內湖簡易庭102年度湖簡字第795號

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　102年度湖簡字第795號

原告

吳玉葉

原告

林宜貞

共同訴訟代理人

羅秉成律師

複代理人

黃振洋律師

被告

晟瀚科技有限公司

法定代理人

林志旭

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103年3月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠緣原告與被告簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租坐落於臺北市○○區○○街000號6樓之5之房屋（含地下3樓26、27共2個車位，及地下1樓129車位，以下合稱系爭房屋），原定租賃期間至民國102年6月15日止，租金每月新臺幣（下同）15萬元，嗣後因被告無法按時繳納租金，雙方已於101年12月18日合意提前終止系爭租約，並將系爭房屋之門禁卡、鎖匙及車位遙控器交還予原告吳玉葉，自99年12月15日起至101年12月18日止之租賃期間，被告依約應給付租金360萬元，惟其僅給付236.7萬元，尚積欠123.3萬元之租金未給付。且於系爭租約終止後，迄今屋內尚有被告遺留之密封櫃（長220cm×寬175cm×高244cm）與玻璃隔間未移除，即被告並未完成系爭房屋之騰空遷讓，原告並已於102年2月19日發律師函催告請求給付積欠租金與遷讓房屋等事，惟皆未獲置理。

㈡雙方合意提前終止系爭租約（視同租期屆滿）後，系爭房屋尚有被告遺留之密封櫃與玻璃隔間未移除，被告並未完成系爭房屋之騰空遷讓，係系爭租約第6條約定，被告應確實完成系爭房屋之騰空遷讓，將上開密封櫃與玻璃隔間移除完畢。

㈢系爭租約於101年12月18日合意提前終止而租期屆滿，被告迄今尚積欠系爭租約屆滿前之租金123.3萬元，依系爭租約第3條約定，被告應給付該積欠之租金予原告。

㈣被告於系爭租約終止後所遺留之密封櫃與玻璃隔間，係構成無權占有系爭房屋，其因此受有使用該土地之利益，致原告受有損害，該等利益性質不能返還，自得請求被告償還相當於租金之價額，即自101年12月18日起至被告完成系爭房屋遷讓之日止，每月15萬元之價額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

㈤另依系爭租約第6條約定，被告未依約即時遷讓交還房屋，原告自得依約請求懲罰性違約金，就此部分為符公平合理，原告僅請求每月按照租金一倍計算之懲罰性違約金，至被告完成系爭房屋遷讓之日止，即自101年12月18日起至被告完成系爭房屋遷讓之日止，每月15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

㈥依系爭租約第12條約定，本件係因被告於合意終止系爭租約後，未依約完成房屋騰空遷讓致原告受有損害而提起訴訟，故就原告因涉訟所繳納之訴訟費用、律師費用7萬元，依約應由被告負責賠償。

㈦並聲明：

⒈被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000號6樓之5房屋騰空遷讓返還予原告。

⒉被告應給付原告1,303,000元，及自101年12月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告300,000元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

⒊願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠積欠租金部分：100年度租賃所得稅部分，被告未申報金額為80,000元，應稅法要求，2年未申報要轉為收入，被告已於102年度報稅時已轉為收入，等支付時會再申報，所以此款項不可列入要求退回。101年1月至101年6月15日之租金，於101年1月初和原告在被告公司協商降低租金，並獲得同意，當場開立票號00000000-0000000號等7張支票共530,000元，皆已兌現，但原告卻提告要求補回，請裁示。101年6月16日至101年12月15日之租金，於101年6月12日在原告吳玉葉住家簽約，並協商降低租金，並獲得同意，但原告吳玉葉要求合約租金需填寫15萬元，當場支付票號0000000-0000000號等14張支票共76萬2千元，只有票號0000000號之82,000元支票已兌現，其餘皆未兌現。在101年12月15日後和原告吳玉葉至羅秉成律師協商，同意原告要求101年6月16日至101年8月15日等3期共90,000元補回，所以101年6月15日至101年12月15日租金總額共為852,000元，已兌現82,000元，尚欠770,000元。押金300,000元尚押在原告處，所以被告在房租部分尚欠原告470,000元，而非原告所提告的1,303,000元。

㈡清空房屋部分：在101年9月告知原告要提前解約，原告要求原有的裝潢隔間能保留，以利後續招租，所以101年12月15日以現狀交屋。101年12月15日交屋時尚有玻璃隔間和鐵隔離屋未遷移，原告在第一次起訴狀中提出要求賠償，被告已於102年8月16日將鐵隔離屋遷移，玻璃隔間部分原告告知如果未拆遷，將自行拆遷向被告請款。第二次訴狀，原告在102年12月5日又要求被告清空房屋，被告於102年12月10日發出存證信函回覆。所以被告在清空房屋部分，只剩玻璃隔間部分。

