要点民事保全法25条の2は、不動産の占有移転禁止の仮処分について、執行前に債務者の特定が困難な特別の事情があるとき、債務者を特定せずに発令できると定める。執行で占有を解かれた者が債務者となる。
Q · 相手の名前が分からなくても、占有移転禁止の仮処分は出せるんですか？
不動産に限り、特別の事情があれば債務者を特定せずに申立てできます
民事保全法25条の2により、係争物が不動産である占有移転禁止の仮処分命令は、その執行前に債務者を特定することを困難とする特別の事情があるとき、債務者を特定しないで発することができます。執行によって不動産の占有を解かれた者が債務者となるため（2項）、占有者がいくら名義をすり替えても、執行官が現場に立った瞬間に相手方が確定します。ただし対象は不動産に限られ、特別の事情の疎明が必要です。また43条2項の期間内に執行されなかったときは、債務者への送達を要しないという特則の前提が崩れます（3項）。
競売で落札したマンションの一室、鍵を開けると見知らぬ男が居座っていた。名前を尋ねても答えない。立ち退きを求めて明渡しの手続を進めても、執行の直前になると占有者が別の誰かに入れ替わる。相手の名前が変わるたびに、あなたの手続は振り出しに戻る。これが占有屋の常套手段だ。民事保全法25条の2は、この必勝パターンを破るために生まれた。対象が不動産で、しかも執行前に債務者を特定するのが困難な特別の事情があるとき、裁判所は相手の名前を書かないまま占有移転禁止の仮処分命令を出せる。執行の瞬間に占有を解かれた者が、自動的に債務者になる(2項)。名義をいくらすり替えても、執行官が現場に立った瞬間、そこにいる人間が相手方に確定する。占有屋の逃げ道を、この一条が塞いだ。
民事保全法25条の2は、係争物が不動産である占有移転禁止の仮処分命令について、執行前に債務者を特定することが困難な特別の事情があるときに、裁判所が債務者を特定しないで発令することを認める規定である。執行によって当該不動産の占有を解かれた者が債務者となり、命令の名宛人は執行の時点で確定する。
AI 輔助整理，以條文原文為準
係争物の引渡し・明渡し請求権を保全するため、債務者に占有の移転を禁じ、占有を解いて執行官に引き渡させ、執行官が保管・公示する仮処分です（民事保全法25条の2第1項）。
明渡執行を妨害する目的で不動産に居座り、執行が近づくと占有者を次々入れ替えて名指しを不能にする者を指す実務上の呼称です。25条の2はこの手口を封じるために新設されました。
保全執行は保全命令の送達（この類型では発令の告知）から2週間を経過するとできません（43条2項）。25条の2では発令後ただちに執行するのが実務の鉄則です。
必要です。保全命令は14条により担保を立てさせて発令されるのが通常で、25条の2の類型も例外ではありません。3項は担保取消決定の告知方法についても特則を置いています。
43条2項の期間内に執行されなかったときは、債務者に送達することを要しません（3項）。名宛人が空白のままである以上、送達の前提を欠くためです。
使えません。25条の2第1項は「係争物が不動産であるもの」に限定しています。動産の場合は債務者を特定した通常の占有移転禁止の仮処分によることになります。
占有者が短期間で次々入れ替わっている事実を、現地調査の報告、写真、表札や郵便物の状況などで示します。単に調査が面倒という程度では認められません。
不要にはなりません。仮処分は占有を凍結する保全手段であり、明渡しを実現するには本案の勝訴判決を得て民事執行法168条の明渡執行に進む必要があります。
普通の手続は相手を特定して訴え、判決を得て執行します。ところが占有屋は執行の直前に占有者を別人へすり替え、名指しした相手がいなくなる。民事保全法25条の2は、不動産に限り債務者を特定せず占有移転禁止の仮処分を出せるようにし、この抜け道を塞ぎました。さらに62条の当事者恒定効で、執行後に占有を引き継いだ者にも本案判決の明渡しが及びます。業界裏話ヒント:占有者が短期間で次々入れ替わっている事実を現地調査や写真で記録できているかどうかで、特別の事情の疎明が通るかが変わる
できません。使えるのは対象が不動産の場合に限られ、動産(自動車や在庫)には使えません。加えて「執行前に債務者を特定するのが困難な特別の事情」の疎明が必要で、単に名前を調べるのが面倒という程度では認められません(25条の2第1項)。業界裏話ヒント:実務では占有者が頻繁に入れ替わる事情を執行官の現地調査や表札・郵便物の状況で疎明する。逆に占有者が一人で安定していれば、素直に特定して普通の占有移転禁止仮処分を使う方が早い
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 債務者の特定 | 25条の2：不動産に限り、特別の事情があれば特定不要（執行時に確定） | — |
| 対象物 | 不動産のみ（動産は不可） | — |
| 時間の制約 | 43条2項の期間内に執行しないと送達不要の特則の前提が崩れる（3項） | — |
| 実務上の役割 | 名義すり替え型の執行妨害を執行の瞬間に断ち切る | — |
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