不動産登記法 第30条（一般承継人による申請）
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表題部所有者又は所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合において、当該表題部所有者又は登記名義人について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該表示に関する登記を申請することができる。
この条文の基本情報
一般承継人による申請とは何ですか？
定義一般承継人による申請とは、不動産登記法第30条に定められた規定で、「表題部所有者又は所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合において、当該表題部所有者又は登記名義人について相続その他の一般承継があったと…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第30条（一般承継人による申請）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第30条の条文原文は「表題部所有者又は所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合において、当該表題部所有者又は登記名義人について相続その他の一般承継があったと…」で始まります。
- 不動産登記法第30条は第一款 通則に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第30条の前の条は不動産登記法第29条です。
- 不動産登記法第30条の次の条は不動産登記法第31条です。
- 不動産登記法第30条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第30条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第30条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/30
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法30条は、表題部所有者や登記名義人に相続や合併があったとき、相続人その他の一般承継人が表示に関する登記を申請できると定める。権利の相続登記が未了でも申請できる。
Q · 亡くなった親名義の家を解体したけれど、相続登記をしていなくても滅失登記は出せますか？
出せます。相続登記が未了でも申請できます
出せます。不動産登記法30条により、表題部所有者や所有権の登記名義人に相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人が表示に関する登記を申請できます。権利の相続登記は未了で構わず、添付するのは相続を証する戸籍等の情報です（不動産登記令7条）。建物の滅失登記は滅失の日から1か月以内が申請義務であり（同法57条）、怠ると同法164条1項の過料の対象になります。
解説
亡くなった親の名義になっている家を解体した。土地の地目が変わったのに、名義人本人はもう申請できない。こうした場面で多くの人が「まず相続登記を済ませないと何も動かせない」と足を止める。30条はその足止めを外す条文だ。表題部所有者や所有権の登記名義人について相続や合併などの一般承継があったとき、相続人その他の一般承継人であるあなたは、表示に関する登記（建物の滅失、地目や地積の変更、分筆合併、建物の表題登記など）を自分の名前で申請できる。権利の相続登記は未了のままでよく、添付するのは相続を証する戸籍などの情報だけ（不動産登記令7条）。ここで見落とされているのは、表示に関する登記の多くに1か月の申請義務と過料の制裁が付いている点だ。あなたが相続したのは財産だけではなく、その期限でもある。
法的な位置づけ
不動産登記法30条は、表示に関する登記の申請適格の承継を定める規定である。表題部所有者または所有権の登記名義人について相続その他の一般承継が生じた場合、相続人その他の一般承継人は、権利に関する登記の名義書換を経ることなく、当該表示に関する登記を申請することができる。相続だけでなく法人の合併による包括承継も含まれる。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.解体の現場で添付情報を確保する 建物を取り壊したら、その場で解体業者から取壊し証明書、業者の登記事項証明書、印鑑証明書を受け取る。工事完了後に業者が廃業・連絡不通になると証明書が取得できず、上申書と現地資料で代替する迂回路に入り数週間から数か月余計にかかる
- 2.自分が一般承継人であることを証明する書類を集める 被相続人の死亡と自分が相続人であることを示す戸籍謄本・除籍謄本等を市区町村で取得する。不動産登記令7条により一般承継を証する情報の添付が必要だが、権利の相続登記は未了のままで構わない。法人の合併なら合併後の登記事項証明書で足りる
- 3.対象不動産を登記記録で特定する 建物の登記事項証明書を取得し、所在・家屋番号・種類・構造・床面積を確認する。登記記録上の表示と現況がずれている場合や、未登記の附属建物がある場合は申請書の記載を実態に合わせて調整する
- 4.滅失の日から1か月以内に管轄登記所へ申請する 建物滅失登記申請書に上記の添付情報を付し、不動産の所在地を管轄する法務局・地方法務局の登記所へ申請する。不動産登記法57条の申請義務は滅失の日から1か月であり、登録免許税は非課税である
- 5.共同相続人へ申請の事実を共有し記録に残す 表示に関する登記は保存行為として相続人の一人からの申請が認められる余地があるが、建物を登記記録から消した事実は後の遺産分割協議で争点になりうる。売却期日や1か月の期限という事情をメール等で共有し、記録を残しておく
