宅地建物取引業法 第55条（廃業等の届出）

解説

指定保証機関という言葉を聞いたことがなくても、あなたが新築マンションを買うときに払う手付金の安全網は、この制度の上に乗っている。手付金等保証事業を営む会社が国土交通大臣の指定を受けており、その会社が合併で消えたり、破産したり、事業をやめたりしたときに「二週間以内に届け出ろ」と命じるのが本条である。誰が届け出るかまで名指しされている点に注目してほしい。合併なら消滅会社の代表役員だった者、破産なら破産管財人、その他の解散なら清算人、事業廃止なら代表役員。会社がもう存在しない場合でも、届出義務は個人に残る。そして第2項が効いてくる。破産・解散・事業廃止の届出があった時点で、指定は自動的に効力を失う。大臣が取消処分を出すまでもなく、届出という事実だけで保証の土台が消える。合併消滅だけが第2項から外れている理由も、読み解けば見えてくる。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法55条は、指定保証機関の廃業等の届出を定める規定である。合併による消滅、破産手続開始の決定による解散、その他の理由による解散、手付金等保証事業の廃止という四事由につき、届出義務者を元代表役員、破産管財人、清算人、代表役員と個別に特定し、二週間以内の届出を義務づける。第2項は、破産以下の三事由の届出により指定が効力を失う旨を規定する。

こんなときに使う

• 保証会社の代表を務めていた会社が破産し、あなたは破産管財人に選任された。財産の換価と債権者集会の準備で頭がいっぱいだが、この届出義務は管財人であるあなた個人に課されている。二週間の起算は破産手続開始決定の日からで、破産管財人としての通常業務とは別枠で走る
• もし、指定保証機関が事業を廃止した直後に、あなたの手付金を保証してもらう予定だったとしたら? 第2項により指定は効力を失うが、既に発行済みの保証書の効力までが直ちに消えるわけではない。宅建業者側が別の保全措置に切り替える義務を負う場面である
• 会社の清算人に就任した。解散事由は株主総会決議で、破産でも合併でもない。この場合の届出義務者はあなたである。清算業務の初動でやることリストの上位に、この二週間の届出を置かないと期限を落とす
• あと数日で二週間。合併で消滅した会社の元代表役員として、あなたはもう役員ですらない。それでも届出義務は「役員であつた者」に向けられている

取るべき行動

被害を受けた側：手付金の保証を受けていた買主の立場なら、まず宅建業者に対して保全措置の現況を書面で確認する。指定保証機関が解散・廃業していた場合、宅建業者は宅地建物取引業法41条・41条の2に基づく保全措置を別途講じる義務を負う。保証書の写し、契約書の保全措置条項、業者とのやり取りを時系列で保存し、対応が得られなければ都道府県の宅建業免許担当部局へ相談する

訴えられた側：届出義務者（元代表役員、破産管財人、清算人）として期限を過ぎた、あるいは過ぎそうな場合、まず国土交通省の担当部局へ速やかに連絡し、遅延の事実と経緯を書面で提出する。届出は義務であって裁量の余地がなく、遅延を隠すより自主的な申告のほうが後の評価で有利に働く。就任時点の記録、解散決議書、破産手続開始決定書など起算点を示す資料を整理しておく

時効（請求できる期限）：各号の事由が発生した日から二週間以内（本条1項）。合併消滅なら合併の効力発生日、破産なら破産手続開始決定の日、その他の解散なら解散の日、事業廃止なら廃止の日が起算点となる（最新の改正状況をご確認ください）