臺灣新北地方法院107年度訴字第1149號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1149號

原告

周建宏

原告

黃瓊鳳

原告

周弘義

原告

周家禎

原告

周柏汎

原告

周中文

原告

張書維

共同訴訟代理人

侯雪芬律師

原告

周初男

訴訟代理人

楊進銘律師

訴訟代理人

侯雪芬律師

被告

趙鴻儒

訴訟代理人

劉炳烽律師

上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國109 年1 月3 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關；司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1 項、第2 項前段定有明文。本件租佃爭議事件經新莊區公所耕地租佃委員會調解不成立後，再由新北市政府耕地租佃委員會調處，因原告不同意調處結果，經新北市政府移送本院審理等情，有新北市政府民國107 年5 月3 日新北府地籍字第1070845791號函暨所附調解程序筆錄、調處程序筆錄在卷可憑（見本院卷㈠第9 頁至第14頁、第151 頁至第155 頁、第181 頁至第191 頁），是原告提起本件訴訟，核與上開規定並無不符，先予敘明。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：

㈠訴外人周榮富前於80年1 月1 日與被告續訂新北市莊租登字第51號耕地三七五租約（下稱系爭租約），約定出租周榮富名下新北市○○區○○○段○○○段000 ○0000○0000地號土地（下稱2-4 、2-12、2-13地號土地），及新北市○○區○○段000 ○000 地號土地（下稱801 、802 地號土地，與2-4 地號土地合稱系爭土地），租約為每年稻穀2,150 台斤。事後租金自98年1 月1 日起變更為每年稻穀623.5 公斤，2-12、2-13地號土地亦因遭徵收而不在承租範圍，2-4 地號土地所有人變更為原告周建宏、周柏汎、周家禎、周中文、黃瓊鳳，801 、802 地號土地所有人則變更為訴外人曾景煌及原告周初男、周弘義、周中文、黃瓊鳳（下稱原告周初男等4 人），原告周初男等4 人另於106 年12月25日依民法第820 條第1 項，以多數決方式選任原告張書維為801 、802地號土地之管理人，並依同法第826 條之1 登記在案。

㈡又被告自80年1 月1 日起至91年12月31日止均未繳納租金，於92年間始以匯款之方式給付租金新臺幣（下同）1 萬6,811 元，惟僅給付至95年，96年未給付租金，97年給付1 萬6,266 元，98年至103 年間每年給付8,133 元，104 年給付39萬3,652 元，總計52萬5,960 元，然經原告以行政院農業委員會公告之每年政府公糧稻穀計畫收購價格換算每年租金後，迄至107 年止，被告應給付之總額為64萬455 元，是被告尚積欠租金11萬4,495 元，已逾地租2 年之總額，符合減租條例第17條第1 項第3 款所定終止事由。另臺灣大學理學院空間資訊研究中心（下稱臺大空間資訊研究中心）對系爭土地於98年至103 年之航照影像進行判釋（下稱第一次判釋報告），判釋成果認系爭土地於98年10月19日至103 年7 月13日止，有1 年以上無農耕使用之情形，且系爭土地因屬登革熱病例區域，經新北市政府衛生局等相關單位，曾於107 年10月間派員到場查勘環境衛生，查勘結果為現場大面積呈現荒廢情形，僅部分有耕作；然荒廢處多具垃圾雜物，且有積水容器，並有蚊蠅孳生等情，可證系爭土地現今確有荒廢、未作農耕使用情形。再者，本件訴訟中再以系爭土地歷年航照圖送由臺大空間資訊研究中心鑑定（下稱系爭鑑定報告），鑑定結果仍認系爭土地於98年7 月5 日至106 年6 月24日間，有1 年以上無農耕使用情形，且經證人即臺大空間資訊研究中心人員張家豪到庭證述明確，足認系爭土地有繼續1年以上不為耕作之情形，亦符合減租條例第17條第1 項第4款所定終止事由。

