臺灣嘉義地方法院八十八年度訴字第一○四○號

臺灣嘉義地方法院民事判決　八十八年度訴字第一○四○號

原告

馭富科技股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

邱南英律師

被告

華夏疊席股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

甲○○

右當事人間請求給付違約金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）一百二十萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，原告並願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告於民國八十六年十二月一日向被告承租坐落於嘉義縣義竹工業區○○○路一號之工廠連同附屬建物及空地，兩造並訂立工廠租賃契約書（下稱系爭契約），租期自八十六年十二月一日起至八十七年十一月三十日止，每月租金三十五萬元，依系爭契約第三條、第四條約定，於租賃期間內，被告應將該廠內堆積之稻草遷移，否則應負違約扣減租金之責任，惟自出租後，被告未盡清除稻草之義務，嗣於八十七年五月五日經雙方協調，被告書立切結書同意分批全數清除，並因未及時將稻草清離，願賠償原告所受損害及自八十六年十二月一日起至八十七年十一月三十日止，按月減少十萬元租金，對原告已預付之租金被告同意按月退還原告，故原告請求被告應給付上開期間，被告所應退還之租金每月十萬元，合計一百二十萬元。

（二）對被告抗辯所為之陳述：

⑴就系爭租賃契約第五條關於負擔外加之營業稅捐部分，被告收取租金之稅捐，原告僅同意扣除二十一萬元，否認逾二十一萬元部分。

⑵另被告縱曾出售價金五十四萬五千元之鐵牛搬運車等設備與原告，然此部分之營業稅負擔，與系爭租賃契約第五條約定無關，被告抗辯要求原告負擔，並無理由。

⑶又依系爭租賃契約第十一條明定：「乙方（即原告）於租賃期滿依現況點交交還，不得向甲方（即被告）請求遷移費或其他任何費用。」兩造於訂約當時，即合意如租期屆滿時，原告得依現狀點交交還被告，且不得向被告請求遷移費獲其他任何費用，故被告抗辯回復原狀需費六十四萬七千二百五十三元，並請求抵銷或扣除，均無理由。況系爭租賃契約明定之「依現況點交」，係雙方反覆磋商、逐字斟酌之約定，嗣並共同前往辦理法院公證，相當慎重，豈是被告所稱其不懂法律而貿然簽訂；且被告原不同意「現狀點交」，嗣因原告購買其廠房內舊有之設備，被告始同意租期屆滿時「現狀點交」之條件，焉能事後反悔；又所謂「現況點交」，即原告所有設備、儲藏及材料等為避免搬遷之損失，得遺留在租賃物內，以現狀之方式點交予被告，任由被告自行處理，殘餘利益歸被告所有，故如需搬遷費亦歸被告負擔，上開合意均為被告所明知，且被告亦明知原告工廠從事之業務，需堆儲大量稻穀，其竟以有價值之機器設備，依現狀點交，對無使用價值物料、設備，則要求原告負擔搬遷費用，被告佔盡便宜方式，實失公平。

⑷另被告抗辯該工廠之動力設備全部損壞、屋頂毀損、水池及圍牆損塌，原告應負責任部分，原告否認之，縱有損壞，亦非原告所為，且被告於該工廠點交時，並無異議，嗣後始任意提出損害抗辯，顯係虛偽，況系爭承租物之更改或設備之更新，係兩造簽約當時，為被告所同意，並於租期屆滿時，以原狀點交即可，被告不得事後再為抗辯。

⑸再者，原告於租期屆滿前，已僱工拆遷設備，將系爭工廠點交予被告，並無遲延，而被告在租期屆滿前，即自由出入承租物，其請求相當不當得利之損害金四十九萬元，不足採信。

⑹至系爭租賃契約關係消滅後，原告已催告被告備妥相關資料，配合辦理回復被告之工廠登記證，係被告拖延所致。

三、證據：提出工廠租賃契約書、切結書、經濟部公司執照、台灣省嘉義縣政府營利事業登記證、承購及附贈之華夏工廠設備目錄表影本各一份、存證信函影本二份、相片二張為證，並聲請訊問證人顏博熙、趙嘉鴻。

