宅地建物取引業法 第59条（保証基金）

解説

新築マンションの契約書には「手付金等の保全措置」という欄がある。そこに指定保証機関との保証委託契約と書かれていたら、あなたが払った数百万円の背後で、二段構えの財布が動いている。一段目は責任準備金、通常の保証債務はここから支払われる。それでも足りない非常時にだけ開くのが、本条が設置を義務づける保証基金だ。しかも2項は使い道を一本に縛る。保証債務の弁済に充てる場合に限り、と。運転資金にも、役員報酬にも、他事業の穴埋めにも回せない。つまりこの基金は、保証機関の帳簿に載っていながら、実質的にはあなたへの弁済のために凍結された資産である。売主の宅地建物取引業者が倒産した日、あなたの手付金が戻るかどうかは、この二段目が生きているかにかかっている。

法的な位置づけ

保証基金とは、宅地建物取引業法59条に基づき指定保証機関が定款の定めるところにより設置する基金であり、責任準備金をもって保証債務を支払うことができない場合において、当該保証債務の弁済に充てる場合に限り使用が認められる資産をいう。手付金等の保全措置における最終弁済原資として機能する。

こんなときに使う

• もし引渡し前に売主が民事再生を申し立てたら、あなたが払った手付金800万円はどうなる？ 契約書の保全措置欄が指定保証機関の保証委託契約であれば、請求先は倒産した売主ではなく保証機関であり、破産債権者の配当の列に並ぶ必要はない。ただし約款上の請求手続に期限が置かれていることが多く、通知書を放置した数週間が回収の可否を分ける
• 自ら売主として青田売りをするあなたは、手付金等を受領する前に保全措置を講じる義務を負う。措置を怠れば、買主は宅地建物取引業法41条により支払を拒める。入金前提で組んだ資金繰りが、一行の手続漏れで止まる
• 友人が「手付金には保険がかかってるから平気だよ」と言ってきた。実は保証保険契約（保険事業者）と保証委託契約（銀行等・指定保証機関）は別物で、請求先も原資も違う。指定保証機関ルートなら、その原資の最終防衛線が本条の保証基金であり、責任準備金が尽きたときにだけ開く。どちらのルートかを契約書で確認するだけで、いざというときの動き方が変わる
• 完成済みの物件を買うあなたが、契約書に指定保管機関への寄託と書かれているのを見つけた。これは宅地建物取引業法41条の2の系統で、保証基金の話とは別線である。契約まであと3日なら、どちらの措置か、手付金額が基準（未完成は代金の5% または1000万円超、完成は10% または1000万円超）を越えるのかを、今夜のうちに確認しておく

取るべき行動

被害を受けた側：1. 契約書と重要事項説明書の「手付金等の保全措置」欄を確認し、方式（保証委託・保証保険・寄託）と相手方名を特定する2. 指定保証機関の保証であれば、売主ではなく保証機関へ書面で保証債務の履行を請求、契約書・領収書・振込記録を添付する3. 売主の破産手続が始まっても保証は別系統なので、配当を待たずに動く4. 応答がなければ免許行政庁（国土交通大臣または都道府県知事）へ申出、監督の端緒になる

訴えられた側：自ら売主となる宅地建物取引業者であれば、基準額を超える手付金等を受領する前に保全措置を完了させる。措置なしの受領は業法違反として監督処分の対象になり、買主からは支払を拒まれる。保証機関の側であれば、保証基金を保証債務の弁済以外に充当できないことを社内規程と会計処理で物理的に分離しておく。ここでの混同は、指定そのものの維持を危うくする

時効（請求できる期限）：本条自体に期間の定めはない。保証機関に対する保証債務の履行請求権には一般消滅時効（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年、または権利を行使できる時から10年）が適用され、起算点は売主の返還債務が現実化した時（解除や引渡し不能の確定時）と解される。実務上は保証委託契約や約款が定める請求手続の期限が先に効くため、通知を受けた時点で日数を数え始めること