臺灣屏東地方法院民事判決

原告

吳聰義

被告

徐福慶

上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國114年4月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠被告於民國109年4月1日向原告承租原告所有屏東縣○○市○○段0000地號土地（下稱系爭土地），兩造並締結有土地租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自109年4月1日起至112年3月31日止；租金每年新臺幣（下同）10,000元；非經出租人同意，承租人不得在承租之土地上建築房屋或添設其他供作物；承租人如因使用便利臨時搭設籬笆或遮蓋物，應限於與租賃用途有關，並應於租賃關係消滅時自行拆除、回復原狀，將土地交還承租人，不得要求任何補償，惟經出租人同意，得不拆除，但其所有權歸出租人，無償取得。嗣被告於前開租賃期間，在系爭土地上搭設鐵皮工作室（下稱系爭地上物），系爭地上物占用系爭土地之範圍如屏東縣屏東地政事務所113年11月15日複丈成果圖（下稱系爭附圖）所示暫編地號1154(1)部分面積（37.51平方公尺）。詎租賃期間屆至時，被告固已將系爭地上物占用土地外之其他系爭土地部分返還原告，惟不願遷出系爭地上物。

㈡為解決系爭地上物後續處理之事宜，兩造於112年4月1日遂簽訂工作室搬遷協議書（下稱系爭協議），約定被告須於112年5月31日前完全遷出系爭地上物。若未遷出112年6月1日起至112年11月30日，每月租金1,000元，112年12月1日之後，每月租金3,400元（第2點）；被告完全遷出系爭地上物後，原告須無異議支付100,000元給被告（第3點）。又系爭協議於締約時兩造真意實為原告以100,000元向被告購買系爭地上物，並受讓系爭地上物之事實上處分權，但給予被告2個月之搬遷期限，是被告應於112年6月1日遷出並交付系爭地上物，若被告未遵期履行則依前開第2點約定給付違約金。基此，被告於兩造簽訂系爭協議時，即取得系爭地上物之事實上處分權，原告自得立於系爭地上物事實上處分權人之地位，依民法第767條第1項前段，請求被告遷出並交付系爭地上物，縱認原告尚未取得系爭地上物之事實上處分權，原告仍得依系爭協議第2點之約定，請求被告遷出並交付系爭地上物。又被告迄今尚未遷出並交付系爭地上物，原告亦得依系爭協議第2點約定，請求被告給付113年6月1日起至113年8月31日止之違約金36,600元，並自113年9月1日起至遷出並交付系爭地上物之日止，按月給付3,400之違約金。爰依民法第767條第1項前段、系爭協議之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項及第2項所示。

二、被告則以：系爭地上物為被告出資興建，於系爭租約租賃期間屆至後，被告欲拆除系爭地上物，惟原告阻止被告拆除，又兩造間固有簽訂系爭協議，並約定被告遷出系爭地上物後，原告須支付100,000元予被告，然上開約定之100,000元並非系爭地上上物之買賣價金，而是原告要求被告遷出系爭地上物之補償金，蓋簽訂系爭租約時，原先兩造欲簽訂之租期為6年，但因原告希望3年簽1次租約，系爭租約租賃期間才僅約定3年即112年3月31日屆至，而原告於112年3月中突然向被告告知系爭租約租賃期間屆至後不能承租了，那時被告措手不及，兩造因而締結系爭協議，讓被告搬遷有緩衝之時間並能獲得補償。另目前未遷出系爭地上物之原因係新的工作室尚未興建完成等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠兩造前於109年4月1日簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租系爭土地，租賃期間自109年4月1日起至112年3月31日，每年租金10,000元。

㈡被告於系爭租約租賃期間，在系爭土地出資搭設系爭地上物（未辦保存登記建物），系爭地上物占用系爭土地之範圍如附圖暫編地號1154(1)部分所示面積37.51平方公尺。

㈢被告於系爭租約租賃期間屆至時已將系爭地上物占用土地外之其他系爭土地部分返還原告。

㈣兩造於112年4月1日簽訂系爭協議，約定被告須於112年5月31日前完全遷出系爭地上物。若未遷出，112年6月1日起至112年11月30日，每月租金1,000元，112年12月1日之後，每月租金3,400元（第2點）；被告完全遷出系爭地上物後，原告須無異議支付100,000元給被告（第3點）。

