建築基準法 第68条
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- 景観地区内においては、建築物の高さは、景観地区に関する都市計画において建築物の高さの最高限度又は最低限度が定められたときは、当該最高限度以下又は当該最低限度以上でなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物については、この限りでない。
- 一公衆便所、巡査派出所その他これらに類する建築物で、公益上必要なもの
- 二特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したもの
- 2.景観地区内においては、建築物の壁又はこれに代わる柱は、景観地区に関する都市計画において壁面の位置の制限が定められたときは、建築物の地盤面下の部分を除き、当該壁面の位置の制限に反して建築してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物については、この限りでない。
- 一前項第一号に掲げる建築物
- 二学校、駅舎、卸売市場その他これらに類する公益上必要な建築物で、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したもの
- 3.景観地区内においては、建築物の敷地面積は、景観地区に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、当該最低限度以上でなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物の敷地については、この限りでない。
- 一第一項第一号に掲げる建築物
- 二特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したもの
- 4.第五十三条の二第三項の規定は、前項の都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められ、又は変更された場合に準用する。この場合において、同条第三項中「第一項」とあるのは、「第六十八条第三項」と読み替えるものとする。
- 5.景観地区に関する都市計画において建築物の高さの最高限度、壁面の位置の制限（道路に面する壁面の位置を制限するものを含むものに限る。）及び建築物の敷地面積の最低限度が定められている景観地区（景観法第七十二条第二項の景観地区工作物制限条例で、壁面後退区域（当該壁面の位置の制限として定められた限度の線と敷地境界線との間の土地の区域をいう。）における工作物（土地に定着する工作物以外のものを含む。）の設置の制限（当該壁面後退区域において連続的に有効な空地を確保するため必要なものを含むものに限る。）が定められている区域に限る。）内の建築物で、当該景観地区に関する都市計画の内容に適合し、かつ、敷地内に有効な空地が確保されていること等により、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、第五十六条の規定は、適用しない。
- 6.第四十四条第二項の規定は、第一項第二号、第二項第二号又は第三項第二号の規定による許可をする場合に準用する。
この条文の基本情報
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第68条は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第68条の条文原文は「景観地区内においては、建築物の高さは、景観地区に関する都市計画において建築物の高さの最高限度又は最低限度が定められたときは、当該最高限度以下又は当該最低限度以上…」で始まります。
- 建築基準法第68条は第六節 景観地区に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第68条の前の条は建築基準法第67条の2です。
- 建築基準法第68条の次の条は建築基準法第68条の2です。
- 建築基準法第68条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
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下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第68条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第68条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/68
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法68条は、景観地区内の建築物に高さ・壁面の位置・敷地面積の最低限度の制限を課す規定。三つすべてが定められた区域では5項の認定により56条の斜線制限が適用除外となる。
Q · 景観地区に指定された土地では、どんな建築制限がかかるんですか？
