臺灣新北地方法院104年度重訴字第430號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第430號

原告

邱國昌

訴訟代理人

吳宏山律師

被告

華邑開發建設有限公司

法定代理人

劉怡君

訴訟代理人

李金澤律師

複代理人

葉建浩律師

上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國105年2月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告於起訴後，將聲明「被告應給付原告計7,125,271元及自本起訴狀繕本送達翌日起起按週年利率百分之五計算之利息」部分，減縮為「被告應給付原告6,925,271元及自本起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之五計算之利息」，合於前述規定，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：

㈠被告為價購桃園縣八德市（改制後為「桃園市○○區○○○○段000○000○000○000○000地號等五筆土地（下稱係爭土地），委託原告協助整合地主之出售意願，雙方於民國（下同）102年10月15日簽訂「委託整合契約書」在案。雙方約定，依被告實際取得之土地面積，以每坪新台幣（下同）10,000元計算報酬予原告，雙方並約定整合費用分三次給付：1.於被告與地主簽約時，給付三分之一；2.於簽約日起算四個月又十五天給付三分之一；3.於產權登記完竣後三日內給付三分之一。原告與被告簽立整合契約後，即積極整合地主出售意願與價格，並陸續安排地主與被告為不動產買賣契約之簽訂。截至103年7月9日止，已有39名地主與被告完成買賣契約之簽署。

㈡目前39名地主中，除編號第28至34號等7位地主已完成買賣契約簽立但尚未完成所有權移轉登記外，其餘地主就系爭土地之出售，均與陽信銀行信託部簽立「產權及交易安全價金信託契約」，並完成所有權之過戶及價金之收受。因此，依「委託整合契約書」第二條之約定，被告應給付原告共12,245,271元（計算式：7,985,637+3,113,007.33+1,146,626.25 =12,245,271，元以下四捨五入）之報酬：

1.編號第1至27號共27位地主：合計出售面積為2,639.88平方公尺，換算即798.5637坪（計算式：2,639.88×0.3025=798.5637坪），均已完成產權過戶，被告應付報酬7,985,637元（計算式：$10,000×798.5637=7,985,637）。

2.編號第28至34號共7位地主：合計出售坪數為1,543.64平方公尺，換算即466.9511坪（計算式：1,543.64m2×0.3025=466.9511坪）。被告與這7位地主已於102年12月16日完成買賣契約之簽署，並與陽信銀行信託部簽立「交易安全價金信託契約」，惟尚未為所有權之移轉登記。因此，依委託整合契約書第二條及第四條第1款、第2款約定，被告應給付報酬為每坪壹萬元的三分之二，合計3,113,007.33元（計算式：10,000×2/3×466.951 1=3,113,007.33）。

3.編號第35至39號共5位地主：合計出售面積為379.05平方公尺，換算即114.662625坪（計算式：379.05×0.3025=114.662625坪），均已完成產權過戶，被告應付報酬1,146,626.25元（計算式：10,000×114. 662625坪=1,146,626.25）。

㈢被告除於102年11月1日匯付100萬元、102年11月6日匯付100萬元、103年1月20日匯付46萬元、103年3月16日匯付100萬元、103年3月21日匯付100萬元、103年3月26日匯付20萬元、103年6月5日匯付46萬元，合計支付512萬元外，即未再給付其餘報酬，經原告多次催促，迄今仍未給付，被告尚積欠原告報酬共7,125,271元（計算式：12,245,271-5,120,000=7,125,271），扣除被告於訴訟中主張另已支付之20萬元後，仍積欠報酬6,925,271元，爰依「委託整合契約書」第2、4條約定暨民法第547條及第548條第1項規定，依委任之法律關係，提起本件訴訟。

㈣並聲明：1.被告應給付原告6,925,271元及自本起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之五計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告辯稱：

