臺灣新北地方法院103年度重訴字第210號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第210號

原告

游紹羲

訴訟代理人

陳明暉律師

被告

祭祀公業法人臺北縣游光彩

法定代理人

游明哲

訴訟代理人

徐正坤律師

參加人

游炎川

參加人

游清富

參加人

游錫金

參加人

游忠毅

參加人

游銘鈿

參加人

游金淵

共同訴訟代理人

劉錦隆律師

複代理人

劉力豪律師

上列當事人間土地所有權移轉登記事件，經本院於民國一○三年五月十三日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明文。又所謂「法律上利害關係」，係指兩造裁判之效力依法及於該第三人；或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）直接或間接受有不利益而言。查參加人於民國103年3月4日具狀聲請參加本件訴訟，並表明其等分為被告之新任第2屆主任管理人、新任監察人、新任常務監察人、新任管理人，亦為被告之派下員，均與被告有法律上利害關係等語，有民事參加訴訟狀在卷可參（見本院卷第53頁）。則被告本件訴訟勝敗結果，應堪認對參加人法律上利益有重大影響，揆諸前揭法條規定，其聲請參加本件訴訟，於法尚無不合，應予准許。

二、次按參加人固主張游明哲並非被告之法定代理人，因游明哲之任期已於100年12月31日屆滿，被告已於102年10月27日召開派下員大會改選23名第2屆管理人，並由管理人會於102年11月26日以投票方式選出游炎川為主任管理人，故被告之法定代理人為游炎川，並非游明哲，原告為讓游明哲能以被告法定代理人身分，代表被告應訴，以便讓游明哲代表被告虛應故事，雖向鈞院提起確認102年10月27日派下員大會改選管理人之決議無效之訴（案號：102年度訴字第2963號），並以此為由，讓新北市政府決定在法院判決確定前，不為管理人改選之備查，欲待法院判決確定後，依判決內容辦理，但新北市政府之不為管理人改選備查，不影響第2屆主任管理人業已產生，游明哲已非被告法定理人事實，則102年10月27日派下員大會改選管理人之決議是否有效，既經另案審理，宜視另案之調查結果，則請裁定停止訴訟等語，惟查，按民事訴訟法第182條第1項固規定：訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結以前，以裁定停止訴訟程序。然所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題而言，若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序自毋庸停止。經查，本件參加人固主張被告已於102年10月27日召開派下員大會改選23名第2屆管理人，並由管理人會於102年11月26日以投票方式選出游炎川為主任管理人，故被告之法定代理人為游炎川，並非游明哲等語，然查，被告102年10月27日改選第2屆管理人及監察人之決議，業經派下員向本院提起確認會議決議無效之訴（案號：102年度訴字第2963號），且尚未判決，此為兩造及參加人所不爭執，是已難逕列游炎川為被告之法定代理人。而查，主管機關即新北市政府已函釋於被告第2屆管理人選任結果未經法院判決確定前，被告之法定代理人仍為第1屆之主任管理人游明哲，此有依新北市政府101年7月30日北府民宗字第0000000000函所檢附之內政部97年12月3日內授中民字第0000000000號函及法務部98年8月25日法律決字第0000000000號函釋影本1份在卷可參（見本院卷第95至98頁），主管機關亦認定被告之法定代理人游明哲於第1屆任期屆滿後，仍得繼續以管理人身分為必要事務之管理，另新北市政府民政局102年12月17日北民宗字第0000000000號函及102年12月25日北民宗字第0000000000號函，亦引用上開內政部97年12月3日函及法務部98年8月25日函釋之內容，認於第2屆管理人選任結果未判決確定前，被告之法定代理人仍為第1屆之主任管理人游明哲，是本件原告以游明哲為被告之法定代理人而提起本件訴訟，於法尚無不合，則本院102年度訴字第2963號確認會議決議無效之訴，並非本件訴訟之先決問題，自無裁定停止訴訟程序必要，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）緣被告於改制為法人之前即祭祀公業游光彩，於100年6月25日經由其法定代理人游明哲，就附表所示土地（下稱：系爭土地）與原告因另案有糾紛而簽訂和解書，雙方合意就系爭土地由被告以每坪新台幣（下同）35萬元出售予原告或原告所指定之人。