㈢因系爭土地有上述減租條例第17條第1 項第3 、4 款所定終止事由，原告遂委託律師於106 年12月26日以台北安和郵局第2190號存證信函通知被告，原告張書維承認原告周初男、周建宏、黃瓊鳳、周弘義、周家禎、周柏汎、周中文（下稱周初男等7 人）先前委託律師以104 年10月19日臺北中崙郵局第2184號存證信函所為之催告，同時以系爭租約有減租條例第17條第1 項第3 、4 款事由，為終止系爭租約之意思表示，如認上開存證信函不生終止效力，原告於兩造本件調解程序時，亦曾以107 年3 月14日補充請求調處理由書定期催告被告履行，並再次以108 年5 月18日陳報狀送達為終止之意思表示，則系爭租約既經終止，系爭租約登記足以妨害原告就系爭土地所有權之行使，被告亦應將系爭土地返還全體共有人。

㈣至原告周初男等7 人前曾以被告積欠80年1 月1 日起至90年12月31日止之租金，及於98年10月19日至103 年7 月13日止，有1 年以上無農耕使用之情形，委託律師以104 年10月19日存證信函催告被告限期給付租金，因被告逾期未給付，復以104 年10月28日存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，並據此向本院提起確認系爭租約不存在之訴，經本院104 年度重訴字第771 號判決駁回原告之訴，上訴後，經臺灣高等法院105 年度上字第1373號、最高法院106 年度台上字第2174號駁回上訴（下稱前案）。前案判決固認系爭租約未經全體出租人為終止契約之意思表示，故不生終止效力，然租賃契約之終止既屬共有物管理方法之變更，自可依民法第820 條第1 項以多數決為之，且減租條例修正草案中業已參照民法第820 條規定，增訂共有土地出租人終止租約時，應以共有人過半及應有部分過半之同意為之，應有部分逾2/3者，人數不計之規定，則依上開法理，原告周初男等7 人本得以多數決終止系爭租約。又最高法院在民法第820 條修法前之歷來見解均認共有債權固應得全體共有人同意，惟為杜絕少數共有人無正當理由不為同意，得將不同意之共有人排除，則舉重以明輕，民法第820 條修法後，共有人以多數決行使權利時，少數共有人更無理由拒絕同意，另亦得類推適用著作權法第40之1 條第1 項後段有關共有之著作財產權人正當理由不得拒絕同意之規定，將無正當理由拒絕同意之訴外人即801 、802 地號土地共有人曾景煌視為同意，是依上開說明，曾景煌縱不為同意，亦不影響原告合法行使終止權。況原告周初男等4 人既已選任原告張書維為801 、802 地號土地管理人，並經登記公告，具有對世效，依民法第820條第1 項本文規定，該選任行為對曾景煌亦屬有效，則原告張書維自得代801 、802 地號土地全體共有人為終止系爭租約之意思表示。退步言，原告周初男等4 人亦以被告有本件違反租約之行為，發函要求曾景煌為終止系爭租約之意思表示，曾景煌迄未為之，原告亦已於本件調解時依民法第242條規定，代位曾景煌行使終止權。退萬步言，如認本件仍有民法第258 條第2 項之適用，原告亦得依民事訴訟法第56條之1 第1 項規定，聲請裁定准許追加曾景煌為原告，而本件原告終止系爭租約應屬有利於全體共同訴訟人之主張，依同法第56條規定，效力及於全體共同訴訟人，則曾景煌視為與原告一同起訴時，原告所為終止系爭租約之效力及於曾景煌，等於起訴時一同為終止契約之意思表示，堪認原告已合法終止系爭租約。

