臺灣高雄地方法院民事判決

原告

戴于翔

被告

陳弘銘

訴訟代理人

呂坤宗律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年5月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國113年7月間，透過不動產仲介向被告購買門牌號碼高雄市○○區○○路00號5樓房屋及所屬基地（下爭系爭房屋），總價新臺幣(下同)565萬元。被告明知系爭房屋中之大套房廁所天板花漏水、水龍頭及蓮蓬頭損害，另窗外花台之排水管封死，致滋生蚊蠅及青苔，又客廳冷起排水管連接至上開已封死之花台排水管，致積水增加。另窗戶下方有壁癌等情形，被告故意不告知原告上開瑕疵。詎113年10月25日大套房租客退租後，其才進入大套房查看，始知悉有上述嚴重瑕疵。原告自得依民法第365條規定，請求減少價金15萬元等語。並聲明：被告應給付原告15萬元。

二、被告則以：依原告與被告簽訂系爭房屋之買賣契約、標的物現況說明書及增補特約之約定，原告確實已知悉系爭房屋之瑕疵，買賣雙方合意以此買賣合約載明價格成交，自簽約日起，被告不付瑕疵擔保責任，由原告買方概括承受，則若該特約為有效，被告於原告受領系爭建物後始發現之於契約成立前已存在之瑕疵，即不負擔保責任，故原告若主張瑕疵擔保責任，應由其負舉證責任。再者原告於113年6月至7月共看3次房，對於承租之套房，證人即仲介楊宏文也確實告知系爭房屋有漏水之情，因系爭房屋有漏水瑕疵，所以被告願意降價20萬出售，意即被告以現況交屋，修繕部分轉嫁給原告買方負責。是此，被告主張減少價金，係為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。一般中古屋之買賣因其缺損或老化程度多已形諸於外，或可由其屋齡直接估算，除非保證品質或特別約定其效用，應認當事人以默視同意按訂約時房屋之現況交易。而所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據。揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。依此，在特定成屋或中古屋買賣之交易，當事人間對該交易標的物現場狀況若已明確表示以約定之屋況現狀交屋，則兩造當事人買賣之合意即為該成屋或中古屋之現況。從而，買賣標的物之房屋縱有約定現況內之缺損或不足，亦是當事人間買賣合意之射程範圍，要無認屬瑕疵之理，更非所謂物之瑕疵。縱買受人於買受後因該瑕疵而遭受不利益，惟既屬買受人於買受時所得評估及預見，自不得因此主張損害或請求給付。再按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第366條定有明文。是如兩造間有特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務，而出賣人無故意不告知其瑕疵之情形者，其特約當然有效。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約(最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照。次按解釋意思表示，固應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，但契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，即不得反捨契約文字而為曲解(最高法院96年度臺上字第1300號判決意旨參照)。

㈡經查：原告與被告於113年7月1日就買賣系爭房屋簽訂增補特約，約定：甲方（指原告）已至房屋現場確認，本標的物現況⒈次臥外牆、⒉主臥室冷氣口、⒊客餐廳天花板有水痕、壁癌及未知之壁癌等屋況問題。甲方同意自行修復並負擔所需費用，本案甲乙雙方原議定之成交價新臺幣698萬元，乙方（指被告）同意減價予甲方，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任。若日後發現屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂等屋況問題，皆由甲方自行負責，蓋與乙方無涉;但對於房屋之重大瑕疵(如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強..等情事)，乙方仍負瑕疵擔保責任。甲方於簽約前已閱乙方所出具之標的物現況說明書內容，甲方確以知悉中古屋可能存在之瑕疵風險，經充分理解並謹慎評估後，同意上開買賣條件，並將之納入考量，反應於願成買之價金金額。若簽後賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂...等屋況問題。皆由甲方自行負責，概與乙方無涉。買方日後不得就本件買賣向乙方仲介再為任何請求等語(見本院卷第85頁)。觀之上開約定之內容，乃兩造約定就系爭房屋若有一般屋況瑕疵(如：滲漏水、壁癌、龜裂...等情事)，被告不負物之瑕疵擔保責任，亦即排除被告就系爭房屋關於民法出賣人之瑕疵擔保責任，先予敘明。