三、經查：

㈠被告自98年6月16日起與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋，第1次租期2年，第2、3次各次租期1年，租金每月15萬元，押金為30萬元，系爭租約原定於102年6月15日屆滿，惟經兩造合意提前至101年12月18日終止，被告並於同日將系爭房屋之門禁卡、鎖匙及車位遙控器交還予原告吳玉葉，系爭房屋內現尚留有玻璃隔間之事實，為兩造所不爭執，復有原告所提出系爭房屋租賃契約書3份、原告吳玉葉簽收系爭房屋門禁卡、鎖匙及車位遙控器之書面資料1份、系爭房屋留有密封櫃、玻璃隔間之照片共7張在卷可參，是以上情堪可認定。茲就原告之請求是否有據，分述如下：

㈡騰空遷讓返還系爭房屋之請求部分：按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。查兩造合意系爭租約於101年12月18日提前終止，被告復自承交屋時尚有玻璃隔間、鐵隔離屋（即原告所稱密封櫃）未遷移，但已於102年8月16日將鐵隔離屋遷移，現僅留有玻璃隔間，且被告亦於101年12月18日將系爭房屋之門禁卡、鎖匙及車位遙控器交還予原告吳玉葉一情，為原告所不否認，並有原告所提出之原告吳玉葉簽收系爭房屋門禁卡、鎖匙及車位遙控器之書面資料1份、系爭房屋留有密封櫃、玻璃隔間之照片共7張在卷可參，而參之系爭租約第6條約定：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍計算之懲罰性違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議；第15條約定：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處置，乙方絕不異議等語，以及被告所陳述：玻璃隔間部分原告告知如果未拆遷，將自行拆遷向被告請款等語以觀，可認被告迄今縱未將該玻璃隔間自系爭房屋內騰空，然其當有放棄該玻璃隔間而任由原告處置之意思，而非基於主張該玻璃隔間之所有權而繼續占有之意思而為之，且原告吳玉葉既於101年12月18日自被告處收受該系爭房屋之門禁卡、鎖匙及車位遙控器，據此，被告於該時點以後自無得任意進出系爭房屋，準此可認系爭房屋自101年12月18日起於事實上即處於原告所得支配管領之下，而難認被告於該時點之後仍有無權占有系爭房屋之情。至被告雖抗辯：原告於被告要求終止合約時有要求保留裝潢云云，並提出存證信函1份以佐，惟觀之該存證信函內容亦為被告所抗辯之內容，亦難認原告就此情已有同意或合意，是被告就此仍難認已舉證以實其說（見本院卷103年3月5日言詞辯論筆錄第1-2頁），是其此部分所辯，要難採信。從而，可認被告雖有違反系爭租約第6條前段「按照原狀遷空」之約定，然尚難認其未有即時遷讓交還系爭房屋予原告之情形，則原告就此請求被告應將系爭房屋騰空之部分，為有理由，應予准許；惟原告另請求原告應將系爭房屋遷讓返還予原告之部分，則無理由，尚難准許。

