臺灣新北地方法院108年度訴字第524號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　108年度訴字第524號

原告

蘇小玲

訴訟代理人

陳淑蘋

被告

尚志資產開發股份有限公司

法定代理人

張益華

訴訟代理人

陳彥希律師

　　　　　　顏正豪律師

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國108 年8月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項定有明文。被告之法定代理人原為林蔚山，嗣於訴訟中變更為張益華，張益華並具狀聲明承受訴訟（見卷二第301 頁），經核並無不合，先予敘明。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：

㈠原告向被告購買「大同莊園」建案（下稱系爭建案）之房地，土地坐落於新北市○○區○○段00地號，房屋坐落於前述基地內之編號B 棟12樓B7戶，雙方並於民國104 年7 月6 日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）。依系爭買賣契約第12條第1 項約定，被告應於107 年11月8 日取得使用執照，同條第2 項明定若逾期3 個月未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依系爭契約第26條違約之處罰規定處理，經計算至108 年2 月7 日已屆滿3 個月，被告仍未取得使用執照。又依據系爭買賣契約第12條第1 項載有被告得順延取得使用執照之情事共計5 款，其中第1 款內容為「因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。」，而系爭建案自104 年12月8 日開工至108 年2 月7 日止，共有6日颱風停止上班日，其餘並無查有被告因第2 款至第5 款得順延使用執照取得之情事，故計算系爭建案自使用執照逾期3 個月加計6 日颱風停止上班日為108 年2 月13日，自108年2 月14日起已達原告解除契約之條件。而依系爭買賣契約第26條第1 項「賣方違反取得使用執照期限之規定者，即為賣方違約」，及同條第2 項「賣方有前項違約情事之一者，除本約另有約定依該約定辦理外，買方得解除本契約；解約時賣方除應將買方已繳之之房地價款退還予買方，如有遲延利息一併退還，並應同時賠償房地總價款15% 之違約金。」，原告遂依約於108 年2 月15日寄發存證信函通知被告解除契約，並要求返還已付之買賣價金新臺幣（下同）269 萬元、賠償房地總價款15% 之違約金計172 萬2,000 元及給付遲延利息，然被告於108 年2 月20日寄發存證信函，表示系爭建案預定取得使用執照日期為自開工日起算1,230 個日曆天，應以108 年4 月20日為期限云云，否認有違約情事，原告爰依系爭買賣契約第26條第2 項約定提起本件訴訟，請求被告返還已付價金269 萬元，及賠償違約金172 萬2,000 元，暨以逾期首日107 年11月9 日起至解約日前1 日即108 年2月13日（共計97日）、已繳房地價款269 萬元乘以萬分之5計算之遲延利息13萬465 元，共計454 萬2,465 元。

㈡對被告答辯之陳述：

⒈依消費者保護法第17條、行政院公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第12點，預售屋買賣定型化契約需記載取得使用執照期限。而系爭買賣契約第12條約定「本預售屋之建築工程應在民國104 年12月23日之前開工，自正式開工日起算1,230 個日曆天（民國107 年11月8 日）之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」，消費者之認知期限應為107 年11月8 日，而不以簽約當時無法預知之開工日期計算1,230 個日曆天，且依系爭買賣契約第23條約定「各條款如有疑義時，應依消費者保護法第11條第2 項，為有利於買方之解釋。」，故系爭買賣契約應以107 年11月8 日為有利於買方之解釋。被告於簽訂系爭買賣契約後，至108 年2 月20日寄發存證信函予原告，長達3 年期間未曾通知原告開工日期為104年12月8 日並以該日起算1,230 個日曆天，被告單方就系爭買賣契約第12條明確記載107 年11月8 日之期限竟僅以「誤載」帶過，影響消費者權益甚大，且被告亦未曾依系爭買賣契約第29條約定，以書面通知原告開工日期，原告確實無從得知確切開工日期，被告亦未書面通知系爭買賣契約第12條使用執照期限括號內之107 年11月8 日約定內容需洽商變更。系爭建案之銷售戶數多達400 多戶，屬大型銷售案件，辦告擬定系爭買賣契約必然審慎以對始符常理，亦可確認被告在銷售時係以前述日期加註括號為吸引及承諾消費者，現以誤載回應實不符合常理及違反誠信。

⒉經原告查詢系爭建案分別於107 年10月2 日、12月20日2 次使用執照掛件申請，均遭新北市政府以「主要設備未完成」、「主要設備升降機部分尚未安裝完成」等審核意見予以駁回，於108 年1 月24日第3 次掛件申請，經新北市政府現場勘查仍有多項施作未完成、待改善、與竣工圖不符之缺失狀況，系爭建案逾期無法取得使用執照之原因顯可歸責於被告。茲就被告主張可順延之日數陳述如下：

⑴因天災地變不可抗力之事由，致被告不能施工者：

①勞動部所發佈新聞稿內容記載「雇主如在不妨礙勞工投票之前提下，徵得勞工同意於該日出勤，出勤工作之時間，應加倍發給工資。」，被告並未證明其於105 年1 月16日第14任總統、副總統選舉及107 年11月24日為地方公職人員選舉投票日是否確實停工，不足採信，且被告加倍發給工資則可施工之情形，應不符合天災地變等不可抗力致不能施工之條件。又被告提出105 年1 月16日施工日報表與其餘施工日報表有諸多差異，有偽造之嫌，原告否認該施工日報表之形式真正。

②被告就106 年5 月6 日至7 日舉行四技二專考試僅提供主管機關來函，未證明其該2 日確實不能施工，且依被告提出施工日報表反證明其並無因而停工之事實。

③被告提出臺灣省土木技師公會出具鑑定報告結果僅載有「地下室開挖湧水情事及造成施工延誤」之內容，而地下室開挖造成湧水原因有地質鑽探資料有誤、地下水調查有誤、擋土設計不良、數據分析失誤、施工有誤等等諸多可能性，並無說明係因天災地變等不可抗力之事由，該鑑定報告亦記載「因鑽探報告中，欠缺各土層之透水係數K 值，故所需抽水量難以準確估計」，證明係被告未作滲透試驗所致，非屬不可抗力之事由。

