臺灣高雄地方法院100年度訴字第1359號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1359號

原告

高雄市政府

法定代理人

陳菊

訴訟代理人

阮文泉律師

被告

民權國宅社區管理委員會

法定代理人

王偉仲

訴訟代理人

楊緯華

　　　　　　翟永濠

上列當事人間請求排除侵害事件，經本院於民國101 年2 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、管理委員會具有當事人能力：

㈠按「依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行『區分所有權人會議決議事項』及『公寓大廈管理維護事務』，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3 項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費」，最高法院98年度台上字第790 號判決著有意旨可參。

㈡被告雖以：伊依法僅執行區分所有權人會議決議事項及管理維護事務，屬非法人團體，並無實體法上權利能力，非本件適格當事人，故原告起訴請求排除侵害應以國宅全體住戶為被告為辯。惟查，被告對於原告所主張之坐落於高雄市○鎮區○○段一小段八一七地號土地上之門牌號碼高雄市○鎮區○○路20號共同使用建物（建號：高雄市○鎮區○○段三四０一號，面積5,799.18平方公尺，以下稱系爭建物）之地下一樓如附圖所示紅線區域部分（即附圖之方案二，面積665.72平方公尺）為被告增設停車位後予以出租乙節不爭執（本院卷第54、114 、117 頁），而原告本件訴訟之聲明即係要求被告將上開占用部分返還，是本件爭訟即為被告因執行區分所有權人會議決議事項及管理維護事務所生之私權糾紛，參酌前揭最高法院裁判意旨，被告就本件訴訟具有當事人能力無疑。又本件原告主張妨害其權利行使者為被告，其對被告提起訴訟並無當事人不適格之問題，附此敘明。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，係聲明請求：被告應將系爭建物地下一樓，如起訴狀附圖編號A 所示面積642.19平方公尺（以實測為準）部分返還予原告。嗣於101年1 月9 日本院審理中，將訴之聲明擴張為：被告應將系爭建物地下一樓如附圖所示紅線區域部分（即附圖之方案二，面積665.72平方公尺）騰空返還予原告。原告所為之變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：坐落高雄市○鎮區○○段第33建號即門牌號碼同區○○路20號之國宅（下稱系爭國宅）為原告興建，其中同棟第1 、2 層建物（權利範圍：全部）及其共同使用部分即系爭建物（權利範圍：10萬分之29,438）為原告所有。又原告於民國84年10月17日國宅標售公告（系爭國宅公告）時所附「民權國民住宅社區（原市五十）售價計算明細表」（下稱系爭明細表），其上已表明代號A0101 「超市」（下稱系爭超市）所有權範圍樓層標示為地下一樓（面積642.19平方公尺）、一樓（面積984.79平方公尺）、二樓（面積962.92平方公尺），且系爭明細表備註部分⑵亦記載「超市所有權範圍含地上一、二樓及地下一樓之理貨區及儲藏室」，該理貨區及儲藏室即起訴狀附圖（地下一層平面圖）編號A 部分（實際面積及範圍如附圖所示紅線部分，面積665.72平方公尺）。原告既已公告系爭明細表，並參酌行政程序法第75條規定，公告係對不特定人之送達，則原告對原始買受系爭國宅之住戶（即區分所有權人），均已發生告知之效力。是原始買受系爭國宅之住戶既均知悉上情而願意買受，雖原告嗣後係取得專用權而非所有權，但基於舉重以明輕之法理，亦應認原告與其餘共有人間就系爭建物地下一樓如附圖所示紅線部分（面積665.72平方公尺，以下稱系爭理貨區及儲藏室）業已成立分管契約。詎被告竟將系爭理貨區及儲藏室予以占用並規劃停車位出租予其他住戶使用，致侵害原告之使用收益權，為此爰依分管契約法律關係、民法第767 條之規定提起本訴，聲明求為判命：被告應將系爭建物地下一樓如附圖所示紅線部分（即附圖之方案二，面積665.72平方公尺）騰空返還予原告，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭明細表內容並無針對該國宅地下一樓使用權歸屬做明確詳細之劃分，且所提出公告內亦指出：「售價計算明細表僅供參考」，是原告主張以系爭明細表作為分管契約依據，並無理由，原告應就分管契約存在善盡舉證責任。又縱將系爭國宅公告視為廣告，因該公告有引人錯誤之表示，已違反公平交易法第21條；原告與系爭國宅住戶間之買賣契約既無明確約定系爭建物之約定專用，亦無於廣告文案中提及超市理貨區，違反消費者保護法第22條，是住戶與原告間之買賣契約顯有嚴重瑕疵。另依照原告工務局使用執照，系爭建物地下一樓之用途為停車空間，系爭國宅92年6 月1日之社區住戶規約亦規定系爭國宅共用部分，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分，是原告主張系爭理貨區及儲藏室為約定專用云云，違反系爭國宅社區住戶規約第2 條第1 項第2 款、公寓大廈管理條例第15條。此外，鈞院100 年度簡上字第318 號民事確定判決（以下稱系爭前案）業已針對兩造就系爭理貨區及儲藏室有無分管契約為判斷，資引用之等語為辯，並聲明求為判決：駁回原告之訴，及陳明願供擔保請准宣告假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭國宅為原告興建，於85年2 月6 日完成，其中第1 、2層建物（權利範圍：全部）及系爭建物（權利範圍：十萬分之29,438）為原告所有。

