臺灣宜蘭地方法院民事判決

原告

汪玉生

訴訟代理人

李思瑩律師

被告

李明慧

訴訟代理人

林世超律師

上列當事人間因請求遷讓房屋事件，本院於民國110年10月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、兩造聲明及陳述要旨

一、原告方面：

（一）原告於民國（下同）103年因經營外勞仲介業務繁忙，遂聘被告為原告助理，每月給付含薪資、生活補助費用共新臺幣（下同）5萬元。105年購入門牌號碼：宜蘭縣○○市○○○路00巷0號3樓房屋（下稱：「系爭房屋」），做為外勞業務工作場所，並無償提供系爭房屋供被告居住使用，因兩造偶有摩擦，兩造遂於107年7月16日簽立協議書（下稱：「系爭協議書」）。

（二）惟兩造於107年8月因細故爭執後，被告未依系爭協議書分配款項給原告，原告並於107年12月停止支付5萬元給被告，兩造並於108年2月正式結束合作關係，當時原告提供居住使用之目的已不復存在，且欲出售系爭房屋，被告已無權占用系爭房屋，原告自得依民法第470條第1項、第472條第1、2款、第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋謄空遷讓返還原告。又被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，並依民法第179條規定，請求被告應自109年10月17日起至返還系爭房屋止，按月給付24,097元。

（三）被告使用系爭房屋之使用借貸契約屬單務契約，並無同時履行抗辯權適用，又被告並未證明搬遷安定費120萬元已屆清償期，亦不符合抵銷要件，被告援引同時履行抗辯權及抵銷權作為抗辯，均不足採。

（四）聲明：如主文第1、2項所示；就其中訴之聲明第2項部分，願供擔保請准宣告假執行（見本案卷第247、249、278頁）。

二、被告方面：

（一）兩造於103年成為合作夥伴，原告於105年購買系爭房屋作為辦公室使用，因兩造工作理念愈加分歧，遂於107年7月16日簽立系爭協議書，該協議書定性為合夥事業協議工作條件，其中第3條：「目前居住之房屋為汪（原告）所有，願意提供李（被告）無限期居住，並不收取租金水電等費用，六年內汪（原告）需支付120萬元給李（被告），做為搬遷安定費」。

（二）原告雖於108年農曆過年前，已搬去其女兒家住，但雙方仍是引進外勞業務之合夥人，被告仍依系爭協議於每月20日結算並匯款給原告，直到108年11月原告違反協議內容，對外宣稱被告已離開公司，並擅自向客戶收取費用，雙方因而變更部分合作關係而已，至今雙方仍無法達成共識而已，並非所謂單純居住使用目的已不存在。

（三）被告並非無權占用系爭房屋，而係依兩造所簽訂之系爭協議書第3條，同意被告無限期居住，如六年內搬遷，原告同意支付120萬元做為搬遷安定費，原告請求從109年10月17日起至搬遷日止，相當於租金之不當得利每月24,097元，違反兩造協議，且與法不合。退步言之，被告亦得以120萬元搬遷費用來主張抵銷，並主張同時履行抗辯，在上開120萬元給付前，被告自得拒絕搬遷。

（四）聲明：駁回原告之訴；願供擔保免為假執行。

貳、得心證之理由

一、原告訴之聲明第1項為有理由：

（一）按「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470 條定有明文」（最高法院110年度臺上字第524號民事判決意旨參照），又按：「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，本院著有17年上字第1118號判例可循」（最高法院94 年度臺上字第1561號民事判決意旨參照）。經查：

1、兩造均稱：系爭協議書所稱房屋，係指主文第1項所示房屋等語（見本案卷第187頁），故應堪認定。

2、系爭協議書第3條約定：「目前居住之房屋為汪（原告）所有，願意提供李無限期居住，並不收取租金水電等費用，六年內汪需支付120萬元給李（被告），做為搬遷安定費」（見本案卷第22頁），自其「提供居住」、「並不收取租金水電等費用」之文義，契約文字業已表示當事人之使用借貸真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。

3、又該第3條縱約定為「無限期」，但有「搬遷安定費」之約定，即已表明將來終有搬遷之時，否則不生「搬遷安定」之問題，故所稱「無限期」，應係指不約定被告之搬遷時間，而非「永遠」之意思，從而應屬「未定期限」之使用借貸。