④被告所提颱風侵襲期間之施工日報表，並無停工情形，施工報表載有出工及施作內容，被告既無停工之事實，並不符合順延工期之條件。

⑵因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由致賣方不能施工之順延期間：

①依照107 年6 月13日都市設計及土地使用開發許可審議會107 年度第7 次會議關於系爭建案之附帶決議內容記載「第1期已核備基地，因未依都市計劃規定留設消防通道…並依107 年3 月8 日專案小組意見儘速辦理都市設計變更。」，可知係被告未依都市計劃規定留設消防通道所致之建築執照第2 次變更，非屬政府法令之變更，不符合順延期間之條件。再者，大型工地施工時，許多工項係併行施作，戶外植栽遷移並不影響主體建築物之興建施工，被告未能舉證所述喬木位置遷移對於建築興建工程延誤之影響，不應以喬木遷移作業時間逕行要求順延期間。

②系爭建案為預售屋建案，施作工項眾多，不同專業工種進入工區時間不一，且被告係國內知名集團之企業，具經營不動產開發、興建等實力，應非無法調度施工專業廠商，彼此間為業務承攬，相異於勞動基準法之雇主與勞工關係。又被告非公務機關，且系爭建案為預售屋工程，而非公共工程，不應依公務機關處理標準計算一例一休展延之日期，且一例一休可能造成被告增加費用，但非屬被告不能施工之原因，被告自不得主張順延取得使用執照，而依系爭買賣契約第6 條第2 項約定「除本契約另有約定外，雙方不得因物價調整或任何理由要求加價或減價。」，故兩造均應遵守不追加減價金之約定。況依被告提出一例一休政策施行前後之施工日報表所載完工期限均為107 年6 月30日，被告全然無因而順延完工期限之情形，且被告亦無因例假、休假停工之記載，並無因一例一休政策而影響系爭建案工期，且106 年6 月11日施工日報表亦記載「工區配合每月雙週日停止施作」，亦可證明被告並未因一例一休而增加休息日。再者，內政部函釋稱「倘賣方主張因勞動基準法105 年12月23日修正施行一例一休新制，得適用上開順延完工期限規定者，仍應負舉證責任，並經雙方協商得順延之日數後，據以辦理契約變更」，被告並未舉證一例一休對於系爭建案之工期影響日數，更未曾於一例一休施行後通知消費者協商及變更契約，故被告主張得以順延於法無據。

⑶被告至108 年8 月5 日始提出系爭建案尚有塔吊作業及雨排水設施變更無法施工，請求展延天數26.25 天，顯有意圖延滯訴訟之情形，依民事訴訟法第196 條規定，不應准許。又依新北市政府水利局之函覆，被告係因未完全依照原核准圖說施工，而施工過程中有變更卻未主動提出變更申請，以致於新北市政府水利局在被告申報竣工至現場勘驗時要求被告變更圖面，可證明該補辦變更申請係屬可歸責於被告之因素，與系爭買賣契約第12條第1 第2 款得展延期限之規定不符。又系爭買賣契約之工期係屬約定「限期完成」性質，並非約定「工作天」，被告不應以天候影響施工及要求展延工期，且被告對於施工作業時必然面臨強風、豪雨之台灣地區天候狀況不可能不知情，故非不可預見，系爭買賣契約之期限既是被告擬定，應已評估各種風險及影響因素，倘若違約時任意藉口施工受天候影響即要求展延工期，對消費者難謂公平，亦有礙交易安全之保護，且經原告查詢被告所述因風速及雨勢過大而無法進行塔吊作業之日期及影響時間，均無被告所稱風速超過10M/sec 及雨勢過大（超過40mm/1hr）之情形，另其中僅106 年10月13日在24時為23mm/1hr，但該時間為午夜時分，並非工作時間。況被告與營造廠簽訂之契約第8 條「工程延期」之第1 項內容，雨天及週休2 日已係被告與營造廠約定於工程期限內，可知被告就大雨及週休二日政策早已納入工期評估，被告不應作為違約後之卸責藉口。

⒊系爭買賣契約第12條第2 項約定並無記載任何須經催告始得解約之約定，兩造當嚴守約定。又「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第3 款項亦以房地總價款15% 作為賣方違約之違約金約定下限，系爭買賣契約第26條第2 項並約定違約金為房地總價款15% ，被告應依約給付，並無過高情事，被告不得請求酌減，始符合兩造約定。被告遲延取得使用執照，實已對原告造成損害，原告購買係為自住，因被告遲延交付時程，造成原告需耗費精力及時間尋求住所，亦延誤原告取得使用房屋之權益，被告為具有資力並負經驗之建築開發公司，對於房地建築時程之掌握、申請相關執照之流程、違約之機率及賠付違約金之資力等情，均非不可預見，被告主張應予酌減應無理由等語。

㈢並聲明：⒈被告應給付原告454 萬2,465 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠系爭買賣契約第12條第1 項本文約定，被告應於正式開工日即104 年12月8 日起算1,230 個日曆天之前取得使用執照，即108 年4 月20日前取得使用執照，即符合系爭買賣契約約定，並無遲延取得使用執照之情事。該條約定括號內所載「民國107 年11月8 日」乃屬於公開之計算錯誤，買賣雙方對於賣方取得使用執照期限之計算基礎，既已約定應「自正式開工日起算1,230 個日曆天」，該計算基礎已成為雙方之契約內容，為具有法律上拘束力之意思表示，應適用「誤載不害真意」之契約解釋原則，認兩造約定之使用執照取得期限為108 年4 月20日，此有臺灣臺中地方法院96年度家訴字第266 號民事判決、臺灣彰化地方法院102 年度簡上字第64號判決、學者王澤鑑之見解可參。又被告曾寄送「開工款繳款通知」予原告，並附有開工照片，原告並已遵期繳納開工款，足以證明原告必然知悉系爭建案已於104 年12月8 日開工，原告亦可透過網路等公開查詢管道得知系爭建案是否已經開工之相關資訊。又本案中並未存在不明確條款，自無適用系爭買賣契約書第33條或消費者保護法第11條第2 項「有疑義為有利消費者之解釋」餘地。

