臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭民事判決

原告

甲○○

訴訟代理人

丙○○

被告

丁○○

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間請求返還房屋等事件，於中華民國98年10月7日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由要領

壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明第2項「被告應給付原告律師費、房屋租金合計新台幣（下同）106,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息」，嗣於訴狀送達後，本院審理時更正聲明第2項為「被告應給付原告律師費、房屋租金合計84,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息」，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。

貳、兩造爭執要旨：

一、原告起訴主張：

㈠原告於民國98年3月9日委由訴外人丙○○將原告所有門牌花蓮市○○路358之2號房屋（下稱系爭房屋）出租於被告，訴外人丙○○並與被告簽訂「房屋租賃契約」（下稱系爭租賃契約），約定租期自98年3月16日至101年3月16日止，共3年，租金每月22,000元。詎被告自98年4月起即未如期支付租金迄今，已積欠2期以上，依土地法第100條第3款規定，原告得終止系爭租賃契約，並以起訴狀繕本之送達，為終止系爭租賃契約之意思表示。又被告自終止系爭租賃契約時起，即無占有使用系爭房屋之權源，依法乃屬無權占有，原告自得本於所有權人地位，依民法第767條物上請求權及系爭租賃契約之法律關係，請求被告遷讓房屋，並依系爭租賃契約第12條約定，請求被告賠償原告因本件訴訟而需繳納之律師費4萬元，及系爭租賃契約第3條約定，請求被告給付所積欠2個月租金44,000元，共計84,000元。

㈡並聲明：⒈被告應將坐落花蓮市○○路358之2號房屋遷讓交還原告；⒉被告應付原告律師費、房屋租金84,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年6月27日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以：

㈠被告於98年3月9日與訴外人丙○○簽訂系爭租賃契約，承租系爭房屋之店面，當日業已給付押租金44,000元予訴外人丙○○。疏料，訴外人丙○○於收受押租金後，多次以繁忙為由，拖延系爭房屋應修繕之部份，嗣後雖承諾負責完成所有修繕問題，並允諾租期延後起算，卻仍藉口拖延履行修繕義務。直至98年5月22日，原告兒子再次與被告達成協議，允諾於完成修繕前不收取租金，但要求被告於修繕完畢前不得營業，待修繕完畢兩造再重新簽訂租賃契約及辦理租賃契約公證事宜，故被告因系爭房屋狀況連連及原告前開要求，致處於等待重新訂約之狀態，而未能正常使用系爭房屋，被告並無積欠租金一事。

㈡原告雖允諾延後繳納租金，但一直拖延修繕問題，且未講明修繕期限，僅告知直至系爭房屋修繕完成為止，再通知被告重新簽訂契約，在此之前，被告均毋須繳納租金。

㈢被告為表示誠意，於同年6月時曾給付租金予原告，然因系爭房屋迄今仍在漏水，且1樓漏水位置在鐵捲門上方，漏水會潑到屋內，影響被告營業，被告亦未同意原告對於不影響營業之漏水得不修繕，故被告係因原告仍未完成修繕義務，始拒絕繳納租金。

㈣被告承租系爭房屋之全棟，而非如原告所稱僅承租1樓等語資為抗辯。

㈤並聲明：原告之訴駁回。

參、本院之判斷：本件兩造所爭執者，厥為：㈠原告得否以被告未給付租金為由，主張終止系爭租賃契約，並依民法第767條之規定請求被告遷讓交還系爭房屋？㈡被告得否以系爭房屋1、3樓有漏水之瑕疵待修繕為由，拒絕給付租金？㈢原告是否曾允諾被告於修繕完成前毋須給付租金予原告？㈣原告請求被告給付租金及律師費共計84,000元，有無理由？茲審酌如下：

一、原告得否以被告未給付租金為由，主張終止系爭租賃契約，並依民法第767條之規定，請求被告遷讓交還系爭房屋部分：

㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項及第2項前段定有明文。是出租人以承租人積欠租金為由終止租約，必須承租人積欠租金達2個月以上時，按民法第440條第1項之規定，定相當期限催告承租人支付租金，承租人於期限內，仍不為支付時，始得終止租賃契約，而不得未經催告即逕行主張終止租約，亦即非謂一有承租人欠租達2個月租額之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。