㈤對被告抗辯所為之陳述：被告既自承多年租金均係匯款至原告帳戶，是被告抗辯系爭租約為往取債務，顯與雙方履約方式不合。另被告抗辯並未積欠80年至90年間之租金，縱有欠繳，亦逾5 年時效云云，惟被告並未提出所有單據佐證，且依最高法院見解，終止租約應以終止時之狀態為準，即以出租人為終止之意思表示時，承租人所積欠之地租總額計算，倘積欠地租已達2 年總額，租約經合法終止，租約自終止時向後失效，縱承租人嗣後為租金請求權之時效抗辯，亦不生影響，故縱屬罹於時效之租金請求權，於行使抗辯權前，仍得據以為終止契約之事由。而原告張書維於擔任管理人後，已承認104 年間催告後所為之終止，依民法第115 條規定，溯及斯時生效，自該時發生終止效力。而被告自承於前案訴訟中始為時效抗辯，則被告以罹於時效拒絕給付之時點既遲於上開終止之存證信函，原告以被告積欠地租已達2 年以上而終止系爭租約，即非無據。

㈤為此，爰依民法第767 條第1 項、第821 條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應將系爭租約登記予以塗銷。⒉被告應將2-4 地號土地騰空並返還予原告周建宏、黃瓊鳳、周家禎、周柏汎、周中文。⒊被告應將801 、802 地號土地騰空並返還予原告周初男、黃瓊鳳、周弘義、周中文及其他共有人。⒋願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠原告所為催告及終止系爭租約，均未由出租人全體為之，終止不生效力依最高法院見解，共有人以多數決通過是否出租或結束租賃關係，僅屬民法物權編就共有人內部關係所為規範，如涉及對外與第三人關係時，則應回歸民法債編規定加以判斷。亦即共有人內部雖可依多數決之方式定管理方式，即決定是否出租或終止租賃關係，然涉及共有人就共有物對外與第三人之租賃關係時，則應依民法第258 條第2 項、第263 條規定，於有多數出租人時，終止契約之意思表示應由出租人全體為之，始生終止契約效力，故租約之終止自非屬管理行為變更之範疇。而系爭租約之出租人為原告周初男等7 人及曾景煌，然原告歷次所為催告及終止系爭租約，均未無曾景煌，可見曾景煌未曾為催告及終止系爭租約之意思表示，則原告所為終止租約之意思表示，不生終止系爭租約之效力。

㈡被告有繳納80年至90年之租金，縱未繳納，原告之租金請求權已罹於時效，被告亦不負給付遲延責任

⒈系爭租約之租金以往均係由出租人每年親自或指派代表人前來收取，被告亦按時繳納租金，惟因年代久遠，僅尋得收據1 紙，足證被告確曾繳納租金。若被告於80年至90年曾未繳納租金，原告應早以書面催繳，且系爭租約以6 年為1 期續約時，原告未曾以被告欠繳租金為由主張終止租約，系爭租約已續約多次，被告自無保存收據之必要，亦無期待保存15年前收據之可能，是由上開各情足證被告於80年至90年間，均有繳納租金。又92年前之租金均係地主前往收取，95年後因部分耕地遭徵收，當時地主同意地租減縮為每年8,133 元，被告自96年起至103 年間均以上開金額匯款至原告帳戶，期間未見原告有任何意見，足認系爭租約之租金自95年起確為每年8,133 元，而被告已於104 年間匯款39萬3,652 元租金至原告指定帳戶，以每年租金8,133 元計算，可抵付48年租金，故被告並無積欠任何租金。至原告逕以行政院農業委員會公告之每年政府公糧稻穀計畫收購價格換算每年租金，並未得被告同意，原告自不得以上開標準計算後，主張被告有短付租金之情形。

⒉退步言，縱被告積欠80年1 月1 日至90年12月31日之租金未給付，然上開租金請求權已超過5 年而罹於時效，被告可拒絕給付，被告於本院審理前案時，即已提出時效抗辯，則原告不得再請求上開租金，自不能以被告未繳納租金為由，終止系爭租約。再退萬步言，系爭租約原約定之租金為稻穀，衡諸常情應在承租人之住所交付，且歷年來均係由出租人每年親自或指派代表人前來收取，應屬往取之債，故需地主於清償期屆滿後至被告住所收取時，被告拒絕清償始負給付遲延之責，而本件原告並未前往被告住處收取本件租金債務，被告自不負給付遲延責任，原告尚不得以被告積欠2 年以上租金終止系爭租約。

