宅地建物取引業法 第17条の5（登録基準等）

解説

「登録をしなければならない」。宅地建物取引業法17条の5第1項の末尾にあるこの一文が、許認可の景色を根本から変える。役所の許認可には二種類ある。役所が総合的に判断して裁量で決めるものと、要件を満たせば役所に断る権限がないもの。本条は後者だ。国土交通大臣が審査してよいのは、別表の上欄に並んだ科目を、下欄に並んだ講師が担当するかどうか、その一点である。資本金も、実績年数も、公益法人であるかどうかも、審査対象ではない。そして登録が実行されるとき、登録年月日、登録番号、氏名または名称と住所、事務所の所在地が登録講習機関登録簿に記載される。記載事項が法律で固定されているということは、外部の誰でも照合できるということでもある。あなたが講習に申し込む側なら、目の前の業者が本物かどうかを確かめる手がかりは、ここにしかない。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法17条の5は、登録講習機関の登録の要件と登録の方式を定める規定である。1項は、申請に係る登録講習が別表の上欄の科目を同表の下欄の講師により行うものであるときは国土交通大臣に登録を義務づける羈束処分とし、2項は登録年月日・登録番号・氏名または名称および住所・事務所の所在地等を登録講習機関登録簿の法定記載事項とする。

こんなときに使う

• もし、申請書を提出して三か月が過ぎても何の通知も来なかったら、どうなるか。役所が処分をしないまま放置する状態は、行政不服審査法上の不作為についての審査請求、そして行政事件訴訟法3条5項の不作為の違法確認訴訟の対象になる。しかも講習は開講日から逆算して準備するものだ。受講者の募集開始に間に合わせるための残り時間は、待っている間に静かに溶けていく
• 研修会社を経営するあなたに、窓口の担当者が「前例がないので難しいですね」と口頭で告げた。別表の科目と講師を満たしている限り、その一言に法的な根拠はない。書面での処分を求めた瞬間、話の構造が変わる
• 宅建試験の5問免除を狙って講習を探すと、どのサイトにも「国土交通大臣登録」の文字が並ぶ。その真偽を確かめる方法は、登録番号と登録年月日の照合しかない。この二つが登録簿の法定記載事項として本条2項に書き込まれているのは、まさに受講者側が照合できるようにするためである

取るべき行動

被害を受けた側：1. 別表の科目と講師について、資格証明、就任承諾書、カリキュラム表を証拠として一式保全する2. 口頭で難色を示されたら、書面による処分または不受理の理由を明示するよう文書で求める3. 拒否処分が出たら、行政手続法8条の理由提示が具体的かをまず点検、抽象的なら理由不備そのものを争点にする4. 争い方は取消訴訟に申請型義務付け訴訟を併合するのが基本形（行政事件訴訟法37条の3）。取消しだけ勝っても登録は自動的には得られない

訴えられた側：1. 講師の退職や交代、科目編成の変更で別表の要件を欠いていないかを直ちに自己点検する2. 是正指導を受けた段階なら、要件充足を回復した事実を書面と時系列で提出、口頭説明で済ませない3. 登録事項に変更が生じている場合は届出の要否を先に確認、届出漏れは要件の実質より重く扱われやすい4. 受講者への影響を止めるため、修了証の有効性に疑義が生じる期間を特定し、募集停止と告知の判断を早い段階で下す

時効（請求できる期限）：拒否処分に対する審査請求は、処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条1項）。取消訴訟は処分があったことを知った日から6か月、処分の日から1年（行政事件訴訟法14条）。申請が放置されている不作為の状態には出訴期間の定めがなく、不作為が続く限り不作為の違法確認訴訟を提起できる（同法3条5項）

学説

通説（行政法学）：条文が「しなければならない」と規定する場合、行政庁の効果裁量は否定され、要件充足の判断のみが問題となる。本条についても、別表の科目・講師要件の充足が客観的に認められる限り、登録を拒否する余地はないと解される。