臺灣新北地方法院100年度訴字第2192號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第2192號

原告

羅偉芳

被告

江碧玲

訴訟代理人

陳雲進律師

上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國101年3月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴原聲明：㈠被告應拆除其占有新北市○○區○○段136地號土地之圍牆，將該土地騰空返還原告及全體共有人。㈡被告應給付原告及全體共有人新台幣（下同）326萬9,880元。嗣經本院囑託新北市中和地政事務所測量後，依地政機關測量成果，於民國101年3月2日當庭將其聲明更正為：㈠被告應將附圖所示A部分圍牆面積1.18平方公尺拆除，併同將B部分面積7.54平方公尺之土地返還原告及其他共有人全體。㈡被告應給付原告11萬5,740元，核與上開規定相符，應予准許。

二、原告主張：原告為門牌號碼新北市○○區○○路26巷3號1樓房屋之所有權人，並與該號2至5樓住戶共有基地即坐落新北市○○區○○段132及136地號土地（下稱132地號土地及系爭土地），應有部分5分之1。原告於100年5月25日申請鑑界，始知隔壁門牌號碼新北市○○區○○路26巷5號1樓之住戶即被告於系爭土地上如附圖所示A部分建築面積1.18平方公尺之圍牆，並占用系爭土地如附圖所示B部分7.54平方公尺之土地。被告無權占用系爭土地受有相當於租金之不當得利，而被告共占用8.72平方公尺即2.64坪，依網站591租屋網租屋行情統計表所示，100年1月新北市中和區租金每坪每月行情為1,218元，則每年合計為3萬8,580元（1,218×2.64×12＝38,580），依民法第125條規定，原告得請求15年（即101年3月2日回溯15年），共57萬8,700元，原告之應有部分為5分之1，則為11萬5,740元，爰依無權占有及不當得利法律關係，提起本件訴訟等情。並聲明㈠如主文第1項所示。

㈡被告應給付原告11萬5,740元。

三、被告則以：㈠新北市○○區○○路26巷1、3、5號共3棟5層建築物（下稱1、3、5號建物）係同時建築，原始建築時，系爭土地即與被告所共有之中和區○○段133地號土地（下稱133地號土地）互易交換使用，亦即5號建物之圍牆建築於系爭土地上，而3號建物之污水系統管線通過被告所有之5號1樓房屋地下，是被告占用系爭土地係合法且有正當權源，非原告所言係強行占用。㈡5號房屋係訴外人即原始建築人（地主）廖火順所有，嗣由其子廖永安、廖永椿繼受而來；而原告係向建商蕭雪枝買受而來。系爭土地於建築之始即為現狀，由原告房屋之大門與被告房屋之圍牆相毗鄰連接，即可明瞭，本於後手不得優於前手之法則，原告既自建商蕭雪枝繼受權利，顯然不得優於前手，故原告之主張顯無理由。

㈢系爭土地係張德威（應有部分10分之1）、張德南（應有部分10分之1）、孫林瑞珍（應有部分5分之1）、古桂林（應有部分5分之1）所共有，渠等同意被告互易交換使用系爭土地，並簽有約定書。系爭土地共有人過半數及其應有部分已逾半數同意被告所有之圍牆使用系爭土地，依土地法第34條之1第1項、民法第820條第1項規定，原告已無提起本件訴訟之權能。㈣原告就系爭土地之應有部分僅有5分之1，拆除圍牆，原告所得利益極少，被告之損害極大，是原告之訴顯係權利濫用。且原告稱被告強佔已逾31年，然卻長期緘默，不欲行使其權利，致令被告深信確有權利，今原告忽而行使權利，使原告陷於窘境，不惟權利濫用，抑且有違誠信原則。㈤原告之訴依法無據，從而其請求被告給付相當於租金之損害，失所附麗，亦無理由。縱有理由，因租金之法定時效為5年，被告援引時效抗辯等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、原告主張系爭土地為伊與同棟住戶所共有，應有部分為5分之1，被告設置之圍牆，占有系爭土地如附圖所示A部分面積1.18平方公尺，所圍範圍如附圖所示B部分面積7.54平方公尺之事實，業據原告提出土地所有權狀、新北市光特版地政電傳資訊系統為證（本院補字卷第6、7頁），並經本院會同新北市中和地政事務所人員至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄暨複丈成果圖附卷可稽（本院訴字卷第47、48、50頁），且被告亦不爭執上開占有事實，自堪信為真實。