㈢被告自承租系爭土地起即種植農作物，未間斷耕作新北市政府地政局曾於104 年12月28日會同兩造至系爭土地辦理農林作物之現況查估，且本院前案中亦於105 年5 月31日至現場履勘，依上開2 次現場勘查均認可認定系爭土地於104 年至105 年確有耕作之事實，然第一次判釋報告竟判定系爭土地有將近2/3 面積於98年10月19日至103 年7 月13日有1 年以上無農耕使用之情形，系爭鑑定報告亦判定系爭土地竟有近總面積3/ 4均無農耕情形，均於上開現場狀況不符而不足採，且系爭鑑定報告與第一次判釋報告所判定無耕作之範圍亦不相符，證人張家豪亦證稱以航空照片判讀有無農耕使用存有誤差情形等語，足認第一次判釋報告及系爭鑑定報告均不足採信，是原告主張系爭土地有繼續1 年以上不為耕作之情形而終止系爭租約，亦屬無據，等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項

㈠周榮富與被告於80年1 月1 日換約續訂系爭租約，約定出租2-4 、2-12、2-13地號土地，及801 、802 地號土地提供被告農耕使用，租約為每年稻穀2,150 台斤。95年間2-12、2-13地號土地因遭徵收而非承租範圍。

㈡2-4 地號土地為原告周建宏、周柏汎、周家楨、周中文、黃瓊鳳分別共有，應有部分各1/5 ，除原告黃瓊鳳係因分割繼承取得外，其餘4 人之取得原因皆為贈與；801 、802 地號土地均為原告周初男、周弘義、周中文、黃瓊鳳與曾景煌分別共有，應有部分各1/5 ，其中原告周初男、周弘義、周中文取得之原因為繼承，原告黃瓊鳳取得之原因為分割繼承，曾景煌取得之原因為贈與，登記日期為102 年7 月12日，並經原告周初男等4 人於106 年12月25日依民法第820 條第1項，以多數決方式選任原告張書維為801 、802 地號土地之管理人，且依同法第826 條之1 登記在案。

㈢原告周初男等7 人前以系爭租約有減租條例第17條第1 項第3 、4 款之終止事由，向本院提起確認系爭租約不存在之訴，經本院104 年度重訴字第771 號判決駁回原告之訴，上訴後，經臺灣高等法院105 年度上字第1373號、最高法院106年度台上字第2174號駁回上訴等事實，有共有物管理協議書、系爭租約、土地登記謄本在卷可憑（見本院卷㈠第39頁至第40頁、第85頁至第87頁、第309 頁至第319 頁、第361 頁至第368 頁、第517 頁至第523 頁），並經本院調閱前案卷宗核閱屬實，且為兩造所不爭執，自應堪信為真實。

四、得心證之理由原告主張系爭租約有減租條例第17條第1 項第3 、4 款之終止事由，並經原告合法終止，被告應返還系爭土地並塗銷系爭租約之登記等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠原告以系爭租約有減租條例第17條第1項第3 款之事由，主張終止系爭租約，有無理由？㈡原告以系爭租約有減租條例第17條第1 項第4 款之事由，主張終止系爭租約，有無理由？㈢原告請求被告塗銷系爭租約登記並返還系爭土地，有無理由？茲析述如下：

㈠原告以系爭租約有減租條例第17條第1 項第3 款之事由，主張終止系爭租約，為無理由

⒈按民法第440 條第1 項，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第3 款終止契約時亦適用之。而支付租金之催告，係意思通知之一種，而意思通知在學理上屬準法律行為之一種，原則上類推適用有關法律行為之規定，故民法第258 條第2 項規定，於為支付租金之催告時，亦應予類推適用。從而催告支付租金之通知亦應由出租人向承租人為之，如出租人與承租人各有數人者，應由其全體向其全體為之，始生催告之效力，最高法院45年台上字第205 號判例、77年度台上字第1854號判決可資參照。

