民法 第 429 條（出租人之修繕義務）
- 1.租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
- 2.出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要民法第 429 條規定租賃物修繕原則上由出租人負擔，除非契約另有約定或另有習慣；房東為保存房屋的必要行為，房客不得拒絕。
Q · 租的房子東西壞了，是房東修還是我自己修？
依民法第 429 條第一項，租賃物之修繕原則上由出租人負擔，除非契約另有訂定或另有習慣。因此租約沒特別約定時，修繕費依法是房東的。但租約若約定「設備維修由承租人負擔」即可能翻轉此原則；不過涉及房屋結構性問題（漏水、管線老化）的約定，法院可能依民法第 247 條之 1 認定顯失公平而不予採納。第二項另規定房東為保存房屋所為的必要行為，承租人不得拒絕。
白話解讀
你租的房子馬桶壞了，房東說「你自己找人修」。你摸摸鼻子花了三千塊叫水電師傅來。這筆錢，法律上本來就該房東出。429 條劈頭就說：租賃物的修繕，原則上由出租人負擔。不是房東好心幫你修，是他的法定義務。但這裡有一個大多數房客不知道的陷阱：「除契約另有訂定」這八個字。你簽的租約裡那行小字「房屋內部設備之維修由承租人自行負擔」，可能已經把這個保護翻轉了。不過，翻轉也有限度。法院實務上認為，如果是房屋結構性的問題（漏水、牆壁龜裂、管線老化），就算租約寫了「房客自修」，法院也可能認定這種約定顯失公平而不予採納。第二項更妙：房東為了保存房子所做的必要行為，你不能拒絕。翻成白話就是，房東說要來修水管，你不能把門鎖上不讓他進來。這是你的忍受義務，但也是一把雙面刃：房東不能用「我要來修東西」當藉口隨時闖入你家。
法律定性
民法第 429 條為租賃關係中的修繕義務規範，確立兩項原則：其一，租賃物之修繕原則上由出租人負擔，但得以契約或習慣另為約定；其二，出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人負有容忍義務、不得拒絕。本條構成住宅與商業租賃修繕責任分配的基礎規定。
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Q1房東一直拖著不修，我可以直接扣租金嗎？▾
不能直接扣，要先走程序。依民法第 430 條，你必須先定相當期限催告，用書面通知房東在一定時間內修繕。期限到了他還不修，你才能自行修繕後從租金中扣除費用。直接不付租金會被房東反過來主張你違約。內行人提示：催告期限不要太短也不要太長，7 到 14 天最安全，並保留所有書面紀錄與修繕發票。
Q2冷氣壞了算誰的？▾
看三件事：第一，租約有沒有約定。第二，冷氣是房東附的還是你自己裝的。第三，壞的原因是自然老化還是使用不當。如果是房東附的、自然老化壞的、租約沒特別約定，依本條就是房東修。內行人提示：簽約時把房東提供的設備清單拍照存檔並註明使用狀態，退租時能釐清責任。
Q3房東說要進來修東西，我能不讓他進嗎？▾
第二項規定出租人為保存租賃物的必要行為，承租人不得拒絕。但不得拒絕不等於隨時可闖入，房東必須事先通知、在合理時間進入、只做必要修繕。若房東以修繕為名頻繁進出或在不合理時間要求進入，可主張已超出必要範圍。內行人提示：每次進屋修繕都用文字訊息確認時間與內容，建立書面紀錄。
Q4租屋東西壞了算誰的？▾
原則由房東修。依民法第 429 條，除契約另有約定或另有習慣外，租賃物修繕由出租人負擔。
Q5民法 429 條是什麼？▾
租賃修繕義務的基礎規範，確立修繕原則由房東負擔、房客對房東必要保存行為負容忍義務兩項原則。
Q6什麼叫出租人保存租賃物的必要行為？▾
房東為防止房屋毀損滅失所做的維護行為，例如檢修水管、補強結構，承租人不得拒絕但房東須事先通知。
Q7結構性修繕和日常小修繕差在哪？▾
日常小修繕（燈泡、墊圈）約定房客自修通常有效；結構性問題（漏水、管線、外牆）的轉嫁約定可能因顯失公平無效。
Q8房東不修東西怎麼辦？▾
拍照存證 → 書面通知房東 → 定 7-14 天相當期限催告（民法 430）→ 逾期自行修繕後從租金扣除。
Q9自行修繕的費用怎麼跟房東算？▾
保留修繕發票與催告紀錄，依民法第 430 條於租金中扣除；費用償還請求權依第 456 條於租賃終止後一年內行使。
Q10催告房東修繕期限要給多久？▾
7 到 14 天最安全，不宜太短（3 天）或太長（3 個月），並全程保留書面紀錄。
Q11怎麼證明損壞不是我造成的？▾
入住前後設備照片、使用紀錄、專業鑑定報告；自然老化或隱蔽瑕疵的修繕責任在房東。
Q12民法 429 vs 租賃住宅市場條例哪個保護房客？▾
住宅租賃適用條例及內政部公告應約定事項，對房客保護更強且部分強制規定；429 是民法基礎規範彈性較大。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 項目 | 約定房客自修是否有效 | 法律依據 |
|---|---|---|
| 日常小修繕（燈泡、水龍頭墊圈） | 通常有效 | 契約自由（民法第 429 條但書） |
| 結構性修繕（漏水、管線、外牆） | 可能因顯失公平無效 | 民法第 247 條之 1 |
| 房客使用不當造成損壞 | 本即房客負擔 | 民法第 432 條保管義務 |
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