㈡本件原告主張被告有2個月（即98年4月、5月）租金未付之事實，雖為被告所不爭執（見本院卷第63、71頁），然查，原告迄未提出其已定相當期限催告被告支付租金之證據，且觀諸系爭租賃契約之內容，兩造亦未以契約排除民法第440條第1項有關「出租人須催告承租人支付租金始得終止租賃契約規定」之適用，則依上開規定，原告未經催告，逕以被告未給付租金達2個月為由終止系爭租賃契約，並以本件起訴狀繕本送達為終止系爭租賃契約之意思表示，於法顯有未合。本件原告既未合法終止系爭租賃契約，被告即非無權占有系爭房屋，則原告依民法第767條之規定，訴請被告遷讓交還系爭房屋，自屬無據。

二、被告得否以系爭房屋1、3樓有漏水瑕疵待修繕為由，拒絕給付租金部分：

㈠按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法院87年度台上字第1675號判決參照）。又按出租人未盡民法第423條之租賃物保持義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院92年度台上字第2640號判決參照）。復按租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333號判決參照）。揆諸前開說明，承租人如欲主張出租人未為對待給付而主張同時履行抗辯，必出租人之租賃物不能合於（達成）所約定之使用、收益，或不能保持使用、收益之狀態，而對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害始可，且應按無法使用、收益之比例，行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付，始符規定之意旨。

㈡經查：

⒈系爭租賃契約第1條約定：「甲方房屋所在地及使用範圍：花蓮市○○路358之2號，附記：不含上方廣告招牌，房屋不得轉租給他人。」，此有系爭租賃契約1件在卷可稽（見本院卷第13頁），足徵被告向原告承租之租賃物，係系爭房屋全棟，並非僅限系爭房屋之1樓。是原告空言主張被告僅向原告承租系爭房屋1樓，不含2、3樓等語，洵非可採。

⒉承前所述，被告雖係向原告承租系爭房屋之全棟，惟被告具狀自承：「... 據張貼於花蓮市○○路358之2號之出租廣告，聯繫丙○○先生於3月9日與其簽約承租該處店面。... 」等語（見本院卷第38、42頁），參以被告所提出之照片和光碟片拍攝內容顯示，系爭房屋僅1樓部分有經營雜貨零售生意，顯見被告承租系爭房屋之目的，乃係於系爭房屋之1樓作營業使用，至於系爭房屋2、3樓部分，自系爭租賃契約觀之並無作營業使用之約定，被告亦未再舉證證明兩造有系爭房屋2、3樓作營業使用之約定，故系爭房屋2、3樓非作為營業之用，應堪認定。

⒊次依被告所提出之照片和光碟片拍攝內容顯示，系爭房屋3 樓靠近角落之窗戶上方天花板有漏水情形，且天花板近看時有明顯水滴，而該角落窗戶下緣有滲水情形並造成窗戶下方牆壁有大片未乾之水痕，且該角落之地面亦因天花板及窗戶之滲漏，而呈現積水及深暗之水漬痕跡之狀態，及靠近該角落周圍之地面，亦因滲漏之漫延而形成水紋、潮濕之情形，則設若雨勢大時漏水情形勢必會更形嚴重，亦會造成地面更大面積之水紋擴散，是上開滲漏瑕疵確實會造成被告對系爭房屋3樓整體使用之重大影響，致不能保持供被告正常使用、收益之狀態，且原告亦到庭自承：「..3 樓確實有漏水。... 1樓和3樓的漏水，我們都有派人去施工，修過好幾次，最後1次是98年6月份的時候..。.. 對於系爭房屋1樓和3樓6月份修繕後，還會漏水，不爭執。」等語（見本院卷第71頁），足認被告抗辯系爭房屋3樓自被告承租起迄今，持續有漏水情形，且原告迄未完成修繕乙節非虛，則原告就系爭房屋3樓未提供合於約定使用、收益狀態之租賃物予被告，應堪認定。揆諸前開說明，被告就系爭房屋3樓之漏水瑕疵，自得自行修繕，請求出租人償還費用，或按不能使用收益系爭房屋之比例，拒絕支付租金之一部。換言之，原告應於履行對系爭房屋3樓部分修繕之義務，提供合於約定使用、收益狀態之租賃物予被告之同時，始得向被告請求給付該部分之租金，被告於原告履行上開修繕義務前拒付該部分比例之租金，於法有據。