㈤系爭協議約定被告須於112年5月31日前完全遷出系爭地上物等語，係指原告同意被告於112年4月1日至112年5月31日止得無償借用系爭地上物占用系爭土地之部分。

四、得心證之理由原告主張系爭協議性質為系爭地上物之買賣契約，是被告自得依民法第767條第1項前段或系爭協議請求被告遷出並交付系爭地上物，並依系爭協議請求被告給付遲延遷出並交付系爭地上物之違約金等語，惟被告否認之，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭協議之性質是否為買賣契約？㈡如是，原告是否已依系爭協議取得系爭地上物之事實上處分權，並得依民法第767條第1項前段請求被告遷出並交付系爭地上物？㈢原告主張依系爭協議請求被告遷出並交付系爭地上物，並給付遲延遷出並交付系爭地上物之違約金，有無理由？

㈠系爭協議之性質為買賣契約：

⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項及第345條第2項分別定有明文。復按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條另定有明文。又所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則，最高法院107年度台上字第1504號判決參照。本件兩造就系爭地上物締結有系爭協議等情，為兩造所不爭執，業如前述，兩造所爭執者毋寧為系爭協議約定原告於被告自系爭地上物遷出後，應給付被告之100,000元究屬系爭地上物之買賣價金或僅為被告搬遷之補償金，是此部分即有探求兩造締結系爭協議之真意而認定系爭協議性質之必要。

⒉經查，系爭租約約定：乙方（註：即被告）就租賃物限於停車之用，非獲甲方（註：即原告）單面同意不得變更用途（第6點）；非經甲方同意，乙方不得在承租之土地上建築房屋或添設其他工作物（第9點）；乙方如因使用便利臨時搭設籬笆或遮蓋物，應限於與租賃用途有關，並應於租賃關係消滅時自行拆除、回復原狀，將土地交還甲方，不得要求任何補償，惟經甲方同意，得不拆除，但其所有權歸甲方，無償取得（第10點）；租賃期間屆滿，或有前條之情形終止契約時，自通知終止之日起，乙方應即交還租賃物與甲方，如有遲延，乙方除應給付甲方相當於租金之損害金外，每逾1日應給付500元之違約金（第16點）等語，有系爭租約在卷可稽（見本院卷第13頁），而系爭地上物先前停放被告所有自小客車1輛並堆放有雜物，現況則為停放被告所有之自用小客車2輛等情，分別有原告提出之系爭地上物照片及本院勘驗筆錄暨勘驗照片在卷可佐（見本院卷第17、113至127頁），衡諸系爭租約約定之租賃目的既為停車用，而被告以系爭土地經營停車場，並興建系爭地上物作為停放自己之車輛及雜物之空間，核與停車場經營者搭建棚亭或倉庫以管理停車場並堆放管理所需物品之常情不悖，且被告亦自陳興建系爭地上物係用以經營停車場業務等語（見本院卷第101頁），可認被告興建系爭地上物應合於系爭租約第10點所稱承租人因使用便利臨時搭設之遮蓋物，且與租賃用途有關，則依該點約定被告原則上應於系爭租約租期屆至時自行拆除系爭地上物且不得要求任何補償，例外始於原告同意下，不拆除系爭地上物，且系爭地上物歸原告無償取得，再依系爭租約第16點約定被告於租期屆至時，本應無條件將租賃物交還原告。而依兩造於系爭租約屆至前所訂定之系爭協議內容以觀，兩造協議內容已非系爭土地，而為系爭地上物，並約定被告須於112年5月31日前完全遷出系爭地上物，被告完全遷出系爭地上物後，原告則須支付100,000元予被告，此約定全然未提及拆除事宜，均係以被告「遷出」系爭地上物之相關時程作為協議之核心，已徵兩造於簽訂系爭協議時應有就不拆除系爭地上物乙事達成共識，又審酌原告尚應允被告遷出系爭地上物後給付100,000元，倘若兩造間之真意為系爭地上物由被告拆除，實難認原告會自願補償被告依系爭租約第16點約定被告本應自行吸收之拆除費用，再若無特殊情形，被告於系爭租約租期屆至後，本應無條件返還全部租賃物（含系爭地上物坐落之土地），系爭協議已給予被告遷出系爭地上物之寬限期（該期間毋庸給付使用系爭地上物坐落系爭土地部分之租金，詳見不爭執事項㈤），殊難想像原告會僅因期望被告依約遵期遷出系爭地上物而另給予補償金，此益徵兩造係就不拆除系爭地上物乙事達成共識而非疏未就拆除系爭地上物事宜為約定，且依兩造簽訂系爭協議時植基之前揭原因事實及客觀情事，兩造之真意實為就系爭地上物成立買賣契約並取代系爭租約第10點約定例外之情形，申言之，兩造已就買賣契約之必要之點達成意思表示合致，即買賣標的物為系爭地上物、價金則為100,000元，又衡諸系爭地上物主要材質為鐵皮、系爭地上物坐落系爭土地之面積為37.51平方公尺、系爭土地與系爭地上物分別為出租人與承租人所有等情，則將兩造締結系爭協議之真意解釋為原告以100,000元為對價購買被告於租賃期間興建之系爭地上物，亦與鐵皮屋買賣之經濟價值及出租人向承租人購買承租人於租賃土地上興建之有價值地上物之交易習慣相吻合，是本院綜衡兩造締結系爭協議所植基之前揭原因事實、客觀情事、經濟目的及交易習慣，堪認兩造締結系爭協議之真意為就系爭地上物締結買賣契約。

