不動産登記法 第87条（建物の建築が完了した場合の登記）

解説

登記所のコンピュータには、まだ一本の柱も立っていない建物の記録が存在することがある。工事代金を確保したい業者が、着工前に不動産工事の先取特権を登記したケースだ（86条1項）。設計書に書かれた種類・構造・床面積だけを頼りに、実体のない建物の表題部が先に作られる。87条が動くのは、その建物が現実に建ち上がった瞬間である。所有者は遅滞なく所有権の保存の登記を申請しなければならない。附属建物なら、母屋の所有権の登記名義人が表題部の変更の登記を申請する。ここであなたが押さえるべきは、通常の新築なら任意にすぎない所有権保存登記が、この場面では法律上の申請義務に変わるという点だ。そして完成した建物に残った先取特権は、民法339条により、あとから設定された抵当権に優先する。あなたが買おうとしている新築住宅の乙区に、その一行が眠っていることがある。

法的な位置づけ

不動産登記法87条は、建物の新築に係る不動産工事の先取特権の保存の登記（86条1項）がされた後、その建物の建築が完了した場合における登記の申請義務を定める規定である。1項は建物の所有者に所有権の保存の登記を、2項は附属建物が属する建物の所有権の登記名義人に建物の表題部の変更の登記を、それぞれ遅滞なく申請すべきものとする。

こんなときに使う

• 見積書に施主の判をもらった翌週から基礎工事に入る予定になっている。不動産工事の先取特権の保存登記を打てるのは、その着工前日まで。重機が土を掘った瞬間に民法338条1項の窓は閉じ、以後どれだけ工事代金を踏み倒されても、この担保は二度と手に入らない。残された時間は、施主の実印をもらいに行く数日しかない
• 引渡し予定の新築建売の登記事項証明書に、着工前の日付で工事の先取特権が付いていたらどうなる？ あなたの住宅ローンの抵当権は民法339条によりその後順位に落ちる。決済日までに抹消されるかを司法書士に確認しないまま鍵を受け取ると、売主と工務店の未払い争いがそのまま自分の家に付いてくる
• 建物が完成した。あなたは引っ越しと電気・ガスの手配に追われ、登記のことは頭から抜けている。だが87条1項の申請義務はその日から動いており、先取特権者はあなたの同意も委任状もなしに、代位で所有権保存登記を入れることができる
• 工場の敷地に新しい倉庫を建て増した。母屋には既に所有権の登記があるので、必要なのは所有権保存登記ではなく表題部の変更の登記だ（87条2項）。申請人は工事業者でも設計士でもなく、母屋の所有権の登記名義人であるあなた本人。誰の名前で出すかを取り違えると、法務局で補正になり、引渡し後の融資実行がずれ込む

取るべき行動

被害を受けた側：1. 着工前に不動産工事の先取特権の保存登記を打てているか確認する、打てていなければこの武器は既に失われている2. 打てている場合、建物完成後に施主が87条1項の保存登記を怠っているなら、民法423条による代位で自ら登記を入れる（不動産登記法59条7号） 3. 登記後は競売を申し立て、民法339条により後順位の抵当権に優先して配当を受ける4. 予算額を超えた分には先取特権が及ばない（民法338条1項後段）ので、追加工事は別途保全を組む

訴えられた側：1. 完成したら、自分の建物に先取特権付きの登記記録が既にあるかを確認する、あれば入口は表題登記ではなく87条1項の所有権保存登記になる2. 工事代金に争いがあっても支払いを止めるだけでは登記は消えない、抹消には弁済・合意・訴訟のいずれかが要る3. 増価額を超える請求、予算額を超える請求には先取特権が及ばない点を主張材料にする4. 附属建物なら申請人は母屋の所有権の登記名義人本人である点を確認する

時効（請求できる期限）：87条の期限は「遅滞なく」であり、日数の明文はない。表題登記の懈怠に科される10万円以下の過料（164条1項）の列挙に87条は含まれておらず、直接の制裁は用意されていない（最新の改正状況をご確認ください）。実質的な最終期限は前段階にあり、工事の先取特権は民法338条1項により工事を始める前に予算額を登記しなければ効力を保存できない。着工日の前日が事実上の一発勝負の締切である

学説

実務上の一般的理解：87条1項・2項の申請義務は登記記録と現実の建物を一致させるための公法上の義務と位置づけられるが、164条の過料の列挙外であるため、その実効性は先取特権者による債権者代位申請という私的インセンティブに委ねられていると説明される。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正により、旧不動産登記法下の建物新築工事の先取特権に関する規定を整理し、現行87条として条文化。工事完了後の所有権の保存の登記の申請義務（1項）と、附属建物完成時の表題部の変更の登記の申請義務（2項）を2項構成で明示した。