㈡系爭理貨區及儲藏室目前均經被告劃為停車格，出租予系爭國宅住戶作為停放汽機車之用。

㈢被告於92年間登記，前身為住戶互助委員會。（本院卷第54、60頁）

㈣系爭國宅住戶經由區分所有權人會議於92年6 月1 日訂定社區住戶規約，原告並無到場。規約第2 條第1 項第2 款規定系爭國宅共用部分，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分（本院卷第43至49頁、第55頁、第99至103 頁）

㈤系爭建物使用執照記載地下一樓用途為停車空間。（本院卷第41頁、第55頁）

四、本件爭點厥為：㈠原告與系爭國宅區分所有權人間就系爭理貨區及儲藏室有無分管契約存在？㈡本件有無爭點效之適用？資就上開爭點敘述本院得心證之理由。

五、原告與系爭國宅區分所有權人間就系爭理貨區及儲藏室有分管契約存在：

㈠按「國民住宅出售或出租應辦理公告，其公告事項如左：一出售或出租國民住宅之座落地點、類型、層樓、每戶住宅面積、建地面積及在共有建地建上所占之應有部分；二出售或出租國民住宅之出售價額或每月租金；三申請人應具備之各項條件及優先順序；‧‧‧十三其他事項。前項公告事項，得視實際情形酌予增減，張貼公告者，不得少於七日，登報公告者，不得少於三日」，72年9 月9 日修正公布之國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法（以下簡稱標售標租辦法）第9 條定有明文。又按「公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力」，最高法院99年度台上字第1191號裁判著有意旨可參（上開最高法院裁判意旨關於公寓大廈管理條例公布施行時點之說明，係因84年6 月28日之公寓大廈管理條例第24條始規定區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，其餘部分之說理則與公寓大廈管理條例何時施行無必然關連）。是原告與系爭國宅之區分所有權人間就系爭理貨區及儲藏室有無成立分管契約，除⑴全體區分所有權人同意成立分管契約；⑵公寓大廈規約之情形外，如原告於出售系爭國宅時已以使申購者得知悉系爭理貨區及儲藏室日後為原告所專用，參照上揭最高法院裁判意旨，於申購國宅時，即可認申購者與原告間就系爭理貨區及儲藏室已有默示同意成立分管契約，且此一分管契約對於受讓人係具有拘束力，亦不因事後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。

㈡經查，本件原告為出售系爭國宅而於84年10月17日為系爭國宅公告，該公告所附系爭明細表，其上已表明系爭超市所有權範圍樓層標示為地下一樓（面積642.19平方公尺）、一樓（面積984. 79 平方公尺）、二樓（面積96 2.92 平方公尺），且系爭明細表備註部分⑵亦記載「超市所有權範圍含地上一、二樓及地下一樓之理貨區及儲藏室」等情，有系爭國宅公告暨所附之系爭明細表在卷可稽（本院卷第27至30頁），參酌前揭標售標租辦法，原告所為系爭國宅公告應係符合法令。再參以系爭國宅之申購者應係基於系爭國宅公告始能知悉申購內容，並參照行政程序法第75條、第110 條第2項，公告係對不特定人之送達；一般處分自公告日或刊登政府公報、新聞紙最後登載日起發生效力之法理（85年雖尚無行政程序法，然法理則相同），於原告完成系爭國宅公告後，系爭國宅公告之內容即已對申購系爭國宅者發生告知之效力，嗣後申購系爭國宅者，當係在同意系爭國宅公告之前提下，依其自由意志而向原告申購國宅、簽立買賣契約及辦理所有權登記，再參酌前揭㈠之說明，系爭國宅公告暨所附之系爭明細表即為系爭國宅買賣契約及物權契約合意內容之一部分，則此對成功申購系爭國宅者（即區分所有權人）當依其公告發生拘束之效果，應可認定。至被告雖辯稱：公告內指出：「售價計算明細表僅供參考」，足見系爭明細表並無拘束力云云。然查，系爭國宅公告係記載：民權、鼎中、陽明社區『國宅售價』正候核定中，其售價計算明細表僅供參考等語，依上開記載內容，所指僅供參考部分應僅係針對售價，尚非其餘公告之內容均無拘束力，應予敘明。