㈡依系爭買賣契約第12條第1 項但書約定，被告可主張扣除之順延期間，合計共有127.5天，詳述如下：

⒈因天災地變等不可抗力事由：

⑴105 年1 月16日為第14任總統、副總統與第9 屆立法委員選舉投票日，依勞動基準法規定，凡具有投票權且該日有工作義務之勞工應放假1 日，被告確有停工之事實，因而致被告不能施工之天數核計1 日。

⑵106 年5 月6 日至7 日因舉行四技二專考試，主管機關來函要求被告停工，被告為避免施工發出噪音而影響考試進行之前提下，大幅減少出工人數，然該2 日之出工人數確實已受到影響，天數核計共2 日。

⑶106 年6 月8 日至19日因地盤湧水影響工程安全，被告已依據建築技術規則建築構造編第65條第2 項第1 款相關規定進行地質鑽探，然因法規規定取樣之資訊終究有限，仍須於開挖施工階段輔以各項監測儀器持續觀測並同步回饋，方可確保開挖安全，故因地盤湧水影響工程安全而不能施工，乃不可抗力因素所肇致，致被告不能施工，天數核計共12日。又前開規範並未要求鑽探調查報告需記載各土層之透水係數K值，故鑽探報告未記載並未違反相關法令。而臺灣省土木技師公會出具鑑定報告並未論及鑽探報告未記載各土層透水係數K 值有違反任何法令之處，更未論及是否與施工時造成地盤湧水具有相當因果關係，無法推論開挖湧水乃因鑽探報告欠缺各土層透水係數K 值所致，而非屬於不可抗力因素。

⑷107 年11月24日為地方公職人員選舉及公民投票日，依勞動基準法規定，該日具投票權且該原經排定應上班之勞工，指定放假1 日，被告徵得部分勞工之同意下，雖加倍給付工資，使部分勞工出勤工作，即便如此，實際上出工之人數仍顯低於正常之出工人數，被告仍無法正常推動工程進度，天數核計1 日。

⑸105 年7 月8 日尼伯特颱風來襲，致被告無法施工，合計颱風準備期、工地復原期及颱風放假日，天數核計共3 日。倘若不容許被告可於颱風來襲前後暫緩正常之工程預定進度，進行為維護工地施工安全之防颱準備工作及復原工作，不啻強令被告不顧工地施工之勞工生命安全，被告因颱風來襲無法依據工程進度規劃完成正常之工程進度，該颱風前後日數應屬可順延期間。

⑹105 年9 月17日馬勒卡颱風來襲，致被告無法施工，合計颱風準備期、工地復原期及颱風放假日，天數核計共3 日。

⑺105 年9 月27日至28日梅姬颱風來襲，致被告無法施工，合計颱風準備期、工地復原期及颱風放假日，天數核計共3 日。

⑻106 年7 月30日尼莎颱風來襲，致被告無法施工，合計颱風準備期、工地復原期及颱風放假日，天數核計共3 日。

⑼107 年7 月10日至11日瑪麗亞颱風來襲，致被告無法施工，合計颱風準備期、工地復原期及颱風放假日，天數核計共3日。

⑽系爭建案之營造廠即訴外人大陸工程股份有限公司（下稱大陸工程公司）於108 年7 月26日始通知因系爭建案提呈行政院勞動部職業安全衛生署審查通過之「丁類危險性工作場所評估報告書」中之危險評估分項作業規定，如建案工地之風速超過10M/sec 以上或下雨天時，依法必須停止吊裝作業，而系爭建案因風速超標無法進行塔吊作業日期及時間為：106 年8 月9 日上午10時30分至下午5 時、106 年8 月10日上午10時至下午5 時、106 年8 月22日上午12時至下午5 時、106 年8 月26日上午10時30分至下午5 時、106 年11月1 日下午1 時至5 時、106 年11月5 日上午8 時至下午5 時、106 年12月1 日下午1 時至5 時、106 年12月14日下午1 時至5 時、106 年12月21日下午1 時至5 時、106 年12月25日下午1 時至5 時、106 年12月26日下午1 時至5 時、106 年12月27日下午1 時至5 時、107 年1 月1 日下午1 時至5 時、107 年1 月3 日下午2 時至5 時、107 年1 月13日下午1 時至5 時、107 年1 月24日下午1 時至5 時、107 年1 月26日下午1 時至5 時、107 年1 月27日下午1 時至5 時；另因雨勢過大而無法進行塔吊作業之日期及時間為：107 年1 月8日上午10時至下午5 時、107 年2 月4 日下午1 時至5 時、107 年2 月5 日下午1 時至5 時；再因卡努颱風過境而無法進行塔吊作業之日期及時間為：106 年10月12日下午1 時至5 時、106 年10月13日上午8 時至下午5 時、106 年10月14日上午8 時至下午5 時，以上因風速、雨勢超標無法進行塔吊作業合計共14.25 天。

⒉因政府法令變更或其他非可歸責於被告之事由致被告不能施工者：

⑴108 年1 月4 日配合政府法令要求辦理建築執照第2 次變更設計，致被告無法施工，核計進行抽水工程1 日、灌漿工程1 日、養護工程3 日、防水工程3 日，天數核計共8 日。被告原已經核備取得建築執照，然主管機關內部又另以都市審理委員會新增規定（即喬木納入防災通道之不得設置之固定設施物），要求被告已施工完成之基地配合辦理變更移植喬木，造成被告必須順延施工日期。又依新北市政府函覆，可知主管機關對於消防法令之解釋適用無確定之見解，自不得要求及期待一般人民知悉該法令應如何事用，且「細部計畫土地使用分區管制要點」第8 點第5 款第2 目所稱「固定設施物」是否包括為達遮蔭目的所種植之喬木，在法令上顯不明確，被告原來之設計是否有違反消防法令，本至為可疑。退萬步言，假設認為原來之設計於法令遵循上與主管機關意見上有若干未盡相符之處，亦係因法令不明確、無法預見所造成，不可歸責於被告。

