地方税法 第73条の4（用途による不動産取得税の非課税）

解説

不動産取得税の非課税は、買い手の肩書ではなく、その不動産の「使い道」で決まる。宗教法人、学校法人、社会福祉法人と聞くと、何を買っても税金はかからないと考えがちである。しかし本条が非課税にしているのは、たとえば宗教法人が「専らその本来の用に供する」境内建物・境内地や、社会福祉法人が老人福祉施設として使う不動産のように、主体と用途が一対一で結び付いた場合に限られる。同じ寺が隣の土地を買っても、有料駐車場にすれば境内地ではなくなり、通常どおり課税される。逆に、名もない個人であっても、墓地、保安林、公共の用に供する道路のために土地を取得すれば、第3項で非課税になる余地がある。取得時の税率は本則4%（地方税法73条の15）で、数千万円の物件なら数百万円規模になる。あなたが法人の担当者であれ、私道付きの家を買う個人であれ、確認すべきは「自分は誰か」より先に「これを何に使うのか」である。都道府県の窓口は、まずそこを見てくる。

法的な位置づけ

地方税法73条の4は、用途による不動産取得税の非課税を定める規定である。第1項は宗教法人・学校法人・社会福祉法人・独立行政法人等の列挙された主体が各号所定の用途に供するために取得した不動産を、第2項は外国政府の大使館等の用に供する不動産を、第3項は公共の用に供する道路・墓地・保安林等の用地を、それぞれ道府県の課税対象から除外する。

こんなときに使う

• 住職から、隣接する空き地を檀家用の駐車場にしたいと相談された。無料で参拝者専用ならまだ議論の余地があるが、月極で一般に貸せば「専らその本来の用」から外れる。境内地扱いで非課税申告を出してしまうと、後日の調査で課税され、延滞金まで付いてくる
• 社会福祉法人が特別養護老人ホームの建設用地を取得したが、補助金の内示が遅れて三年間更地のままだったら、どうなる？ 非課税は「施設の用に供するために取得した」ことが前提である。用途に供されない期間が長引けば、都道府県が非課税の前提を疑い、課税に踏み切る可能性がある（運用は各都道府県で異なる）
• 新築の建売住宅を買ったら、前面の私道の持分も一緒に付いてきた。その私道が不特定多数の通行に開放されていれば、持分部分は「公共の用に供する道路」として非課税になる余地がある
• 小規模保育事業の認可を受けて物件を買った運営法人の担当者は、あと数週間で不動産取得税の申告期限が来ることを知らなかった。多くの都道府県は条例で取得から30日から60日以内の申告を求めている。非課税であっても申告書や用途を示す書類の提出が求められるのが通常で、黙っていれば課税通知が届く（期限は各都道府県の条例をご確認ください）

取るべき行動

被害を受けた側：非課税のはずなのに課税通知が届いた場合：1. 本条のどの号・項に当たるかを特定し、主体（法人格）と用途の両方を示す資料（認可書、定款、事業計画、図面、写真）を揃える2. 都道府県税事務所に用途を説明し、非課税申告の有無と課税理由を確認する3. 納得できなければ、納税通知書を受け取った翌日から3か月以内に知事へ審査請求する（行政不服審査法18条）。一部用途だけが外れている場合は、按分による一部課税への変更を求める交渉も視野に入れる

訴えられた側：非課税で申告したが用途外使用を指摘された場合：1. 実際の使用状況を面積・時間・収益の有無で整理し、どこまでが本来の用かを自分で線引きする2. 用途外部分が明らかなら、早期に事実を認めて按分課税を受け入れるほうが延滞金を抑えられる3. 用途変更が一時的・付随的であれば、その実態を示す記録（利用規程、無償性、参拝者・利用者限定の証拠）を提示して争う4. 今後の取得では、用途を契約前に確定させ、税事務所と事前相談する

時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はない。申告期限は各都道府県の条例による（多くは取得日から30日から60日以内）。課税処分への不服は、納税通知書を受け取った翌日から3か月以内に審査請求（行政不服審査法18条1項）。地方税の徴収権は法定納期限の翌日から5年で時効消滅する（地方税法18条）。（最新の改正状況および各都道府県の条例をご確認ください）

学説

通説：本条は人的非課税（73条の3）と異なり、主体の列挙と用途の限定を同時に要件とする物的・用途的非課税である。非課税規定は租税法律主義の下で厳格に解釈され、用途要件は取得時の使用目的と取得後の使用実態から判断される