㈠原告欲整合桃園市八德區興仁段169、170、171、172、173等五筆地號土地並欲全部出售予第三人，惟始終無法成局，原告雖多次片面邀約部分地主洽尋建商，部分地主也曾將土地所有權狀、已簽名用印之土地登記申請書、不動產買賣契約書、土地信託契約書、印鑑證明等資料交予陽信銀行，並出具以每坪25萬元，由買方負擔土地增值稅之授權書（下稱第一份授權書）委由原告尋找買方，惟始終無法覓得買方，亦無買方願意購買，部分地主考量已屆授權日期102年6月30日，故要求陽信銀行將上開資料返還。嗣後原告再次請求部分地主出具每坪28萬元，由賣方負擔土地增值稅，授權日期至102年12月31日止之授權書（下稱第二份授權書），卻遭原告所提出之「附表一」編號28至37之地主拒絕。

㈡嗣原告透過訴外人蘇立傑與被告接觸，其約定條件如下：原告須將出賣人帶至陽信銀行，以每坪土地價格新台幣（以下同）28萬元整出售予被告，並與被告簽約生效後，並由合興不動產投資顧問有限公司（下稱合興公司）辦理信託登記及移轉登記者，被告允與給付每坪1萬元之仲介費用，並分三期給付。

㈢原告最後僅找到之出賣人，並符合上開條件者，其坪數合計為約800坪（實際為798.5637坪），仲介費用理應僅為800萬元。詎料，原告竟非份要求「非」因其整合而來（即被告另行尋找出賣人而訂約）與被告簽訂買賣契約之部分，亦同樣要求被告給付仲介費用，實令被告無法苟同。申言之，原告所提出之「附表一」證明共有39位地主與被告簽訂不動產買賣契約，除編號1至27確係由原告整合外，其餘序號28至39皆非由原告整合而來，而是由被告之開發部經理即證人鄭根旺另行親自與地主反覆洽談，以不同於每坪28萬元整之條件，始簽約完成，與原告無涉。此有編號28至37出賣人之證明書可稽；另外編號38、39之出賣人係渠等出售價格高於每坪28 萬元，與兩造間所訂立契約書之條件不符。

㈣另外，被告於102年11月11日將仲介費以現金20萬元交付予原告，並經原告受領該款項及簽名，此有支出證明單可稽，可見原告確有收受該筆款項。故被告實際上已支付予原告之仲介費為532萬元（原告主張之512萬及前項之20萬元），尚餘268萬元（即800萬元－532萬元＝268萬元）。而被告曾於104年3月27日將剩餘款即268萬元給付予原告，原告拒絕受領，依民法第234條及第238條規定，原告應負遲延責任，不得主張民法第203條之5%法定利率。

㈤原告所提之會議記錄，僅係原告片面邀約部分共有人協商，均係個別主動邀約部分共有人，且無特定買方。又該會議紀錄僅有出席簽到，針對一致決議部分未簽署，難謂有效。果若參與會議之地主均一致同意授權原告尋找買方，又怎會僅有部分地主出具授權書？出席會議之地主，亦有多人未出具授權書亦未出售，諸如邱義亮、邱榮祺、邱垂立、呂理良、邱松茂、邱保盛等，現與被告進行分割訴訟中。

㈥此外編號39之地主馬靜涵從頭到尾皆未參與、出席任何會議，更與邱家無任何關係，何來委託原告出售？且被告買受價格高於每坪28萬元；編號38之地主邱維長僅參與101年9月9日及101年12月2日之會議，亦未出具授權書，且兩次簽名自形式上即可辨識皆不一致，其是否有授權及出席會議，不無疑義，且被告買受價格亦高於每坪28萬元。編號35至37之地主，亦未出具授權書予原告。足見被告與編號28至39地主簽約時，皆非由原告媒介、介紹，原告更未參與其中。且被告與編號28至34地主之簽約事宜，渠等已出具證明書證明並非透過原告而出售，且被告與渠等間亦非單純以每坪28萬元，尚有分割、交換等為契約內容。

㈦聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.願提供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：（本院卷第43頁）