乙、被告方面：

一、聲明：求為判決原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

二、陳述：

（一）兩造簽訂系爭租賃契約書，租期屆至，原告未提出書面續約要求，且未即時返還租賃物，於系爭廠房中仍堆存龐雜物品，怠於清理，並毀損工廠內原設置之電力設備，尚未修復。依民法第四百三十二條第一項規定承租人對租賃物之維持義務，復按同法第四百五十五條規定，承租人返還租賃物，應保持租賃物之生產狀態，且解釋契約當探求當事人真意，依系爭契約第十一條之約定，所謂「現況點交」，難以解釋為承租人所返還之租賃物，不論處於何種狀態，出租人均不得異議，否則於租賃物遭毀損時，仍依現況點交，出租人不得請求損害賠償，對出租人甚為不公平，故系爭契約約定之「現況點交」，係指承租人返還租賃物應維持合理使用狀態，故其回復原狀之費用應由原告負擔。

（二）按民法第四百五十條、第四百五十五條規定及最高法院十八年台上地二九五七號判例意旨，原告於兩造系爭租賃關係消滅後，未盡回復原狀返還租賃物之責，被告須依民法第二百依十三條規定支付回復原狀費用以代回復原狀，計有廠房內之拆除儲存槽拆卸費二十五萬七千二百五十元、稻穀清運費三十六萬元、拉圾清運費三萬元，共計六十四萬七千二百五十元。

（三）另原告於承租期間，疏於注意致工廠動力設備全部毀損計修復費十九萬一千三百五十元，廠房屋頂修復費八萬元、水池及圍牆毀損倒塌修復費十二萬元，共預計修復費用三十九萬元。

（四）又原告於系爭租賃關係消滅後，未立即將系爭租賃物返還被告，遲至八十九年一月十二日使以書面清點交付完畢，其因欠缺法律上原因，而受有相當租金之利益，致被告受有相當租金之損害，被告得依民法第一百七十九條規定，請求原告給付按每月租金三十五萬元比例計算之四十九萬元不當得利。

（五）依商業慣例，開立統一發票所生之營業稅，原則上由買受人負擔，且按系爭合約第五條約定，租金每月三十五萬元需開立統一發票，稅捐外加，由乙方負擔。被告自八十六年十二月至八十七年十一月三十日，按月開立二十五萬元之發票，以百分之五稅率計算，十二個月之營業稅共計十五萬元，另八十七年十二月至八十八年十一月三十日止，按月開立三十五萬元之發票，仍以百分之五計算，十二個月之營業稅計二十一萬元，且被告曾出售價金五十四萬五千元之鐵牛搬運車等設備予原告，以百分之五計算，其營業稅計二萬四千五百元，合計三十八萬四千五百元之營業稅，應由原告負擔。

（六）另依系爭契約第六條約定，乙方承租後，甲方同意將工廠登記提供乙方使用，如乙方有需要時，甲方同意原持有之工廠登記移轉乙方，該項移轉工作所需相關資料，甲方必須全力配合。嗣租賃關係消滅後，原告尚未配合被告辦理工廠登記證回復為被告名義。

（七）綜上，被告得向原告請求之損害賠償計一百零三萬八千六百元，返還不當得力四十九萬元、營業稅三十八萬四千五百元，總計一百九十一萬三千一百元，其均屬金錢之債，如鈞院認被告應給付原告所訴一百二十萬元，被告爰以上開金額為抵銷。

三、證據：提出現場相片十五張、估價單影本一份、承購及附贈之華夏工廠設備目錄表一份為證。

理由

一、原告起訴主張：原告於民國八十六年十二月一日向被告承租坐落於嘉義縣義竹工業區○○○路一號之工廠連同附屬建物及空地，並訂有工廠租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租期自八十六年十二月一日起至八十八年十一月三十日止，每月租金新台幣（下同）三十五萬元，依系爭租賃契約第三條、第四條約定，於租賃期間內，被告應將該廠內堆積之稻草遷移，否則應負違約扣減租金之責任，惟出租後，被告未清除廠內稻草，嗣於八十七年五月五日經雙方協調，被告同意分批全數清除，並書立切結書，就未及時清離稻草，願賠償原告所受損害及自八十六年十二月一日起至八十七年十一月三十日止，每月減少十萬元之租金，而原告已預付之租金被告同意按月退還原告；又依系爭租賃契約第十一條明定，租期屆滿時，原告依「現狀點交」交還租賃物予被告，即無須負回復原狀之責任，被告以回復原狀需費六十四萬元七千二百五十三元，請求抵銷或扣除，顯無理由，且該工廠之動力設備、屋頂毀損、水池及圍牆縱有損壞，亦非原告所應負責，又原告於租期屆滿時，已將該工廠點交予被告，並無遲延，被告以相當不當得利之損害金四十九萬元為抵銷，亦無理由，為此，原告請求被告應給付上開期間所應退還之租金即每月十萬元，合計一百二十萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息等語。

