地方税法 第409条（固定資産の評価）
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- 固定資産評価員は、前条の規定による実地調査の結果に基いて当該市町村に所在する土地又は家屋の評価をする場合においては、次の表の上欄に掲げる土地又は家屋の区分に応じ、それぞれ、同表の中欄に掲げる年度において、同表の下欄に掲げる価格によつて、当該土地又は家屋の評価をしなければならない。
- 2.固定資産評価員は、前項の規定によつて土地又は家屋の評価をする場合において、道府県知事が第七十三条の二十一第三項の規定によつて当該土地又は家屋の所在地の市町村長に通知した価格があるときは、当該土地又は家屋について地目の変換、改築、損壊その他特別の事情があるため当該通知に係る価格により難い場合を除くほか、当該通知に係る価格に基いて、当該土地又は家屋の評価をしなければならない。
- 3.固定資産評価員は、前条の規定による実地調査の結果に基いて当該市町村に所在する償却資産の評価をする場合においては、当該償却資産に係る賦課期日における価格によつて、当該償却資産の評価をしなければならない。
- 4.固定資産評価員は、前三項の規定による評価をした場合においては、総務省令で定めるところによつて、遅滞なく、評価調書を作成し、これを市町村長に提出しなければならない。
この条文の基本情報
固定資産の評価とは何ですか？
定義固定資産の評価とは、地方税法第409条に定められた規定で、「固定資産評価員は、前条の規定による実地調査の結果に基いて当該市町村に所在する土地又は家屋の評価をする場合においては、次の表の上欄に掲げる土地又は家屋の区分に応じ…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 地方税法第409条（固定資産の評価）は、日本の地方税法に含まれる条文です。
- 地方税法第409条の条文原文は「固定資産評価員は、前条の規定による実地調査の結果に基いて当該市町村に所在する土地又は家屋の評価をする場合においては、次の表の上欄に掲げる土地又は家屋の区分に応じ…」で始まります。
- 地方税法第409条は第五款に置かれています。
- 地方税法の公布日は昭和25年7月31日です。
- 地方税法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年10月2日時点では廃止情報はありません。
- 地方税法第409条の前の条は地方税法第408条です。
- 地方税法第409条の次の条は地方税法第410条です。
- 地方税法第409条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）第409条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226 - 本サイト収録
地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）第409条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年10月2日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000226/409
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点地方税法409条は、固定資産評価員が土地・家屋を基準年度の価格で、償却資産を賦課期日の価格で評価し、評価調書を市町村長へ提出する手順を定める。
Q · 固定資産税の評価額って、毎年見直されているんですか？
土地と家屋は原則3年据え置き、償却資産は毎年評価
地方税法409条1項により、土地と家屋は3年に一度の基準年度の価格で評価され、原則として3年間据え置かれます。第二・第三年度に新しく課税対象となった物件は、類似する物件の基準年度価格に比準して評価されます。一方、償却資産は同条3項により毎年1月1日（賦課期日）時点の価格で評価されます。評価員は評価調書を市町村長に提出し、価格は市町村長が決定します（410条）。
解説
毎年春に届く固定資産税の納税通知書の数字は、役所のコンピュータが自動で出しているわけではない。市町村には固定資産評価員という担当者が置かれ、本条はその担当者に評価のやり方を決めている。土地と家屋は、3年に一度の「基準年度」の価格で評価し、2年目と3年目に新しく課税対象になった物件は、近くの似た物件の基準年度価格に合わせて（比準して）評価する。家を新築して不動産取得税がかかった場合、都道府県が決めた価格が市町村に通知され、評価員は原則としてその価格を基に評価しなければならない。工場の機械やパソコンのような償却資産（年々価値が減っていく事業用資産）は、毎年1月1日時点の価格で評価する。本条が教えてくれるのは、あなたの税額の根っこに一人の人間による評価作業と「評価調書」という書類があるということだ。評価には人の手が入るので、間違いも起こりうる。家屋の取り壊し、地目の変更、損壊といった「特別の事情」が見落とされたまま、3年間据え置かれることも実際にある。通知書の数字を疑う権利は、条文の構造そのものの中に用意されている。