㈠兩造於102年10月15日簽訂委託整合契約書，約定由被告委託原告以每坪28萬元，承購及整合系爭土地。

㈡被告於102年11月1日匯付100萬元、102年11月6日匯付100萬元、103年1月20日匯付46萬元、103年3月16日匯付100萬元、103年3月21日匯付100萬元、103年3月26日匯付20萬元、103年6月5日匯付46萬元，另於102年11月11日給付20萬元，合計支付532萬元。

㈢起訴狀附表一編號1至27部分由原告整合完成，被告同意給付800萬元，尚餘268萬元未付。

四、本件爭執點：原告主張其依約整合完成起訴狀附表一所列39位地主，自得請求被告給付未履行之報酬6,925,271元，被告則以前詞置辯，故本件爭執點即為：㈠起訴狀附表一序號28至39部分是否由原告整合完成？㈡原告得請求被告給付之報酬金額為何？茲說明如下

㈠查兩造於102年10月15日簽訂委託整合契約書，約定由被告委託原告以每坪28萬元，「承購」及「整合」系爭土地。雙方約定，依被告實際取得之土地面積，以每坪1萬元計算報酬予原告（第2條），整合費用分三次給付原告：1.於被告與地主簽約時，給付三分之一；2.於簽約日起算四個月又十五天給付三分之一；3.於產權登記完竣後三日內給付三分之一（第4條）。

㈡所謂「整合」，從文意上解釋是指「集結不同的意見或事物，重新統合，成為新的整體」、「而所謂整合完成，通常即指新建建案所在之建築地點土地，均已由建築業者買入或簽訂合建契約等，得以納入建築基地者而言」（臺灣高等法院100年度上字第940號、100年度重上字第690號民事判決可資參照）。而參諸系爭五筆土地乃兩造及其餘地主所共有，原告之立場，係協助被告尋找地主，促成雙方成交，然而在成為新的整體之前，決定出售與否乃是地主之權利，故應側重於地主是否有意願出售，否則地主無此意願，也無法成交。可見原告若未得地主同意出售，即不能達到締結系爭整合契約、利用系爭土地之經濟目的。故應認系爭整合契約書所稱之「整合」，應係指原告向系爭五筆土地其餘地主之權利整合，否則一旦有地主不願意出售時，兩造間系爭整合契約書之經濟目的即無法完成。故系爭整合契約所稱「整合」及「承購」，解釋上應指「須由原告媒合同意以每坪28萬元出售系爭土地之地主，與被告完成簽約手續後，原告始能主張報酬」。

㈢另外，參酌民法第565條、568條分別規定「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」。而依一般不動產仲介業交易慣例，關於居間之報酬皆係在居間人提供勞務前即為約定，倘雙方對報酬無法達成合意，居間契約無法成立，居間人自不可能代其尋覓適合之不動產並為訂約之媒介，且不動產經紀業管理條例第19條也規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收」，足見不論是居間人或不動產仲介業者，都是以「契約因其報告或媒介而成立」、「因其仲介而成交」，始使得請求報酬，由此更足以佐證系爭整合契約之報酬給付，應認定是指「系爭土地之地主，經由原告整合且與被告完成簽約手續後，原告始能主張報酬」。又依照民事訴訟法第277條規定，原告也必須就「系爭土地之地主，經由原告整合且與被告完成簽約手續」此有利於己之事實者，負舉證之責任。