五、被告抗辯原始建築時，5號建物之圍牆即建築於系爭土地上，而3號建物之污水系統管線通過被告所有之5號1樓房屋地下，即系爭土地與被告所共有之133地號土地互易交換使用，況系爭土地之其他共有人與被告簽立約定書同意被告互易交換使用系爭土地，是被告占用系爭土地係合法且有正當權源等語。惟查，新北市政府污水下水道工程科表示：「（宜安路26巷5號）於施工時已依規定要求住戶清空足夠之施工、維護空間，惟於該地點後巷用戶接管工程完工後，宜安路26巷5號住戶自行二次增建，致該地點污水用戶排水設備位於住戶室內，故非工程單位原先同意於住戶違章建物室內空間施工」等語，有新北市政府電子陳情回覆郵件附卷可參（本院訴字卷第61頁），被告復未提出其他證據證明，故其抗辯建築之始系爭土地即與被告所共有之133地號土地互易交換使用等語，要難可採。被告另抗辯3號建物之其他住戶張德威、張德南、孫林瑞珍、古桂林曾於100年7、8月間與被告簽立約定書（本院訴字卷第33至40頁），同意系爭土地與133地號土地互易交換使用等語，惟張德威、張德南、孫林瑞珍、古桂林嗣後既以污水系統工程施工是屬法定空地合法施工範圍，不需以系爭土地作為交換等情，聲明作廢約定書，有同意書、郵局存證信函附卷可稽（本院訴字卷第62至66頁），被告締約之基礎既有問題，張德威、張德南、孫林瑞珍、古桂林據以解除交換使用契約，應有理由。是被告抗辯其占用系爭土地係合法且有正當權源等語，並不足採。

六、被告復抗辯5號房屋係訴外人即原始建築人（地主）廖火順所有，嗣由其子廖永安、廖永椿繼受而來；而原告係向建商蕭雪枝買受而來。系爭土地於建築之始即為現狀，由原告房屋之大門與被告房屋之圍牆相毗鄰連接，即可明瞭，本於後手不得優於前手之法則，原告既自建商蕭雪枝繼受權利，顯然不得優於前手，是原告之主張顯無理由等語。惟查，原告雖自蕭雪枝買受3號1樓房屋之所有權，並不當然繼受前手蕭雪枝與被告前手廖火順之法律關係，況被告無法舉證建築之始即有互易使用之約定，是被告以「後手不得優於前手原則」主張原告之權利不得優於前手等語，亦無可採。

七、被告再抗辯原告就系爭土地之應有部分僅有5分之1，拆除圍牆，原告所得利益極少，被告之損害極大，是原告之訴顯係權利濫用，且原告稱被告強佔已逾31年，卻長期緘默，不欲行使其權利，致令被告深信確有權利，今原告忽而行使權利，使原告陷於窘境，不惟權利濫用，亦有違誠信等語。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條雖有明文，惟按民法第148條權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照），故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可，是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。本件原告訴請被告拆除圍牆，固將損及被告之權利，惟系爭土地究屬原告及同棟其他住戶所共有，原告為維護土地所有權之完整性，而請求拆除圍牆，乃所有權權能之正當行使，尚無權利濫用。

八、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。查被告所有之圍牆，無權占有系爭土地如附圖所示A部分面積1.18平方公尺，所圍範圍如附圖所示B部分面積7.54平方公尺等情，已如前述，揆諸上開說明，原告自得請求被告拆除圍牆，併同將所圍土地返還予原告及其他共有人全體。

九、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段所明定。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告所有之圍牆無權占用系爭土地8.72平方公尺（圍牆部分1.18平方公尺、所圍範圍7.54平方公尺），因而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益。復按民法第126條規定：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅」，又無法律上之原因而獲相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之利益，不得依不當得利之法則，請求返還，有最高法院85年度台上字第2059號、96年度台上字第2660號裁判要旨可參。原告既為系爭土地之共有人，應有部分為5分之1，自得請求被告給付相當於租金之不當得利，惟於超過原告100年6月30日起訴回溯5年即95年7月1日部分，已罹於時效，原告請求自95年7月1日起至101年3月2日止之不當得利，應予准許，逾此部分則為無理由，應予駁回。

十、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。本件原告主張相當於租金之不當得利應以該地區租金每坪1,218元計算，惟按金額究以若干為適當，依法應參酌基地之位置、工商繁榮之程度、占用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，在申報地價年息10%限度內決定之。經查，系爭土地位於住宅區，步行至最近之公車站牌約3分鐘，至最近國小約17分鐘，巷口有全家便利商店，步行至最近之捷運站約20分鐘，此有本院勘驗筆錄在卷可按（本院訴字卷第47頁）；故本院審酌系爭土地之坐落位置、地形特徵、住商機能等一切情狀，認原告請求以該地區租金每坪1,218元計算之尚屬過高，系爭土地之租金，應以申報地價年息10%為適當。次查系爭土地95年1月、96年1月、99年1月申報地價分別為1萬2,000元、1萬4,400元、1萬6,880元，有系爭土地之地價第一類謄本在卷可稽（本院卷第79頁），而被告占用之面積共8.72平方公尺，依此計算被告應給付相當於租金之不當得利金額如下：

㈠95年7月1日至95年12月31日12,000×8.72×10%÷12×6÷5＝1,046（四捨五入）

㈡96年1月1日至98年12月31日14,400×8.72×10%×3÷5＝7,534（四捨五入）

㈢99年1月1日至101年3月2日｛（16,880×8.72×10%×2）＋（16,880×8.72×10%÷12×2）＋（16,880×8.72×10%÷12÷31×2）｝÷5＝6,394（四捨五入）

㈣綜上，原告得請求之不當得利為1萬4,974元。1,046＋7,534＋6,394＝14,974

十一、從而，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示A部分面積1.18平方公尺之圍牆拆除，將該土地併同所圍範圍如附圖所示B部分面積7.54平方公尺土地返還原告及其他共有人全體；被告應給付原告1萬4,974元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。

十二、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦併予敘明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

民事第二庭法 官 連士綱