㈢再者，依一般經驗法則及社會常情判斷，中古房屋因時間、長期居住使用及氣候等因素，往往無法如同新屋之狀況，而原告於買受系爭房屋之締約過程，本即可要求詳細檢查房屋屋況。觀之原告提出之標的物現況說明書及增補特約之記載，被告與原告簽約當時確有親至系爭房屋現場充分查看，且當時針對系爭房屋是否滲漏水、壁癌、龜裂...等情事，亦有逐項勾選。雖原告主張系爭房屋內之大套房，當時未實際進入屋內查看，故被告有故意隱匿大套房廁所天板花漏水及水龍頭及蓮蓬頭有損害云云。然證人即仲介楊宏文到庭證稱：「（你有無印象兩造在協調買賣過程中，買方曾經詢問過大套房有無漏水情況？或被告曾經跟原告提過保證大套房沒有任何漏水的情況？）他們在簽約當時闡述時，屋主有特別講大套房冷氣，有鄰居曾反應該房間冷氣排水有滴水的問題，其他他還有說該房間租客沒有跟屋主反應過任何問題，其他房間的租客有漏水就有跟屋主反應，他就有明確知道」等語（見本院卷第168頁）。是依證人楊宏文所述，被告當時確實有告知原告大套房有冷氣排水問題。衡情，若被告有意隱匿大套房之天板花漏水、水龍頭及蓮蓬頭之情，原告有豈會主動告知被告大套房有冷氣排水管之漏水情？參以，原告並不爭執因為當時大套查看房之租客不同意之故，是原告購買系爭房屋之前，兩造均未進入大套房等情，應可認定。然承上所述，原告簽約購買系爭房屋時已至現場查看3次，且依上開增補特約，原告以明知系爭房屋內有漏水及壁癌問題，足認系爭房屋明顯可看出為數十年之中古屋，其缺損或老化程度已形諸於外，縱原告未進入大套房查看，原告理應知悉系爭房屋內之大套房內易有極高機率有漏水及壁癌等中古屋瑕疵問題，意即原告當時確知悉中古屋可能存在之瑕疵風險，可認原告有同意按訂約時系爭房屋之現況交易，否則原告應會特別註記大套房若有漏水瑕疵或其他損害，被告仍應負責等語。而原告所稱系爭房屋大套房有滲水、壁癌等情，此屬老舊房屋自然及必然之耗損及老化現象，若希望享有如新屋般之效用或品質，應於取得產權後，重新施作防水及修補，自行負擔成本，而此情應非原告於締約當時所不能預見，顯見原告應係分析自身利益及衡量議價後之買賣價金後，認系爭房屋之售價合其交易意願始簽約購入，益徵原告購買系爭房屋之時，應已就系爭房屋之屋況及被告免除修繕責任等約定予以評估，並同意在售價上進行折讓。

㈣再者，按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；另買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5項規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第354條第1項前段、第359條前段、第360條分別定有明定。而所謂「保證之品質」，係一種加重擔保責任之特約，故買受人如欲依民法第360條請求出賣人負不履行擔保責任之損害賠償責任者，須就買賣標的物缺乏「出賣人保證之品質」或「出賣人故意不告知物之瑕疵」負舉證責任，否則僅得主張出賣人應負一般物之瑕疵擔保責任。次按民法第360條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物有滅失或減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，亦僅得依同法第359條解除契約或請求減少其價金（最高法院71年度台上字第208號判決要旨參照）。本件原告提出之系爭房屋不動產委託銷售標的現況說明書上勾選事項，應僅係就房屋買賣時之現況，由賣方即被告依其認知而填載，俾供買方即原告審酌，此為補充一般中古屋買賣因屋況新舊、保持狀態不一，難與新成屋之屋況比擬而為交易之常態，亦即僅在說明兩造簽約時，依被告所認知之系爭房屋之狀況，並非係在保證系爭房屋之品質，此觀前開說明書之內容中絲毫無任何「保證」之字樣即可知，故依被告於此說明書內所為之勾選，尚不生保證品質之效力，因此原告主張被告保證系爭房屋不會漏水、被告故意不告知瑕疵云云，於法尚屬無據。況且，依原告提出大套房原租客line對話記錄（見本院卷第37-39頁），依上開對話記錄，大套房租客表示房間有窗戶壁癌、冷氣室外機積水、浴室抽方機滴水、洗手台水龍頭掉落等情，然上開對話時間係113年9月25日，而原告購買系爭房屋係於113年7月1日，是上開對話內容並無法證明大套房租客於113年7月1日，被告出售系爭房屋前即有明確告知被告上開套房內有窗戶壁癌、冷氣室外機積水、浴室抽方機滴水、洗手台水龍頭掉落之情，況被告出售系爭房屋時，尚有租賃契約存在，被告不可恣意進入系爭房屋內查看，原告復未能提出被告明知系爭房屋大套房有上述滲漏水之情，而故意不告知原告之證據，益徵被告並無故意不告知瑕疵之情事。

㈤綜上，兩造既以特約約定被告即賣方不負瑕疵擔保責任，且被告於締約過程中亦未保證系爭房屋不漏水及故意不告知瑕疵之情形，已如前述，是認兩造於簽訂系爭契約書之際，業已免除被告就系爭房屋全部物之瑕疵擔保責任，且該約定並未有違反強制規定而無效之情形。

㈥原告依民法第365條之規定，請求給付被告給付15萬元及法定遲延利息，為無理由：

⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張(最高法院83年度台上字第2372號判決意旨參照)。準此，民法關於物之瑕疵擔保責任，係得由買賣雙方以特約免除出賣人之物之瑕疵擔保責任。

⒉兩造簽訂系爭契約書時，已於特別約定事項中約定賣方不負修繕責任，排除賣方即被告就系爭房屋全部物之瑕疵擔保責任，且於買賣價金中進行折讓，使買方即原告在尚未發現系爭房屋有瑕疵之際即獲得減少價金之利益，詳如前述，則系爭房屋於交屋後(危險負擔移轉後)，原告縱使發現有漏水瑕疵，除非有證據足資認定被告在締約時有故意不告知漏水瑕疵之情形者，否則雙方當事人均應受前述特約之拘束。惟原告既未舉證證明被告有明知漏水瑕疵存在而故意不告知原告之情形，自無從適用民法第366條規定主張該特約無效。是以，系爭契約書於簽約時既已約明被告不負全部之瑕疵擔保責任，原告自應受該特別約款之拘束。從而，原告依民法第365條之規定主張被告應負物之瑕疵擔保責任，並請求被告給付15萬，自屬無據，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。