⒊另兩造於系爭協議第2點約定被告須於112年5月31日前完全遷出系爭地上物。若未遷出，112年6月1日起至112年11月30日，每月租金1,000元，112年12月1日之後，每月租金3,400元等語，業如前述，而依本院前揭認定兩造應已於系爭協議中達成買賣系爭地上物之合意，則探求兩造之真意，兩造約定被告應於112年5月31日遷出，實同義於被告應於該日交付系爭地上物予原告，而被告未遵期交付系爭地上物所應支付之租金，性質上實為被告未按時交付買賣標的物之違約金，而此解釋亦與通常買賣契約除必要之點外，尚會就交付買賣標的物及違約金等事項為約定之交易習慣不悖，且若考量本件兩造間就系爭房屋坐落之土地曾存在租賃、使用借貸關係，則將遷出解釋包含交付之意涵、租金解釋為違約金之性質，尚未逸脫系爭協議第2點最大可能之文義，是自不得僅因系爭協議未定明交付或違約金之文字，即認此部分約定與兩造間就系爭地上物達成之買賣契約無涉，併此敘明。

⒋至被告辯稱系爭協議約定被告於遷出系爭地上物後，原告應給付被告100,000元，此金額實為原告為補償被告因原告未按先前口頭承諾於系爭租約租期屆至後，繼續續約致被告所受之損害等語，並提出兩造於簽訂系爭協議前之對話錄音隨身碟暨對話譯文為證（見本院卷第153至167頁及證件存置袋）。經查，觀諸被告提出前揭兩造之對話內容譯文，兩造對話內容包括：我那時候的計畫是要跟你租5年（被告）、啊我可能沒答應（原告）、阿你如果沒答應那我就不會做了（被告）、對，所以你要講清楚（原告）、你當時是說一句說三年之後再來講（被告）、沒錯，我記得我有說這句話，但是我的認知是想萬一要是沒人租，我不能讓你虧死（原告）等語，可認兩造於簽訂系爭協議前，原告並未肯認其先前已明確答應被告系爭租約租期屆至後會同意繼續續約，實難認原告於此情境下，願於被告未為任何對價給付之情形，單純補償被告相當於承租10年系爭土地之金額即100,000元。再兩造對話內容尚包含：對啊，補你一點錢，給你比較沒虧本這樣啦，不要給你虧太多，另外說那十萬，就是說等你清走我十萬再給你（原告）、好啦好啦（被告）等語；阿我這十萬塊，我可以等你這邊倉庫清空（原告）、對啦對啦（被告）、我隨時會給你，再給你十萬塊錢，就是這樣，我寫一個（原告）、對啦，你還是寫一下，這樣你才不會忘記，我也比較不會忘記（被告）等語，足見兩造之對話並未提及被告須將系爭地上物拆除乙事，僅提及被告要將系爭地上物清空，又原告固有稱願給付被告100,000元係未避免被告虧太多等語，亦難認該筆金額係單純作為被告遷出之補償金，而尚可能包含被告若無償將系爭地上物留置於系爭土地上，被告將有所虧損，是給予被告相當之對價。基此，上開兩造之對話記錄尚難據以認定兩造於系爭協議約定被告遷出系爭地上物後，原告須給付100,000元為單純之補償金，是被告所辯，不足採信。

