宜蘭簡易庭107年度宜簡字第73號

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決　　　　 107年度宜簡字第73號

原告

張國豪

兼上一人

訴訟代理人

吳定豐

被告

黃麗紅

訴訟代理人

黃金亮律師

　　　　　　李秋銘律師

上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國107年6月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於訴狀送達後，原訴之聲明為：（一）被告應將坐落於宜蘭縣○○市○○路0000000號房屋，及338號後棟3樓鐵皮房屋全部遷讓返還共同原告。

（二）被告應給付原告張國豪新臺幣（下同）42萬元（壹部分），並自民國106年12月25日起至遷讓交屋日止，按月加計賠償原告36萬元（貳部分），及壹部分加貳部分之5％年率利息。嗣於107年6月19日本院審理時變更聲明為：（一）被告應將坐落於宜蘭縣○○市○○路0段000○000○000○000號後棟之其他房屋遷讓返還。（二）被告應給付原告吳定豐112萬元，及自106年7月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（三）被告應給付原告張國豪2萬元，及自106年7月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（四）被告應給付原告吳定豐720萬元。（五）被告應給付火災保險費予保險公司。（六）被告應將門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段000○000○000號房屋修復至不受水狀態以及更換已損壞之燈管，經核原告前揭聲明屬擴張應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。

二、原告起訴主張：原告吳定豐於102年6月1日與被告簽訂房屋契約書，約定由原告吳定豐將所有門牌為宜蘭縣○○市○○路0000000號房屋，及338號後棟3樓鐵皮房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期10年，自102年6月1日起至112年6月30日止，每月租金12萬元及押金30萬元，水、電及管理等費用，均由被告自行負擔（下稱系爭租約）。詎料被告僅交付至106年6月，其餘各期之房租均未交付，迄107年6月25日止，扣除押租金30萬元後，共計欠繳租金114萬元。為催告被告給付積欠租金等事宜，原告已依契約上所載地址，以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，並表明終止租約，然被告均置之不理，原告並分別於106年6月24日、106年11月27日請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告拖欠房租等費用，應負清償責任，復因被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，爰依詐欺、不當得利之法律關係請求被告給付。而原告吳定豐因資金需求，於106年2至5月間將系爭房屋以2000萬元之代價讓售予共同原告張國豪，原告張國豪業已支付原告吳定豐200萬元之價金，原告張國豪就系爭房屋有10分之1之所有權，依法應由原告張國豪收取後續租金，原告二人並於106年7月1日共赴租屋處與被告完成交接。被告存心詐欺，多處明顯蓄意違法，致原告張國豪心生恐懼，無法按期交付後續房屋款項，且危及鐵路局後續之土地租金繳納，更危及系爭房屋產權與鐵路局數十年來之穩固關係，並致原告吳定豐無法繳納稅務局系爭房屋該年買賣應繳之房屋稅，凡此種種，皆肇因被告之故意違約，若導致原告遇有損失，應由被告概括承受及賠償。並聲明：（一）被告應將坐落於宜蘭縣○○市○○路0段000○000○000○000號後棟之其他房屋遷讓返還。（二）被告應給付原告吳定豐112萬元，及自106年7月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（三）被告應給付原告張國豪2萬元，及自106年7月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（四）被告應給付原告吳定豐720萬元。（五）被告應給付火災保險費予保險公司。（六）被告應將門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段000○000○000號房屋修復至不漏水狀態以及更換已損壞之燈管。