⑵105 年12月23日起至108 年4 月20日止，因勞動基準法修正，勞工之假日改為一例一休，實已影響被告訂約時依當時法令據以評估合理之工程期限，而系爭建案標的所涉及之建築工程，又屬需使用大量勞工勞力方能完成契約所定之給付內容，故被告主張因勞動法規變更而致勞工每週工作時間減少，導致系爭建案取得使用執照之期限應順延，依最高法院99年度台上字第1939號判決意旨，應有民法第227 條之1 情事變更原則之適用。而依據行政院公共工程委員會訂定之機關履約中之工程因應105 年12月勞動基準法部分條文修正法案之處理原則第5 條，系爭建案於105 年12月23日後剩餘工程日數每14日應可展延1 日，故系爭建案可扣除之天數核計為61日（計算式：849 天÷14＝61天）。倘若不許被告主張情事變更原則，系爭買賣契約第6 條第2 項約定又不許被告可調整買賣價金，實有違買賣契約之對價衡平原則。又依勞動基準法第36條第1 、2 項規定，並未限制勞工之例假及休假僅能安排於星期六、日，如被告於每月之單周周日施工，在一例一休之新制下，仍屬適法，原告稱施工日報表已記載「每月雙週日停止施作」，被告並無依照一例一休施作云云，恐係對於法令有所誤解。

⑶大陸工程公司於108 年7 月26日來函告知系爭建案之工地雨水滯留設施施工圖，原已經新北市政府水利局核准，被告亦依圖施作，詎施作完成後，報請主管機關進行竣工查驗時，主管機關始突然告知必須進行變更工程，被告因而增加變更工程之日期合計12日，係因政府法令變更或其他不可歸責於被告之事由所造成之影響期間，被告依約可主張順延。

㈢假設被告取得使用執照之期限為107 年11月8 日，扣除上開可順延日數，截至108 年4 月16日尚未逾期3 個月仍未取得使用執照之情事，原告主張解除系爭買賣契約，實有違雙方之約定。又依系爭買賣契約第26條第2 項約定，並無記載任何得不經催告逕行解約之約定，且系爭建案並非民法第255條定期行為，不能適用所謂「免除催告」之例外規定，故依系爭買賣契約第32條約定「本契約如有未盡事宜，依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之。」、民法第254 條規定「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」仍應適用，然原告竟未先定相當之期間催告被告履行，而於108 年2 月15日逕行寄發存證信函主張解除契約，違反兩造間之約定，自不應准許，

㈣被告係於108 年4 月9 日取得使用執照，距原告主張之取得使用執照日期107 年11月8 日，差距僅在半年之內，相去不遠，原告自認其未因此遭受損害，如准許原告可據此解除契約，被告將受有人員管銷費用、代銷仲介費用即因系爭買賣契約履行及爭執而支出之費用等損害，況倘被告雖未遵期取得使用執照，亦不必然影響原告購買房屋之使用目的，房地價格並未因遲誤期間內有大幅度之變化，原告行使解除權，於自己所得利益甚少，而被告因該解除權之行使所受之損害甚大，依最高法院96年度台上字第1394號判決意旨，應認原告解除系爭買賣契約有違誠信原則而不應准許。且預售屋購買者對房屋之需求與成屋購買者不同，通常願接受較長履約期限，故被告遲誤期間對於原告原締約之經濟目的應無顯著重要之影響，反造成原告原締約之經濟目的確定且終局性地無法達成。

㈤系爭買賣契約第26條第2 項約定，因未明文約定違約金懲罰性違約金，依最高法院101 年度台上字第2041號判決意旨，應認係損害賠償總額之預定性質之違約金，如原告已自認無受有損害即不得請求。又原告主張被告應賠償房地總價款15% 之違約金，已逾原告已給付買賣價金之64% ，顯有過高之情事，應予以酌減以符公平。至預售屋買賣契約書範本雖規定以房地總價金15% 為違約金之下限，惟依臺灣高等法院107 年度上字第194 號判決意旨，該範本應係僅具有通案之參考價值，而無法普遍性地適用於每一個案中，且違約金是否過高應以解約時權利人所受之實際損害作為判斷標準，故原告自認未受有損害，即不得請求被告給付違約金等語，資為抗辯。

㈥並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠兩造約定系爭建案應於107年11月8日前取得使用執照：

⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。

⒉原告主張依系爭買賣契約第12條第1 項前段約定「本預售屋之建築工程應在民國104 年12月23日之前開工，自正式開工日起算1,230 個日曆天（民國107 年11月8 日）之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」，被告應於107 年11月8 日前取得使用執照等語，並提出系爭買賣契約1 份在卷可憑（見卷一第13頁至第39頁）。觀諸前開約定先記載「自正式開工日起算1,230 個日曆天」，後以括弧表示具體日期為「民國107 年11月8 日」，可見兩者有互為說明、補充之意思，即「自正式開工日起算1,230 個日曆天」等同於「民國107 年11月8 日」，前者無法直接特定取得使用執照之期限，後者則以明確之年月日表示，兩者欲表彰之意思應屬一致而無矛盾，始符合系爭買賣契約第12條第1 項前段約定之文義，及一般人對此類語句結構及文法之正常理解。又遍觀系爭買賣契約並無關於系爭建案「正式開工日」之記載，且被告於系爭買賣契約第12條第1項前段亦僅承諾「應於民國104 年12月23日之前開工」，顯見被告於締約時明知「正式開工日期」可能影響「1,230 個日曆天」之計算，然被告仍明確指定取得使用執照之期限為「民國107 年11月8 日」，可認被告於正式開工日期尚未確定時，即承諾取得使用執照之期限為「民國107 年11月8 日」，可徵被告簽立系爭買賣契約時有同意於「民國107 年11月8 日」前取得使用執照期限之意思表示。另被告自承原告無法自公務機關查詢系爭建案之實際開工日（見卷二第129頁），且被告寄送予原告之開工款繳款單僅註記繳款期限，而無「正式開工日」之表明（見卷一第287 頁），復且被告提出其所稱正式開工日之動土照片（見卷一第289 頁），亦未舉證曾寄送予原告，原告同樣未曾向被告詢問系爭建案之「正式開工日」，可見兩造於履行系爭買賣契約過程中，均未認有知悉並確定系爭建案「正式開工日」之必要，則倘「正式開工日」攸關被告取得系爭使用執照期限之計算、被告是否逾期取得使用執照之認定，被告逾期取得使用執照，原告猶可主張解約並請求損害賠償，就兩造權益之影響非可謂不大，兩造就此日期竟未相互確認顯非合理，足見系爭買賣契約第12條第1 項前段雖記載「自正式開工日起算1,230 個日曆天」，兩造之真意乃被告若於104 年12月23日前開工，無論實際開工日期為何，被告仍應於「民國107 年11月8 日」前取得使用執照甚明。況原告既無法得知系爭建案之「正式開工日」，即無法據此計算被告應取得使用執照之期限，於資訊不對等之情形下猶令原告應承受取得使用執照期限計算之不利益，亦有違交易誠信原則。是以，綜合系爭買賣契約第12條第1 項前段文義、兩造締約時之真意、履約之情形、社會客觀認知及誠信原則，堪認兩造係約定被告應於107年11月8 日前取得系爭建案之使用執照，故原告前開主張，應屬可採。