高さ・壁面の位置・敷地面積の三つの制限がかかります
建築基準法68条は、景観地区に関する都市計画で高さの最高限度・最低限度、壁面の位置の制限、敷地面積の最低限度が定められたとき、区域内の建築物がこれらに適合すべきことを定めます。公衆便所・巡査派出所等は許可なしに除外され、その他は特定行政庁の許可で外れます。さらに三つの制限がすべて定められた区域では、都市計画の内容に適合し有効な空地が確保された建築物について、5項の認定により56条の斜線制限が適用されません。
解説
京都や倉敷で新築計画が高さで止まったとき、その線がどこから来ているかを言い当てられる人は少ない。用途地域の絶対高さでも斜線でもなく、景観地区の都市計画かもしれない。建築基準法68条は、景観地区に指定された区域で、高さの最高限度・最低限度、壁又はこれに代わる柱の位置、敷地面積の最低限度という三つの数値を、建築確認の審査対象に格上げする条文である。屋根や外壁のデザイン（形態意匠）を審査するのは景観法63条の市町村長の認定という別ルートで、そちらは着工を止める。一方68条の三つは確認そのものが下りない。しかも1項1号を読むと、公衆便所と巡査派出所は許可すら要らずにこの高さの線の外にいる。そして5項は、三つの制限をすべて受け入れた建築物に、道路斜線・隣地斜線・北側斜線（56条）の全面適用除外という見返りを用意している。削る条文の中に、床を取り戻す扉が仕込まれている。
法的な位置づけ
建築基準法68条は、景観地区内における建築物の制限を定める規定である。景観法61条の都市計画で高さの最高限度若しくは最低限度、壁面の位置の制限、又は敷地面積の最低限度が定められた場合、当該区域内の建築物はこれらに適合しなければならない。建築物の形態意匠の規制は景観法63条の認定が担い、本条は数値制限を建築確認の審査対象とする。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.都市計画決定の内容を原本で取得する 市町村の都市計画担当課で、当該景観地区の都市計画決定書を取得する。地図の着色や概要パンフレットではなく決定内容の本文を確認し、高さの最高限度・最低限度、壁面の位置の制限、敷地面積の最低限度の三項目がそれぞれ定められているかを一つずつ潰す
- 2.三つの数値制限に敷地と計画を当てる 敷地面積が最低限度以上か、建築物の高さが最高限度以下・最低限度以上か、壁又はこれに代わる柱が壁面線を越えていないかを検証する。地盤面下の部分は2項の対象外である点を計画に反映する
- 3.5項の斜線制限適用除外を先に判定する 高さの最高限度・壁面の位置の制限（道路に面する壁面を含むもの）・敷地面積の最低限度が三つとも定められ、景観法72条2項の工作物制限条例で壁面後退区域の工作物が制限されている区域かを確認する。該当すれば有効な空地の確保を織り込み、56条を外した前提でボリュームを描き直す
- 4.制限を超える場合はただし書ルートを逆算する 1項1号・2項1号の類型除外に当たるかをまず検討し、当たらなければ2号の許可を狙う。許可には6項が準用する44条2項の手続が必要で、建築審査会は月1回程度の開催が一般的なため、申請日ではなく審査会開催日から工程を逆算する
- 5.確認申請で68条適合を明示する 建築確認（6条）の申請図書に、68条の三つの制限への適合根拠と、5項認定または許可を受けた場合はその処分書を添付する。確認後の変更は変更確認を要するため、着工前に処分を揃えておく
よくある質問 AI による整理
Q1景観地区とは何ですか？
景観法61条に基づき、市街地の良好な景観を形成するために都市計画で定める地区です。区域内では建築基準法68条の数値制限と景観法63条の形態意匠認定が同時にかかります。
Q2建築基準法68条5項の認定とは？
高さの最高限度・壁面の位置・敷地面積の最低限度が揃い、工作物制限条例もある景観地区で、都市計画に適合し有効な空地がある建築物を特定行政庁が認定すると、56条の斜線制限が適用されなくなる制度です。
Q3景観地区で土地を分筆するとどうなりますか？
敷地面積の最低限度が定められていれば、分筆後に最低限度を下回る敷地には建築できません。4項が準用する53条の2第3項の救済は、制限が定められた後の分割には及びません。
Q4壁面の位置の制限は地下部分も対象ですか？
対象外です。2項は「建築物の地盤面下の部分を除き」と明記しており、地下部分は壁面線を越えても違反になりません。地上の壁又はこれに代わる柱だけが制限を受けます。
Q5景観地区では増築や改築も規制されますか？
規制されます。68条の制限は建築確認の審査対象であり、増築・改築・移転も確認を要する限り高さ・壁面・敷地面積の適合性を審査されます。既存不適格部分の扱いは個別判断です。
Q6景観地区の許可は誰が出すのですか？
特定行政庁です。建築主事を置く市町村ではその市町村長、それ以外の区域では都道府県知事が該当します。許可には6項が準用する44条2項により建築審査会の同意が必要です。
Q7景観地区の高さ制限は何メートルですか？
法律に一律の数値はありません。高さの最高限度・最低限度は各景観地区の都市計画決定で個別に定められるため、必ず当該地区の都市計画決定書の本文を確認する必要があります。
