臺灣花蓮地方法院94年度重訴字第41號

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　94年度重訴字第41號

原告

乙○○

訴訟代理人

吳明益律師

被告

丙○○

　　　　　　　　　　　　　　店

　　　　　　　　黃春銘即瑞鴻房屋仲介企業社

上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國95年4月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告於起訴狀繕本送達後，變更訴之聲明如下二、㈡所示，並追加備位訴訟標的為和解契約，被告丙○○雖不同意變更，然上開變更、追加，係基於同一基礎事實，依民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，應予准許。

二、原告主張：

㈠緣原告於民國93年8月14日，向被告丙○○買受花蓮市○○段97-5地號土地及坐落其上門牌號碼花蓮市○○○街37號建物（下合稱系爭不動產），原告並已支付買賣價金新台幣（下同）550萬元，詎發現系爭建物有漏水之重大瑕疵，所以經兩造於94年2月1日在花蓮縣消費爭議調解委員會合意解除契約，約定被告丙○○同意返還價金550萬元予原告，原告願於受領同時，將系爭不動產移轉登記為被告丙○○所有，另被告黃春銘即瑞鴻房屋仲介企業社（下簡稱黃春銘）同意返還仲介費用5萬5千元予原告，故先位依據民法第259條解除契約回復原狀之法律關係，備位依據兩造94年2月1日和解契約之約定，請求被告丙○○返還價金、被告瑞鴻企業社返還仲介費用。

㈡如認契約並未合意解除，因房屋有漏水之瑕疵，原告要依民法第359條之規定，主張解除契約或減少價金，而請求被告返還買賣價金550萬元，又被告黃春銘明知房屋有漏水之瑕疵，仍仲介原告購買，構成民法第227條規定不完全給付之加害給付，亦應負損害賠償責任。

㈢並聲明：被告丙○○應給付原告550萬元，於被告丙○○給付同時，原告願將花蓮市○○○街37號建物及坐落之基地移轉登記為被告丙○○所有；被告黃春銘應給付原告5萬5千元。

三、被告方面：

㈠被告丙○○：94年2月1日調解未成立，我沒有在調解筆錄上簽名，所以系爭買賣契約尚未解除，我不同意返還價金，且原告說房屋漏水，我住了十幾年都沒有漏水，是原告整修之後才有漏水等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

㈡被告黃春銘則就原告訴之聲明第二項之請求表示，若法院認為契約業經解除，則同意返還仲介費，而為附條件之認諾（見94年10月17日言詞辯論筆錄）。

四、兩造同意本件爭點限縮如下，並陳明對他造其他事實陳述和主張及所提證據文書之形式真實性均不爭執（見95年4月24日言詞辯論筆錄）。

㈠被告丙○○及原告是否業已合意解除系爭買賣契約？

㈡如未合意解除，系爭房屋是否有漏水之重大瑕疵，原告得一民法第359條之規定主張解除契約？

㈢如有瑕疵，是否為被告黃春銘即瑞鴻房屋仲介企業社所明知，並對原告負民法第227條加害給付之損害賠償責任？（上開對原告有利之事實，依民事訴訟法第277條規定，均應由原告舉證）

五、經查：

㈠原告主張系爭買賣契約，業經原告與被告丙○○合意解除之事實，雖為被告丙○○所否認，然經證人即花蓮縣政府消費者保護委員會消保官甲○○到庭結證稱：94年2月1日當天開第3次協調會，當天兩造就調解筆錄上第一點到第四點有合意，但第五點沒有合意，因此當天調解沒有成立，當時丙○○先生說有事要先離開，所以沒有簽名等語明確（見95年1月9日言詞辯論筆錄），為被告所不爭執，並與原告提出之花蓮縣消費爭議調解委員會調解筆錄所載：「一、相對人丙○○同意按照原成交價格550萬元整，買回系爭房屋（花蓮縣花蓮市○○○街37號）... 四、瑞鴻房屋同意無息返還系爭房屋之仲介費用5萬5千元整予申請人乙○○...。五、於上述第一點至第四點之條件成就時，相對人丙○○同意並承諾半年內將系爭房屋，仍交由瑞鴻房屋按原成交價格550萬元整委賣。六、以上因相對人瑞鴻房屋及相對人丙○○對前揭第五點仍有歧見，致本件無法達成調解成立。」相符，堪信為真實。

㈡又對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力，民法第94條定有明文，又合意解除契約本身即為契約行為，並不以「要式」為必要，是原告與被告丙○○間，既已於94年2月1日以對話方式，互為解除契約之意思表示而合致，縱使被告丙○○未在調解筆錄上簽名，亦不影響兩造合意解除契約之契約行為成立，系爭買賣契約已生解除之效力。

㈢另94年2月1日調解雖未成立，然未成立之原因，係因被告黃春銘及相對人丙○○，對丙○○是否仍要將系爭房屋交由黃春銘委賣乙節，無法達成協議所致，然系爭買賣契約乃存在原告與被告丙○○間，就系爭契約之解除本身，與被告黃春銘無涉，並不需黃春銘之參與或同意，是縱被告二人間就委賣部分無法達成合意，亦不影響原告與被告丙○○間解除契約之合意，並應依照兩造約定以「相對人丙○○同意按照原成交價格550萬元整買回花蓮縣花蓮市○○○街37號房屋」之方式回復原狀。

㈣末按，民法第259條所規定解除契約而生之回復原狀義務，於法定解除時始有適用，至合意解除本係雙方之契約行為，其效力應本於合意解除之契約約定，並不當然發生回復原狀之法律效果，有最高法院63年台上字第1989號判例可參，是原告先位主張尚無理由，其備位主張依雙方解除契約之約定，請求由丙○○以550萬元買回系爭房屋，為有理由，應予准許。

㈤本院既認定契約業經合意解除，被告黃春銘所為附條件認諾之條件已成就，即生認諾之效力，依民事訴訟法第384條規定，應為被告黃春銘敗訴之判決。

六、綜上，原告主張契約業經合意解除，請求依兩造合意解除回復原狀之約定，為如主文第一項之聲明，為有理由，應予准許。又被告黃春銘就訴之聲明第二項為認諾，即應受敗訴之判決，並由本院依職權宣告假執行。

結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第1款，判決如主文。

臺灣花蓮地方法院民事庭

法院書記官　詹益盛