（二）查系爭土地為被告所有，於93年9月12日即經被告93年度第1次派下員大會決議出售並授權管理人執行之，其後再於100年3月6日被告之100年度第1次派下員大會依據管理委員會所製作之「業務計畫書」第四點之（四）之（5）之參「白沙（即系爭土地）出售或合建」，於該次會議中進行討論並由全體出席派下現員無異議通過及有關土地、財產處理依本法人章程相關規定辦理等語。而依據該次會議所通過之章程第22條規定，「本法人所有土地建物，以主任管理人為法定代表人…財產處分或設定負擔，應依法提交派下員大會決議，或取得派下現員2/3以上書面授權」，再依該章程第19條規定，財產之處分及設定負擔，應有派下現員2/3以上出席，出席人數超過3/4之同意。經查上開派下員大會於討論本議案時特別就出席之派下現員再做確認並依會議紀錄所載「本次大會派下員應到744名，實到634名符合以上規定」，經決議由全體出席派下現員無異議通過，足證該次會議有關財產之處分，業經符合章程之規定。

（三）再被告於該次派下員大會通過財產處分後，於100年6月9日通知改制為法人後之第一屆管理委員會就系爭土地之出售底價進行討論及議決，經管理委員會於100年6月18日召開100年度第6次會議依照三家鑑價公司鑑價之每坪平均價格30.53萬元為出售底價並授權主任管理人據以辦理，其後，經其主任管理人與原告簽訂和解書，約定由被告以每坪35萬元出售予原告或原告指定之人。

（四）按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立」，民法第153條第1、2項定有明文。查兩造就買賣之標的及價金業經達成合意，其買賣契約自已成立。又按「物之出賣人，負有交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務」，民法第348條第1項亦有明定。本件兩造既已就系爭土地成立買賣契約，則被告依約即應將附表所示之系爭土地辦理所有權移轉登記予原告或所指定之人，故原告得訴請給付，如訴之聲明第1項所載。

（五）對於被告抗辯之陳述：

1.查被告於其答辯狀中固不否認兩造於100年6月25日簽訂和解書，合意就系爭土地由被告以每坪35萬元出售予原告並得由原告指定登記名義人，惟辯稱原告應於另案即訴請優先承買系爭土地之判決確定前請求被告履行，而不得於該案敗訴確定後再提出主張，並認為原告提起本訴訟有違民法第148條之誠信原則云云。然查依據和解書之內容所載：「立和解書人祭祀公業法人臺北縣游光彩主任管理人（甲方）、游紹羲（乙方），雙方因新北市○○區○○段00○00○00地號土地爭訟（99年重上字第350號），今雙方協議甲方以高於派下員大會授權管理委員會於100年6月18日訂定之底價，以每坪35萬元整，將上述土地出售於乙方並得由乙方指定登記名義人，以維公業與派下宗親間之和諧」等語，由上開文義觀之，當時雙方並沒有約定履行期限，也沒有限制原告應於該99年重上字第350號訴訟判決確定前請求被告履行。故被告上開辯解，顯然係事後曲解和解書之文義，不足採信。

2.再查上開兩造就系爭土地之買賣，雖所簽署之文件稱為「和解書」並於其內容提及雙方就系爭土地有爭訟（99年重上字第350號）等情，惟其僅為雙方協議之背景，而「和解書」簽署之本旨在於雙方所協議之內容即「今雙方協議甲方以高於派下員大會授權管理委員會於100年6月18日訂定之底價，以每坪35萬元整，將上述土地出售於乙方並得由乙方指定登記名義人」等語，而雙方既就買賣之標的及價金達成合意，依民法第153條及第345條第2項規定，其買賣契約即為成立，則原告自得依民法第348條第1項規定請求被告辦理所有權移轉登記，如訴之聲明第1項所載。又兩造所合意之價金即每坪35萬元，既顯然高於依被告派下員大會並經其管理委員會決議出售之每坪30.53萬元，對於被告並無不利，而原告之主張又係基於兩造之合意，則被告辯稱有違民法第148條之誠信原則云云，亦無理由。