㈢積欠租金之請求部分：按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。於本件中，原告主張依系爭租約第3條約定，租金每月15萬元，兩造於於101年12月18日合意提前終止系爭租約而租期屆滿，被告依約應給付租金360萬元，惟其僅給付236.7萬元，尚積欠123.3萬元之租金未給付一情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。查被告對於原告所提出之99年12月15日起至101年12月18日止之應付與已付租金書面資料1份其上記載之內容並不爭執，惟以：原告與被告間及原告吳玉葉與被告間有協商同意降低租金云云為辯，並提出收付別票據瀏覽書面資料、101/1/15-6/15及101/6/15-12/15之年度房租合約書面資料各1份以佐，然觀之兩造所簽訂之系爭租約3份以查，其上第3條約定均載明租金每個月15萬元，並無被告所辯稱兩造有合意降低租金之約定；且依被告所提出之收付別票據瀏覽書面資料1份以查，其上固有原告吳玉葉之簽名及記載「101.6.12」之情形，然並未有何相關降低租金並同意之文字記載其中，亦難認據此即可證明原告有同意降低租金之合意；另依被告所提出之101/1/15-6/15及101/6/15-12/15之年度房租合約書面資料1份以查，其上均為被告自行羅列計算之金額，而為原告所否認（見本院卷103年3月24日收狀之民事陳述意見狀第3頁），是亦難據此而認原告有同意降低租金之合意。再被告抗辯：100年度租賃所得稅部分，被告未申報金額為80,000元，應稅法要求，2年未申報要轉為收入，被告已於102年度報稅時已轉為收入，等支付時會再申報，所以此款項不可列入要求退回云云，惟此情已為被告所否認，並陳述：關於租賃所得稅部分，亦為其片面主張，至於被告公司是否申報，亦與原告無關等語（見本院卷103年3月24日收狀之民事陳述意見狀第3頁），則依兩造間所提出之以上證據資料所示，均無從認定原告與被告間有何協商同意降低租金之情事，是有關租金金額為何之部分，自應回歸系爭租約第3條之約定而為適用，則被告就此部分租賃所得稅申報之抗辯，亦難認與兩造間有關租金金額為何之約定相涉。綜上，被告既未能舉證證明兩造間有何協商同意降低租金之情事，是其前揭所辯即難採信。則原告依系爭租約第3條約定及99年12月15日起至101年12月18日止之應付與已付租金書面資料1份所示，主張被告依約應給付租金360萬元，惟其僅給付236.7萬元，尚積欠123.3萬元之租金未給付一情，尚可採信。復按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1項定有明文。而觀之兩造所簽訂之系爭租約第5條約定：……乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋經由甲方確認無誤，扣除乙方應負擔之各項費用後，無息退還押租保證金（押租保證金不得轉為房屋租金作為抵銷之用）等語可悉，兩造間已約定於被告不繼續承租系爭房屋時，尚須於遷空、交還系爭房屋且經由原告確認無誤，再扣除被告應負擔之各項費用後，始符合所約定押租保證金退回之條件，且該押租保證金依兩造間之約定有不得轉為房屋租金作為抵銷之用，是以被告既有違反系爭租約第6條前段「按照原狀遷空」之約定，已如前述，則該押租保證金返還之條件即未成就，且該押租保證金依兩造間之約定亦不得轉為房屋租金作為抵銷之用，則被告欲以該押金30萬元抵充所欠租金部分，即難認有據而無可採。

㈣相當租金之不當得利之請求部分：按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照）。而房屋性質上與土地相同，所有權人得以出租收益，是無權占有他人房屋所受之利益，自應同此見解。惟於本件中，被告迄今縱未將該玻璃隔間自系爭房屋內騰空，然其當有放棄該玻璃隔間而任由原告處置之意思，而非基於主張該玻璃隔間之所有權而繼續占有之意思而為之，且原告吳玉葉既於101年12月18日自被告處收受該系爭房屋之門禁卡、鎖匙及車位遙控器，據此，被告於該時點以後自無得任意進出系爭房屋，準此可認，系爭房屋自101年12月18日起於事實上即處於原告所得支配管領之下，難認被告於該時點之後仍有無權占有系爭房屋之情，是被告雖有違反系爭租約第6條前段「按照原狀遷空」之約定，，然尚難認其未有即時遷讓交還系爭房屋予原告之情形，業如前述，是被告自101年12月18日之後即難認有繼續占有系爭房屋，則原告依相當於租金之不當得利法律關係請求被告自101年12月18日起至完成系爭房屋遷讓之日止，每月15萬元之價額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。

㈤違約金之請求部分：觀之兩造所簽訂之系爭租約第6條已約定：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍計算之懲罰性違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議等語，而被告雖有於101年12月18日將系爭房屋遷讓返還予原告，但迄今仍有違反系爭租約第6條前段「按照原狀遷空」之約定，業如前述。則按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。再按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判例意旨可資參照）。本院審酌被告迄今尚未按照原狀遷空系爭房屋造成原告受有損失，惟近年來國內各銀行之存款利率普遍低迷，國內外整體投資景氣亦非甚佳等一切情狀後，認原告請求被告給付按每月租金一倍之違約金，即自101年12月18日起至被告完成系爭房屋遷讓之日止，每月15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，尚嫌過高，認應以3個月之租金即450,000元之範圍為本件違約金之請求為適當。從而，原告依系爭租約第6條及違約金之法律關係，請求被告應給付原告450,000元違約金之範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不予准許。

㈥律師費用之請求部分：觀之兩造所簽訂之系爭租約第12條已約定：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願賠償甲方之損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償等語。於本件中，被告既有違反系爭租約第6條前段「按照原狀遷空」之約定，業如前述，則原告主張其因被告違約涉訟而支出本件之律師費為70,000元，亦據其提出與所述相符之公費收據及委任狀各1份為證，且該委任狀及公費收據所載委任案件確為本件無誤。是原告請求被告依約賠償70,000元律師費部分，亦屬有據，為有理由，應予准許。

五、綜上所述，原告請求被告應將系爭房屋騰空；及請求被告給付尚積欠1,233,000元租金與70,000元律師費共計1,303,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年4月24日起按年息百分之五計算之利息；以及請求被告給付450,000元違約金，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，均為無理由，不予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。又本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要。並依職權確定訴訟費用額為22,384元（第一審裁判費），其中11,192元部分由被告負擔，餘由原告負擔。