⒋復查，系爭房屋1樓固然有漏水之情形，並為原告所不爭執，已如前述（見本院卷第71頁），然查，依被告所提出之照片和光碟片拍攝內容所示，系爭房屋1樓滴水處係在「屋外」鐵皮屋簷下方，而非系爭房屋1樓之「室內」，且範圍並不大，僅少部分位置略有滴水之情形，且被告在庭亦自承：「.. 還有付了3月份及6月份的租金...98 年6月份的時候我們有使用系爭房屋.. 」等語（見本院卷第70-71頁），復於98年10月19日提出之補充理由狀中供承：「98年6月12日... 著手準備營業事宜。... 核准於98年7月1日起正式營業，7月22日雙方於簡易庭調解不成，於此訴訟期間，乙方之營業亦處於停頓等待狀態。」等語，足徵被告確實就系爭房屋之1樓為使用、收益，進行營業活動之事實，系爭房屋1樓並未達不能營業使用之程度。況且設若被告所述漏水情形對被告營業有重大影響，被告豈有在98年6月18日寄發存證信函告知原告其欲自行修繕（見本院卷第53頁）後，未予修繕，反倒於同年7月1日正式開始營業之理？益徵上開漏水瑕疵對於被告就系爭房屋1樓之整體使用並不會造成重大影響，亦即，該漏水瑕疵並不會造成被告對系爭房屋1樓有不能使用，或不能為圓滿之使用之情形，自不妨礙被告就系爭房屋1樓之使用、收益。又被告亦未舉證證明上開漏水瑕疵於其拒絕給付租金期間，對其就系爭房屋1樓整體供營業使用、收益上，有何重大影響及其影響程度，是被告辯稱原告於租賃關係存續中，未使系爭房屋1樓合於所約定使用、收益之狀態，致其無法使用系爭房屋1樓進行營業活動云云，顯不可採，被告自不得執此種非屬租賃物之重大瑕疪，主張同時履行抗辯，拒絕給付租金之全部。

⒌至被告雖另辯稱原告曾允諾在系爭房屋漏水問題修繕前，得毋庸給付租金等語，然為原告所否認，被告亦未能舉實證以圓其說，則被告此部分所辯，尚難採信。

⒍綜上所述，系爭房屋3樓漏水之瑕疵，致被告無法就系爭房屋3樓為使用、收益，而系爭房屋1樓屋外鐵皮屋簷之漏水，並未使系爭房屋1樓喪失系爭租賃契約原本約定使用、收益之效用，故被告雖得以系爭房屋3樓漏水之瑕疵，拒絕給付一部之租金，然其不得以系爭房屋1樓屋外之漏水瑕疵，拒絕給付全部之租金。

三、原告請求被告給付租金及律師費共計84,000元，有無理由部分：

㈠原告得請求被告給付租金金額為29,334元：本件被告就系爭房屋3樓之漏水瑕疵，屬系爭房屋一部分不能使用、收益，得拒絕給付租金之一部，俱如前述，則衡諸系爭房屋每月租金為22,000元及被告承租範圍為系爭房屋1至3樓，被告每月得拒絕給付之租金，應按租金總額3分之1之比例為計算，亦即7,333元（計算式：22000÷3＝7333，小數點以下四捨五入），故被告98年4、5月可拒絕給付之租金金額為14,666元。是原告得請求被告給付98年4、5月之租金金額應為29,334元（計算式：22000×2－14666＝29334），逾此範圍之請求，即非有據。

㈡原告得請求被告給付律師費4萬元：本件被告僅得以系爭房屋3樓有漏水瑕疵，拒絕給付3分之1租金，而不得以系爭房屋1樓有漏水瑕疵，拒絕給付全部租金，均如前述，則被告以系爭房屋1樓有漏水瑕疵，拒絕給付全部租金，即屬違反系爭租賃契約給付租金之義務，依系爭租賃契約第12條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」（見本院卷第15頁），原告自得向被告請求其提起本件訴訟所支出之律師費用。是原告請求被告給付律師費用4萬元，核屬有據。

四、從而，原告以被告未給付租金為由，主張終止系爭租賃契約，並依系爭租賃契約、民法第767條之規定，請求被告遷讓交還系爭房屋予原告，為無理由；又原告依系爭租賃契約，請求被告給付98年4、5月租金之3分之2，即29,334元，與律師費用4萬元，共計69,334元，暨自起訴狀繕本送達翌日即98年6月27日起至清償日止，按年利率百分之5計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

肆、原告雖聲請傳訊證人羅元佑代書，欲證明被告租用原告所有系爭房屋之情形，惟證人羅元佑縱由兩造之爭執內容知悉系爭房屋之租賃情形，亦不足作為認定系爭房屋瑕疵之實際狀況、程度及是否合於約定使用、收益狀態之證據，自無從推翻前揭本院分別就系爭房屋1、3樓漏水瑕疵，對於租賃契約所約定之使用、收益有無妨害之認定，是本院認無傳訊證人羅元佑之必要，併予敘明。

伍、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列，附此敘明。

陸、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。

柒、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。

臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭

法院書記官 陳蓮茹