（六）聲明：被告應將如附表所示土地所有權移轉登記予原告或原告指定之人。

二、被告則以下開情詞置辯：

（一）原告之父即訴外人游貽松前於98年間，以被告將系爭土地出售予訴外人李錫錕，主張依土地法第34條之1規定得以同一條件優先承買系爭土地並提起訴訟，該案件第二審時原告之父游貽松於99年9月6日去世，由本件原告承受訴訟。該案因第一審時證人李錫錕之證詞不利於被告，被告乃依該案件被告訴訟代理人張安琪律師99年1月22日出具之法律意見，為避免被告系爭土地遭原告以每坪17萬餘元優先承買之不利益，兩造乃達成待被告派下員大會同意出售系爭土地時，原告得依被告決議出售之價格購買系爭土地之和解協議。其後被告100年3月6日之派下員大會通過業務計畫書，決議系爭土地出售或合建，被告之管理委員會依上開派下員大會決議，於100年5月28日100年度第5次管理委員會議決議系爭白沙土地以出售方式處理，並委託三家不動產估價師鑑價以決定出售之底價，被告之管理委員會乃於100年6月18日100年度第6次管理委員會議決議系爭白沙土地以鑑價之平均值每坪30.53萬元出售系爭土地，原告並於該案繫屬第三審時，於100年6月25日與被告簽署以每坪35萬元出售系爭土地之和解書，合先陳明。

（二）再原告本應於另案優先承買訴訟判決確定前，請求被告履行於100年6月25日簽署之和解書，但原告並未於該案判決確定前請求被告履行系爭和解書，致第三審亦判決原告敗訴確定。原告既不願於判決確定前履行兩造間訴訟外之和解，於判決確定二年後應不得再執系爭和解書請求被告履行，原告之訴並無理由。綜上所述，原告於主張優先承買權經法院判決敗訴確定後，應服膺另案之敗訴確定判決，不得再行起訴請求被告於另案所為訴訟外之和解，原告請求被告履行系爭和解書違反民法第148條之誠實信用原則，並無理由。

（三）又本件縱認原告之主張有理由，原告迄今亦未給付被告系爭和解書所載土地買賣價金，原告亦無對待給付之聲明，被告爰主張同時履行抗辯。

（四）聲明：原告之訴駁回。

三、參加人則以下開情詞陳述：

（一）被告章程第5條規定「本法人主事務所設於臺北縣中和市○○里○○街000號」，並非游明哲家裡「新北市○○區○○路000巷00號4號」，原告為派下員，不得諉為不知。竟在起訴狀故意記載被告設「新北市○○區○○路000巷00號4號」，讓祭祀公業難以得知本件訴訟。而游明哲接到原告之起訴狀後，亦未交給被告公業管理人會討論如何處理，顯欲自己私自處理，合先陳明。

（二）游明哲並非被告之法定代理人，因游明哲之任期於100年12月31日屆滿，被告已於102年10月27日召開派下員大會改選23名第二屆管理人，並由管理人會於102年11月26日以投票方式選出游炎川為主任管理人，故被告之法定代理人為游炎川，並非游明哲。原告為讓游明哲能以被告法定代理人身分，代表被告應訴，以便讓游明哲代表被告虛應故事，雖向鈞院提起確認102年10月27日派下員大會改選管理人之決議無效之訴（案號：102年度訴字第2963號），並以此為由，讓新北市政府決定在法院判決確定前，不為管理人改選之備查，欲待法院判決確定後，依判決內容辦理。但新北市政府之不為管理人改選備查，不影響第二屆主任管理人業已產生，游明哲已非被告法定理人事實。蓋102年10月27日派下員大會改選管理人之決議若無效，游炎川固非主任管理人，但若決議有效，豈非因有派下員起訴請求確認改選決議無效，即謂判決確定前，游炎川不得就任，或不具主任管理人之身分？原告所提確認102年10月27日派下員大會改選管理人決議無效之訴，亦係以游明哲為被告之法定代理人，由游明哲代表被告應訴，應訴結果，若被告勝訴，即確認游明哲不具主任管理人身份，若被告敗訴，即由法院背書，確認游明哲得繼續當主任管理人，游明哲是希望被告勝訴，還是敗訴？原告針對的是管理人改選，為何不以游炎川或23名管理人為被告，提起「確認主任管理人委任關係不存在之訴」或「確認管理人委任關係不存存之訴」？讓游炎川或23名管理人得適時提出防禦，而要偷偷摸摸，以游明哲為被告法定代理人提起確認決議無效之訴？原告與游明哲之目的不言可諭。若鈞院要自行審查102年10月27日派下員大會改選管理人之決議是否有效，請命原告提出其認為無效之理由及事證。若鈞院認102年10月27日派下員大會改選管理人之決議是否有效，既經另案審理，宜視另案之調查結果，則請裁定停止訴訟。

