第三条第二項の有効期間が満了したとき、第十一条第二項の規定により免許が効力を失つたとき、又は宅地建物取引業者が第十一条第一項第一号若しくは第二号に該当したとき、若しくは第二十五条第七項、第六十六条若しくは第六十七条第一項の規定により免許を取り消されたときは、当該宅地建物取引業者であつた者又はその一般承継人は、当該宅地建物取引業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなす。
要点宅地建物取引業法 76 条は、免許が失効・取消しとなった者とその一般承継人を、締結済み契約の取引を結了する目的の範囲内でなお宅建業者とみなす。範囲外の新規契約は無免許営業となる。
Q · 不動産会社の免許が失効したら、決済前の契約はどうなるの？
消えません。結了目的の範囲で決済まで進められます
宅地建物取引業法 76 条により、免許が失効・取消しとなった者とその一般承継人は、既に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内で、なお宅地建物取引業者とみなされます。引渡し・登記・残代金の受領といった後始末は続けられ、契約が免許失効で無効になることもありません。ただしみなされる以上、35 条の重要事項説明義務や監督処分・罰則も同時に及びます。範囲外の新規の媒介・代理・売買を 1 本でも結べば、12 条違反の無免許営業となります。
不動産会社が免許を失った瞬間、決済前の売買契約はどうなるのか。答えは、消えない。宅地建物取引業法 76 条は、免許の有効期間が満了したとき、廃業や死亡で免許が失効したとき、あるいは 66 条・67 条で取り消されたときでも、その者と一般承継人（相続人や合併後の存続会社）を「取引を結了する目的の範囲内」でなお宅建業者とみなすと定める。分かれ目はここだ。みなされる範囲は、すでに締結した契約の後始末だけ。引渡し、登記、残代金の受領、これらは続けられる。だが新しい媒介契約を 1 本でも結べば、12 条違反の無免許営業になる。そして見落とされがちなのは、みなされる以上、35 条の重要事項説明義務も、営業保証金からの弁済も、監督処分も、罰則も、全部そのまま付いてくるという点である。免許証を返納しても、義務だけは残る。
宅地建物取引業法 76 条は、免許の失効または取消しがあった場合における業法上の地位の存続を定める規定である。免許を失った者およびその一般承継人は、既に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内に限り、なお宅地建物取引業者とみなされ、当該範囲では業法上の義務および監督規定の適用を受ける。
免許を失った者やその一般承継人が、既に締結した契約の取引を結了する目的の範囲内に限り、なお宅地建物取引業者として扱われる地位です。宅地建物取引業法 76 条が根拠で、権限だけでなく義務も残ります。
個人業者が死亡した場合の相続人、法人が合併で消滅した場合の存続会社・新設会社を指します。宅建士の資格や免許を自分が持っているかどうかは関係なく、地位だけが自動的に及びます。
既に締結した契約を履行し終えるために必要な行為、具体的には引渡し、登記手続、残代金の受領・精算などです。新規の媒介契約・代理・売買の締結は範囲外で、行えば無免許営業になります。
違法です。結了目的の範囲を超えるため 12 条違反の無免許営業となり、79 条 2 号により 3 年以下の拘禁刑もしくは 300 万円以下の罰金、またはその併科の対象になります。
あります。76 条でみなされる以上、35 条の重要事項説明義務、37 条書面の交付義務、報酬額の制限、監督処分や罰則も同じように及びます。宅建士がいなければ確保するか他業者への委託が必要です。
免許失効等の後、業者が営業保証金を取り戻すには 6 か月を下らない期間の公告が必要です（30 条 2 項）。取引相手はこの公告期間内に申し出ないと、供託金が業者へ返還され回収源が消えます。
11 条 1 項により事由発生から 30 日以内、死亡の場合は相続人がその事実を知った日から 30 日以内です。届出前でも死亡・合併では免許は当然に失効しています。
免許権者である都道府県または国土交通省の地方整備局が備える宅地建物取引業者名簿で確認できます。名簿は誰でも閲覧でき、免許年月日・有効期間・処分歴が記載されています。
76 条で、あなたは一般承継人として結了目的の範囲内でなお宅建業者とみなされ、決済を進められる。死亡の場合、免許は 11 条 1 項 1 号に該当した時点で当然失効しており、届出（知った日から 30 日以内）を待たない。重要事項説明が未了なら宅建士が必要になる。業界裏話ヒント：相続放棄を検討中なら、決済への関与が法定単純承認（民法 921 条）と評価されるおそれがある。放棄の判断を先に済ませること
止まるのは新規だけ。締結済み契約の結了は 76 条で続けられる。ただし新規の媒介・代理・売買は 12 条違反、79 条 2 号で 3 年以下の拘禁刑もしくは 300 万円以下の罰金（併科あり）。更新申請は満了の 90 日前から 30 日前まで（施行規則 3 条）。業界裏話ヒント：期限切れ後は新規免許申請になり、免許証番号の括弧内の更新回数が (1) に戻る。この数字は取引先や金融機関に営業年数の目安として見られることがある
なりません。76 条が扱うのは業法上の地位で、契約の私法上の効力は別問題。相手は結了目的の範囲でなお宅建業者とみなされ、履行義務を負う。損害が出れば営業保証金（27 条、相手方が宅建業者である場合を除く）または弁済業務保証金（64 条の 8）から弁済を受けられる。業界裏話ヒント：取戻し公告（30 条 2 項、6 か月以上）の期間内に申し出ないと供託金は業者に返還される。官報を見逃すと回収源が消える
きません。宅建業免許は承継されず、消滅会社の免許は 11 条 1 項 2 号に該当した時点で失効する。存続会社が得るのは 76 条のみなし地位、つまり既存契約の結了範囲だけで、新規契約は自社の免許で行う。業界裏話ヒント：合併期日を決めるとき、存続会社側の免許と専任の宅地建物取引士の配置（31 条の 3）を先に固めないと、統合初日から新規契約が打てない空白ができる
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規律の対象 | 76 条：免許失効後も残る業法上の地位（みなし宅建業者） | — |
| 適用の起点 | 有効期間満了、11 条 1 項 1 号・2 号該当、届出による失効、免許取消し | — |
| 効果 | 締結済み契約の結了範囲内で権限も義務も存続 | — |
| 違反・不履行時 | みなし業者として監督処分・罰則・重要事項説明義務が及ぶ | — |
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