（七）願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：

（一）原告所提出之存證信函，均無從看出原告已定相當期限催告承租人即被告支付遲付已逾2月之租金額，則原告縱有終止租約，該租約之終止亦非合法。且原告吳定豐另主張其業已將系爭房屋讓售予同原告張國豪云云，惟原告吳定豐、張國豪並未提出任何足資證明買賣雙方確實已讓售系爭房屋之證明，則原告二人間就本件租賃標的有無讓售即屬不明，原告張國豪又如何得以委託原告吳定豐為終止租約之意思表示，是以上開共同原告不論以誰為當事人提出終止租約之意思表示均非適法，原告訴請遷讓房屋即非有理。另系爭租約簽訂後，被告均依約繳交租金予原告，惟被告其後收到臺灣宜蘭地方法院106年度司執字第7725號內容為：「禁止債務人吳定豐（身分證統一編號：Z000000000號）在說明一所示範圍內，收取對第三人黃麗紅之每月租金債權或為其他處分，第三人亦不得向債務人清償，並應依說明三所示之方式辦理」之執行命令，其後被告再接獲106年6月8日之106年度司執字第7725號內容為：「債務人吳定豐對第三人黃麗紅自民國106年7月1日起至107年6月30日止之每月租金債權，於說明三所示範圍內，應依本命令移轉予債權人吳金慶、吳明長、吳容賓、吳秋月、吳玉珠等」之執行命令。嗣鈞院106年度司執字第7725號強制執行事件在106年5月11日核發扣押命令後之106年6月24日，原告吳定豐以龜山郵局第000191號存證信函通知被告謂：「為本人吳定豐對宜興路338.340.342.及後棟鐵皮房屋已於106.2.3月份間，啟始買賣交易，並與張國豪先生於多日前，早已完成房屋買賣交易事，依法通知關係人黃麗紅，並副知宜蘭地方法院執行處午股：有關宜院平106司執午字第7725號執行命令，業已有債務人吳定豐終止租約之情形。」等語，然原告吳定豐所發送之前開存證信函雖表明系爭房屋已與原告張國豪完成房屋買賣交易，惟此一存證信函係在鈞院106年5月11日核發扣押命令後所發送，且原告吳定豐並未提出任何有關於系爭房屋已與另一原告張國豪完成房屋買賣交易，及原告張國豪已為系爭房屋所有權人之相關資料，則原告吳定豐主張本件租賃標的已移轉予另一原告張國豪是否屬實並非無疑。由於被告無法確定系爭租賃標的確已移轉予原告張國豪，且原告吳定豐就系爭房屋之租金債權亦經鈞院106年度司執字第7725號強制執行核發扣押命令及執行命令，命被告自106年7月1日至107年6月30日止不得對原告吳定豐為租金之給付。被告因原告之主張與法院之扣押命令相左，以致無從確認租金究應給付予何人，因而無法為給付，故被告並非故意未為租金之給付，則縱有未為給付之情事，亦屬有正當理由。

（二）由於原告吳定豐並未提出其已將系爭房屋讓與張國豪之相關證明，被告因而對於系爭租約之目前出租人為何人即與原告之主張不同，而此部分又涉及被告究係應依鈞院之扣押命令及移轉命令將租金交付予原告吳定豐之債權人吳金慶等人，抑或依原告之主張並依民法第425條規定將租金交付予原告吳定豐所主張之房屋受讓人即原告張國豪之爭議。由於被告與原告吳定豐間之租賃法律關係目前是否存在有不明確之不安狀態，被告乃對原告吳定豐提起確認租賃關係存在之訴，現由鈞院以107年度宜簡字第66號受理在案。查被告因租金究應給付予何人不明，以致目前無從為給付，被告為求給付對象之明確，乃提起確認租賃關係存在之訴，故由被告提起此一訴訟觀之，亦足佐證被告並無不為租金給付之意思，被告之所以未為租金之給付，實係因無從確定租金給付對象之故，被告於前開確認租賃關係存在之訴判決確認租賃關係後，當依法院之判決為租金之給付。

（三）至鈞院106年6月27日及106年7月7日宜院平106司執午字第7725號函雖曾提及「故本件依法執行終結」等語，然此係指法院核發扣押命令及移轉命令後，就核發扣押及核發移轉命令之執行程序業已終結而言，然原先於執行程序進行中所核發之扣押命令及移轉命令，在未經法院另為撤銷之前，該等扣押命令及移轉命令之效力仍然存在，此參之前開函中亦謂：「對於薪資或其他繼續性給付之債權所為強制執行，於債務人喪失其權力或第三人喪失支付能力時，移轉命令失其效力」、「於本件上開扣押命令、移轉命令未撤銷前，基於第三人地位，亦可適時依據強制執行法第119條規定，維護自身權利」等語。故原告以前開106年7月7日函主張扣押命令及移轉命令之效力業因法院表示「故本件依法執行終結」而失其效力致不存在云云，恐有誤解。

