都市計画法 第57条の4（土地建物等の先買い等）

解説

売れるはずだった土地が、実は自分の言い値で行政側に買われる土地だった、ということが起こりうる。都市計画法57条の4は、施行予定者が定められている都市計画施設の区域や市街地開発事業の施行区域内の土地建物等を有償で譲り渡す場面に、52条の3をそのまま当てはめる条文である。公告の日の翌日から10日を過ぎた後は、売る前に「いくらで、誰に売るのか」を書面で施行予定者に届け出る義務が生じる。そして届出の日から30日以内に施行予定者が買い取る旨を通知すれば、あなたが届出書に書いた予定対価の額に相当する代金で売買が成立したものとみなされる。急所はここだ。価格を決めるのは買い手ではなく、届出書を書いたあなた自身である。高く買う民間の買主が後から現れても、その人に売る道はすでに閉じている。だからこそ、届出書の金額欄に何を書くかが、この制度における唯一にして最大の判断になる。

法的な位置づけ

都市計画法57条の4は、施行予定者が定められている都市計画施設の区域および市街地開発事業の施行区域内における土地建物等の有償譲渡について、52条の3の先買い規定を読み替えて準用する条文である。対象区域内の所有者には譲渡前の届出義務が生じ、施行予定者には一定期間の優先取得の機会が与えられる。

こんなときに使う

• 親から継いだ畑の先に、いつか道路が通ると聞かされていた。都市計画図を取り寄せたら、施行予定者の欄に自治体名が入っていた。その一行があるかないかで、売却スケジュールは丸ごと組み替わる。
• もし、買主と決済日まで詰めた後にこの区域だと気付いたらどうなる？ 届出を出してから30日、施行予定者の回答が出るまで原則としてその土地は譲り渡せない。買主のローン実行日が3週間後に設定されていれば、その予定はほぼ破綻する。売買契約書に行政手続の遅延を理由とする決済日変更条項を入れていたかどうかが、違約金を払う側に回るかどうかを分ける。
• あなたが仲介業者の側で、調査の際に施行予定者の定めを見落とし、届出をしないまま引渡しまで進めてしまった。売主には届出義務違反の責任が、あなたには調査説明義務違反による損害賠償リスクが残る。宅地建物取引業法上の重要事項説明でも都市計画法上の制限は説明対象であり、知らなかったという弁解は通らない。
• 買主としてこの区域内の土地に手付を打った側に立ってみると、景色が変わる。売主が届出を出し、施行予定者が買取りを通知した瞬間、その土地は施行予定者との間で売買が成立したものとみなされ、あなたの契約は行き場を失う。買う側が価格交渉より先に確認すべき一項目があると気付けるのは、この構造を知っている人だけである。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 売却を決めた段階で、市町村の都市計画担当課で当該地の都市計画図と施行予定者の定めの有無を確認する2. 該当するなら、届出の前に不動産鑑定士の評価または複数社の買付証明で価格の根拠を固める3. 予定対価の額を確定してから届出書を提出する。この額が成約価格として固定されると理解したうえで記載する4. 待機期間を織り込んだ決済日を買主と合意し、売買契約書に行政手続の遅延を理由とする延期・解除条項を必ず入れておく

訴えられた側：届出をしないまま譲渡してしまった場合、売買契約そのものの私法上の効力と、届出義務違反による行政上の責任を切り離して整理することから始める。前者は取引の安全の観点から有効と解するのが一般的だが、実務上、解釈が分かれている。速やかに施行予定者および所管課へ経緯を申告し、是正の協議に入ること。仲介業者の立場であれば、調査説明義務違反を理由に売主・買主双方から損害賠償を求められうるため、調査記録と説明記録を直ちに保全する。

時効（請求できる期限）：公告の日の翌日から起算して10日を経過した後の有償譲渡に届出義務が生じる。施行予定者が買い取るべき旨の通知をするのは届出のあった日から起算して30日以内であり、届出をした者はその期間を経過するまで当該土地建物等を譲り渡せない（都市計画法52条の3、本条による準用）。特定の消滅時効を定める条文ではないため、金銭債権が生じた場合は一般消滅時効（民法166条、債権は5年または10年）による。