⒉查，系爭租約之出租人於103 年間變更為原告周初男等7 人及曾景煌，有系爭租約暨私有耕地租約異動登記加蓋戳記處在卷可憑（見本院卷㈠第361 頁至第368 頁），且為兩造所不爭執，依上開說明，系爭租約之出租人如欲催告被告支付租金，類推適用民法第258 條第2 項規定，應由全體出租人即原告周初男等7 人及曾景煌向被告為之，始生催告之效力。而本件原告固主張分別以104 年10月19日台北中崙郵局第21 84 號存證信函催告，再由原告張書維以106 年12月26日台北安和郵局第2190號存證信函承認上開存證信函所為之催告，或本件調解前置程序中，以107 年3 月14日補充請求調處理由書為定期催告等語，然查上開催告之存證信函或書面所載出租人僅原告周初男等7 人，並無曾景煌列名其中一情，有104 年10月19日臺北中崙郵局第2184號存證信函、106年12月26日台北安和郵局第2190號存證信函及補充請求調處理由書在卷可憑（見本院104 年度重訴字第771 號卷第202頁至第208 頁、本院卷㈠第389 頁至第392 頁、第509 頁至第512 頁），足認曾景煌並未與原告周初男等7 人共同催告，則原告既未先依法踐行定相當期限催告被告支付租金之程序，自不能逕以被告積欠地租達2 年之總額為原因終止系爭租約。是以，原告本件所為催告難謂合法，原告以系爭租約有減租條例第17條第1 項第3 款之事由，主張終止系爭租約，即非有據。

㈡原告以系爭租約有減租條例第17條第1 項第4 款之事由，主張終止系爭租約，亦無理由

⒈按終止權之行使，依民法第263 條準用同法第258 條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性（最高法院45年台上字第205 號判例、77年度台上字第1854號判決、64年台上字第2294號判例意旨參照）。查系爭租約之出租人為原告周初男等7 人及曾景煌，如前所述，則系爭租約之出租人欲終止系爭租約時，依民法第263 條準用同法第258 條第2 項規定，應由系爭租約之全體出租人即原告周初男等7 人與曾景煌共同向被告為終止之意思表示始生效力。惟系爭租約出租人中僅原告周初男等7人以106 年12月26日台北安和郵局第2190號存證信函或以108 年5 月18日陳報狀為終止之意思表示，均未與曾景煌共同為之，有106 年12月26日台北安和郵局第2190號存證信函、108 年5 月18日陳報狀在卷可稽（見本院卷㈠第389 頁至第392 頁、卷㈡第127 頁至第173 頁），是原告所為終止之意思表示顯未由全體出租人為之，自不符合民法第263 條準用第258 條第2 項規定，不生終止之效力。則原告以系爭租約有減租條例第17條第1 項第4 款之事由，主張終止系爭租約，亦非有據。

