不動産登記法 第92条（根抵当権当事者の相続に関する合意の登記の制限）

解説

父が亡くなって半年目に、取引銀行から「合意の登記、間に合いましたか」という電話が入る。この一本の意味が分かる相続人は少ない。民法398条の8は、根抵当権の債務者や根抵当権者が死亡したとき、今後も誰が借り続けるか（指定債務者・指定根抵当権者）を設定者との合意で決められると定める。ただし相続開始から6か月以内にその合意を登記しなければ、元本は死亡時に確定したものとみなされる。そこへ不動産登記法92条が条件を重ねる。合意の登記の前に、相続による根抵当権の移転登記または債務者の変更登記を済ませておけ、と。つまり与えられた6か月は、二段構えの登記を両方終わらせる時間である。遺産分割で相続人の実印が揃わない、設定者が親族でなく協力を渋る。そんな理由で前提登記が止まれば、合意の登記は物理的に受理されない。期限を落とした瞬間、その根抵当権は死亡時点の残債しか担保しない普通の抵当権へ変わり、後継者の運転資金の枠が消える。

法的な位置づけ

不動産登記法92条は、根抵当権の相続に関する合意の登記の前提要件を定める手続規定である。民法398条の8第1項または第2項に基づく指定根抵当権者・指定債務者の合意の登記は、相続による根抵当権の移転の登記または債務者の変更の登記が完了した後でなければ申請することができない。登記記録上の権利者および債務者を先に確定させることで、公示の連続性を確保する趣旨である。

こんなときに使う

• 父の町工場を継ぐつもりでいたのに、遺産分割協議が兄と平行線のまま4か月が過ぎたとしたら、どうなる？ 相続による根抵当権の移転登記が入らない限り、指定債務者の合意の登記は受理されない。残り2か月で兄の実印を取るか、元本確定を受け入れて根抵当権を設定し直すか、二択を迫られる。設定し直す側を選んだ瞬間、登録免許税は桁が変わる
• あなたが自宅を担保に差し出した物上保証人で、借主だった義弟が急死した。相続人から合意の登記への協力を求められている。あなたが実印を押すか押さないかで、あなたの自宅が後継者の新規借入まで担保し続けるかどうかが決まる
• 銀行から「まず相続による根抵当権移転が先です」と言われた。司法書士に電話したら、相続人全員の戸籍と印鑑証明が要ると返ってきた。死亡から、すでに3か月

取るべき行動

被害を受けた側：1. 死亡日を起算点に6か月後の日付をカレンダーへ記入、その1か月前を内部期限に置く2. 登記簿謄本を取得し、根抵当権の有無・極度額・債務者・設定者が誰かを確認（設定者が被相続人以外なら難易度が跳ね上がる） 3. 相続人全員の戸籍・印鑑証明を集め、相続による根抵当権移転登記または債務者変更登記を先に申請（不動産登記法92条の前提） 4. 並行して設定者から合意の登記への協力を取り付ける5. 遺産分割が長引きそうなら、合意の登記を優先して部分的に合意する道を司法書士と検討

訴えられた側：1. 協力を求められた設定者・物上保証人は、押印の前に自分の責任範囲がどう変わるかを確認、合意すれば後継者の将来債務まで自宅が担保し続ける2. 継続に納得できないなら、元本確定後の極度額減額請求（民法398条の21）や消滅請求（同398条の22）という選択肢を先に検討3. 継続に応じる場合は、極度額の据置きや期限を条件に交渉できる4. 金融機関から急かされても、6か月の期限はあなたの交渉材料であって義務ではない

時効（請求できる期限）：相続開始（死亡）から6か月以内に合意の登記をしないと、元本は相続開始の時に確定したものとみなされる（民法398条の8第4項）。不動産登記法92条により、その6か月の中で前提となる相続による根抵当権移転登記または債務者変更登記を先に完了させる必要がある。なお条文上「六箇月以内に登記をしないとき」とあり、期間内の申請で足りるか登記完了まで要するかは実務上、解釈が分かれている

学説

登記実務上の一般的な取扱い：民法398条の8第4項の「六箇月以内に登記をしないとき」について、期間内の申請で足りるとする取扱いが実務上一般的とされる。もっとも不動産登記法92条により前提登記が先行して完了している必要があり、補正や却下が入れば連鎖的に期限を割り込むため、余裕を持った申請が求められる。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 新設：明治32年法を全面的に改めた現行不動産登記法（平成16年法律第123号、2005年施行）において、根抵当権の相続に関する合意の登記の前提登記を求める規律が本条として整理された。
2. 2.昭和46年（1971年） 改正：実体法上の根拠である民法398条の2以下の根抵当権規定が新設され、398条の8に相続の場合の合意と6か月の期限が置かれた。本条はその手続面を支える。