民法 第 429 條（出租人之修繕義務）
- 1.租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
- 2.出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要民法第 429 條規定租賃物修繕原則上由出租人負擔，除非契約另有約定或另有習慣；房東為保存房屋的必要行為，房客不得拒絕。
Q · 租的房子東西壞了，是房東修還是我自己修？
依民法第 429 條第一項，租賃物之修繕原則上由出租人負擔，除非契約另有訂定或另有習慣。因此租約沒特別約定時，修繕費依法是房東的。但租約若約定「設備維修由承租人負擔」即可能翻轉此原則；不過涉及房屋結構性問題（漏水、管線老化）的約定，法院可能依民法第 247 條之 1 認定顯失公平而不予採納。第二項另規定房東為保存房屋所為的必要行為，承租人不得拒絕。
白話解讀
你租的房子馬桶壞了，房東說「你自己找人修」。你摸摸鼻子花了三千塊叫水電師傅來。這筆錢，法律上本來就該房東出。429 條劈頭就說：租賃物的修繕，原則上由出租人負擔。不是房東好心幫你修，是他的法定義務。但這裡有一個大多數房客不知道的陷阱：「除契約另有訂定」這八個字。你簽的租約裡那行小字「房屋內部設備之維修由承租人自行負擔」，可能已經把這個保護翻轉了。不過，翻轉也有限度。法院實務上認為，如果是房屋結構性的問題（漏水、牆壁龜裂、管線老化），就算租約寫了「房客自修」，法院也可能認定這種約定顯失公平而不予採納。第二項更妙：房東為了保存房子所做的必要行為，你不能拒絕。翻成白話就是，房東說要來修水管，你不能把門鎖上不讓他進來。這是你的忍受義務，但也是一把雙面刃：房東不能用「我要來修東西」當藉口隨時闖入你家。
法律定性
民法第 429 條為租賃關係中的修繕義務規範，確立兩項原則：其一，租賃物之修繕原則上由出租人負擔，但得以契約或習慣另為約定；其二，出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人負有容忍義務、不得拒絕。本條構成住宅與商業租賃修繕責任分配的基礎規定。
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Q1租屋東西壞了算誰的？▾
原則上由房東修。依民法第 429 條，除契約另有約定或另有習慣外，租賃物修繕由出租人負擔。
Q2租約寫房客自修就一定要自己修嗎？▾
不一定。日常小修繕約定通常有效，但屋頂漏水、管線鏽蝕等結構性問題，法院可能依民法第 247 條之 1 認定顯失公平而排除。
Q3房東說要進來修東西，我能拒絕嗎？▾
不能。第二項規定出租人為保存租賃物的必要行為，承租人不得拒絕，但房東須事先通知並在合理時間進入。
Q4房東一直不修可以扣房租嗎？▾
不能直接扣。須先依民法第 430 條定相當期限催告，逾期未修才能自行修繕後從租金扣除。
Q5冷氣壞了算誰修？▾
看租約約定、設備是否房東提供、損壞是自然老化還是使用不當三件事綜合判斷。
Q6看房時沒發現的漏水房東要修嗎？▾
要。隱蔽瑕疵不因看房時未提出而免除房東修繕義務，除非簽約時明確表示接受現況。
Q7商業租約的修繕條款也適用 429 條嗎？▾
適用。但商業租約契約自由空間較大，修繕成本可在簽約時談判分配。
Q8短租（Airbnb）冷氣壞掉房東要修嗎？▾
短租仍是租賃關係，房源持有者依法有修繕義務，平台退款政策是另一回事。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 項目 | 約定房客自修是否有效 | 法律依據 |
|---|---|---|
| 日常小修繕（燈泡、水龍頭墊圈） | 通常有效 | 契約自由（民法第 429 條但書） |
| 結構性修繕（漏水、管線、外牆） | 可能因顯失公平無效 | 民法第 247 條之 1 |
| 房客使用不當造成損壞 | 本即房客負擔 | 民法第 432 條保管義務 |
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