㈢系爭明細表係記載原告對於系爭理貨區及儲藏室部分有所有權，嗣後原告雖無取得專有之所有權，然對照原告就系爭建物之應有部分比例為10萬分之29,438，此觀登記謄本即明，依此比例明顯相對較高，且依謄本所示，原告之公設比例亦高達百分之47.79 【計算式：共同使用部分面積1707.16 平方公尺（即5799.18 平方公尺乘以10萬分之29,438等於1707.16 平方公尺）除以建物總面積3572.24 平方公尺（共同使用面積1707.16 平方公尺加上地上一、二層面積1865.08 平方公尺等於3572.24 平方公尺）等於0.4779，小數點以下四捨五入，相關數據詳如本院卷第10頁建物所有權狀之記載】，足見原告主張系爭明細表原本要將系爭理貨區及儲藏室登記為單獨所有權範圍，但因公共使用部分嗣依法無法登記為專有，故共同使用部分按照應有部分計算之面積才會較系爭明細表之記載為大（系爭明細表原告之公用面積加總僅為1,015.42平方公尺）等情堪可採信，以原告嗣後所有權之登記雖與系爭明細表略有不同，但其差異僅是關於可否登記為專有或仍為共有而已，其本質內容與系爭明細表之記載仍然相符。則系爭明細表既然已經告知系爭國宅之所有申購者以系爭理貨區及儲藏室為原告「所有」，且成為系爭國宅買賣契約及物權契約之合意內容，系爭國宅之區分所有權人原應受該合意之拘束，而不可嗣為相反之主張。而原告嗣後就系爭理貨區及儲藏室雖因法規無取得專有而係轉化為較高比例之應有部分，然約定專用之權利範圍係「所有」權利範圍之一部分（所有權能係包括使用、收益、處分）而非大於所有之權利範圍，則以之為有「約定專用」之下位意旨，自尚未逾越上開「所有」合意之範疇，解釋上系爭國宅之原區分所有權人應仍受其拘束。反之，如拘泥於文字，認系爭明細表係記載「所有權範圍」，進而認系爭國宅之區分所有權人無同意約定專用之意思（或區分所有權人得不同意約定專用），無異使原本受系爭國宅公告及系爭明細表拘束之區分所有權人得為相反之主張，並因此獲得大於買賣當時已定權利範圍之不當利得，亦與禁反言之誠信原則有違。是依據系爭國宅公告暨所附之系爭明細表所生之效力，堪認當初購買系爭國宅者與原告間，就系爭理貨區及儲藏室已有默示同意成立分管契約。

