不動産登記法 第91条（共同抵当の代位の登記）

共同抵当の異時配当で後順位抵当権者が先順位抵当権者に代位したことを、先順位抵当権の登記に付記して公示する登記です。実体的根拠は民法 392 条 2 項・393 条、登記事項は不動産登記法 91 条が定めます。

59 条各号の一般的登記事項に加え、先順位抵当権者が弁済を受けた不動産に関する権利、その不動産の代価、実際に弁済を受けた額の三点です。さらに 83 条・88 条が準用され、債権額や利息なども記録されます。

共同申請のため先順位抵当権者側の登記識別情報と印鑑証明書、代位の内容を裏づける配当表など弁済額と代価の資料、共同担保目録付きの登記事項証明書が実務上の中心になります。具体的な添付書面は管轄法務局で確認してください。

同じではありません。上限は自分の債権額ではなく、同時配当であれば先順位抵当権者が他の不動産から回収できたはずの割付額です（民法 392 条 2 項）。この前提を誤ると請求額そのものが崩れます。

代位の効果自体は法律上生じますが、登記がないまま対象不動産が第三者に渡ると、その第三者に代位を主張できるかは実務上、解釈が分かれ、回収不能のリスクを自分で抱えることになります。

法務局で登記事項証明書を請求する際に「共同担保目録付き」を指定するか、登記情報提供サービスで取得できます。共同抵当の他の目的不動産を洗い出す最初の一手がここです。

債務者所有の不動産と物上保証人所有の不動産が混在する共同抵当では、単純な割付どおりに代位が認められるとは限らず、扱いに議論があります。個別事案では専門家の検討が必要です。

違います。抵当権移転は債権譲渡や代位弁済で抵当権者そのものが交代する登記、91 条の代位の登記は共同抵当の異時配当により後順位者が先順位抵当権を一定枠で行使できる地位を公示する付記登記です。

原則として共同申請です。代位する後順位抵当権者が登記権利者、先順位抵当権者が登記義務者となります（不動産登記法 60 条）。登記事項は 91 条 1 項の三点に加え、83 条・88 条の準用で債権額や利息なども記録されます。業界裏話ヒント：先順位抵当権者は協力しても一円の得もないため、配当が済むと途端に連絡が付かなくなる。配当要求の段階で担当者名と決裁ラインを押さえた側だけが、後で書類を出させられる。

付記すべき先順位抵当権の登記が消えれば 91 条の登記を入れる器がなくなり、その物件からの回収は実務上きわめて困難になります。代位の実体的効果と登記の要否の関係は解釈が分かれていますが、抹消後に第三者が現れた場面での主張は苦しい。業界裏話ヒント：配当期日と抹消の嘱託登記の間には通常数週間の隙間がある。この隙間に動く段取りを司法書士と事前に組んである金融機関だけが、実際に回収できている。