Q8公衆便所や交番が制限から外れるのはなぜですか？
1項1号が公益上必要な建築物として類型的に除外しているためです。2号の許可と違い特定行政庁の判断を要さず、手続コストゼロで制限の外に出る点が決定的に異なります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1うちの土地が景観地区かどうかって、どこで分かるんですか？
市町村の都市計画担当課、または自治体が公開している都市計画情報のウェブ地図で確認できる。景観地区は景観法61条に基づく都市計画で定められ、高さや敷地面積の具体的数値は決定内容に書かれている。実務のポイント：同じ景観地区でも種別ごとに数値が違う例が多い。地図の色だけで判断すると数メートル読み違える。必ず都市計画決定書の本文まで当たること
Q2高さ制限を超えたいんですが、許可って現実に取れるものなんですか？
1項2号の許可は「用途上又は構造上やむを得ない」場合に限られ、眺望がよくなる、収益が上がるといった理由では通らない。さらに6項が44条2項を準用するため、特定行政庁の一存では決まらない。実務のポイント：建築審査会は月1回程度しか開かれない自治体が多い。許可を狙うなら申請日ではなく審査会の開催日から工程を逆算する。ここを読み違えた工程表が現場の待機費用を生む
Q3うっかり制限に違反して建ててしまったら、どうなりますか？
通常は建築確認が下りないので着工前に止まる。それでも建てれば違反建築物として9条の是正命令の対象になり、除却や使用禁止まで命じられうる。命令に従わなければ刑事罰もある（建築基準法98条、最新の改正状況をご確認ください）。実務のポイント：実務で本当に効くのは罰則より検査済証。これが出ない建物は金融機関の担保評価が落ち、売却時に買主がローンを組めず市場からはじかれる
Q4景観の制限で土地の価値が下がったら、補償はしてもらえますか？
原則として補償はない。建築の自由に対する制限は公共の福祉に適合する財産権の内容形成（憲法29条2項）と整理され、受忍限度内の制限に損失補償を要しないとするのが判例の流れである。実務のポイント：補償は取れないが、景観形成のための修景助成や外観改修補助を用意している自治体は多い。損失として争うより補助金の枠を取りに行く方が、回収手段としてはるかに現実的だ
間違えやすい点 AI による整理
- 「景観地区だからデザインを審査されるのだろう」という前提でこの条文を開くと、問いの立て方そのものが外れている。形態意匠を審査するのは景観法63条の市町村長の認定であって68条ではない。68条が握るのは高さ・壁面・敷地面積という数値だけで、しかもこちらは建築確認が止まる。別々に動く二つの関門を一つと思い込んだ工程表は、必ずどこかで破綻する
- ただし書に例外があることは、実務者なら知っている。だがその中身の落差までは見られていない。1項1号の公衆便所・巡査派出所等は許可不要で自動的に外れるのに対し、2号の許可は特定行政庁の判断に加えて6項の準用手続を踏む。同じ「ただし」の中に、手続コストがゼロのものと数か月かかるものが同居している
- あなたから見れば、高さの線は自分の敷地の価値を削る理不尽な一本に見える。法律から見れば、その線は向かいにも隣にも同じくかかっており、あなたの窓の外の眺めを守っているのも同じ一本である。景観規制で資産価値が下がっても損失補償の対象になりにくいのは、この相互性が前提に置かれているからだ
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規制の対象 | 建築基準法68条：高さ・壁面の位置・敷地面積の最低限度という数値 | 建築基準法56条：道路・隣地・北側からの斜線による高さ 景観法63条：屋根・外壁等の形態意匠（デザイン） |
| 審査の場と止まり方 | 建築確認（6条）で審査され、不適合なら確認が下りない | 建築確認で審査され、不適合なら確認が下りない 市町村長の認定が別ルートで必要、未認定なら着工できない |
| 外れる方法 | 1項1号等の類型除外、特定行政庁の許可（6項→44条2項）、または5項の認定 | 68条5項の認定を受けると全面適用除外 認定基準に適合する設計変更、または条例上の特例 |
| 違反したときの効果 | 違反建築物として9条の是正命令、検査済証が出ない | 違反建築物として9条の是正命令 景観法に基づく命令等、着工・工事の停止 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は都市計画で建蔽率・容積率・高さ・基地面積の最低限度等を個別に定める点で日本と同型。歴史的町並みの保全は文化資産保存法側が担い、規制と緩和を一条文で交換する5項型の仕組みは持たない
韓国も用途地区の一類型として景観地区を置き、条例で高さ・建蔽率等を制限する。日本と同じく景観法を別に持ち、都市計画法制と景観法制が二本立てになっている
ドイツは市町村の条例（Satzung）で都市景観の保全と外観設計を規律し、建築許可の前提とする。日本の68条が国法で数値制限の枠を定めるのに対し、条例への委任度が高い