㈡原告尚未取得系爭地上物之事實上處分權，且原告主張依民法第767條第1項前段請求被告遷出並交付系爭地上物，容有誤解：

⒈按尚未向地政機關辦理所有權登記之建物，非不得為讓與之標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，受讓人因受領交付而取得事實上處分權，最高法院102年度台上字第1472號判決意旨參照。次按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第758條第1項、第767條第1項前段分別定有明文。又未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟事實上處分權之創設，乃實務上之便宜措施，且依民法第758條第1項規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地。

⒉經查，原告主張其於系爭協議時已取得系爭地上物之事實上處分權人，是其得基於系爭地上物之事實上處分權人地位依民法第767條第1項前段請求被告遷出並交付系爭地上物等語。惟查系爭地上物為被告出資興建，且為未辦保存登記之建物等情，為兩造所不爭執，業如前述，則被告為系爭地上物之原始所有人無疑，而依上開說明，未辦保存登記因無法辦理過戶，是事實上處分權之取得需仰賴交付始足當之，惟原告未舉證被告有何交付系爭地上物之事實行為或以占有改定方式交付之相關證據，況原告自陳被告於112年12月3日自行將系爭地上物鐵捲門拆除等語，並提出現場照片（見本院卷第17、71頁），倘原告於簽訂系爭協議時已取得事實上處分權，豈會容認被告任意處分系爭地上物，是難認原告已取得系爭土地之事實上處分權。再縱認原告已取得系爭地上物之事實上處分權，然依前揭實務見解，事實上處分權尚不得與所有權等量齊觀，自無法適用或類推適用民法第767條第1項規定而為相關請求，是原告此部分主張，容有誤解。

㈢原告主張依系爭協議請求被告遷出並交付系爭地上物，並自113年9月1日起，按月給付遲延遷出並交付系爭地上物之違約金3,400元，為有理由：經查，兩造就系爭地上物已於系爭協議達成買賣之合意，且系爭協議第2點約定被告應於112年5月31日前遷出系爭地上物。若未遷出，112年6月1日起至112年11月30日，每月租金1,000元，112年12月1日之後，每月租金3,400元等語，其中被告應於112年5月31日遷出，實同義於被告應於該日交付系爭地上物予原告，而被告未遵期交付系爭地上物所應支付之租金，性質上實為被告未按時交付買賣標的物之違約金等情，業如本院前揭認定，則原告主張依據系爭協議請求被告遷出並交付系爭地上物，即屬有據。又被告就其現仍有使用系爭地上物等情不爭執，業如前述，堪認被告尚未交付系爭地上物予原告，則被告即屬未遵期交付系爭地上物，是原告主張被告應依系爭協議第2點給付112年6月1日起至113年8月31日止之違約金36,600元（計算式：1,000×6+3,400×9＝36,600），及自113年9月1日起至遷出及交付系爭地上物之日止，按月給付3,400之違約金，亦屬有據。

五、綜上所述，原告主張依系爭協議請求被告應自系爭地上物遷出，並將系爭地上物交付予原告。另被告尚應依系爭協議給付原告36,600元，及自113年9月1日起至遷出並交付系爭地上物止，按月給付原告3,400元，均有理由，應予准許。

六、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，原告其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。