（三）依上述和解書所載，和解係因99年重上字第350號訴訟爭議，而查該案為原告父親游貽松主張對系爭土地有優先購買權，訴請被告移轉所有權，經鈞院以98年重訴字第281號判決駁回原告之訴，游貽松死亡後，由游紹羲、游昭賢及游澤洋承受訟訴，並選定原告游紹羲為當事人後，臺灣高等法院於100年1月11日駁回上訴。游明哲豈有可能在一、二審均勝訴之情況下，與原告和解？若係因訴訟尚未確定而和解，游貽松之承受訴訟人為游紹羲、游昭賢及游澤洋，豈有可能僅與原告一人和解？若因訴訟而和解，參加人游清富、游錫金、游金淵均為當時之管理人，被告之管理人會豈會不知？參加人游炎川、游忠毅、游銘鈿為當時之監察人，監察人會豈會不知?於100年6月25日原告就主張優先購買權之訴訟正繫屬於最高法院，若有和解，游明哲豈有不要求原告撤回上訴，讓案件確定之理？尤有甚者，原告在最高法院駁回上訴，案件確定後，仍花516萬6825元之裁判費，委任2位不同事務所之律師提起再審之訴，游明哲亦委任2位不同事務所之律師應訴，但均未提及已經和解之事。若已經和解，原告豈會花費巨資提起再審之訴？游明哲代表被告，豈會不向法院陳明兩造業已和解？原告提起再審之訴後，尚追加「適用法規顯有錯誤」之再審事由，經法院裁定駁回後，原告仍委任律師提出抗告，處心積慮想要翻案。依原告提出之100年6月18日被告第1屆管理委員會一百年度第六次會議紀錄，主席游明哲就參加人游清富意見之說明「管理委員會訂定底價僅為一個程序即出售之最低價，將來『開標』時再依市場行情調整填寫底價單，以符合法人權益」，故游明哲召開管理委員會決議底價，係為公開招標做準備，豈會於決議後1週與原告和解？依原告提出之100年6月18日被告第1屆管理委員會一百年度第六次會議紀錄，主席游明哲就參加人游炎川意見之說明「由財產組先行開會提出執行方式、方案，於下次管委會議討論。為求慎重，授權處理土地之同意書（須詳細標示地段地號及授權書之有效到期日）請律師擬定後，於下次召開主管會議討論確認」。財產組尚未提出執行方式、方案，交下次管委會議討論，游明哲豈會與原告和解？系爭土地共2126.123坪，以每坪35萬元計算，價金計744,143,050元，若游明哲確有賣給原告，豈有未收分文定金，亦未約定價金如何支付，顯違常理。原告是否有744,143,050元之資力，顯有疑問，原告應證明其有744,143,050元之資力，而非與游明哲通謀虛偽訂立系爭和解書，約定得指定登記名義人，再尋找買主賺取差價，並指定真正買主為登記名義人，避免奢侈稅。