よくある質問 AI による整理
Q1表示に関する登記とは何ですか？
不動産の物理的な現況を公示する登記です。建物の表題登記・滅失登記、土地の地目変更・地積更正・分筆合併などが含まれ、権利の得喪を公示する権利に関する登記とは系統が異なります。
Q2一般承継人とは誰のことですか？
被相続人の権利義務を包括的に承継する者です。相続人のほか、包括受遺者、吸収合併の存続会社や新設合併の設立会社も含まれます。特定の不動産だけを買った買主は含まれません。
Q3相続放棄をした人でも滅失登記を申請できますか？
できません。民法939条により相続放棄者は初めから相続人でなかったものとみなされ、一般承継人に当たらないため申請適格がありません。他の相続人が申請人となります。
Q4会社の合併でも30条は使えますか？
使えます。吸収合併の存続会社は消滅会社の一般承継人として、消滅会社名義の建物の滅失登記や表示変更登記を申請できます。承継の証明は合併後の登記事項証明書で足ります。
Q5建物滅失登記は自分でできますか？
本人申請が可能です。登録免許税は非課税で、取壊し証明書、解体業者の登記事項証明書・印鑑証明書、相続を証する戸籍等を揃えれば管轄登記所へ申請できます。
Q6地目変更登記はいつまでに申請しますか？
不動産登記法37条1項により、地目または地積に変更が生じた日から1か月以内です。被相続人の生前に変更が生じていた場合、その期限と義務は相続人が承継します。
Q7土地家屋調査士と司法書士のどちらに頼みますか？
表示に関する登記の代理は土地家屋調査士、権利に関する登記（相続登記等）の代理は司法書士です。30条を使う滅失登記や地目変更は調査士の領域になります。
Q8解体業者が廃業して取壊し証明書がもらえない場合は？
上申書、解体前後の現地写真、固定資産税の課税明細、閉鎖された業者の登記事項証明書などで代替する運用があります。事前に管轄登記所へ相談してください。
この条文についての質問 AI による整理
Q1親が亡くなって空き家を壊したんですが、相続登記もしてないのに滅失登記なんて出せるんですか？
出せる。30条が、表題部所有者や登記名義人に相続があった場合、相続人その他の一般承継人が表示に関する登記を申請できると定めている。建物滅失登記は57条で滅失の日から1か月以内、相続を証する戸籍等を添付する（不動産登記令7条）。実務のポイント：この登記は登録免許税が非課税で、必要書類も取壊し証明書と戸籍程度。本人申請で完結する例が多く、まとめて事務所に頼むと相続登記の費用に紛れて数万円が乗ることがある
Q2相続人が5人いるんですけど、全員の実印を集めないと申請できませんか？
表示に関する登記は登記記録を現況に合わせる性質のもので、実務上は相続人の一人からの申請が認められる扱いが広く行われている。ただし取扱いには幅があり、事前に管轄登記所へ確認するのが安全である（実務上、解釈が分かれている論点）。実務のポイント：先に単独で滅失登記を出すと、遺産分割の場で「建物を勝手に消した」と主張される火種になる。急ぐ理由（売却期日、過料の1か月）があるなら、その事情をLINEやメールで他の相続人に共有した記録を残しておく
Q320年前に壊れて存在しない建物の登記が残ってました。今からでも間に合いますか？
今からでも申請できる。義務期間を過ぎていても登記所は受け付ける。1か月の義務違反は164条1項の過料の対象だが、表示に関する登記について実際に過料が科された例は極めて少ないと指摘されている（最新の運用状況をご確認ください）。実務のポイント：本当の制裁は過料ではなく取引の停止である。存在しない建物の登記が残る土地は、住宅ローンの担保設定で必ず止まる。売却の話が出た瞬間ではなく、平時に処理しておくのが安い
間違えやすい点 AI による整理
- 「相続登記を先に済ませないと不動産登記は何も動かせない」という前提そのものが誤っている。問いは「どちらを先にやるか」ではなく「そもそも別の窓口だ」。表示に関する登記（30条）と権利に関する登記（62条、76条の2）は系統が違い、前者は相続登記が未了でも相続人が単独の申請人になれる
- 滅失登記の放置は「いつか出せばいい程度の話」と理解されているが、深刻度の見積もりが甘い。存在しない建物の登記が残る土地は、買主の住宅ローン審査で担保評価が止まり、決済当日に取引が飛ぶ。加えて滅失の日から1か月の申請義務違反は164条1項の10万円以下の過料の対象である（最新の改正状況をご確認ください）
- 「相続人なら誰でも申請できる」と考えると足をすくわれる。相続放棄をした者は民法939条により初めから相続人でなかったものとみなされ、一般承継人ではなくなる。放棄した後に善意で申請しても、申請適格がないため通らない。あなたから見れば家族の後片付けでも、登記所から見れば無権限者の申請である
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 対象となる登記 | 不登法30条：表示に関する登記（滅失・地目変更・表題登記等） | 不登法62条：権利に関する登記の一般承継人による申請 不登法76条の2：相続による所有権移転登記（相続登記） |
| 申請期限 | 個別条文で原則1か月（滅失=57条、地目・地積=37条、表示変更=51条） | 固有の申請義務期間の定めなし 自己のために相続の開始と所有権取得を知った日から3年 |
| 違反した場合の制裁 | 164条1項の10万円以下の過料 | 制裁規定なし 164条の過料（10万円以下） |
| 代理を依頼する専門職 | 土地家屋調査士 | 司法書士 司法書士 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も相続人その他の権利者が登記を申請できるとするが、相続登記自体に相続開始から6か月という申請期限と過怠金の制裁を課す点で、表示登記と権利登記を分離して1か月／3年の二本立てにする日本と設計思想が異なる