法的な位置づけ
地方税法409条は、固定資産評価員による固定資産の評価方法を定める規定である。土地・家屋は基準年度の価格を原則3年間用い、第二・第三年度に新たに課税対象となった物件は類似物件の基準年度価格に比準して評価する。道府県知事の通知価格がある場合は原則としてそれに基づき、償却資産は賦課期日の価格で評価したうえで、評価調書を市町村長に提出する。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.課税明細書と登記事項証明書を照合する 納税通知書に同封の課税明細書と、法務局で取得した登記事項証明書を並べ、地目・地積・家屋番号・床面積・家屋の有無が一致しているかを一行ずつ確認する
- 2.固定資産課税台帳を閲覧し評価根拠を確認する 市町村の資産税課で課税台帳を閲覧し、比準した標準宅地や家屋の再建築費評点など、評価の根拠について説明を求める
- 3.特別の事情を写真付きで申し出る 取り壊し・損壊・用途変更・地目変更など、評価に反映されていない事情があれば、写真や工事資料を添えて資産税課に申し出る。賦課期日（1月1日）前の届出が望ましい
- 4.期限内に審査の申出をする 台帳登録価格に不服がある場合、納税通知書の交付を受けた日後3か月以内に固定資産評価審査委員会へ審査申出書を提出する
- 5.期限経過分は還付・返還要綱・国家賠償を検討する 審査の申出期間を過ぎた年度分は、過誤納金還付（5年）、市町村の返還要綱、国家賠償請求の可否を順に検討し、必要なら専門家に相談する
よくある質問 AI による整理
Q1固定資産評価員とは？
市町村長の指揮を受けて固定資産の評価を行い、評価調書を作成する担当者です。地方税法404条により市町村に置かれ、409条が評価方法を定めています。
Q2固定資産税の基準年度とはいつ？
土地と家屋の評価替えを行う年度で、3年ごとに到来します。直近は令和6年度、次回は令和9年度で、その価格が原則3年間使われます。
Q3固定資産税 評価額 いつ決まる？
評価員が評価調書を提出し、市町村長が原則として毎年3月31日までに価格を決定します（410条）。その後、固定資産課税台帳に登録されます。
Q4家を取り壊したら固定資産税はいつからかからない？
1月1日の賦課期日時点で家屋が存在しなければ、その年度の家屋分は課税されません。取り壊し後は早めに資産税課へ届け出るのが確実です。
Q5新築の固定資産税評価額はどう決まる？
不動産取得税のため道府県知事が決めた価格が市町村に通知され、評価員は特別の事情がない限りその価格に基づき評価します（409条2項）。
Q6償却資産の評価額は毎年変わる？
変わります。償却資産は毎年1月1日の賦課期日時点の価格で評価されるため、取得価額と耐用年数に応じて毎年減価していきます（409条3項）。
Q7固定資産税の評価額 間違い どこに言う？
まず市町村の資産税課で評価の根拠を確認します。価格自体に不服があれば、固定資産評価審査委員会へ審査の申出をします（432条）。
Q8評価調書は見られる？
評価調書そのものの開示は自治体の運用によりますが、固定資産課税台帳の閲覧や評価の説明は請求でき、情報公開請求で入手できる場合もあります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1固定資産税、何年も払いすぎてたっぽいんですけど、取り戻せるのは5年分だけですか？
地方税法上の還付は原則として5年分（18条の3）です。ただし、最判平成22.6.3は、審査の申出を経なくても国家賠償法1条による損害賠償請求ができると判断しました。実務のポイント：多くの市町村は独自の返還要綱で10年分や20年分の返還を定めています。窓口では5年と言われがちなので、「返還要綱はありますか」と自分から尋ねること
Q2評価員って、本当に毎年うちの家を見に来てるんですか？
408条は毎年少なくとも一回の実地調査を求めていますが、実務では航空写真の比較や登記情報との突合が中心で、一軒ずつ訪問するわけではありません。実務のポイント：屋内の改修や内部の損壊は航空写真には写りません。評価に反映させたいなら、自分から写真付きで申し出ることがほぼ唯一の手段になります
間違えやすい点 AI による整理
- 「固定資産税の評価額は毎年見直されている」と思われがちだが、土地と家屋は基準年度の価格を3年間使うのが原則である。土地の価格が下落した場合には特例的な修正の措置が設けられてきたが、建物の状況が変わったことは誰かが気付かなければ反映されない。毎年見直されると信じて放置するのが、いちばん損をする
- 評価が間違っていても、役所が後で気付いて直してくれると考えるのは甘い。評価員は毎年実地調査をするが、市町村が抱える物件は数万から数十万件に上る。全国で固定資産税の課税ミスが繰り返し報道され、20年分以上にさかのぼって返還した例もある。誤りが起こるのは例外ではなく、構造上の宿命だと考えたほうがよい
