不動産登記法 第79条（永小作権の登記の登記事項）

解説

相続した農地の登記事項証明書を開くと、永小作権の欄には必ず小作料の金額が書かれている。これは偶然ではない。79条が挙げる登記事項のうち、1号の小作料だけが「定めがあるときは」という条件を持たない。すぐ手前の78条は地上権の地代を「定めがあるときは」と条件付きにしているのに、である。理由は永小作権の本質にある。民法270条は小作料を支払うことを永小作権の要素としており、無償の永小作権は存在しない。だから小作料の記載を欠く申請は登記官の段階で通らない。そしてもう一つ、3号が名指しする民法272条ただし書、つまり譲渡・賃貸の禁止特約。これを登記簿に載せなければ、地主は永小作権を買い受けた第三者に「譲渡は禁じてあった」と言えない。契約書に書いてあっても、登記簿になければ、その特約はあなたの外の世界には存在しない。

法的な位置づけ

不動産登記法79条は、永小作権の登記の登記事項を定める規定である。同法59条各号の共通登記事項に加え、小作料を必須の登記事項とし、存続期間または小作料の支払時期の定め、民法272条ただし書による譲渡・賃貸の禁止の定め、その他永小作人の権利義務に関する定めについては、定めがあるときに限り登記事項となる。

こんなときに使う

• 相続した農地に永小作権の登記が残っていたら、どうなる？ 買主は現れず、金融機関の担保評価もほぼゼロに沈む。相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から10か月。存続期間の残りと小作料額を登記簿から拾わないまま申告すれば、永小作権付き土地としての評価減を取り損ねたまま納税額が確定する
• 小作料を口約束で年3万円上げ、変更登記は打たなかった。翌年、永小作人がその権利を第三者に譲渡する。新しい相手に請求できるのは、登記簿に残る旧額だけだ
• 農地を借りたい若手就農者が、地主から「賃貸借ではなく永小作権でいこう」と持ちかけられた。賃借権より強い物権を得られる話に見える。だが設定契約に譲渡禁止の一文が入るか、そしてそれが79条3号として登記簿に載るかで、出口が変わる。離農するとき権利を売って資金を回収できるのか、それとも放棄するしかないのか。分岐点は登記簿のたった一行にある

取るべき行動

被害を受けた側：1. 登記事項証明書の乙区から、小作料額・存続期間・設定の日・特約の有無をすべて書き出す2. 存続期間の残りを計算する（定めがなければ民法278条3項で原則30年） 3. 小作料の滞納が引き続き2年以上に達していれば、内容証明郵便で消滅請求を検討する（民法276条） 4. 現況が耕作放棄地なら、消滅請求・合意解除・買取のどれで整理するかを、農地法3条の許可要否とセットで司法書士または弁護士に持ち込む

訴えられた側：永小作人として消滅請求を受けたら、まず滞納が本当に「引き続き2年以上」に達しているかを入金記録で検証する（民法276条）。不可抗力で収益を失った年でも小作料は免除されない（民法274条）が、引き続き3年以上まったく収益がない等の事情があれば放棄という出口がある（民法275条）。譲渡が禁止特約違反だと責められた場合は、その特約が登記簿に記載されていたか、取得時に知り得たかを最初に確認する

時効（請求できる期限）：79条自体に期間の定めはない。実務で効くのは、永小作権の存続期間（民法278条、20年以上50年以下、定めなきときは別段の慣習がある場合を除き30年）と、小作料債権の消滅時効（民法166条1項、権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年）。消滅請求の前提となる滞納は「引き続き2年以上」（民法276条）で、起算は各支払期の到来時

学説

通説：79条1号が小作料を無条件の登記事項としたのは、民法270条が小作料の支払を永小作権の成立要素とすることの登記法上の反映であり、無償の永小作権を観念できない以上、任意的登記事項とする余地がないと解される

通説：79条3号・4号は特約の成立要件ではなく対抗要件に関する規定であり、登記を欠く特約も当事者間では有効に存続する。第三者との関係でのみ主張できなくなるという二層構造で理解される

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 新設：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）に伴い、権利ごとの登記事項を78条以下に整理する中で本条が置かれた。旧法下の対応規定との連続性、および以後の改正の有無は人的検証が必要