（四）又被告93年9月12日派下員大會關於出售土地之決議無效，業經鈞院98年重訴字第281號確定判決認定。依原告提出之100年3月6日派下員大會會議紀錄（該會議紀錄並未翔實記載，但不在本案爭議範圍，故不贅述）：「玖、議程討論及議決議案一「大會議決：本公業一百年度業務計畫書、預算書全案經討論後，全體出席派下現員無異議通過。有關土地、財產處分依本法人章程相關規定辦理」，決議內容為「有關土地、財產處分依本法人章程相關規定辦理」，而依被告章程第22條後段規定「財產處分及設定負擔，應依法提交派下員大會決議，或取得派下現員2/3以上書面同意」，故被告一百年度業務計畫書雖記載「公業土地開發計畫：…參、白沙出售或合建」，但僅表示「白沙計畫出售或合建」，至於是出售或合建，出售之具體條件或合建之具體條件，仍應由管理人會討論後，依章程第22條後段規定「提交派下員大會決議，或取得派下現員2/3以上書面同意」，非謂出售或合建之開發計畫記載於年度業務計畫書經派下員大會通過年度業務計畫書，即謂管理人會有權出售公業土地。依原告提出之100年6月18日被告第1屆管理委員會一百年度第六次會議紀錄，主席游明哲就參加人游金淵意見之說明「出售白沙土地訴諸全體派下員方式。已於上次(5/7)會議經管理人游金淵提案並舉手表決。結果，5名管理人贊成召開派下員大會，13名管理人贊成以向派下員收授權同意書方式，決議通過以向派下員收取授權同意書方式辦理。前會已決議之事項，不宜再於本次會議提出」，對參加人游忠毅意見之說明仍為「依5月7日會議之決議，公業土地開發方案，同意以收取派下員授權書方式辦理之管理人13人，同意以開大會方式辦理之管理人只有5人，故已決議不必再開大會」。故游明哲至少在未取得派下現員2/3以上書面同意前，不得出賣系爭土地。依原告提出之100年6月18日被告第1屆管理委員會一百年度第六次會議紀錄，對於「出售底價以新台幣30.53萬元/坪」之決議內容為「1.經與會管理人22人，同意者14人，本案通過。2.依規定應向派下員收取同意書，每份2000元。3.本案授權主任管理人據辦理」，故游明哲至少在未取得派下現員2/3以上書面同意前，無權出賣系爭土地。新北市政府對於被告處分土地應提交派下員大會決議或得僅得派下員同意書，及取得派下員同意書之方式，業以主管機關立場說明「以收取書面授權書方式辦理，並以贊成出售者，給予車馬費6000元，不贊成或不繳交者，則不予發給，恐有違反公平原則之疑義。祭祀公業條例第32條已明定為執行祭祀公業事務，依章程或本條例規定由派下員大會議決事項時，祭祀公業法人派下員大會出席人數因故未達定額者，得由代表法人之管理人取得第33條所定比例派下現員簽章之同意書為之。有關被告公業之財產處分，為法人重大事項之變更，原則應依祭祀公業條例第33條規定召開派下員大會，並經派下現員2/3以上之出席，出席人數超過3/4之同意；如出席人數因故未達定額者，始得以派下現員2/3以上書面同意代之」。故被告處分土地應提交派下員大會決議，如出席人數因故未達定額者，始得以派下現員2/3以上書面同意代之。游明哲未經派下員大會決議，無權出賣系爭土地，非僅取得派下現員2/3以上書面同意即可。

（三）聲明：駁回原告之訴。

三、原告主張被告於100年6月25日經由其法定代理人游明哲，就系爭土地與原告因另案有糾紛而簽訂和解書，雙方合意就系爭土地由被告以每坪35萬元出售予原告或原告所指定之人，則被告依約即應將附表所示土地辦理所有權移轉登記予原告或所指定之人等語，並提出改制前臺北縣中和市公所函、和解書、93年度第1次派下全員大會會議記錄、100年度第1次派下員大會會議記錄及大會手冊所檢附之「業務計畫書」、章程、開會通知、管理委員會100年度第6次會議紀錄等影本各1份等件為證，被告及參加人則分別以前開情詞置辯，是本件所應審究者，為原告請求被告依約即應將附表所示土地辦理所有權移轉登記予原告或所指定之人，有無理由？如原告之請求為有理由，則被告主張同時履行抗辯，有無理由？茲分別敘述如下。