㈣本件中，就起訴狀附表一編號28至39地主部分，

1.編號28證人邱垂謨證稱：「（提示被證一證明書）是我簽名的，我們兄弟一起簽的」、「（你知道證明書的內容嗎？）知道，因為邱國昌牽線的那次，後來沒有成，5月25日開會我沒有去，7月7日說交易不成將證件退還，8月15日我去陽信銀行把證件都領回來，這段就結束了，退件後邱國昌也沒有再連絡，到年底的時候被告公司鄭經理來講，說一坪28萬，增值稅自行負擔是否願意出賣，其實被告公司的條件對我而言較吃虧，但我想快點處理掉土地的事」、「（你與被告公司簽約以前，邱國昌有說已經找到被告公司願意一坪賣28萬嗎？）沒有，退件後我沒有接到任何消息，我住在臺北」、「（你的兄弟有告訴你找到被告公司這個消息嗎？）我不清楚」等語（本院卷一第145頁反面-146頁）。由此可知，證人邱垂謨既然未參加前述102年7月7日或102年9月28日宗親會議，且表示買賣一事與原告沒有聯絡，是與被告公司直接接洽，顯然證人邱垂謨並非經由原告整合且與被告完成簽約手續，原告自不得主張此部分報酬。

2.編號29證人邱垂詠證稱：「（你名下土地交易情形？）還沒有賣還在講，有簽買賣契約書但還沒有完全過戶，簽約時有拿到一部分錢，土地開始要賣時是宗親有開會，有寫委任書委任原告辦理，宗親會議開了好幾次，原告是大房的，所以宗親會議由他主持，也有到銀行去辦信託手續，後來買賣沒有成，資料就有收回來，另外再跟別人談，就是被告公司，一開始我也以為被告只是共有人而已，被告公司是一個姓鄭的人跟我接洽，姓鄭的人員在先前宗親會議時有來，後來另外簽契約書是姓鄭的人員帶我到公司辦事處處理的」、「（原證3-10會議是否決議每坪28萬出賣？）一開始是說賣清一坪25萬元，後來說授權的期限已經過了，條件有些人不同意，後來就改成每坪28萬元，增值稅自己繳納，後來就沒有再提供授權書了，大家就散了，因為有些人不同意這個條件」、「（提示102年9月28日會議紀錄，是否有參加？）有，決議是大家寫同意書給邱國昌，但沒有成，沒人拿授權書去，頭一次是大家都有拿給他，第二次就沒有人拿給他」、「（既然有通過授權給邱國昌每坪28萬賣出，為何沒有人拿出授權書？）因為沒有人拿，我就沒有拿，通過是通過，但是共有人很多人，只有一部分人來開會而已」等語（本院卷一第142頁反面-143 頁）。由此可知，證人邱垂詠雖然有參加會議，但表示因沒有人出具授權書就沒有拿出授權書，之後也是與被告公司經理即證人鄭根旺接洽後簽約，顯然證人邱垂詠並非經由原告整合且與被告完成簽約手續，原告自不得主張此部分報酬。

3.編號31證人邱垂昱證稱：「（提示被證1是否你親簽？）是」、「（是否知悉內容？）知道，這個就是買賣跟邱國昌沒有關係」、「（你出售系爭土地持分，買賣過程是誰跟你接洽？）這五筆土地的買賣，是邱國昌他是大房的人，他來主持我們那麼多的地主來開會，都是他主持的，我們第一次有授權給邱國昌，每坪25萬的時候，我們都有授權，但授權期間太長過去了就不算了，他宣布不算了，第二次授權我們就沒有跟他連絡了，第一次沒有成功賣不成」、「（你之後把你的土地出售是透過誰出售給被告公司的？）被告公司在我們家裡附近，我知道他們有在買賣土地，所以我們透過鄭經理，我們都是很熟了，他在我們隔壁設一個辦事處，他問土地是否要賣給我們，我們兄弟商量年紀那麼大留土地也沒有用，不然後代更複雜，所以我們答應賣給被告，都是跟鄭經理接洽，跟邱國昌都沒有連絡，那一段不成功後就沒有跟他連絡」、「（提示原證3-9 ，這次102年7月7日會議你有參加嗎？）有」、「（是否有通過討論事項？）我們兄弟不怎麼同意這個條件，也沒有再授權，之前25萬元是有授權的，但時間過去了，28 萬要自己負擔增值稅大家都不太贊成，後來就散了」、「（提示原證3-10，102年9月28日會議是否有參加？）有」、「（是否通過討論事項？）原告有這麼說，但是我們沒有跟他簽授權，因為會議只有簽名那些人，但實際上應出席人很多，不能這樣代表大家」、「（為何前述不同意這個條件，後來又同意被告公司一樣的條件？）因為經過一段時間，想說土地要趕快來處理，所以雖然有吃虧，但是兄弟商量後覺得一樣條件也是接受」、「（被告公司何時找你？講的買賣條件是什麼？）就是最後一次開會我沒有授權給原告後，被告公司來找我，我排行老四，我都跟著大哥的意思，被告公司一開始找時就是開這樣的條件」等語（本院卷一第173頁反面-175頁）。由此可知，證人邱垂昱雖然有參加兩次會議，但表示因不贊成原告於會議上所稱28萬但增值稅要自己負擔之條件而未授權，所以沒有答應，後來也沒有再跟原告聯絡，之後也是與被告公司經理即證人鄭根旺接洽後簽約，顯然證人邱垂昱並非經由原告整合且與被告完成簽約手續，原告自不得主張此部分報酬。