米国はヒストリック・ディストリクト条例による外観・高さ規制を採り、規制が Taking に当たるかを判例で判定する。開発権移転（TDR）による埋め合わせの発想は、日本の5項の斜線制限免除と機能的に近い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 実家を相続して広い土地を二つに割り、片方を売ろうとしたら何が起きる？ 景観地区に敷地面積の最低限度が定められていれば、分割後の土地は3項に正面から当たる。4項が準用する53条の2第3項の救済は、最低限度が定められた後に分割した土地には及ばない。売れる土地だったものが、売った瞬間に家の建たない土地になる
- 確認申請を出した後、壁又はこれに代わる柱が都市計画の壁面線を数十センチ越えていると指摘された。地盤面下の部分は除かれるが、地上の柱は逃げられない。着工は来月、基礎の発注は済んでいる。残る道は設計変更か特定行政庁（建築主事を置く市町村なら市町村長、それ以外は都道府県知事）の許可申請だが、許可には6項が準用する44条2項により建築審査会の手続が要り、一か月では間に合わない
- 駅前の卸売市場を建て替えたい。壁面の位置の制限に収まらない。2項2号があり、学校・駅舎・卸売市場は用途上又は構造上やむを得ないと認められれば許可で外に出られる
- 北側斜線で三階の一部を削る前提で基本設計が進んでいた。だが高さ最高限度・壁面の位置・敷地面積最低限度の三つが揃い、景観法72条2項の工作物制限条例で壁面後退区域の工作物まで制限されている区域なら、5項の認定で56条ごと外れる。削るはずだった床が丸ごと戻る
取るべき行動
被害を受けた側：1. 近隣の計画が制限に反していないか、工事現場の確認済表示板から確認番号と建築主を控える2. 市町村の都市計画担当課で当該地区の高さ・壁面・敷地面積の決定内容を取得し、公開されている確認申請図書と突き合わせる3. 違反の疑いがあれば特定行政庁に9条の是正命令を求める申出を書面で行い、受付記録を残す4. 着工後は原状回復が事実上困難になる。基礎工事の前に動けるかどうかが分岐点
訴えられた側：1. 指摘が1項（高さ）2項（壁面）3項（敷地面積）のどれかを特定する。根拠は条文本文ではなく都市計画の決定内容にあるので、決定書の本文を取り寄せる2. ただし書の射程を検討、公益上必要な用途なら1項1号・2項2号に入る余地がある3. 許可を狙うなら「用途上又は構造上やむを得ない」を裏付ける資料を先に作り、6項が準用する44条2項の手続にかかる日数から逆算する4. 並行して設計変更案を走らせる。許可が下りない前提の第二案がない現場は止まる
時効（請求できる期限）：68条自体に期間の定めはない。ただし確認は着工前に受ける必要があり（6条）、確認後の変更は変更確認を要する。違反に対する9条の是正命令には期間制限がなく、完成から何年経っても対象になりうる。行政処分（役所があなたに直接下す具体的な決定、例：許可の却下、是正命令）に不服がある場合は、建築審査会への審査請求（建築基準法94条、処分を知った日の翌日から3か月）、取消訴訟は処分を知った日から6か月（行政事件訴訟法14条）
学説
通説（規制・緩和一体構造論）：68条は単なる規制条文ではなく、三つの数値制限を受け入れた建築物に5項で56条の斜線制限免除という見返りを与える交換構造をとる。奪うだけでなく返す仕組みを条文内に抱えている点が、この規制が強い強制力を持ち得た制度的理由と説明される。
通説（二元的審査構造論）：景観地区における建築規制は、形態意匠を景観法63条の市町村長の認定が担い、高さ・壁面の位置・敷地面積という数値を建築基準法68条が建築確認の審査対象として担うという二元構造をとる。両者は独立して進行し、一方の通過が他方を保証しない。
改正沿革 AI による整理
- 昭和25年（1950年）制定時 旧68条は美観地区に関する規定で、建築物の外観の維持に必要な制限を市町村の条例に委ねる構造であった（条文文言は要検証）
- 平成16年（2004年）景観法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律 美観地区が景観地区に改組され、68条は高さ・壁面の位置・敷地面積の最低限度という数値制限を定める現行の形に全面改正された。形態意匠の規制は景観法側の認定制度へ移管。景観地区制度の施行は平成17年（2005年）
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法制定時の旧68条は美観地区に関する規定で、建築物の外観の維持に必要な制限を市町村の条例に委ねる構造であった（条文文言は要検証）
- 2.平成16年（2004年） 改正：景観法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律により、美観地区が景観地区に改組。68条は高さ・壁面の位置・敷地面積の最低限度という数値制限を定める現行の形に全面改正され、形態意匠の規制は景観法63条の認定制度へ移管された。景観地区制度の施行は平成17年（2005年）
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