（四）又系爭租約第6條係約定租期屆滿時，在未經出租人同意繼續出租之情形下，承租人苟未於租期屆滿時將租賃房屋按照原狀遷空交還出租人時，出租人即得每月得向承租人請求按照租金五倍之計算之違約金至遷讓之日止。然本件情形，兩造所簽訂之租賃期限係至112年6月30日止，兩造所簽訂租賃契約之租期尚未屆至，則原告依房屋租賃契約書第6條係約定請求違約罰款云云，即無理由。縱使依原告之主張而認為有違約金之問題時，原告並未舉證證明其除了相當於租金之損害外，另有其他之損害，則原告所受之損害自僅為相當於租金之損害，從而原告主張以租金之五倍計算違約金，亦顯然過高。而系爭租約附註約定第4點約定：「本約房屋應由乙方負責投保火險，惟房屋產權應以甲方為其受益人。」，此係就租賃契約之本文以外所另為之約定，此一約定係有關於房屋火災保險應由何人投保及以何人為受益人之約定，並非本件租賃契約之「條件」，縱使被告先前未為投保，原告據此主張被告應返還系爭房屋云云，並無理由。另被告目前已就系爭房屋投保火險，並以原告為受益人，然原告所主張被告未投保火災乙節，原告於先前並未定期催告被告履行，被告就此部分亦無遲延情事，從而原告以此作為請求被告返還房屋之論據云云，亦無理由。

（五）而系爭租約附註約定第5點：「本約房屋如有修繕之需要時，由乙方自行處理並負擔其費用。」，此一約定係就房屋於租賃期間如有修繕必要時，應由何人修繕及負擔費用之約定。原告所主張之陳年漏水問題並非在租賃期間所發生，而是在租賃之前即己存在之漏水，依民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」之規定，前開漏水問題既係在承租之前即已存在，此係原告應依民法第423條規定交付合於所約定使用收益租賃物之問題，而非被告應予修繕之問題，故原告以被告就房屋陳年漏水未予修繕而請求返還房屋，即無理由。至於原告所主張被告逃避見面，通聯都拒絕回復，還請律師來提告云云，並非得為解除租賃契約之理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、原告主張被告自102年6月1日起向原告吳定豐承租系爭房屋，租期自102年6月1日起至112年6月30日止，每月租金12萬元之事實，業據提出房屋租賃契約書暨附註約定為證（見本院卷第7至12頁），並為被告所不爭執，堪信為真實。

五、得心證之理由：

（一）經查，原告吳定豐於本院審理時，經本院訊及其請求被告返還系爭房屋之依據時陳稱：因為被告有好幾個違約事由，第一為被告並未投保火災保險；第二被告並沒有將房屋陳年漏水的部分為維修，第三被告逃避見面，通聯都拒絕回復，還請律師來告等語（見本院卷第92頁反面）。而按系爭租約之附註約定第4、5點固約定：「本約房屋應由乙方（即被告）負責投保火險，惟房屋產權應以甲方（即原告）為其受益人。」、「本約房屋如有修繕之需要時，由乙方自行處理並負擔其費用。」（見本院卷第12頁）。然系爭租約對於被告違反上開事由，並未約定原告吳定豐即得主張終止租賃契約，是被告縱未依約投保火災保險或修繕系爭房屋，原告吳定豐亦不得以此為由終止系爭租約，是依前揭說明，原告尚不得以租約業經終止為理由，請求被告交還租賃物即系爭房屋。至原告張國豪於起訴時雖主張原告吳定豐業已將系爭房屋出售予其，其亦為系爭房屋之所有權人及出租人云云。惟原告吳定豐於另案即本件被告對原告吳定豐提起之本院107年度宜簡字第66號確認租賃關係存在案件於107年5月24日審理時自承：伊跟原國豪的買賣現在是吹了，因為張國豪表態原告（即本件被告）太狡猾，他也對付不了，所以張國豪跟伊買賣款項變成伊欠他等情（見本院107年度宜簡字第66號卷第69頁），亦據本院依職權調閱前開案件卷宗核閱屬實，且兩造間就系爭房屋之租賃關係仍存在乙節，復據本院107年度宜簡字第66號判決結果所是認。依此，堪認原告張國豪與原告吳定豐間就系爭房屋之買賣契約並不存在，是原告張國豪既非系爭房屋所有權人，亦非系爭房屋之出租人，其請求被告返還系爭房屋，即屬無據。