韓国は包括承継人による登記申請を明文で認めており、日本法の系譜を直接引く。表示に関する登記（표시에 관한 등기）と権利に関する登記の二元構造も共通する
ドイツは登記名義人の先行登記（Voreintragung）を原則としつつ、相続人については例外を認め、被相続人名義のまま処分・申請できる。日本の30条と機能的に対応するが、ドイツは物権変動につき登記が効力要件である点で前提が異なる
米国は登記官による審査ではなく届出的な記録制度であり、相続不動産は probate（検認）を経て遺言執行者・遺産管理人が処分・記録する。建物の物理的現況は登記ではなく課税台帳・建築許可記録で管理される点が根本的に異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし、亡父名義の実家を解体してから3年放置していたらどうなる？ 土地を売りに出した瞬間、買主側の司法書士から「建物の登記がまだ残っています」と指摘される。決済日は動かない、猶予は1週間。30条があるから、相続登記を待たずに相続人であるあなた自身が滅失登記を申請できる。この条文を知らなければ、先に相続登記を頼み、費用と数週間を余計に払っていた
- 母が亡くなり、庭の一部がいつのまにか私道になっていた。地目変更の1か月の期限は母の生前から走り出している。その義務ごと、相続人であるあなたが承継する
- あなたは兄弟のうち一人だけ帰省して、誰にも相談せず空き家を解体し、滅失登記まで出した。表示に関する登記は保存行為として相続人の一人からの申請が認められる余地があるが（実務上、取扱いを登記所に確認すべき論点）、建物という財産を登記記録から消した事実は、後の遺産分割協議で必ず争点になる。妹から「勝手に登記した」と言われたとき、申請適格の話と分割の話は別だと切り分けられるかが勝負
- 勤め先が吸収合併され、消滅会社名義のままの倉庫を建て替えることになった。相続だけが一般承継ではない。存続会社が「一般承継人」として、消滅会社を表題部所有者とする建物の滅失登記や表示変更を申請できる。承継を証する情報は合併後の登記事項証明書で足りる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 建物を解体したら、その場で取壊し証明書、業者の登記事項証明書、印鑑証明書を受け取る2. 被相続人の死亡と自分が相続人であることを示す戸籍謄本等を準備（権利の相続登記は未了で構わない、不動産登記令7条） 3. 建物の登記事項証明書で所在と家屋番号を特定4. 滅失の日から1か月以内に管轄登記所へ建物滅失登記を申請（57条）。登録免許税は非課税で本人申請も現実的5. 表示に関する登記の代理は土地家屋調査士、権利の相続登記は司法書士、依頼先を混同しない
訴えられた側：期限を過ぎている、または裁判所から過料の通知が届いた場合。1. 何よりも先に申請を出し、義務違反の状態を解消する。これが最大の防御2. 過料は非訟事件手続で裁判所が判断するため、正当な理由（解体業者の廃業で証明書が取得できない、相続人間で係争中）があれば意見を述べる余地がある3. 添付情報が揃わないときは、上申書、現地写真、固定資産税の課税明細などで代替する運用があるため、事前に管轄登記所へ相談する
時効（請求できる期限）：表示に関する登記の申請義務は原則1か月（建物の滅失は57条、地目または地積の変更は37条1項、建物の表示変更は51条1項）。起算点は滅失または変更が生じた日で、被相続人の生前に生じた義務もそのまま承継する。怠ると164条1項の10万円以下の過料。権利の相続登記は別枠で、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年（76条の2、2024年4月1日施行。施行日前に開始した相続は2027年3月31日まで）（最新の改正状況をご確認ください）
学説
通説・登記実務：30条は表示に関する登記について申請適格のみを一般承継人に移す規定であり、権利の帰属確定とは切り離されている。したがって遺産分割未了・相続登記未了でも申請でき、共同相続人の一人からの申請も保存行為として許容される余地があると解されている。
実務上の留保説：単独申請を認めると建物の登記記録が他の共同相続人の関与なく閉鎖されるため、遺産分割の紛争を誘発しうる。急迫の事情がない限り共同相続人への事前告知を要するとして、実務運用上の慎重さを求める見解も有力である。
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）全部改正（要検証） 現行不動産登記法は平成16年法律第123号による全部改正で条文構成が組み替えられ、現在の30条の位置と表現になったと解されるが、本条自体が新設か旧法規定の再編かの区別、及びその後の改正有無は人的検証を要する
改正の年表
- 1.平成16年（2004年） 改正：法律第123号による不動産登記法の全部改正。オンライン申請の導入とともに条文構成が全面的に組み替えられ、一般承継人による表示に関する登記の申請規定が現行30条の位置と表現になったと解される（本条が新設か旧法規定の再編かの区別は人的検証を要する）
- 不動産登記法 第62条権利に関する登記における同趣旨の承継規定
- 不動産登記法 第57条建物滅失登記の1か月の申請義務
- 不動産登記法 第37条地目または地積の変更登記の申請義務
- 不動産登記法 第47条表題登記の申請義務と承継人による申請
- 不動産登記法 第76条の2権利の相続登記義務、3年の期限との対比
- 民法 第896条包括承継の原則を申請適格へ投影
- 民法 第939条相続放棄者は一般承継人から除外
- 会社法 第750条吸収合併による権利義務の包括承継
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