4、系爭協議並無隻字片語稱兩造間有何合夥關係，況縱系爭協議書約定兩造間之何合夥關係，亦非不得穿插前述使用借貸之約定，尚非一經記載於系爭協議書，即必然為兩造間何合夥關係之一部，例如系爭協議書第6條約定：「汪生活起居請自理，無需李負責，彼此不干涉私人領域及作息時間」等語（見本案卷第22頁），即屬個人私領域範疇，而與兩造間縱或存有之何合夥關係無關，則第3條系爭房屋使用之約定亦然。

5、此外，被告並未舉證證明原告提供系爭房屋予被告居住使用，必然係出自於何合夥關係，以實其說。況且，若系爭房屋之使用權為原告之出資，則系爭協議書，應記載系爭房屋供兩造之何合夥事業之何營業場所使用，而非僅提供被告私人使用。因此，兩造間縱有何被告所稱之合夥關係，充其量僅為前述使用借貸之目的，而非原告之出資，故不待結算或清算該合夥，原告即得依使用借貸之法律關係請求被告返還系爭房屋。

（二）次按：「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。民法第470條第1項定有明文。準此，因一定使用目的而約定借貸者，該目的完成，即屬已使用完畢，使用借貸契約因而消滅，貸與人自得為返還之請求」（最高法院106年度臺上字第69號民事判決意旨參照），「使用借貸未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條第1項後段、第2項定有明文。原審認兩造就系爭土地縱有使用借貸關係，因未言明借用期限，被上訴人得隨時請求返還土地，亦與上開條文規定不合」（最高法院98 年度臺上字第2086號民事判決意旨參照）。經查：

1、被告並未主張並舉證兩造間有何使用借貸之目的，自應認該使用借貸並無使用目的，依前述說明，原告自得隨時請求被告返還系爭房屋，是原告訴之聲明第1項為有理由。

2、退而言之，前述使用借貸，若果真以被告所稱之兩造合夥為其使用目的，然被告自承：「彼此對於外勞仲介工作理念愈加分歧而難以溝通」（見本案卷第40頁背面）、主張兩造合夥事業係負責人為朱桂瑤之萬和國際股份有限公司（下稱：「萬和公司」），目前沒有哪一部分與原告有關；被告並無萬和公司之股份；兩造前次關於人力仲介事業之接觸、分配利潤或商談等，最後一次付錢給原告是108年10月，是108年10月後，自108年11月開始，被告就沒有跟原告接觸（見本案卷第185、186頁）等語，故兩造間縱有何被告所稱之合夥或合作等，亦因業已於108年10月間終止，致前述使用借貸之使用目的業已完畢，原告自得依民法第470條第1項中段之規定，向被告請求返還系爭房屋。

3、再退而言之，倘前述使用借貸契約，果因違反公序良俗而無效，則被告之占有使用，自無正當權源，從而，原告依民法第767條規定請求被告返還系爭房屋，仍有理由。

（三）綜上所述，原告訴之聲明第1項為有理由。

二、原告訴之聲明第2項為有理由：

（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。土地法第97條第1項亦有明文。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形外，另應注意占有人利用該土地之經濟價值與所得之利益。

（二）被告無權占有系爭房屋，已如前述，屬無法律上原因受有利益，致原告受損害，原告請求被告自109年10月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止之不當得利，自有理由。

（三）以房屋現值及土地申報地價總額之週年利率，計算返還房屋事件相當於租金之不當得利，為實務通常作法（例如：臺灣高等法院108年度重上字第58號民事判決）。本院參酌各項因素及一切相關情事，包括斟酌爭房屋居住環境品質、收益租賃物應支付之對價、系爭房屋之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形、被告利用之經濟價值與所得之利益，認系爭房屋相當於租金之不當得利數額，應以房屋現值及土地申報地價之總額週年利率百分之10計算，應屬適當，並較為接近附近租金市價行情，以符公平原則。