二、被告則以：兩造簽訂系爭租賃契約書，惟租期屆至，原告未即時返還租賃物，於該廠房中仍堆存龐雜物品，怠於清理，並毀損工廠內原設置之電力設備，依民法第四百三十二條第一項、第四百五十五條規定承租人對租賃物之維持義務及承租人返還租賃物，應保持租賃物之生產狀態，又解釋契約當探求當事人真意，依系爭契約第十一條之約定，所謂「現況點交」，係指承租人返還租賃物應維持合理使用狀態，故其回復原狀之費用應由原告負擔，因原告未盡回復原狀返還租賃物之義務，被告依民法第二百十三條規定，須支付回復原狀費用以代回復原狀，計有廠房內之拆除儲存槽拆卸費二十五萬七千二百五十元、稻穀清運費三十六萬元、拉圾清運費三萬元，共計六十四萬七千二百五十元；另原告於承租期間，疏於注意致工廠動力設備全部毀損計修復費十九萬一千三百五十元，廠房屋頂修復費八萬元、水池及圍牆毀損倒塌修復費十二萬元，共預計修復費用三十九萬元；又原告於系爭租賃關係消滅後，未立即將系爭租賃物返還被告，遲至八十九年一月十二日始以書面清點交付完畢，其因欠缺法律上原因，而受有相當租金之利益，致被告受有相當租金之損害，被告得依民法第一百七十九條規定，請求原告給付按每月租金三十五萬元比例計算之四十九萬元不當得利；復按商業慣例，開立統一發票所生之營業稅，原則上由買受人負擔，且按系爭合約第五條約定，租金每月三十五萬元需開立統一發票，稅捐外加，由乙方負擔，被告自八十六年十二月至八十七年十一月三十日，按月開立二十五萬元之發票，以百分之五稅率計算，十二個月之營業稅共計十五萬元，另八十七年十二月至八十八年十一月三十日止，按月開立三十五萬元之發票，仍以百分之五計算，十二個月之營業稅計二十一萬元，且被告曾出售價金五十四萬五千元之鐵牛搬運車等設備予原告，以百分之五計算，其營業稅計二萬四千五百元，合計三十八萬四千五百元之營業稅，應由原告負擔；另依系爭契約第六條之約定，原告於租賃關係消滅後，未配合被告辦理回復工廠登記證。綜上，被告得向原告請求之損害賠償計一百零三萬八千六百元，返還不當得利四十九萬元、營業稅三十八萬四千五百元，總計一百九十一萬三千一百元，其均屬金錢之債，被告爰以上開金額為抵銷等語，資為抗辯。

三、查原告主張伊於八十六年十二月一日向被告承租上開工廠連同附屬建物及空地，，租期自八十六年十二月一日起至八十七年十一月三十日止，每月租金三十五萬元，依系爭契約第三條、第四條約定，於租賃期間內，被告應將該廠內堆積之稻草遷移，否則應負違約扣減租金之責任，惟出租後，被告未清除廠內稻草，嗣經雙方協調，被告同意分批全數清除，並就未及時清離稻草，願自八十六年十二月一日起至八十七年十一月三十日止，每月減少十萬元之租金，而原告已預付之租金被告同意按月退還原告，計被告應給付上開期間所應退還之租金即每月十萬元，合計一百二十萬元等事實，業據其提出工廠租賃契約書、切結書、存證信函一份及相片二張等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所明定。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意，有最高法院八十六年度台上字第二七五六號判決意旨參照；又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，此亦有最高法院十七年度台上字第一一一八號判例可資參照。經查，兩造所簽訂之系爭契約書第十一條明定：「乙方（即原告）於租賃期滿依現況點交交還，不得向甲方（即被告）請求遷移費或其他任何費用。」有系爭契約書附卷可稽，原告主張依「現況點交」，即原告所有設備、物料等，得遺留在租賃物內，以現狀之方式點交予被告，任由被告自行處理，殘餘利益歸被告所有，故如需搬遷，費用亦歸被告負擔等情，被告則以所謂「現況點交」，係指承租人返還租賃物應維持合理使用狀態，即以訂約當時之狀態返還出租人，茲因原告未回復原狀返還租賃物，須由原告負擔支付該回復原狀之費用，並與本件原告請求金額予以抵銷等語置辯，是原告請求如聲明所示之金額，首應審究系爭契約所謂之「現況點交」真意如何？茲敘述如下：