4.編號32證人邱清六到庭證稱：「（提示被證一證明書）是我簽的，跟買賣契約書不同天簽的，這份應該是上載日期簽的」、「（你是否知道證明書內容的意思？）知道，是跟原告沒有關係」、「（買賣契約簽約過程？）被告公司的辦事處離我們老家很近，我與被告公司的鄭經理簽約的，之前在開宗親會的時候就認識了，簽約是我自己一個人去的」、「（之前原告有介紹買主，也有跟你提過找到被告公司一坪28萬元，增值稅自行負擔的事情嗎？）最早是說一坪25萬元，但過了授權時間，就在開會時宣布一坪25萬的交易授權取消了，我們就可以自己向陽信銀行信託部拿回所有權狀及相關資料，同時宣布授權改28萬但增值稅要自己負擔，兄弟間覺得不可行，因為增值稅初估一坪超過3萬元，所以是吃虧，所以沒有答應，後來就沒有再跟原告接觸了，我們與原告只有在開會有接觸，私下沒有接觸過」、「（提示原證3-9即102年7月7日會議記錄，是否參加會議？）有。我有參加，但是並沒有通過，是你認為條件可以接受就接受，不接受就拿回資料」、「（提示原證3-10即102年9月28日會議記錄，是否參加會議？）我有參加。這只是討論事項不是決議，當時會議沒有提到買方是誰，我們也不知道有誰」、「（你與被告公司簽約條件為何？）一坪28萬元，增值稅自行負擔。是過了很久一段時間才簽約的」等語（本院卷一第146頁反面-147頁）。由此可知，證人邱清六雖然有參加兩次會議，但表示因已向陽信銀行信託部拿回所有權狀及相關資料，且認為原告於會議上宣布授權改28萬但增值稅要自己負擔一事是吃虧，所以沒有答應，後來也沒有再跟原告任何接觸，之後也是與被告公司經理即證人鄭根旺接洽後簽約，顯然證人邱清六並非經由原告整合且與被告完成簽約手續，原告自不得主張此部分報酬。

5.編號33證人邱柏榮證稱：「（提示被證1，是否為你親簽？）是」、「（你知道證明書內容嗎？）我簽名時有看過內容，就是如書面所載」、「（出售系爭土地時，買賣過程與誰接洽？）鄭先生」、「（有關出售給被告公司的接洽及簽約過程，原告是否有陪同或參與其中？）沒有」、「（簽證明書的時候不會覺得很奇怪嗎？為何多簽了一份書面？）我沒有特別想，因為就是簽約過程本來就跟原告沒有關係，這是事實我就簽了，就我的認知是這樣」、「（原告開了很多次家族會議你是否知悉？）我都有參加，但就是後來他取消了，就是當初25萬元的條件，因為沒有談成，我不知道買主是誰，授權書的時間也過了，買賣沒有成功，他也告訴我去陽信銀行把權狀那些拿回來，這是8 月份的事情。這次的簽約是在很後面，接近年底的時候」、「（9月會議是否有通過每坪28萬元的條件？）我只記得25萬，28萬元的事情印象不太深刻，因為我是繼承我父親，所以增值稅的影響對我而言問題不大」等語（本院卷一第175頁正反面）。由此可知，證人邱柏榮既然未參加102年7月7日及9月28日兩次會議，且表示已向陽信銀行信託部拿回所有權狀及相關資料，之後也是與被告公司經理即證人鄭根旺接洽簽約，過程中原告均未參與，顯然證人邱柏榮並非經由原告整合且與被告完成簽約手續，原告自不得主張此部分報酬。