⒊被告雖辯稱「民國107 年11月8 日」乃屬「公開的計算錯誤」，應基於「誤載不害真意」之原則而為解釋云云，然實務及學說上所稱「公開的計算錯誤」須於計算之基礎已載明於契約當中，而得經由解釋為認定方屬之，惟系爭建案之「正式開工日」並未於系爭買賣契約中表明，且原告於履約過程中亦無法得知「正式開工日」之具體日期，如前所述，故原告既無基礎可得計算取得使用執照之日期，即難認可透過解釋認定「民國107 年11月8 日」乃屬計算錯誤，何況兩造締約時之真意均為被告應於107 年11月8 日取得使用執照，亦如前述，被告稱其並無受該日期之拘束云云，反悖離事實而無可採。又被告雖辯稱開工係重要的繳款時程，且原告就系爭建案之相關報導甚為關心，原告締約時已知悉系爭建案之正式開工日云云，惟被告寄送之開工繳款通知並未記載正式開工日，如前所述，且被告提出系爭建案開工之報導所載開工日期為104 年11月27日（見卷一第459 頁），亦非被告所稱104 年12月8 日，被告亦未舉證該報導為原告難諉為不知，則衡情現今社會資訊氾濫且非全部客觀正確，預售屋之買受人亦非隨時注意建案之相關新聞，原告縱如期繳款或系爭建案之開工事宜曾由媒體披露，亦非可逕認原告確已知悉系爭建案之開工日期為104 年12月8 日，而得自行計算取得使用執照之期限，故被告所辯，殊無可採。

㈡被告取得系爭使用執照之期限得順延6日：

⒈按「本預售屋之建築工程應在民國104 年12月23日之前開工，自正式開工日起算1,230 個日曆天（民國107 年11月8 日）之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：㈠因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於雙方之事由發生時，其影響期間。㈢因買方要求變更設計或增減工程，致影響工程進度之天數。㈣因受自來水公司、電力公司、瓦斯公司、電信公司等延誤配管及埋設工程影響期間：其接通日期，依各公用事業單位之作業程序而定，不受上述完工期限約束。㈤買方違反本約其他各條規定之一時之逾期天數。」為系爭買賣契約第12條第1 項但書第1 款至第5 款所約定，有系爭買賣契約在卷可憑（見卷一第21頁）。

⒉被告抗辯系爭建案興建期間因尼伯特颱風於105 年7 月8 日停班停課1 日、馬勒沙颱風於105 年9 月17日停班停課1 日、梅姬颱風於105 年9 月27日、28日停班停課2 日、尼莎颱風於106 年7 月30日停班停課1 日、瑪麗亞颱風於107 年7月11日停班停課1 日，共計6 日，符合系爭買賣契約第12條第1 項但書第1 款「因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。」而可順延期間等語，為原告所不爭執（見卷一第10頁、第41頁），故此部分事實，應首堪認定。

⒊至被告雖辯稱其尚可順延121.5 日，惟為原告所否認，自應由被告就各該順延原因符合系爭買賣契約第12條第1 項但書各款規定及日數等節負舉證之責。而查：

⑴就被告抗辯符合系爭買賣契約第12條第1項但書第1款部分：

①被告雖以105 年1 月16日、107 年11月24日分別為第14任總統、副總統、第9 屆立法委員選舉投票日、地方公職人員選舉及公民投票日，依勞動基準法規定，凡具有投票權且該日有工作義務之勞工應放假1 日，辯稱其可順延2 日云云，並提出勞動部發佈新聞稿為佐（見卷一第145 頁、第219 頁）。然按所謂不可抗力，係指人力所不能抗拒之事由，即任何人縱加以最嚴密之注意，亦不能避免者而言（最高法院95年度保險上更㈠字第6 號判決意旨參照），而各公職人員、立法委員均有任期限制，故一般人對該等人員之選舉期程係可事先預見，而被告為雇主應保障勞工之投票權，此亦為被告應盡之義務，故被告於系爭買賣契約內約定系爭建案取得使用執照期限前，並非無法將前開投票日對施工日期之影響預為周詳之評估考量，方提出取得使用執照之期限，且於系爭建案興建過程中，亦非不可透過人力調度、工程進度規劃等方式避免對使用執照取得期限之影響，難認係屬不可抗力之事由。至被告雖提出臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）106 年度訴字第2827號判決（見卷二第425 頁至第436 頁），辯稱選舉日期應屬不可抗力事由而得順延云云，然該案件係以買方於賣方逾期未滿買賣契約所定3 個月即主張解除契約，該解除契約權之行使本與買賣契約約定不符為主要論述，賣方可順延之期限並非該案件審理之重要爭點，難認得於本案中加以參考，且本院亦不受該判決見解之拘束，故被告所辯，並無可採，被告聲請向大陸工程公司函詢選舉日之施工是否受影響，即無再予調查之必要。