（一）按民法第四百五十五條固規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租賃物有生產力者，應保持其生產狀態，返還出租人。惟上開規定，尚非強行或禁止規定，在私法自治原則下，自得由當事人合意變更之，且所謂承租人返還租賃物，除自然耗損者外，解釋上應為租賃物之原狀，而非為現狀，是承租人對出租人固應復有回復原狀之義務，然本件系爭租賃契約書第十一條既已明文約定，於租賃期滿依「現況點交」交還，有別一般用語之「原狀交還」，自有排除上開法條規定「原狀返還」之意思甚明。

（二）次查，原告主張被告洽談系爭租賃契約時，初不同意依「現狀點交」，嗣因原告購買其廠房內舊有之設備，被告始同意租期屆滿時「現狀點交」之條件乙節，業據原告提出前揭華夏工廠設備目錄表為證，依該目錄所載列，原告除購買鐵牛搬運車及其他機器設備外，並收受被告免費附贈之紙箱包裝機等其他設備，為被告所不爭執，且自承曾出售價金五十四萬五千元之鐵牛搬運車等設備予原告；復參酌證人即曾參與洽談系爭租賃契約之原告公司股東趙嘉鴻到庭證稱：兩家公司所經營項目類似，原告經營稻穀加工，被告從事稻草生意，故約定契約終止時，留存之機器設備、稻穀等物品，就留下來，即依現狀點交，當時倉儲設備及其內原料，亦均留與被告，被告可加以利用，當時亦約明，被告不能要求任何費用等語（見本院八十九年六月一日準備程序筆錄），足認兩造所經營業務，其部分設備係得相互留用，是原告於租賃關係消滅後，留存設備、物料以現況點交與被告繼續利用，應符合社會常情，足徵兩造確有排除「原狀返還」，以現有狀態返還租賃物之合意。

（三）又原告並主張系爭契約明定依「現況點交」，係兩造反覆磋商、逐字斟酌之約定，遲至八十七年五月五日始簽定，嗣並約定共同前往辦理法院公證，相當慎重，非被告所稱其不懂法律而貿然簽訂乙節，查系爭契約簽立時間確有八十六年十二月二十三日、八十七年五月五日之前後不同，並有雙方及公證處各執壹份為憑之約定無誤，有卷附系爭租賃契約書可按，顯見兩造對此重要爭點，係經反覆推敲，並載明於系爭契約內容，契約書既立有依「現況點交」之記載，揆諸上開判例意旨，自不容捨文字而予曲解。綜上所述，原告主張所謂「現況點交」，即原告所有設備、儲藏及材料等為避免搬遷之損失，得遺留在租賃物內，以現狀之方式點交予被告，任由被告自行處理，殘餘利益歸被告所有，有排除回復原狀之合意，堪信屬實，被告以前詞置辯，委無足取。

五、次查，兩造所締結之系爭租賃契約第二條約定，租賃期間自八十六年十二月一日起至八十八年十一月三十日止，合約期滿後，原告得於期滿前一個月提出書面續約要求。然原告於本件租期屆滿後，並未續租，其租期已於八十八年十一月三十日屆至，有系爭租賃契約可稽，並為兩造所不爭執。而原告主張於租期屆滿前，已僱工拆遷設備，將該工廠點交予被告，八十八年十一月中旬被告已陸續將物料搬入廠內，原告並無遲延交付租賃物乙節，業據原告提出現場相片二張為證，且證人顏博熙於本院審理時亦到庭證述：「於八十八年十一月中旬，原告公司股東趙嘉鴻委託我，替該公司找一些工人去拆除公司的一些設備，自同年十一月中開始拆到月底，十一月中旬開始去拆時，就已看到廠房內有被告公司堆放的稻草，及被告公司的一些員工在廠內，而十一月中旬至月底二個星期期間，我幾乎天天到廠內，陸續均有看到被告公司運稻草進廠內堆放」等語明確（見本院八十九年三月二十八日準備程序筆錄）。足認原告於租期屆滿時，確已將系爭租賃物返還予被告，被告並已有員工及物料進駐或堆放廠內無訛，是被告以兩造租賃關係消滅後，原告未立即將系爭租賃物返還被告，其因欠缺法律上原因，而受有相當租金之利益，致被告受有相當租金之損害，依民法第一百七十九條規定，原告應給付相當四十九萬元不當得利，並予以抵銷云云，自無足採。

六、又被告雖另以原告須支付回復原狀費用計有廠房內之拆除儲存槽拆卸費二十五萬七千二百五十元、稻穀清運費三十六萬元、拉圾清運費三萬元，共計六十四萬七千二百五十元為抵銷之抗辯云云。然查兩造所訂系爭租賃契約第十一條明定，租期屆滿依現況點交交還租賃物，原告不負回復原狀責任，已詳如上述，是關於被告抗辯上開回復原狀費用共計六十四萬七千二百五十元，並提出現場相片七張、估價單一紙為證，縱認屬實，亦難認上開費用應由原告負擔，被告以前詞為抵銷抗辯，自不足採。

