臺灣高雄地方法院110年度訴字第43號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　 110年度訴字第43號

原告

蘇國明

訴訟代理人

陳文卿律師

被告

涂雪仁

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國110 年8 月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）上，如附圖所示編號5391-9（1 ）部分之暫編門牌號碼高雄市○○區○○路○段000 巷00○0 號未辦保存登記建物（占用面積300 平方公尺，未辦房屋稅籍登記，下稱系爭房屋），係原告出資興建原始取得所有權之建物。兩造於民國109 年2 月4 日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告向原告承租系爭房屋，租金每月新臺幣（下同）3 萬元，於每月1 日前給付，租期自109 年2月1 日起至111 年2 月1 日止為期二年。詎被告自109 年8月1 日起即未依約給付租金，已積欠5 個月以上租金未給付。原告遂以110 年3 月16日民事準備狀繕本催告被告應於送達後3 日內給付租金，逾期未給付即終止系爭租約，該狀已於110 年4 月8 日合法送達，然被告仍未遵期給付，故系爭租約業於110 年4 月11日合法終止，被告共積欠原告租金281,000 元，爰依系爭租約之約定請求被告給付之。又系爭租約既已終止，被告依民法第455 條前段規定，應返還系爭房屋予原告，然系爭房屋現仍由被告占有使用，並於該屋內堆放洗車機器、工具及材料等物品，尚未搬離，被告係無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，是被告依民法第179 條規定，應自110 年4 月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告不當得利3 萬元。為此，爰依系爭租約約定、民法第455 條、第179 條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖編號5391-9（1 ）部分所示之系爭房屋騰空並返還原告；㈡被告應給付原告281,000 元及自110 年4 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並自110 年4 月12日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告3 萬元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、本院之判斷：

㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；民法第440 條第1 、2 項分別定有明文。次按土地法第100條第3 款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時。」，上開規定在有期限之租賃具有同一之法律理由，自應類推適用（參照最高法院44年台上字第516 號裁判意旨）。關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定（參照最高法院72年度台上字第283 號裁判意旨），且應類推適用於定期之租賃關係，此為最高法院所持見解（參照最高法院95年度台簡上字第2 號、95年度台上字第206 號、91年度台簡上字第16號裁判意旨）。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2 個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440 條第2 項僅以積欠租金達2 個月即得終止之規定，其理自明。另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104 年度台上字第1569號判決參照）。

㈡經查，原告主張之前揭事實，被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項規定應視同自認，並有系爭租約、系爭土地登記謄本、存證信函、本院履勘時拍攝之現場照片及高雄市政府地政局大寮地政事務所110 年4 月29日現況測量成果圖（即附圖）可稽（見本院卷一第15-24 頁、本院卷二第53-55 頁），應認為真實。又系爭租約第5 條約定被告應給付原告6 萬元作為押租保證金，且被告已於109 年2 月4 日交付6 萬元一情，有系爭租約之房租收付款明細欄可參（見本院卷一第16頁）。則被告自109 年8 月1 日起未即依約給付租金，經扣抵押租金6 萬元後，堪認被告仍積欠自109 年10月1 日起之租金。而原告以民事準備狀繕本催告被告應於送達後3 日內給付租金，逾期未給付即終止系爭租約，該狀已於110 年4 月8 日合法送達一情，有該狀及送達回證為憑（見本院卷二第37、39頁），然被告仍未給付，是系爭租約已於110 年4 月11日合法終止，堪以認定。則被告自109 年10月1 日起至110 年4 月11日止，合計積欠原告之租金應為191,000 元（計算式：3 萬元×6 月又11日＝191,000 元），原告於此範圍內請求被告給付，係屬有據，逾此數額之請求則無理由。

㈢次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455 條定有明文。系爭租約業於110 年4 月11日合法終止，但被告迄今仍占用系爭房屋一情，業經本院認定如前，是原告依此規定，請求被告騰空並遷讓返還系爭房屋，係有理由。

㈣另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文，而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判要旨參照）。而查，被告於系爭租約終止後之110 年4 月12日起繼續占用系爭房屋迄今，係屬無權占用而受有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害。審酌被告原承租系爭房屋之租金為每月3 萬元，其無權占用系爭房屋而減免支出上開租金，應堪認受有每月3 萬元之不當利益，故被告自110 年1 月12日起按月受有不當得利3 萬元，堪以認定。是原告依民法第179 條規定，請求被告自110 年4 月12日起至其遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利3 萬元，係屬有理。

五、綜上所述，原告依系爭租約之約定、民法第455 條第1 項前段及第179 條規定，請求被告騰空及遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付191,000 元及自110 年4 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自110 年4 月12日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3 萬元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告就上開應予准許部分，陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告預供擔保免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。

七、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項、第392條第2 項，判決如主文。