②被告稱106 年5 月6 日、7 日舉行四技二專考試，主管機關來函要求停工，被告得順延2 日云云，並提出新北市政府工務局106 年3 月22日新北工施字第1060529484號函為佐（見卷一第147 頁）。惟被告於前開2 日實際上仍有施工，此有被告提出該2 日之施工日報表在卷可稽（見卷一第485 頁、第487 頁），難認被告有因主管機關來函要求致無法施作，而有停工之情事，被告所辯與系爭買賣契約第12條第1 項但書第1 款約定不符，並無可採，自不得將該2 日計入可順延之日數。被告雖辯稱該2 日為避免發生噪音，大幅減少正常出工人數，工程進度確已受到影響云云，並提出考試前3 日之施工日報表為佐（見卷一第479 頁至第487 頁），然被告縱有減少出工人數仍屬施工，並非停工，顯與契約約定不符，而無可採。又被告稱其於106 年6 月8 日至19日，因地盤湧水影響工程安全致其不能施工，得順延12日云云，固提出臺灣省土木技師公會鑑定報告為佐（見卷一第153 頁至第216 頁），然被告於前開期間除106 年6 月11日施工項目為「1.工區內安全觀測。2.工區內環境整理及消毒。3.A 棟15F放樣。」係無實際施工外，其餘日數均有施工而無停工之事實，此觀該鑑定報告內之施工日報表即明（見卷一第186 頁至第197 頁），且106 年6 月11日係因「工區配合每月雙週日停止施作」始停工，此觀該日施工日報表「工程紀要（備註）」欄亦可得知（見卷一第189 頁），故系爭建案縱有發生地盤湧水，被告亦未因此而停工甚明，則被告據此辯稱得展延取得使用執照期限，即無可採。是以，被告聲請函詢新北市政府工務局是否因舉行四技二專考試去函要求停工、函詢臺灣省土木技師公會是否曾出具前開鑑定報告、函詢大陸工程公司是否因此施工受影響，以及請求選任公正客觀單位就系爭建案因地盤湧水影響工程安全乙節為鑑定，均認無再予調查之必要。

③被告辯稱尼伯特、馬勒卡、梅姬、尼莎、瑪麗亞颱風前之準備期、颱風後之工地復原期各1 日，共計10日，亦應計入順延日數云云，雖提出施工日報表及防颱準備照片為佐（見卷一第221 頁至第253 頁）。然被告於前開颱風前後日期固有防颱準備、工區環境整理及場地復原，惟仍有施工之事實，並未實際停工，此觀前開施工日報表仍有工作項目之記載，或各工程之施工進度仍有累計之情形可知，故被告既非因此停工，即不得將颱風前後日期於期限中扣除。至被告雖提出臺北地院106 年度重上字第823 號判決、106 年度訴字第2827號判決（見卷二第411 頁至第435 頁），辯稱實務肯認颱風前後日期應得順延工期云云，然前開判決或認賣方有因此停工之事實，或無參照施工日報表判斷賣方有無實際停工，與本案基礎事實並非相同，自不得比附援引。至被告雖又辯稱所謂「停工」不以被告「完全停工」之客觀事實存在為必要，僅需被告事實上不能「正常施工」即屬之云云，惟「停工」與否乃事實問題，與「無法正常施工」顯然有別，系爭買賣契約既未約定「施工受影響而未達停工」之情形亦可順延期限，自不得任意為擴張之解釋，被告前開所稱與兩造約定不符，並無可採。

④被告又提出大陸工程公司製作之108 年6 月28日備忘錄（見卷二第563 頁至第565 頁），辯稱該備忘錄所載日期及時間因風速超標及雨勢過大無法進行塔吊作業，得順延14.25 日云云。雖原告主張被告提出前開抗辯有意圖延滯訴訟逾期提出新攻擊防禦方法之情形，應依民事訴訟法第196 條規定駁回，然按當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之，民事訴訟法第196 條固有明文，被告雖於本院108 年8 月29日言詞辯論終結前之108 年8 月6 日始提出前開抗辯，然並無礙本案訴訟之終結，尚非不得准許，本院仍應予以審理。而參被告提出大陸工程公司之備忘錄均未記載當時之風速及雨量，已難逕認有因風速超標及雨勢過大而無法施工之情形，況前開日期及時間之風速均未超過被告所稱應停止吊裝作業之標準即10M/sec ，且亦未達中央氣象局所定義之大雨標準即40mm/1hr，此有原告提出中央氣象局「觀測資料查詢系統」之查詢結果、中央氣象局雨量分級定義之網路報導等件在卷可憑（見卷二第637 頁至第661 頁），可見被告所辯與客觀事實不符，而無可採。又被告雖聲請向中央氣象局函詢風速及雨勢之資料，然前開查詢結果乃公開資料，任何人均得自行上網檢視，被告復未說明中央氣象局網站公開之前開查詢結果有何錯誤之處，即難認有再予調查之必要。