6.編號36證人邱興台證稱：「（提示被證一證明書）是我簽名的，跟買賣契約書不同天簽的，內容我知道意思，是和邱國昌沒有關係，是被告公司直接跟我接洽的」、「（買賣條件是否與原告當初說的是一樣的？）本來是一坪25萬元，沒有賣成，證件又還給我們，後來知道被告的事務所開在我們那邊，親戚說可以到那邊簽約，我也到那邊去簽約，我是跟姓鄭的接洽」、「（簽約時原告是否在場？）沒有」、「（你跟被告簽約之前，原告有無跟你說過找到被告公司每坪28萬？）有聽人說，但是後來我就都不知道了，我知道那邊可以簽約我就過去簽了」、「（你簽約前與被告公司鄭先生接洽情形？）是我小弟叫我去跟他簽的，談時見面一次，簽約見面一次，談的時候是買賣條件，我問親戚是否都有來簽了」、「（所以你認為你賣土地給被告公司，原告有幫忙嗎？）我沒有想到那邊去，我只知道辦事處那邊可以簽約，我就去那邊簽約了。我自己一個人去簽約的，我的地也只有一點點」等語（本院卷第145頁正反面）。由此可知，證人邱興台既然未參加前述102年7月7日或102年9月28日宗親會議，且表示買賣一事與原告沒有關係，是與被告公司直接接洽，顯然證人邱興台並非經由原告整合且與被告完成簽約手續，原告自不得主張此部分報酬。

7.編號37證人邱永章證稱：「八德（系爭土地）的事都是以邱國昌告訴我為主，最後買賣也是因為他的認知跟我們相同就接受買賣，後來簽約是經過被告公司鄭經理，我在簽約時沒有手機，沒有給邱國昌知道，我有跟鄭經理說還是要給邱國昌知道，因為之前買賣都是以邱國昌跟我們告知為主」、「（既然你是以邱國昌的告知來買賣，為何會簽被證一這份書面？）因為我認為邱國昌跟被告公司已經兩邊談好了，同樣我們另外的叔叔邱垂財、邱顯誠也已經簽了買賣契約，因為我住桃園沒有一起去臺北的陽信簽，所以被告公司才到桃園來簽買賣契約，這份書面跟買賣契約是同時簽的」、「（買賣土地的過程，依你認知邱國昌有無幫忙整合？）不管哪一次去八德，我們都是跟邱國昌作接觸」、「（如果現在要重簽證明書，你會簽嗎？）如果要重簽我會跟邱國昌作確認，我簽的時候疏忽沒有看裡面內容」、「（你跟鄭經理接觸的情形？）見面都是我們在八德宗親會議時，他找我是簽約，但之前還沒有談成買賣契約價錢時，電話上有接觸過」、「（電話所講的契約條件與邱國昌和你們談的有不一樣嗎？）每次都不一樣」、「（你們授權邱國昌的條件是一坪28萬增值稅自己負擔，與被告公司條件有不一樣嗎？）應該是一樣的，被告公司簽約條件增值稅我有負擔，因為我的認知是邱國昌已經跟被告公司談好了，所以簽約時我沒有特別看內容就簽名了」、「（所以你認為跟被告公司簽約是邱國昌已經跟被告講好的關係嗎？）對」、「（鄭經理在簽約過程中有什麼特別的幫忙嗎？）沒有，因為我們已經答應要買賣，就接受他過來簽約，因為每個人不一樣，我們都是各兄弟的代理人，沒有辦法大家都同樣的時間」等語（本院卷一第143頁反面-145頁）。由此可知，證人邱永章是經由原告整合後，認知原告已經與被告公司談好，才依每坪28萬元條件接受被告公司經理鄭根旺邀約簽約，顯然證人邱永章是經由原告整合且與被告完成簽約手續，原告自得主張此部分報酬。