（四）查原告主張系爭房屋坐落宜蘭市○○段000地號土地（下稱：「系爭土地」）之事實，為被告所不爭執，故應堪信為真實。系爭土地為2942.29平方公尺，於109年之申報地價為每平方公尺4,113元，權利範圍10,000分之84（見本案卷第17頁系爭土地登記謄本），而系爭房屋現值279萬元，有寶源不動產估價師事務所110年6月21日寶字第00000000號估價報告書為憑（見外放估價報告書第34頁）。又系爭房屋總面積為91.09平方公尺（見前述估價報告書第36頁系爭房屋之建物登記謄本），故原告僅主張按系爭土地應有部分計算面積為24.72平方公尺（2,942.29×84/10,000），自有理由。從而，原告請求被告給付自109年10月17日起（見本案卷第246、278頁）至返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利，即按月給付24,097元【計算式：（4,113×2,942.29×84/10,000＋2,790,000）×10％÷12＝24,097），元以下4捨5入】自有理由，應予准許。

（五）按「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言，本院著有58年臺上字第715號判例。是意思表示之通知固不以相對人已取得占有為限，亦不以交付相對人本人或其代理人為要，但仍須客觀上已達到相對人可支配之範圍，置於其隨時可了解其內容之狀態，始足當之」（最高法院99年度臺上字第564 號民事判決意旨參照）。查原告請求被告於文到一週內清空系爭房屋並遷出之意思表示律師函（見本案卷第212頁），已於109年7月9日達到被告居住之系爭房屋支配範圍，而置被告隨時可了解其內容之客觀之狀態，此有原告所提收件回執影本附卷可查（見本案卷第214頁），故自其達到一週後，被告即有將系爭房屋騰空遷讓返還原告之義務，而無權繼續占有使用，從而，原告請求如主文第2項所示相當於租金之前述不當得利，自有理由。

三、按「所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，即不能發生同時履行之抗辯」（最高法院110年度臺上字第1918號民事判決意旨參照），「系爭會議紀錄之決議內容，非本於同一雙務契約而發生，亦非立於互為對待給付之關係，無同時履行抗辯之適用最高法院」（最高法院106年度臺上字第1545號民事裁定參照），故並非記載於同一處文件，即當然有同時履行抗辯之適用。被告固以系爭協議書第3條約定之120萬元「搬遷安定費」主張同時履行抗辯及抵銷（見本案卷第42頁）。又按：「查債務之抵銷，須二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期為要件，此觀民法第334條第1項前段規定自明。…，則於期日未屆至前，能否謂嚴○○對○○公司有薪資債權存在，且合於上開法條所定要件，而得互為抵銷，自滋疑問」（最高法院103年度臺上字第1472號民事判決意旨參照），「又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文，因此抵銷須以二人互負之債務均屆清償期為要件」（最高法院101年度臺簡上字第24號民事判決意旨參照）。經查：

（一）系爭協議書第3條約定之120萬元「搬遷安定費」（見本案卷第22頁），非但並未明文約定與被告之騰空遷讓返還系爭房屋或返還相當於租金之不當得利，係立於何對待給付之關係，且被告之返還系爭房屋「物」之義務，與被告主張抵銷之「金錢」債權，種類亦非相同，反而自系爭協議書第3條所約定「搬遷安定」之文義，須被告有何實際搬遷之意思，始生搬遷之費用，則被告於本案訴之聲明既為「駁回原告之訴」（見本案卷第250頁），自無任何搬遷之意思，故無任何搬遷安定費用之需求，即難認被告得向原告請求此部分120萬元之「搬遷安定費」，從而，被告主張此部分之對待給付及抵銷，並無理由。

（二）依系爭協議書第3條約定之文義（見本案卷第22頁），並不能排除被告先為搬遷完成，因而產生實際費用需求或支出後，再向原告請求該搬遷安定費之情形，或被告已生搬遷之意思，而於先領得該搬遷安定費後，再用以支出搬遷費用而為實際搬遷之情形，故尚非必然立於同一雙務契約之對待給付關係，更見被告主張之同時履行抗辯，並無理由。

（三）況該條約定之搬遷安定費，係指系爭協議書107年7月16日訂立後之「六年內」（見本案卷第22頁），故於113年7月間始屆清償期，被告目前主張抵銷，並無理由。

（四）綜上所述，被告主張之同時履行及抵銷抗辯，均無理由。

參、結論：本件原告之訴為有理由，爰判決如主文第1、2項所示所示。

肆、原告訴之聲明第2項部分，原告及被告陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之（民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定參照）。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰不另一一論述。

陸、訴訟費用之負擔︰民事訴訟法第78條。