的意義為何？此市價與不動產估價技術規 則所規定的何種價格種類相似？有何差異？另預定辦理區段徵收範圍內的農地， 交易價格不斷上漲，此等交易案例可否作為查估補償價格的比較標的？試詳述之。 （25 分）

請依不動產估價技術規則之規定，利用以下資訊計算土地開發分析價格。（25 分） 總營建面積80 坪，營建施工費3.5 萬/坪，開發年期為1 年。 銷售資訊 樓層 用途 可銷售面積（坪） 銷售單價（萬元/坪） 1F 住宅 19 18 2F 以上 住宅 56 16 RF 共同使用 5 16.5 建物價格及土地價格比為3：7 資金比例為自有資金：借貸資金 = 4：6 自有資金年利率2%，借貸資金年利率4% 規劃設計費為營建施工費之2.5%，廣告銷售費為總銷售金額之4%，管理費為總銷 售金額之3.5%，稅捐及其它負擔為總銷售金額之1% 利潤率為17%

何謂近鄰地區？何謂類似地區？何謂地價區段？又此三者於性質上有何異同？試詳 述之。（25 分）

何謂樓層別效用比？何謂地價分配率？有一幢樓房共計五層，如每一層均只有一個 單位，且每單位之面積相等，各樓層每坪之單位售價分別為：一樓100 萬元，二樓 75 萬元，三樓60 萬元，四樓50 萬元，五樓70 萬元。已知建築物成本價格每坪 25 萬元，假設四樓之樓層別效用比為100%。試問該樓房各樓層之樓層效用比及地 價分配率各為若干？（25 分）

造成建築物價值減損（折舊）之因素有那些？對於累積折舊額之計算，於不動產估 價技術規則第68 條中列舉了那些方法？又近來出現老舊公寓價格屢創新高的情形， 此與前述折舊理念的預期似有不同，試分析之。（25 分）

何謂路線價估價法？目前各縣市有關路線價估價之規定有何問題？請詳述之。（25 分）

何謂收益資本化率？依不動產估價技術規則第43 條之規定，收益資本化率如何決 定？另請就該條之規定加以評述之。（25 分）

試依現行法規說明如何進行地上權及租賃權之權利價值評估？（25 分）

何謂「最有效使用」？何以從事不動產估價時必須依循「最有效使用原則」？有一 筆位於都市精華地段之商業區土地（法定建蔽率為60%，容積率為560%），目前 做停車場使用，請詳細說明該土地之利用狀態是否已達「最有效使用」？（25 分）

試說明不動產估價技術規則第二條名詞定義之「正常價格」，與國際評價基準 （International Valuation Standards）所規定之「公平價值」（fair value）有何不同？ （25 分）

鐵路車站用地擬配合周邊鐵路宿舍土地開發為一複合式大型商場，請問上述土地價 格應如何評估？請詳述採用之方法及採用此方法之理由。（25 分）

某甲有一棟透天厝（含房屋及土地），其中土地之市價估計為500 萬元，建築物之 重新建造成本為400 萬元，屋齡20 年，耐用年數50 年，假設殘價率為5%，儲蓄 利率為10%，試計算若每年依定額法提存折舊費，每年應提存多少折舊費？總折舊 費為何？又，目前此一透天厝之成本價格為何？（25 分）

比較法進行比較項目調整時可採用之方法有那些？請詳述之。又依不動產估價技術 規則之規定，比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異，並就其 中差異進行價格調整時，其調整以何種方法為原則？（25 分）

試說明成本法估價之適用場合及步驟。（25 分）

何謂樓層別效用比？何謂地價分配率？並請說明如何利用地價分配率與樓層別效用 比進行大樓估價。（25 分）

從事估價時，何以確定對象不動產後，尚須進一步確認該不動產？對象不動產應如 何確認？試分述之。（25 分）

試說明工業用地估價時應考慮之區域因素有那些？（25 分）

何謂自動估價系統（AVM, automatic valuation models）？又自動估價系統的發展對 於公部門的土地與不動產估價有何影響？（25 分）

收益有期限之不動產，可採用Inwood 或Hoskold 還原公式計算其收益價格，二公 式之計算結果是否永遠相同？依據「不動產估價技術規則」之規定，何謂有效總收 入？（25 分）

試說明土地開發分析價格在估價方法上的運用時機為何？（25 分）

何謂大量估價？並說明何謂標準宗地制度與計量模型分析法？（25 分）

某勘估標的之重建價格為1 千萬元，耐用年限40 年，年限期滿時之殘價率為 10％。試以定額法，計算該勘估標的於第12 年之累計減價（折舊）總額及成本 價格。（25 分）

試說明運用收益法估算土地價格時，其純收益應如何求取？其收益實例為農地者或 包括土地與建築改良物者有無不同？（25 分）

請問區分所有建物進行都市更新時，如何進行權利變換估價？（25 分）

何謂交易價格之情況調整？依「不動產估價技術規則」規定，比較標的有何情況時， 估價師對交易價格應先作適當之情況調整？（25 分）

建築物估價時，可採用耐用年數法及觀察法估計其累積折舊，試分別說明其意涵及 適用上之差異為何？（25 分）

目前政府正積極推動不動產交易實價登記制度，請問此對未來政府部門的「公告地 價」與「公告土地現值」估價作業有何影響？（25 分）

不動產估價時須充分考量各項形成不動產價格之原則，以做出最妥適之經濟價值判 斷，試說明其中「貢獻原則」（principle of contribution）的意義與內涵。（25 分）

請問影響不動產價格的因素有那些？請列舉五項並詳細說明其與不動產價格之變動 關係。（25 分）

依不動產估價技術規則之規定，成本法估價於求取勘估標的之營造或施工費時，得按 直接法或間接法擇一求取之。試說明其中「直接法」與「間接法」之意義與類型。 （25 分）

請問基準地價格與公告土地現值評估所依循之法令依據各為何？其評估方法有何異 同？（25 分）