8.編號39證人馬靜涵證稱：「（提示被證11，是否親簽？）是」、「（是否知悉證明書內容？）了解」、「（出售系爭土地持分給被告公司時，接洽及簽約是透過何人？）鄭先生」、「（認識或見過原告嗎？）不認識也沒見過」、「（被告公司如何與你談價？）我開的價格比他高，但我忘了開多少了，買賣價格也要看契約書才知道，我已經忘了。是如買賣契約書所載」、「（提示被證9增補協議書，為何要分別書立2份契約書？）因為我的價金高於收購價，在信託價格以外，為了作業上的方便，所以買賣契約書的價金與信託的部分一樣，其餘金額就另外再簽立協議。被告公司有告訴我，我了解其他共有人每坪土地是賣28萬元」等語（本院卷一第176頁反面-177頁）。由此可知，證人馬靜涵既然不認識也沒見過原告，都是與被告公司經理即證人鄭根旺接洽簽約，過程中原告均未參與，顯然證人馬靜涵並非經由原告整合且與被告完成簽約手續，原告自不得主張此部分報酬。

9.另外，證人邱柏壽也證稱：「（提示被證1，是否為你親簽？）是」、「（是否知悉證明書內容？）就是針對買賣契約書所簽的證明書，簽的時候有看過，我跟所有的伯父一樣一起簽名的，已經很久了，對內容沒什麼印象。證明書內容屬實」、「（你與被告公司接洽簽約過程原告是否有陪同或參與？）沒有」、「（出售系爭土地持分給被告公司時，透過誰接洽？）被告公司鄭經理，他當時有跟所有的阿伯及我們兄弟通知，我們有約時間見面，有在八德老家跟我們談」、「（簽證明書時是個別簽或是一起簽？）印象中都是在一起簽的」、「（當時不會覺得多簽一份證明書很奇怪嗎？）因為本來就跟邱國昌沒有關係，大家簽了我就跟大家一起簽了」、「（你賣給被告公司的條件是誰談的？）被告公司跟我談的，被告公司開每坪28萬，我們兄弟討論後就決定28萬」等語（本院卷一第176頁正反面）。由此可知，證人邱柏壽既然表示出售土地本來就跟原告沒有關係，都是與被告公司經理即證人鄭根旺接洽簽約，過程中原告均未參與，顯然證人邱柏壽也非經由原告整合且與被告完成簽約手續。

10.此外，原告所舉證人王子奇僅到庭證稱證稱：「在被告公司出現前，我在現場聽到願意用每坪25萬元去洽談，後續我沒有參與磋商價格過程，後續在信託契約書檢附的買賣契約是一坪28萬元」、「我不確定原告有無介入個別買賣」、「我無法確認這些地主簽約是由原告陪同或由被告陪同在場簽約」等語（本院卷一第85-87頁），足見證人王子奇自承僅參與在被告出現前由原告舉辦之土地出售會議，每坪28萬元部分係嗣後閱覽已成立之買賣契約書始為知悉，無法證明編號28至39之地主係由原告所整合而來。另一位證人許君祥也僅證稱：「本件應該是爭執原告坪效的問題，一剛開始接觸時的共識是1400坪的坪效為基準，後來我公司跟被告公司當時完成7、8百坪，被告公司完成後續的部分，至於兩造的合約是如何約定我不清楚」等語（本院卷一第87-88頁），顯然原告並無法舉證證明編號30邱垂進、34邱靖育、35邱顯祿、38邱維長等地主與被告簽約，確實是經由其整合而成。

