臺灣嘉義地方法院民事判決

原告

劉秀枝

訴訟代理人

蘇慶良律師

複代理人

吳憶媗

被告

邱楷宸

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國115年6月10日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴聲明第2項原為被告應給付原告16萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於115年5月12日以書狀及本院115年6月10日言詞辯論期日變更第2項聲明為：被告應給付原告11萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：

㈠、兩造在114年7月11日簽訂2份房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由原告將門牌號碼嘉義市○○路000號1樓、2樓房屋（下稱系爭房屋）出租被告，租期均自114年8月1日起到119年7月31日止，1樓每月租金為18,000元、2樓每月租金7,000元。系爭租賃契約並經公證人公證。

㈡、被告自114年12月起積欠租金，經原告多次催告，被告仍不給付租金，原告於115年1月12日以存證信函向被告催繳租金，並於115年3月27日以存證信函向被告終止系爭租約。依最高法院109年度台上大字第908號裁定意旨:「表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通 知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已 到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要」，故原告前開存證信函皆於被告受招領通知時，已發生終止系爭租賃契約之效力。

㈢、依系爭租賃契約第9條：「承租人應給付之租金及租期屆滿應交還之租賃物，或出租人應返還之保證金，如不履行，應逕受強制執行」，以及公證書114年度嘉院民公宜字第1198號第4條及第1199號第5條約定，可知被告遲延給付之租金應逕受強制執行而毋庸於本件請求。此外，依系爭租賃契約第7條：「乙方（即被告）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩個月以上，經甲方催告期限繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約。乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租貳倍計算違約金」、第8條第5項：「…雙方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉訟之訴訟費、律師費或其他相關費用。…」，因此本件被告仍應給付原告違約金5萬元【計算式：（18,000＋7,000）×2倍＝5萬】、律師費6萬元，合計11萬元。

㈣、依系爭租賃契約第3條、第7條、第8條及民法第455條等規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈ 被告應將門牌號碼嘉義市○○路000號1樓、2樓房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告應給付原告11萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊訴訟費用由被告負擔。⒋願供擔保請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

㈠、原告主張之上開事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、公證書、存證信函及法律案件委任契約書等為證，核與其所述相符，堪予採信。而被告已於相當時期受合法之通知，既不於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出答辯狀供本院斟酌，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用第1項規定，視同自認，則原告之主張，自堪信為真實。

㈡、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約」，民法第440條第1、2 項定有明文；又「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第455 條前段亦有明定。查原告主張被告於114年12月起即遲付租金，迄至115年3月止已遲付達4個月，經原告定期催告被告給付租金，惟被告仍未給付，原告乃於115年3月27日以存證信函向被告表明終止租約之意思，並提出存證信函及回執在卷可佐，則原告主張兩造間租賃關係業已終止，堪信屬實，從而原告以兩造租約業已終止為由，請求被告返還系爭房屋，即屬有據。

㈢、又依系爭租賃契約第7條：「乙方（即被告）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩個月以上，經甲方催告期限繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約。乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租貳倍計算違約金」及第8條第5項：「…雙方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉訟之訴訟費、律師費或其他相關費用…」，原告依據前揭規定，主張後述請求，本院審酌如下：

⒈依系爭租賃契約第7條請求被告給付按房屋租金兩倍計算之違約金共50,000元（本院卷第107頁），為有理由，應予准許。

⒉原告另主張依系爭租賃契約第8條規定，被告應賠償原告因本件租約涉訟之律師費6萬部分，本院審該契約條款中雖有賠償律師委任費用之規定，但並無金額之約定，故關於律師委任費用之賠償數額，自得參酌司法院所頒訂之法院選任律師及第三審律師酬金核定支給標準第4條第1項：「法院裁定律師酬金，應斟酌案情之繁簡、訴訟之結果及律師之勤惰，於下列範圍內為之。但律師與當事人約定之酬金較低者，不得超過其約定：一、民事財產權之訴訟，於訴訟標的金額或價額百分之三以下。但最高不得逾新臺幣五十萬元」之規定，本院審酌本件乃因租賃關係涉訟，屬於簡易訴訟事件，案情較為單純，爰參酌前揭規定，認原告得請求被告賠償之律師委任費為3萬元；至於原告逾此範圍之其他律師委任費請求，則屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，原告本於系爭租賃契約及民法第455條規定，請求被告返還系爭房屋，暨請求被告給付8萬元（含違約金5萬元及律師委任費用3萬元），及自起訴狀繕本送達翌日即115年3月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至於原告逾此範圍之其他律師委任費用請求，則屬無據，應予駁回；又原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請亦失其所據，應併予駁回。

五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，故原告請求本院供擔保宣告假執行，僅係促使本院依職權宣告之提醒，本院無庸另命原告供擔，附此敘明。

六、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