㈣又系爭國宅住戶互助委員會嗣後就系爭理貨區及儲藏室部分如何使用雖迭有爭執（詳如原告國宅處85年9 月20日函文、87年1 月9 日內部簽文、87年1 月13函稿暨所附之地下一層停車位分配及其他用途平面圖，本院卷第136 至140 頁），惟此益證系爭國宅之住戶對於系爭理貨區及儲藏室之有約定專用係為知情。雖系爭國宅住戶嗣經由區分所有權人會議於92年6 月1 日訂定社區住戶規約，並於第2 條第1 項第2 款規定系爭國宅共用部分，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分為兩造所不爭，然系爭分管契約既早在系爭國宅銷售時即已成立，除非原權利人為拋棄之明示同意，任何人並不得以多數決即得否認剝奪有該權利之區分所有權人享有該原有之權利，參照前揭最高法院意旨，此並不因區分所有權人會議事後自為決議另訂規約而得使之失其效力。至於公寓大廈管理條例第15條雖有明文：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更；住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀」，但此乃關於原告如何使用系爭理貨區及儲藏室以及如有違法如何處理之規範，尚與原告與系爭國宅區分所有權人間有無成立分管契約無關。至被告雖另辯稱：將系爭國宅公告視為廣告，因該公告有引人錯誤之表示，已違反公平交易法第21條；原告與系爭國宅住戶間之買賣契約既無明確約定系爭建物之約定專用，亦無於廣告文案中提及超市理貨區，違反消費者保護法第22條，是住戶與原告間之買賣契約顯有嚴重瑕疵云云，惟國宅之出售並非同一般建商之買賣，係原告依一定之行政程序為之，原告依行政規定為如上之公告，此公告並非一般廣告招引之性質，且可得承購者原有身分上之限制，其亦不可能有陷於錯誤之可能，該公告自無被告所辯之情事，況系爭國宅原區分所有權人與原告間之買賣契約有無嚴重瑕疵，乃債權行為是否得撤銷或無效之問題，此並不影響區分所有權人間成立之分管契約，被告此部份所辯，與本件爭點無關，附此敘明。

六、本件無爭點效之適用：

㈠按「確定判決之既判力，僅以主文為限，而不及於理由，確定判決之主文，如係就給付請求權之訴訟標的之法律關係為裁判，即不及於為其前提之基本權利。非屬訴訟標的之基本權利，其存在與否，與訴訟標的之法律關係雖有影響，而於判決理由中予以判斷，亦不能認為此項判斷有既判力」，最高法院100 年度台上字第1976號著有判決意旨可資參照。本件系爭前案之訴訟標的為管理費之請求，與本件依照分管協議為請求，訴訟標的自有不同，是系爭前案理由之判斷並非當然具有拘束力，合先敘明。

㈡又被告援引系爭前案之理由，無非係以：㈠系爭國宅買賣訂定前之階段行為，例如決定何人是否有資格接受國宅補助（承購、承租或貸款），屬於行政處分，如有爭議，應適用行政爭訟程序作為救濟途徑，而後階段之履約行為，例如請求給付買賣價金或移轉標的物所有權，乃私法行為，如有爭議，依普通法院尋求救濟，此即學說上所謂之「雙階理論」，故原告標售國宅時所為之公告，依其內容應係行政機關於作成完全及終局之決定前，所為之指示或要求，為推動行政程序之進行所為之準備行為，尚非終局之行政處分，並非判斷本件有無分管約定之依據；㈡系爭國宅公告事項第二點記載「各社區位置與每戶住宅面積及售價：‧‧‧民權、鼎中、陽明社區國宅售價正候核定中，其售價計算明細表僅供參考」，顯然上訴人於公告之時並無欲受該公告附件之售價明細表拘束之意，自不得事後再據此主張系爭大樓之區分所有權人應受此售價明細表內容之拘束；㈢系爭明細表備註欄記載：「⑵本社區地下室停車位由管理委員會收費管理；惟超市部分請建築師按超市所有權面積，就地下一、二樓面積所佔比例折算地下一樓緊鄰理貨區之車位，由超市向管理委員會優先承租。超市所有權範圍含地上一、二樓及地下一樓之理貨區及儲藏室。‧‧‧⑷公用面積包含地下室、樓梯間、電梯間、屋頂突出物及管理員室等」（本院卷第35頁），依此載述，系爭大樓地下一樓理貨區旁之車位，超市僅係有優先承租之權利而已，此與於分管契約下約定分管之區域乃專屬約定人使用之專用權並不相同，尚難等同視之。而上開備註欄記載「超市所有權包含地下一樓之理貨區及儲藏室」，姑不論此記載與備註欄另載之「公用面積包含地下室」等語相矛盾，亦與系爭大樓使用執照記載地下一層之用途為停車空間之使用目的相違背，依其文義，一般人亦僅能產生地下一樓之理貨區及儲藏室之「所有權」係屬超市所有之認知，並無從由此認識到地下一樓之公共空間已約定為上訴人專用。況事後此區仍登記為共有，並未登記為上訴人單獨所有，故上開載述已與現實情況相違背等語為其主要論據。然上開被告所辯第二點即關於系爭明細表是否僅供參考部分，業經本院詳述理由如上，資不贅述。