（一）按96年12月12日公布之祭祀公業條例已於97年7月1日施行，依該條例第32條規定：「為執行祭祀公業事務，依章程或本條例規定應由派下員大會議決事項時，祭祀公業『法人』派下員大會出席人數因故未達定額者，得由代表法人之管理人取得第33條所定比例派下現員簽章之同意書為之」，第33條第1、2項規定：「祭祀公業『法人』派下員大會之決議，應有派下現員過半數之出席，出席人數過半數之同意行之；依前條規定取得同意書者，應取得派下現員1/2以上書面之同意。但下列事項之決議，應有派下現員2/3以上之出席，出席人數超過3/4之同意；依前條規定取得同意書者，應取得派下現員2/3以上書面之同意：一.章程之訂定及變更。二.財產之處分及設定負擔。三.解散」、「祭祀公業『法人』之章程定有高於前項規定之決數者，從其章程之規定」。是祭祀公業依法成立祭祀公業法人者，其財產之處分、設定負擔應依上開規定辦理；如祭祀公業未成立法人，因祭祀公業之祀產土地屬公業派下員全體公同共有，是其土地之處分除祭祀公業之規約另有規定，應依其規定外，應得派下員全體之同意，或依土地法第34條之1規定辦理，否則對其他派下員不生效力，此為民法第828條、土地法第34條之1所明定，並有內政部98年12月24日台內營字第0000000000號函與祭祀公業土地清理要點第19點規定可資參照。

（二）查本件被告祭祀公業已依祭祀公業條例第21條、第22條規定向主管機關登記為祭祀公業法人，且定有規約，是依前開說明，其不動產之處分自應依其規約之規定辦理。而查，被告於100年3月6日進行之100年度第1次派下員大會所通過之章程第22條係規定：「本法人所有土地建物，以主任管理人為法定代表人…財產處分或設定負擔，應依法提交派下員大會決議，或取得派下現員2/3以上書面授權」，再依該章程第19條之規定，財產之處分及設定負擔，應有派下現員2/3以上出席，出席人數超過3/4之同意，此有被告100年度第1次派下員大會會議記錄及大會手冊所檢附之「業務計畫書」、章程、開會通知、管理委員會100年度第6次會議紀錄等影本各1份等件為證，是有關被告財產之處分，自應依上述章程之相關規定自明。

（三）再查，原告固主張被告於93年9月12日即經被告93年度第1次派下員大會決議出售並授權管理人執行之，其後再於100年3月6日進行之100年度第1次派下員大會依據管理委員會所製作之「業務計畫書」第四點之（四）之（5）之參「白沙（即系爭土地）出售或合建」，於該次會議中進行討論並由全體出席派下現員無異議通過及有關土地、財產處理依本法人章程相關規定辦理等語，而依據該次會議所通過之章程第22條及第19條規定，上開派下員大會於討論本議案時特別就出席之派下現員再做確認並依會議紀錄所載「本次大會派下員應到744名，實到634名符合以上規定」，經決議由全體出席派下現員無異議通過，該次會議有關財產之處分，業經符合章程之規定，被告於該次派下員大會通過財產處分後，於100年6月9日通知改制為法人後之第一屆管理委員會就系爭土地之出售底價進行討論及議決，經管理委員會於100年6月18日召開100年度第6次會議依照三家鑑價公司鑑價之每坪平均價格30.53萬元為出售底價並授權主任管理人據以辦理等語，則查，被告上開派下員大會於討論議案時固已就出席之派下現員再做確認並依會議紀錄所載「本次大會派下員應到744名，實到634名符合以上規定」，經決議由全體出席派下現員無異議通過，足證該次會議有關財產之處分，業經符合章程之規定，惟觀諸上述會議對於「出售底價以新台幣30.53萬元/坪」之決議內容，係「1.經與會管理人22人，同意者14人，本案通過。2.依規定應向派下員收取同意書，每份2000元。

3.本案授權主任管理人據以辦理」，是該項決議之結果，除該案通過並授權主任管理人據以辦理外，至少尚有依規定應向派下員收取同意書以取代提交派下員大會決議之要件，此即係被告派下員決議以書面授權方式進行被告財產處分之意，則縱上述會議就有關被告財產之處分已議決「出售底價以新台幣30.53萬元/坪」之結果，然此僅為授權主任管理人以出售底價每坪30.53萬元為依據，尚非逕指主任管理人即得就被告財產自行訂約予以處分，而無需依被告章程規定即經派下現員2/3以上出席，出席人數超過3/4之同意為之，是原告主張被告於該次派下員大會即已通過財產即系爭土地之處分等語，尚屬無據。