⑵就被告抗辯符合系爭買賣契約第12條第1 項但書第2 款部分：

①關於建築執照第2 次變更設計部分：被告稱其於108 年1 月4 日配合新北市政府法令要求而辦理建築執照第2 次變更設計，共有8 日無法施工而應予順延云云，雖提出新北市政府107 年7 月4 日新北府城設字第1071289922號函、都市審議報告書之變更前後都審圖、訴外人即徐維志建築師事務所108 年5 月20日108 劍字第052002號函、現場照片等件為佐（見卷一第255 頁至第275 頁、第491頁至第531 頁）。然觀諸新北市政府前開函文內所附都市設計及土地使用開發許可審議會107 年度第7 次會議紀錄之附帶決議，已明載「本計畫區內另案之第1 期已核備基地，因未依都市計劃規定留設消防通道，請將目前規劃於基地北側6 公尺防災通道之喬木向南移，提供必須之遮蔭功能並適度綠化，並依107 年3 月8 日專案小組意見儘速辦理都市設計變更」等語（見卷一第268 頁），可知被告係因未依都市計劃規定留設消防通道，始經新北市政府要求需辦理都市設計變更。又系爭建案位於103 年5 月9 日核定實施之「擬定土城都市○○○○○段00地號等24筆土地及學林段329-1 地號1 筆土地）細部計畫」範圍內，依該細部計畫土地使用分區管制要點第8 點第5 款第2 目：「依附圖一規定建築退縮以兼作防救災通道者，其退縮部分不得設置固定設施物，且應配合建築退縮留設一處寬度8 公尺以上、長度20公尺以上空間供雲梯消防者救災使用。」，且於107 年3 月8 日新北市政府都市設計及土地使用開發許可審議會中，新北市政府城鄉發展局即已提出意見認系爭建案應依前開要點規定辦理，此有新北市政府108 年7 月8 日新北府城設字第1081273614號函覆在卷可稽（見卷二第279 頁至第288 頁），亦可知系爭建案之都市計劃細部計畫核定時，已明確規範留設之消防通道不得設置固定設施物，被告於該通道內種植喬木顯已違反該要點，故被告嗣後遭要求改善辦理，並非因政府法令變更之事由發生，而係可歸責於被告之事由所致，與系爭買賣契約第12條第1 項但書第2 款約定事由不符，被告辯稱得因辦理建築執照第2 次變更設計而順延8 日，即無可採。被告雖辯稱新北市政府前開108 年7 月8 日函覆，另表示就防災通道涉及車輛救災相關規定部分，目前仍在針對相關法令檢討中，尚須經新北市政府消防局確認，且上揭要點所稱之「固定設施物」是否包括喬木，法令上顯不明確，縱認被告原來設計與主管機關意見未盡相符，亦非被告可預見而不可歸責於被告云云。惟系爭建案之都市計劃細部計畫土地使用分區管制要點第8 點第5 款第2 目，於被告提出系爭建案之建築執照申請時，既已核定實施，嗣後該要點亦未有變更，自無系爭買賣契約第12條第1 項但書第2 款所稱「政府法令變更」之情形，況新北市政府就消防相關法規仍在檢討中，亦尚未變更，被告自仍應依前開要點規定為系爭建案之設計規劃。至前開要點所稱「固定設施物」是否包括喬木，倘若被告認有不明確之處，於設計規劃時即應向主管機關徵詢確認，而非自行認定，則被告嗣後因對該要點之認知與主管機關之意見不同而受有不利益，自係因被告疏未盡查證之責所致，難認係不可歸責於被告，被告前開所辯，仍無可採，被告聲請傳喚證人徐維志建築師說明建築執照第2 次變更之過程，即無再予調查之必要。

②被告辯稱105 年12月23日至108 年4 月20日因勞動基準法修正，勞工假日改為一例一休，構成民法第227 條之2 第1 項規定之情事變更，被告得依公務機關處理標準每14日展延1日，可順延共計61日云云，並提出行政院公共工程委員會106 年3 月7 日工程企字第10600064480 號函為佐（見卷一第281 頁至第286 頁）。然被告並無實際遵循勞動基準法之修正而施行一例一休，此參被告提出106 年6 月11日施工日報表之「工程紀要（備註）」欄仍記載「工區配合每月雙週日停止施作」可知（見卷一第189 頁），故被告既無因一例一休政策施行而停工，自不得以此主張應順延取得使用執照之期限，況一例一休僅在規範雇主若要求勞工在休息日班，需另外計算加班費，而非一概禁止勞工在休息日工作，而與停工之情形有別。又被告既無因一例一休而停工，且其現已取得使用執照，有被告提出使用執照影本在卷可稽（見卷一第415 頁），則兩造依系爭買賣契約第12條第1 項約定計算取得使用執照期限之基礎，並無因勞動基準法之修正而受有影響，與民法第227 條之2 規定「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」之「依原有效果顯失公平之要件」顯有不符，故被告據此請求展延期限，自屬無據。至被告雖提出臺北地院107 年度北消簡字第31號判決（見卷二第437 頁至第441 頁），主張實務上認一例一休可順延期限云云，然該案件並未實際認定賣方有無實際採行一例一休，與本案之基礎事實並非相同，仍無從據此為有利於被告之認定。被告另聲請函詢大陸工程公司是否有施行一例一休及所受之影響，即無再予調查之必要。

③被告稱其原已經新北市政府水利局核可通過雨水滯留設施施工圖，詎於竣工查驗時，遭告知必須進行變更工程增加12日工期，應得予以順延云云，並提出大陸工程公司108 年7 月26日錄工發字第1080000718號函及附件、108 年7 月2 日備忘錄及附件為憑（見卷二第477 頁至第561 頁、第567 頁至第577 頁）。被告雖於本院108 年8 月29日言詞辯論終結前之108 年8 月6 日始提出前開抗辯，且原告主張有民事訴訟法第196 條逾期提出新攻擊防禦方法之情形，然並無礙本案訴訟之終結，尚非不得准許，本院仍應予以審理。參諸被告係因於查驗當日基地內排水溝僅20公分之金屬淺溝，且具多種形式排水溝，與核定圖說不符，且屋頂落水逕行放流至公共排水溝，與核定圖說顯示基地建築物排水機制為建築物收集逕流應落水至基地內排水溝之情形不符，而經新北市政府水利局退由被告辦理修正事宜，此有原告提出108 年8 月15日新北水河計字第1081486511號函覆在卷可查（見卷二第629 頁），可見雨水滯留設施之變更原因為被告未實際按核定圖說施工所致，並非政府法令變更或其他非可歸責於被告之事由發生所致，被告前開所辯，與事實不符，顯無可採，被告另聲請向大陸工程公司函詢變更過程及傳喚證人徐維志建築師說明變更原因，均無再予調查之必要。

㈢原告已合法解除系爭買賣契約：

⒈按「賣方如逾前項期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期3 個月未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依本約第26條違約之處罰規定處理」、「一、賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』、『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為賣方違約。

二、賣方有前項違約情事之一者，除本約另有約定依該約定處理外，買方得解除本契約；解約時賣方除應將買方已繳房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，為系爭買賣契約第12條第2 項、第26條第1 項、第2 項所約定（見卷一第21頁、第34頁）。