- 「評価員の評価＝最終決定」と考えるのは前提から誤っている。評価員が作るのは評価調書であり、価格を決定するのは市町村長である（410条）。そのため争う相手は、評価員個人ではなく市町村長の決定と、それを登録した台帳価格になる。誰に何を言うべきかを取り違えると、窓口でいくら抗議しても前に進まない
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 誰が行うか | 409条：固定資産評価員が評価し評価調書を作成 | 408条：固定資産評価員が毎年実地調査 410条：市町村長が価格を決定 |
| 工程上の位置 | 評価（調査結果を価格に変換する段階） | 調査（現況を把握する段階） 決定（価格を確定させる段階） |
| 納税者が争う対象になるか | 評価調書そのものは直接の争訟対象ではない | 実地調査の見落としは評価の誤りとして現れる 決定・登録された価格が審査の申出（432条）の対象 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾では不動産評価委員会が房屋標準価格を評定し、地価は公告地価として定期的に公告される。日本と同様、一定期間据え置く定期評価型である
韓国は時価標準額を公示価格等に基づき毎年決定する方式で、日本の3年据え置きより更新頻度が高い
ドイツは2025年から新たな Grundsteuerwert を適用し、主たる評価（Hauptfeststellung）を原則7年ごとに行う。日本より長い周期で定期評価する
米国は州・郡の assessor が評価し、毎年評価する州と数年ごとの州が混在する。評価への不服は assessment appeal で争う
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 去年の秋に古い離れを解体したのに、今年の課税明細書に家屋がまだ載っている。もし評価員が実地調査（408条）で見落としていたら、どうなる？ 基準年度の価格は3年間据え置きが原則なので、黙っていれば同じ間違いが来年も再来年も続く
- あなたは町工場の経営者で、償却資産の申告で中古の設備を実際より高い取得価額で書いてしまった。評価員はその申告をもとに賦課期日の価格を出すので、課税額は申告どおりに膨らむ。自分の申告ミスは、役所が直してくれるものではない
- 新築一戸建ての固定資産税、思ったより高い。都道府県が不動産取得税のために決めた価格が、そのまま市町村に流れてきていた
- 納税通知書を受け取って2か月半が経った。評価に納得できないなら、固定資産評価審査委員会への審査の申出は通知書の交付を受けた日から3か月以内。あと2週間で、評価額を正面から争う正式なルートが閉じる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 課税明細書と登記事項証明書を並べ、地目・地積・家屋の有無・床面積が一致しているか確認する2. 市町村で固定資産課税台帳を閲覧し、評価の根拠（比準した標準宅地、家屋の再建築費評点など）の説明を求める3. 価格に不服があれば、納税通知書の交付を受けた日から3か月以内に固定資産評価審査委員会へ審査の申出をする（432条） 4. 期間を過ぎてしまった過去の年度分は、国家賠償請求や市町村の返還要綱による返還の余地を探る
訴えられた側：償却資産の申告をする事業者の側に立つと、評価の原資料は自分が出した申告書（383条）になる。1. 取得価額・取得年月・耐用年数を固定資産台帳と照合する2. すでに除却した資産を申告から外し忘れていないか毎年点検する3. 申告の誤りに気付いたら修正申告を出し、過大に納めた税の還付を求める4. 不申告には過料があり（386条）、評価員の実地調査で後から発覚することもあるので、申告を怠らない
時効（請求できる期限）：審査の申出：納税通知書の交付を受けた日後3か月以内（地方税法432条）。審査決定に不服がある場合の取消訴訟：決定を知った日から6か月以内（行政事件訴訟法14条）。過誤納金の還付請求権：5年（地方税法18条の3）。国家賠償請求：損害および加害者を知った時から3年、不法行為の時から20年（民法724条）（最新の改正状況をご確認ください）
学説
通説・実務：基準年度の価格を3年間据え置く制度は、大量の物件を毎年評価し直す事務負担を避け、評価の安定と統一を図るためのものと理解されている。その反面、現況とのずれは納税者の申出や審査制度によって補正されることが予定されている
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：地方税法の制定（昭和25年法律第226号）に伴い、固定資産税の評価手続の一部として設けられた
- 2.平成13年（2001年） 改正：中央省庁再編に伴い、評価調書の様式等を定める省令の所管が自治省令から総務省令に改められた
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