（四）又被告上開派下員大會就系爭土地固決議以上述「依規定應向派下員收取同意書，每份2000元」之方式為處分，然新北市政府對於被告處分土地應提交派下員大會決議或得僅以取得派下員同意書之方式進行乙節，業於被告上述派下員大會之後，函覆說明略以「以收取書面授權書方式辦理，並以贊成出售者，給予車馬費6000元，不贊成或不繳交者，則不予發給，恐有違反公平原則之疑義。祭祀公業條例第32條已明定為執行祭祀公業事務，依章程或本條例規定由派下員大會議決事項時，祭祀公業法人派下員大會出席人數因故未達定額者，得由代表法人之管理人取得第33條所定比例派下現員簽章之同意書為之。有關被告公業之財產處分，為法人重大事項之變更，原則應依祭祀公業條例第33條規定召開派下員大會，並經派下現員2/3以上之出席，出席人數超過3/4之同意；如出席人數因故未達定額者，始得以派下現員2/3以上書面同意代之」等語，有新北市政府100年7月22日北府民宗字第0000000000號函1件在卷可參（見本院卷第159頁），足見被告決議以向派下員收取同意書之方式處分其財產，已有未洽，更不應允由被告主任管理人逕就被告財產自行與他人訂約予以處分至明，否則如擬買受系爭土地者眾，並均願出價以超過底價每坪30.53萬元為之，則何者對被告有利，非無審究之必要，如令由被告主任管理人自行決定，此與被告章程就財產處分之相關規定實屬相違，是被告主任管理人就系爭土地與他人訂約時，除出售底價應以每坪30.53萬元為準即底價至少應為每坪30.53萬元之外，仍應依被告章程第22條之規定，於訂約之前，先行提交派下員大會決議，或取得派下現員2/3以上書面授權，始得為之。

（五）則查，被告之主任管理人游明哲僅憑被告上開派下員大會，對於「出售底價以新台幣30.53萬元/坪」之決議內容，即與原告訂定和解書，依據和解書所載「立和解書人祭祀公業法人臺北縣游光彩主任管理人（甲方）、游紹羲（乙方），雙方因新北市○○區○○段00○00○00地號土地爭訟（99年重上字第350號），今雙方協議甲方以高於派下員大會授權管理委員會於100年6月18日訂定之底價，以每坪35萬元整，將上述土地出售於乙方並得由乙方指定登記名義人，以維公業與派下宗親間之和諧」之內容，將附表所示之土地出售予原告，是上述和解書內容，既係有關被告財產之處分，則被告主任管理人游明哲既未於訂約之前，先行提交被告派下員大會決議，或取得派下現員2/3以上書面授權，自難認為有權代理。再依民法第170條第1項規定：「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力」；又民法第170條所謂無代理權人，不僅指代理權全不存在者而言，有代理權而逾越其範圍者，亦包含在內。故代理人逾越代理權所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力（最高法院23年度上字第3888號判例意旨參照）。本件被告主任管理人未經派下員大會之合法決議及授權，其代理被告與原告就系爭土地成立和解書，協議將系爭土地出售予原告，並未經被告同意即未先行提交被告派下員大會決議，或取得派下現員2/3以上書面授權，對於被告自不生效力，本件被告既抗辯原告於主張優先承買權經法院判決敗訴確定後，應服膺另案之敗訴確定判決，不得再行起訴請求被告於另案所為訴訟外之和解，原告請求被告履行系爭和解書違反民法第148條之誠實信用原則，並無理由等語，自係不同意被告主任管理人以被告名義所為之法律行為，故被告與原告間就系爭土地所簽訂之和解書，對被告祭祀公業即不生效力，故原告依上述和解書之內容，請求被告移轉系爭土地所有權予原告或原告指定之人，自屬無據。

（六）至原告請求被告應將附表所示土地辦理所有權移轉登記予原告或所指定之人，既無理由，則就被告抗辯原告請求履行系爭和解書違反民法第148條之誠實信用原則及主張同時履行抗辯等節，究有無理由，本院自無庸再予一一審究，附此敘明。

四、綜上所述，被告主任管理人未依被告章程第22條之規定，於就系爭土地為處分之前，先行提交派下員大會決議，或取得派下現員2/3以上書面授權，其代理被告與原告就系爭土地成立和解書，協議將系爭土地出售予原告，並未經被告合法之特別授權，對於被告既不生效力，則原告依系爭和解書之內容，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告或原告指定之人，為無理由，應予駁回。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。