マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第89条（登録の失効に伴う業務の結了）

解説

管理会社の登録が消えた翌日も、あなたのマンションの通帳と鍵はまだその会社の手元にある。法律はこの宙に浮いた状態を放っておかない。登録が効力を失っても、元の管理業者、または会社を引き継いだ相続人や合併後の会社（法律上の「一般承継人」）は、管理組合から引き受けた管理事務を「終わらせる」範囲に限って、なおマンション管理業者とみなされる。ここで見落としやすい点が二つある。一つ目は、みなされている以上、財産の分別管理や秘密保持といった業者の義務も消えないこと。二つ目は、許されているのは後始末だけだということ。新しい契約、更新、業務範囲の拡大はできない。理事会がこの線を知っていれば、引継ぎの期限、引き渡す書類の一覧、通帳と印鑑の移し方を相手に示して、交渉を主導できる。知らなければ、元業者の「とりあえず続けます」をそのまま受け入れてしまい、無登録の業者に修繕積立金を預け続けることになる。

法的な位置づけ

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第89条は、登録失効後の業務結了に関する擬制規定である。マンション管理業者の登録が効力を失った場合、元の業者またはその一般承継人を、管理組合から委託を受けた管理事務を結了する目的の範囲内に限り、なおマンション管理業者とみなし、業者としての義務と監督を存続させる。

こんなときに使う

• 管理会社が廃業すると、総会の三週間前に知らされた。理事長のあなたに残された時間で、通帳・保管印鑑・設計図書・滞納者リストを確実に取り戻せるか。89条が元業者に後始末の義務と権限を残しているので、引継ぎ完了まで逃げられないことを最初の書面に書く
• もし元業者が「登録は切れたけれど、来年度も同じ条件で続けさせてほしい」と言ってきたら、どうなる？ 結了の範囲を超えた契約更新は無登録営業そのものであり、受け入れた管理組合の財産も無登録業者の手元に残る
• あなたは小さな管理会社の二代目である。父が急死し、会社も整理する。相続人として、預かっている管理組合の事務を引き渡し終えるまでは、業者としての義務を負い続ける

取るべき行動

被害を受けた側：1. 管理組合名義の預金口座の通帳と、保管されている印鑑・カードの所在を直ちに確認する2. 管理規約、会計帳簿、組合員名簿、設計図書、点検記録、滞納の明細などを一覧にし、元業者へ引渡し期限を書面で通知する3. 理事会または臨時総会で後任業者の選定、または自主管理への移行を決議する4. 引渡しに応じない、帳簿に不明な点がある場合は、国土交通省の地方整備局への相談と弁護士への相談を並行して進める

訴えられた側：1. 登録失効の事由と日付を確定させ、すべての委託先管理組合へ速やかに通知する2. 結了の範囲を、引継ぎ書類の作成、精算、財産の引渡しに限定し、新規受託・更新・業務範囲の拡大はしない3. 分別管理（76条）と秘密保持義務は結了まで続くため、担当者が退職しても記録を残す4. 引渡しの完了を受領書で証拠化し、結了日を明確にする

時効（請求できる期限）：89条は結了期間の上限を定めておらず、「結了する目的の範囲内」という目的で範囲が限られる。登録の有効期間は5年で、失効を避けるには期間満了前に更新の申請が必要である（44条、更新申請の期限は施行規則で定める。最新の改正状況をご確認ください）。精算金・損害賠償の請求は一般消滅時効（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年）による

学説

一般的な理解：結了の範囲は「既存の委託関係を終わらせるための行為」に限定され、契約の更新・新規受託・業務範囲の拡大は含まれないとされる。宅地建物取引業法76条の取引結了規定と同様の構造で理解されている。

改正の年表

1. 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律の制定によりマンション管理業の登録制度が創設され、登録失効時の業務結了規定が置かれたとみられる。その後の条文改正の有無は要確認。