㈢按「國民住宅條例係為統籌興建及管理國民住宅，以安定國民生活及增進社會福祉之目的而制定（該條例第一條），並由政府機關取得土地興建及分配住宅，以解決收入較低家庭之居住問題（同條例第二條、第六條），其具體之方法係由政府主管機關取得土地、籌措資金並興建住宅，以收入較低家庭為對象辦理出售、出租、貸款自行建築或獎勵民間投資興建（同條例第二條、第六條、第十四條、第十六條、第二十三條及第三十條等參照）。除其中獎勵民間投資興建之國民住宅，承購人與住宅興建業者屬於單純之私法關係，並無疑義外，主管機關直接興建及分配之住宅，先由有承購、承租或貸款需求者，向主管機關提出申請，經主管機關認定其申請合於法定要件，再由主管機關與申請人訂立私法上之買賣、租賃或借貸契約。此等契約係為推行社會福利並照顧收入較低國民生活之行政目的，所採之私經濟措施，並無若何之權力服從關係。性質上相當於各級政府之主管機關代表國家或地方自治團體與人民發生私法上各該法律關係，尚難逕謂政府機關直接興建國民住宅並參與分配及管理，即為公權力之行使。至於申請承購、承租或貸款者，經主管機關認為依相關法規或行使裁量權之結果（參照國民住宅出售、出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法第四條）不符合該當要件，而未能進入訂約程序之情形，既未成立任何私法關係，此等申請人如有不服，須依法提起行政爭訟，係另一問題。」、「『雙階理論』之私法、公法區別之「雙階」終究係為救濟途徑所虛構之法律概念，實際程序上如何區辨「雙階」實過於複雜困難，且原本一個社會關係竟強分為兩個法律關係，亦脫離現實，是以行政私法行為是否採「雙階理論」，應依實務之慣行（如國有財產之標售，實務認為私法關係，不採「雙階理論」）及立法者制度規劃以判斷之」，大法官釋字第540 號解釋理由書、最高行政法院95年度判字第1996號裁判均著有意旨可資參照。被告雖認依照雙階理論，於行政階段之公告不足以作為私法契約分管協議之依據，惟參照上揭最高行政法院裁判意旨，雙階理論僅係為救濟途經所虛構之法律概念，於本件縱有適用亦係關於區分應循行政救濟或私法救濟，實難僅以此理論作為系爭國宅公告不得作為判斷原告與系爭國宅區分所有權人有無成立分管協議之依據。何況上揭釋字第540 號解釋理由書業已詳述除遭行政機關認定不符合申購要件者，對之提起救濟係循行政爭訟外，其餘部分均屬私經濟範疇，而系爭國宅之承購者均係在符合申購之條件及同意系爭國宅公告之前提下與原告締約承購國宅，並非就是否符合申購要件有所爭議，是其間所衍生法律關係在性質上自屬私經濟行為而得就雙方私法意思表示之過程、內容為探究，要與雙階理論無關。至於系爭明細表雖備註欄⑵記載：超市所有權範圍含地上一、二樓及地下一樓之理貨區及儲藏室；⑷則記載：公用面積包含地下室、樓梯間、電梯間、屋頂突出物及管理員室等語，惟原告既已公告地下室為公用部分，復表示超市所有權範圍含地下一樓之理貨區及儲藏室，更足認當時原告就系爭理貨區及儲藏室有排除其他區分所有權人擅據為私人使用之意思，否則原告如無法取得公用部分之專有，備註欄⑵記載即無意義。又使用執照之記載與分管協議無關已如前述，系爭建物地下一樓理貨區旁之車位則非本件爭訟之標的，附此敘明。

七、綜上所述，原告與系爭國宅區分所有權人間就系爭理貨區及儲藏室既有分管協議存在，其他區分所有權人即不得擅就系爭理貨區及儲藏室為使用，被告竟未經原告同意，僅依照區分所有權人會議決議而將系爭理貨區及儲藏室劃為停車格，出租予系爭國宅住戶作為停放汽機車之用，即違背分管協議，原告本於分管協議求為判決如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。

八、本件事證已臻明確，兩造所提其他攻擊防禦方法，經核與判決結果尚無影響，爰不逐一論列，附此敘明。

九、兩造均陳明願供擔保，聲請准予宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定擔保金額予以准許之。

十、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。