臺灣板橋地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

原告

乙○○

訴訟代理人

丙○○

被告

甲○○

上列當事人間請求拆屋還地事件，於中華民國98年12月31日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、兩造聲明及陳述要旨：

一、原告主張：緣台北縣鶯歌鎮○○○○段58 地號土地（以下簡稱系爭土地）係原告與他人所共有，其上有門牌號碼台北縣鶯歌鎮○○路阿南巷25號之房屋（以下簡稱系爭房屋），因系爭房屋為民國（下同）34年以前之舊建築，並未辦理保存登記，故無建物所有權，被告擅自占用，自應自系爭房屋遷出，將系爭土地返還原告及其他共有人，並聲明：求為判決：被告應將坐落在台北縣鶯歌鎮○○○段阿南坑小段58地號土地上如附圖所示Ｂ部分之土地騰空交還原告及其他共有人。

二、被告則以：系爭房屋係伊父親所蓋，未辦保存登記，伊為伊父親之繼承人，伊亦有權利等語置辯，並聲明：求為判決：駁回原告之訴。

乙、得心證理由：

一、原告主張：系爭土地係原告與他人所共有，其上有系爭房屋一間之事實，此為被告所不爭，自堪信為真實。原告另主張：被告擅自占用系爭房屋，自應自系爭房屋遷出，將系爭土地返還原告及其他共有人等情，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是以本件所應審酌者，乃在於㈠被告是否有占有系爭房屋之權利？㈡系爭房屋有無占用系爭土地之權源？

二、按「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151條定有明文。而依同法第827條第2項規定，各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部，故各共有人無所謂有其應有部分。又應繼分係各繼承人對於遺產上之一切權利義務，所得繼承之比例，並非對於個別遺產之權利比例。本件訟爭土地於李西彬死亡後，既由上訴人及李磚等共同繼承，自屬上訴人及李磚等公同共有，上訴人就該土地即難謂有應有部分或應繼分。（最高法院70年度台上字第3395號判決意旨參照）。經查：系爭房屋為原告之祖父即被告之父親所蓋，未辦保存登記，嗣原告之祖父即被告之父親死亡後，被告為合法繼承人，系爭房屋為被告之父親之遺產，迄今未分割一節，業據原告自承在卷（參見本院98年12月31日調解程序筆錄），依首揭之規定，系爭房屋自屬包括被告在內之全體繼承人所公同共有甚明。又各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部，原告復未舉證以證明：已排除被告使用系爭房屋之權利，被告自得就公同共有物為使用，從而，原告主張系爭房屋遭被告無權占有，並本於系爭房屋單獨所有人之地位請求被告自系爭房屋遷出，自屬無據。

三、再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段固定有明文。此項所有物返還請求權，揆諸前揭條文所定，自應由所有人對無權占有或侵奪其所有物之人行使。再按土地與房屋為各別之不動產，各具相當之使用及經濟價值等各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即房屋之存在及使用房屋必須使用該房屋之地基，而不容輕易變動，此為房屋基地之使用權恆定原則，為房屋與其基地使用關係之基本法理，而為近代民法權利社會化、物權相對化、債權物權化發展趨勢之所在，是早於48 年間，我最高法院即以48年台上字第1457號判例揭示「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」之意旨，嗣民法於88年間修正，復基此而新增第425條之1規定：「土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」予以明文化，而確定上開債權物權化之大原則。又按法律無規定者，相類事實得比附援引，類推適用相類之法理，此為民法第1條之基本精神。揆之上開判例及民法新增第425條之1規定之法旨，乃基於房屋及基地之使用權關係恆定暨房屋既得使用權保護原則之考量，而肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響之法則。又繼承係概括繼受，性質上亦為轉讓之一種，是故在地及土地上之房屋同屬一人所有，嗣因繼承導致土地及房屋之所有權非屬同一人時，雖與上開判例或民法新增之規定所稱之「讓與」情形未盡相同，惟與上揭基本法則相類，自可類推適用之，是房屋所有權人對房屋基地原已合法取得利用權者，雖其後基地物權發生變動，於房屋仍可使用之年限內，因繼承而取得土地所有權者，當不得任意終止其使用關係，乃當然之結論。經查：系爭房屋及所坐落之土地原屬原告之祖父即被告之父親所有，嗣被告之父親生前將系爭土地之部分持分移轉登記予原告等情，亦據原告自承在卷（參見本院98年12月31日調解程序筆錄），而系爭房屋屬包括被告在內之全體繼承人所公同共有一節，亦如上述，則類推適用上開規定結果，即應推斷再因轉讓而承受土地所有權之原告與輾轉繼受房屋所有權之被告間，在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係存在。準此，被告因占有系爭房屋而間接占有系爭土地，即具有正當權源，原告不得認係無權占有而請求被告返還。原告此部分之主張，亦屬無據。

三、綜上所述，系爭房屋屬包括被告在內之全體繼承人所公同共有，被告自有占有之合法權源，而系爭房屋及所坐落之土地原屬原告之祖父即被告之父親所有，嗣被告之父親生前將系爭土地之部分持分移轉登記予原告，被告復繼承而取得系爭房屋之占有，則類推適用民法第425條之1規定結果，即應推斷再因轉讓而承受土地所有權之原告與輾轉繼受房屋所有權之被告間，在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係存在。準此，被告因占有系爭房屋而間接占有系爭土地，即具有正當權源，原告不得認係無權占有而請求被告返還。，從而，原告依據民法第767條前段提起本件訴訟，請求被告應自系爭房屋遷出，將系爭土地返還原告及其他共有人，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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