11.更何況，參酌前述證人邱垂謨、邱垂昱證稱：「我們兄弟商量年紀那麼大留土地也沒有用，不然後代更複雜，所以我們答應賣給被告，都是跟鄭經理接洽，跟邱國昌都沒有連絡，那一段不成功後就沒有跟他連絡」、「我們兄弟不怎麼同意這個條件，也沒有再授權，之前25萬元是有授權的，但時間過去了，28萬要自己負擔增值稅大家都不太贊成，後來就散了」等情，以及編號1至27號地主之買賣契約書之內容、條件完全一致（本院卷二第31-141頁），但編號28至39號地主之買賣契約書（本院卷一第110-115頁、本院卷二第143-170頁），並非依照如編號1至27號地主內容、條件之買賣契約書所簽訂，且原告自始自終均未偕同簽約，更能證明編號28-39等地主（邱文章除外）並非由原告所整合而成，尤其編號38地主邱維長部分，除買賣契約之每坪28萬外，另有一「八德興仁段邱維長方案」（本院卷一第115頁），給付邱維長200萬元，換算實際每坪單價已超過28萬元。另外，被告與邱垂謨、邱垂詠、邱垂進、邱垂昱、邱清六、邱柏榮、邱靖育7人所共同簽訂之買賣契約，也非單純直接以每坪28萬元為交易，係以：「…雙方同意經由法院判決合併、交換、分割為附圖一所示172地號全部及173地號約241. 8691坪，除172地號商業區土地全部由賣方保留外，其於分割173地號住宅區土地241.8691坪以每坪新台幣28萬元正賣予買方，另包含地上建物之所有權及附屬權利應一併轉讓，並同意地上物占有排除由甲方負責」（本院卷二第143-144頁），足見該買賣契約並非單純如系爭整合契約書所載之「以每坪單價新台幣28萬元整承購及整合」，更足以證明該買賣契約與系爭整合契約書不符。

㈤原告雖又主張其已盡整合之力，以每坪28萬元之價金，協助被告完成附表1不動產買賣契約之簽訂，被告確是惡意的以不正確之訊息，誤導邱垂詠等九位地主錯誤解讀原證4授權書期限已過，誤認事後每坪以28萬元與被告簽約，概與原告無涉，而致在被證1證明書上簽字，此項被告之不正當行為，應有民法第101條第1項規定：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就」等情。惟授權書本屬委任性質，本來就可以單方隨時終止，若邱垂詠等人有意繼續授權予原告，又為何向陽信銀行取回相關資料、也未再提供第二次授權書與原告？此足認邱垂詠等人已無意願再授權原告處理事務。而且由前述證人證詞可知，被告並無「以惡意不正確之訊息誤導邱垂詠等9位地主錯誤解讀原證4授權書期限已過」之行為，故原告泛稱係被告誤導證人為錯誤解讀云云，即無法認定屬實，故原告此部分主張，即不足採信。

㈥由上可知，編號28-39之地主中，只能認定編號37邱永章部分，是經由原告整合而成，而此部分土地為11.661375坪，被告自應給付此部分土地報酬11萬6614元（元以下四捨五入），再加計被告自認就附表一編號1至27部分尚有268萬元未付清，故原告僅得請求被告給付報酬279萬6614元。另外「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任」、「在債權人遲延中，債務人無須支付利息」民法第234條及第238條定有明文。被告曾於104年3月27 日將剩餘款即268萬元給付予原告（本院卷一第47頁），而為原告拒絕受領，為其所不否認，依照前述規定，原告應負遲延責任，就此268萬元部份即不得主張民法第203條之百分之五法定遲延利息。

五、綜上所述，原告依系爭委託整合契約書及民法第547條及第548條第1項規定，請求被告給付279萬6614元，及其中11萬6614元自起訴狀繕本送達翌日即104年6 月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。

七、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。