敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。
要点区分所有法 10 条は、敷地利用権のない区分所有者に対し、専有部分の収去を請求できる者が区分所有権を時価で売り渡すよう請求できると定める。形成権のため拒否できない。
Q · 敷地利用権のないマンションの部屋は、勝手に買い取られてしまうんですか？
はい。時価での売渡請求は拒否できません
区分所有法 10 条により、敷地利用権を有しない区分所有者に対し、専有部分の収去を請求できる者は、区分所有権を時価で売り渡すよう請求できます。この売渡請求権は形成権であり、意思表示が到達した時点で区分所有者の同意なく売買契約が成立します。したがって「売らない」という選択肢は法律上存在せず、争点は時価の金額と、相手方が本当に収去請求権を有するかという前提の当否に限られます。
マンションの一室を買うとき、部屋そのものだけでなく、その建物が建っている土地を使う権利（敷地利用権。土地の共有持分だったり、借地権だったりする）もセットで手に入れている。ところが、この土地側の権利だけが外れてしまうことがある。地代を滞納して借地契約を解除された、分譲時の権利設定が不完全だった、敷地の共有持分に付いていた抵当権が実行された。そうなると土地の権利者は、あなたの部屋を自分の土地に居座る構造物として収去（取り壊して土地を明け渡すこと）を請求できる立場に立つ。だが五階建ての三階部分だけを物理的に撤去することはできない。そこで区分所有法 10 条は、収去を請求できる者に別の出口を与えた。区分所有権を時価で売り渡せ、と請求する権利である。これは形成権で、請求の意思表示が届いた瞬間、あなたの同意なしに売買契約が成立したことになる。断るという選択肢は法律上存在せず、争えるのは金額だけだ。
区分所有法 10 条は区分所有権売渡請求権を定める規定であり、敷地利用権を有しない区分所有者に対し、その専有部分の収去を請求する権利を有する者が、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求できる旨を規定する。物理的に不可能な一室単位の収去を、時価による強制的な権利移転に置き換える機能を担う。
敷地利用権のない区分所有者に対し、収去請求権を持つ者が区分所有権を時価で売り渡すよう求める権利です。区分所有法 10 条が根拠で、形成権として一方的に効力が生じます。
専有部分を所有するために建物の敷地を利用する権利で、土地の共有持分や借地権がこれにあたります。区分所有法 2 条 6 項が定義しており、これを欠くと 10 条の対象になります。
断れません。10 条の請求権は形成権で、意思表示が到達した瞬間に時価での売買契約が成立します。争えるのは金額と、相手に収去請求権があるかという前提だけです。
直ちに危険ではありません。土地の共有持分を別登記で保有する物件も多く、問題は土地の権利が全くない場合や借地権が消滅した場合です。土地の登記事項証明書で確認します。
売渡請求の意思表示が相手方に到達した時点が基準時です。合意できない場合は最終的に裁判所が鑑定によって決めます。先に自分側の鑑定を取ると交渉の初期値を握れます。
されます。区分所有権は移転しますが抵当権は当然には消えないため、実務では代金から残債を弁済し、抵当権抹消と代金支払いを同時履行で処理します。
10 条では請求できません。請求権は収去を請求できる側にのみ与えられています。借地権が期間満了で消滅した場面では借地借家法 13 条の建物買取請求権が別途問題になります。
10 条自体に明文の行使期間はありません。ただし長期間の放置後の行使は権利濫用として制限される余地があり、成立した代金債権は民法 166 条の時効に服します。
敷地権の登記がないこと自体は直ちに危険ではなく、古い分譲物件では土地の共有持分を別登記で持っているだけの場合も多い。危ないのは土地の権利がそもそも無い物件や、借地権が消滅寸前の物件で、これが区分所有法 10 条の売渡請求の対象になる。業界裏話ヒント：建物の登記簿より先に、土地の全部事項証明書で借地契約の残存期間と権利者を確認する。地代の滞納状況は重要事項説明書に書かれないことがある
ならない。合意できなければ最終的に裁判所が鑑定で決める。基準時は売渡請求の意思表示が到達した時点で、その時点の市場価格が基準になる。ただし敷地利用権のない状態を前提に評価するのかどうかは、実務上、解釈が分かれている。業界裏話ヒント：先に自分側で不動産鑑定士の評価を取っておくと交渉の出発点を自分の数字に置ける。訴訟になってから頼むと、裁判所選任の鑑定人の数字が事実上の結論になる
区分所有権自体は移転する。だが抵当権は売買が成立しただけでは消えないので、実務では代金から残債を弁済し、抵当権抹消と代金支払いを同時に行う形で処理する。代金が残債に届かなければ差額は自分の債務として残る。業界裏話ヒント：金融機関は担保に敷地利用権が欠けている事実を知らずに融資していることがある。相手に返事をする前に融資担当者へ連絡し、抵当権者を同じ側に置いた方が時価交渉は進めやすい
できない。区分所有法 10 条の請求権は収去を請求できる側にしかなく、区分所有者から発動することはできない。借地権が期間満了で消滅した場面では借地借家法 13 条の建物買取請求権が別途問題になるが、専有部分ごとに行使できるかは実務上、解釈が分かれている。業界裏話ヒント：相手が 10 条を使う前に、こちらから時価での買取りを持ちかける方が金額は伸びやすい。形成権を行使された後の相手に、譲歩する動機は残っていない
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 請求の場面 | 10 条：敷地利用権を欠く区分所有者がいる場合 | — |
| 権利者 | 専有部分の収去を請求する権利を有する者（土地の権利者） | — |
| 法的性質 | 形成権。意思表示の到達で時価売買が成立 | — |
| 争える点 | 時価の金額、収去請求権の存否 | — |
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