⒉兩造約定被告取得使用執照之期限為107 年11月8 日，加計被告因颱風來襲可順延之6 日後，期限應至107 年11月14日，於108 年2 月14日前仍未取得使用執照，即屬逾期3 個月未取得使用執照。而被告係於108 年4 月9 日經核准取得使用執照，並於同年月12日領取，此參被告提出使用執照影本可知（見卷一第415 頁），被告顯已逾期超過3 個月未取得使用執照，故原告主張被告有系爭買賣契約第12條第2 項、第26條第1 項所稱違約情事，其得依第26條第2 項規定解除系爭買賣契約，為屬有據。又原告係於108 年2 月15日寄發存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，且該存證信函已送達被告，此有原告提出該存證信函、掛號郵件查單、回執及執據等件在卷可憑（見卷一第43頁至第45頁、卷二第591 頁至第594 頁），故系爭買賣契約業經原告合法解除，應堪認定。被告雖辯稱原告應依民法第254 條規定為催告，不得逕予解除契約云云，然兩造已於系爭買賣契約第26條第2 項約定，被告倘逾期3 個月未取得使用執照，原告即取得解除權，並無約定原告應先行催告被告履行，方得取得解除權，故原告依系爭買賣契約第26條第2 項行使解除權，自無庸先對被告進行催告，與民法第254 條乃契約未明文約定下，而得通案適用之原則規範不同，系爭買賣契約第26條第2 項規定應予優先適用。至被告雖提出臺灣高等法院106 年度上字第1377號判決、最高法院90年度台上字第1586號及95年度台上字第852 號判決為佐（見卷一第533 頁至第551 頁），然前開案件或係當事人已於契約內約定應經催告始得解約、契約並無約定期限，抑或係就買方所定催告期限是否相當等節為論據基礎，均與本案情形有別，無從加以援引，故被告前開所辯，仍無可採。

⒊至被告另辯稱原告並未因被告遲延取得使用執照而受有損害，如許原告可解除契約，反使被告受有管銷等費用支出之損害，且造成兩造契約之經濟目的確定且終局地無法達成，原告行使解除權有違民法第148 條權利濫用情事云云。然原告於本院審理時僅稱未因被告遲延取得使用執照受有租金損害（見卷一第443 頁至第444 頁），並非主張其全然未受損害，且衡酌居住地與個人之生活及工作息息相關，所需投入之金錢不貲亦影響個人之財務規劃甚鉅，故系爭建案未於期限內取得使用執照而供原告使用，對原告而言並非損害甚微，令原告應持續耐心等候被告取得使用執照而無法行使解除權，亦顯非公允，復且兩造於系爭買賣契約中係約定被告逾期3 個月未取得使用執照，原告始得取得解除權，已有給予被告相當之緩衝時間儘速取得使用執照，而被告無論原告是否解除契約，本即有人事、銷售等成本之支出，且於原告解除契約後仍可將房地出售他人，亦難認受有重大之損害，而謂原告之解除權行使係有違誠信原則，故被告前開所辯，尚無可採。

㈣原告得請求被告返還已付價金269 萬元、違約金172 萬元及遲延利息13萬465 元：

⒈系爭買賣契約業經原告合法解除，故原告主張其得依系爭買賣契約第26條第2 項、第12條第2 項約定請求被告返還其已繳納之房地價款269 萬元，及以房地總價款1,148 萬元（此參卷附系爭買賣契約第6 條可知，見卷一第16頁）之15% 計算違約金即172 萬2,000 元，暨自遲延起算日107 年11月9日計至解除契約前之108 年2 月13日（共計97日），每日按已繳房地總價款269 萬元乘以萬分之5 計算之遲延利息13萬465元（269 萬元×萬分之5 ×97日），均屬有據。

⒉被告雖抗辯兩造約定之違約金為損害賠償總額預定性質之違約金，原告若無損害則不得請求，縱原告可請求，亦有過高而應予酌減云云。然按約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付（最高法院92年度台上字第697 號判決意旨參照），兩造既已合意約定被告遲延取得使用執照，被告應給付違約金予原告，兩造復不爭執該違約金乃損害賠償總額預定性質，該違約金即應視為原告因被告債務不履行而生損害之賠償總額，原告無庸舉證所受實際損害數額即得請求被告給付，況原告否認未因被告遲延取得使用執照而無受有損害，如前所述，故被告據此否認應給付違約金予原告，尚非可採。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909 號民事判決意旨參照）。被告雖以原告請求之違約金數額達其已給付價金64% 而謂兩造約定之違約金有過高情事云云，惟依系爭買賣契約第26條第2 項約定，該違約金係以原告已繳房地價款為上限，可知該違約金最高可達已給付房地價款100%，故原告請求之違約金數額僅逾已給付房地價款之半數，難認有何過高之情形。併參酌「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24點第3 款規定「買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並賠償房地總價款百分之▁（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見卷一第360 頁），乃規範賣方應賠償之違約金係以房地總價款15% 為下限，足認原告請求以房地總價款15% 計算違約金，並未高於一般行情，而有過高之情形。此外，被告未提出其他事證以佐其說，其辯稱原告請求違約金過高而應予酌減，即無可採。

四、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；對於利息，無須支付遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233 條第1 項前段、第2 項、第203 條分別定有明文。本件起訴狀繕本係於108 年3 月14日送達被告，有送達證書1 紙在卷可佐，是原告就請求被告返還已付價金269 萬元、違約金172 萬2,000 元，共計441 萬2,000 元部分，向被告請求自108 年3 月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為屬可採。然原告就遲延利息13萬465 元部分再請求被告給付利息部分，顯與前開規定不符，故其此部分請求，即屬無據。

五、綜上所述，被告遲延取得系爭建案之使用執照，原告得解除系爭買賣契約，並請求被告返還已給付價金269 萬元、違約金172 萬2,000 元、遲延利息13萬465 元，共計454 萬2,465 元，及其中441 萬2,000 元自108 年3 月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。從而，原告依系爭買賣契約第12條第2 項、第26條第2 項約定，請求被告給付如主文第1 項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。