⒉原告雖主張租賃契約之終止屬共有物管理方法之變更，自可依民法第820 條第1 項以多數決為之，且減租條例修正草案中業已參照民法第820 條規定增訂共有土地出租人可以多數決之方式終止租約，參照上開法理，原告周初男等7 人本得以多數決終止系爭租約，且依最高法院歷來見解，為杜絕少數共有人無正當理由不為同意，得將不同意之共有人排除，則舉重以明輕，民法第820 條修法後，共有人更得以多數決行使權利，排除不同意之共有人，另亦得類推適用著作權法第40之1 條第1 項後段規定，將曾景煌視為同意云云。然共有物之出租或終止租約，雖屬共有物之管理，依民法第820條第1 項規定，於共有人未訂有管理契約之情形，原則上固應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。惟此一多數決管理原則乃係民法物權編就公同共有人內部間決定是否出租或結束租賃關係所為規範，但如涉及共有人就共有物對外與第三人間之租賃債權契約之權利義務關係，仍應回歸民法債編相關規定加以判斷。準此，縱原告周初男等7人依民法第820 條第1 項，以多數決之方式終止系爭租約，僅生對內效力而拘束曾景煌，涉及承租人即被告之對外關係時，仍應回歸民法債權篇之規定，依第263 條準用同法第258 條規定，自需由全體共有人即全體出租人共同對外為意思表示並送達被告，始能謂為合法，又減租條例修正草案雖增列得以多數決之方式終止租約，然該草案所稱之終止租約是否如同民法第820 條僅具內部拘束效力，抑或放寬共有人為終止意思表示之行使方式，尚有未明，自不宜率而引為法理遽認本件原告所為終止之意思表示已合法生效，另原告所援引最高法院32年上字第115 號判例、79年台上字第2249號、89年度台上字第1934號判決均限於共有人利害關係相反或所在不明等事實上無法得其同意之情形，而本件原告曾於前案追加曾景煌為被告，曾景煌現亦與原告周初男等4 人因801、802 地號土地之分割事件進行訴訟，足認曾景煌並非所在不明，原告復未能釋明曾景煌有何利害關係相反之情事，核與前揭最高法院裁判所指情形有別，自不能援以排除曾景煌，進而謂由原告逕自行使終止權即為已足。至著作權法第40條之1 第1 項之規範目的、適用情形，與民法第820 條所定情形迥然不同，且明示規定多數決管理原則，應無類推適用著作權法第40條之1 第1 項之餘地，是原告主張所為終止系爭租約之意思表示已合法，系爭租約業已終止云云，尚無可採。

⒊原告另主張原告周初男等4 人已選任原告張書維為801 、802 地號土地管理人，並經登記公告，該選任行為對曾景煌亦屬有效，則原告張書維自得代801 、802 地號土地全體共有人為終止系爭租約之意思表示，或依民法第242 條規定，代位曾景煌行使終止權。退萬步言，原告亦得依民事訴訟法第56條之1 第1 項規定，聲請裁定准許追加曾景煌為原告，並依同法第56條規定，認原告所為終止系爭租約之效力及於曾景煌，等於起訴時一同為終止契約之意思表示云云。惟依上開說明，原告周初男等4 人以多數決方式終止系爭租約，或以多數決選任原告張書維為管理人，固得拘束曾景煌，然對外通知終止之意思表示時，仍應依第263 條準用同法第258條規定，由全體出租人共同為之，始生終止效力，且原告周初男等4 人係系爭租約訂定後始選任原告張書維為管理人，系爭租約之出租人復未變更為原告張書維，是系爭租約之出租人既仍為原告周初男等7 人與曾景煌，則系爭租約之終止仍應由全體出租人對外以意思表示為之方屬適法。又曾景煌對原告就系爭租約並未負有為終止意思表示之義務，原告復未能說明與曾景煌有何債權債務關係，是原告主張得依民法第242 條代位曾景煌行使終止權，要無可採。另本件原告係本於民法第767 條、第821 條，請求被告返還系爭土地予全體共有人，本得由共有人中之一人或數人單獨提起本件返還系爭土地予全體共有人之訴，無由全體共有人提起之必要（最高法院28年度台上字第2361號判例參照），自不得依民事訴訟法第56條之1 ，聲請裁定追加曾景煌為原告，是原告主張如認本件有民法第258 條第2 項之適用，原告亦得依民事訴訟法第56條之1 第1 項聲請裁定准許追加曾景煌為原告云云，洵屬無據。

㈢綜上，本件原告所為終止系爭租約之意思表示於法尚有未合，本院即無庸就系爭租約是否有減租條例第17條第1 項第3款、第4 款所定事由為實質審理，併予敘明。

五、綜上所述，原告未與共有人曾景煌共同為終止系爭租約之意思表示，故不生合法終止系爭租約之效力，則系爭租約既仍存在，被告自非無權占有系爭土地。從而，原告依民法第767 條、第821 條規定，請求被告將系爭租約登記塗銷，並將2 -4地號土地騰空返還予原告周建宏、黃瓊鳳、周家禎、周柏汎、周中文；將801 、802 地號土地騰空返還予原告周初男等4 人及曾景煌，為無理由，均應駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。