七、復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文；又系爭租賃契約第九條、第十條前段約定，乙方（即原告）應以善良管理人之注意使用租賃物，除因天災地變等不可抗力之情形外，因乙方之過失致租賃物毀損，應負損害賠償責任；本租賃物於乙方工廠營業使用必要而須作細部改裝甲方（即被告）應予配合，亦有系爭租賃契約可按。查被告以原告於承租期間，疏於注意致工廠動力設備全部毀損計修復費十九萬一千三百五十元，廠房屋頂修復費八萬元、水池及圍牆毀損倒塌修復費十二萬元，共預計修復費用三十九萬元為抵銷之抗辯云云，固據被告提出現場相片八張為證，然為原告所否認，並主張縱有損壞，亦非原告所為，況系爭租賃物之細部更改或設備之更新，依系爭租賃契約第十條前段約定，為簽約當時被告所同意並應予配合，原告於租期屆滿時，即以現況點交等語，是被告就原告毀損上開工廠屋頂、設備、水池及圍牆之事實，自應負舉證責任，被告雖提出現場相片八張為證，惟相片僅顯示圍牆毀損、水池倒塌、屋頂牆邊破損，電力設備損壞之狀態，尚不能證明確係原告所為或因其過失所致，被告復未舉他證以實其說，難認前揭毀損確係原告所為；況被告自承廠房毀損，係因原告裝抽風機挖洞所造成，且工廠於上開出租期間，被告仍持有工廠鑰匙等情（見本院八十九年六月二十七日言詞辯論筆錄），是縱認被告所述屬實，則原告為工廠營業使用所必要而裝設抽風機等細部改裝後，並以現況點交交還被告，按前揭法條所示及系爭租賃契約約定，被告以前詞資為抵銷抗辯，亦非可採。

八、復按被告以系爭租賃契約第五條約定，每月租金三十五萬元需開立統一發票，稅捐外加，應由原告負擔，被告自八十六年十二月至八十七年十一月三十日，按月開立二十五萬元之發票，以百分之五稅率計算，十二個月之營業稅共計十五萬元，另八十七年十二月至八十八年十一月三十日止，按月開立三十五萬元之發票，仍以百分之五計算，十二個月之營業稅計二十一萬元，且被告曾出售價金五十四萬五千元之鐵牛搬運車等設備予原告，以百分之五計算，其營業稅計二萬四千五百元，合計三十八萬四千五百元之營業稅，應由原告負擔並予以抵銷等語。然查原告就負擔外加之營業稅捐部分，固僅同意被告在二十一萬元內抵銷，否認逾二十一萬元部分等語，惟按本件租金每月三十五萬元，租期自八十六年十二月一日起至八十八年十一月三十日止，而八十六年十二月一日起至八十七年十一月三十日止，每月確有減少十萬元之租金等事實，已如前述，且有系爭租賃契約可憑，是原告依約計應負擔營業稅三十六萬元，被告以上開營業稅應由原告負擔，在三十六萬元內予以抵銷，為有理由，應予准許。至被告另以曾出售價金五十四萬五千元之鐵牛搬運車等設備予原告，以百分之五計算，其營業稅計二萬四千五元，亦併為抵銷抗辯云云，此部分係屬一般動產之買賣，尚與系爭租賃契約所約定之租金無涉，並無該約定之適用，是被告此部分之抗辯，即乏所據，不應准許。

九、綜上，原告請求被告給付八十四萬元（0000000-000000=840000）， 及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。

十、至被告另抗辯系爭租賃契約關係消滅後，原告未將被告之工廠登記證，配合被告辦理回復乙事，固據提出李女玉事務所便箴一紙為證，惟為原告所否認，並提出高雄第四一支局郵局存證信函，並已催請被告備妥相關證件至上開事務所，配合辦理工廠變更登記事宜，業據被告自承在卷，況上開工廠回復登記，與前揭原告請求聲明所示之金額無涉，併此敘明。

十一、兩造其餘主張及所提證據，經審酌後，核與判決基礎無影響，爰不予一一論述，附此敘明。

十二、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律之規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許。

十三、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

~B臺灣嘉義地方法院民事庭~B審判長法官 王金龍~B法官 羅秀緞~B法官 李文輝

~B書　記　官楊福源