（二）而原告吳定豐、張國豪另請求被告分別給付自106年7月起所積欠之租金各112萬元及2萬元云云。然原告吳定豐對於被告就系爭房屋自106年7月1日起至107年6月30日止之租金債權，業經本院以106年度司執字第7725號核發執行命令移轉予訴外人吳金慶、吳明長、吳榮賓、吳秋月及吳玉珠乙節，業據本院依職權調閱前開執行案件卷宗查閱無誤，是被告抗辯已收受前揭執行命令，不得將系爭租金債權給付予原告吳定豐等語，核屬有據。至原告張國豪既非系爭房屋所有權人，亦非系爭房屋之出租人，業如前述，是其請求被告給付2萬元之租金，亦屬無據。

（三）而按系爭租約第6條固約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」。然系爭租約之租期乃自102年6月1日起至112年6月30日止，租期尚未屆滿，且系爭租約並未經原告吳定豐合法終止乙節，業據本院認定如前，足徵被告並無違反系爭租約第6條之約定，是原告吳定豐主張被告應給付720萬元之違約金，要無足採。

（四）第按第三人利益契約，乃當事人之一方與他方約定，由他方向第三人為一定之給付，第三人因此取得直接請求他方給付權利之契約，此參諸民法第269條規定即明。倘第三人並未取得直接請求他方給付之權利者，而係當事人為圖簡便，使他方逕行將標的物交付於第三人，以縮短給付過程，則僅屬「縮短給付關係」，而與法定之第三人利益契約有間。原告吳定豐另主張被告應依系爭租約附註約定第4點給付3,000元予新光產物保險公司云云，然觀以系爭租約第4點僅記載「本約房屋應由乙方負責投保火險，惟房屋產權應以甲方為其受益人」等語，並未載明被告應向何保險公司投保火災保險，且該約定之內容，顯未使保險公司取得直接向被告請求之權利，揆諸前開說明，得見該約定並非屬第三人利益契約，是原告吳定豐請求被告應向新光產物保險公司給付3,000元，已非有據。況被告就其負有將系爭房屋投保火災保險之義務一事，業已向南山產物保險股份有限公司投保火災險，有被告提出之南山產物商業火災保險單為證（見本院卷第129頁），是被告既已將系爭房屋投保火災保險，原告吳定豐猶主張被告應向新光產物保險公司給付3,000元，自無足採。

（五）又按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院亦有17年上字第917號判例可資參照。經查，系爭租約附註約定第5點乃約定「本約房屋如有修繕之需要時，由乙方自行處理並負擔其費用」等內容，有系爭租約暨附註約定在卷可參（見本院卷第12頁）。依兩造上開約定內容可知，系爭房屋於租賃期間如係正常損壞應由承租人即被告負責修繕。原告固提出系爭房屋照片為證（見本院卷第146至153頁），觀以系爭房屋天花板雖有數處水痕及燈管未亮之情形，然此水痕究係何因素所造成及燈管究係何原因而無法點亮，尚屬有疑，自難憑此即認系爭房屋有漏水及燈管損壞之情事，又縱該水痕係因系爭房屋漏水所造成，或燈管確有損壞之情事，然該漏水之情事及燈管損壞之狀況究係系爭租約簽訂前即已存在，抑或系爭租，約簽訂後始發生，亦均非無疑。況縱系爭房屋漏水及燈管損壞之狀況均係發生在系爭租約存續期間，然此是否有修繕之必要，亦未見原告舉證以實其說，是原告吳定豐空言主張被告應修復至不漏水狀態以及更換已損壞之燈管云云，洵無足採。

（六）從而，原告吳定豐與被告間就系爭房屋之租賃契約既仍存在，且被告並無違約之事由，原告吳國豪復非系爭房屋之所有權人或出租人，又原告吳定豐亦未能舉證證明就系爭房屋漏水或燈管毀損等情事，是渠等請求被告應將系爭房屋遷讓返還，並請求被告應分別給付原告吳定豐、原告張國豪各112萬元、2萬元之租金，及給付原告吳定豐720萬元之違約金，暨請求被告應給付火災保險費予保險公司，及將系爭房屋修復至不漏水狀態以及更換已損壞之燈管，核屬無據。

六、綜上，原告聲明為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與本件判斷結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