臺灣新竹地方法院民事判決

原告

即反訴被告

陳田

被告

即反訴原告

范春櫻

訴訟代理人

翁健祥律師

上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國112年3月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第2項分別定有明文。查，原告陳田（下逕稱其姓名陳田）主張被告范春櫻（下逕稱其姓名范春櫻）未依雙方於民國108年5月13日簽訂之買賣契約（下稱系爭買賣契約），將坐落新竹縣竹北市縣○段000地號土地（權利範圍：2255/10000）及其上同段1964號建物、詳細門牌號碼：新竹縣○○市○○○路000○0號2樓（上列房、地合併簡稱系爭不動產，或分稱系爭土地、系爭房屋）於111年5月31日前移轉登記所有權予原告，因而請求范春櫻履行系爭買賣契約，使陳田取得系爭不動產所有權，范春櫻則提起反訴，主張陳田未給付足額之買賣價金，故先以出租方式（下稱系爭租約），由陳田占有系爭不動產，惟陳田仍未按時付清買賣價金，於是范春櫻解除系爭買賣契約，同時終止系爭租約，為此范春櫻依民法第767條第1項規定求為陳田應將系爭房屋騰空遷讓返還反訴原告范春櫻。經核本訴部分訴訟標的價額1,324萬5,000元，反訴部分訴訟標的價額41萬8,600元，訴訟經濟及防免判決矛盾暨依臺灣高等法院105年度抗字第1819號裁定意旨，本院已於111年11月1日裁定於程序上准許反訴之提出並依通常訴訟程序辯論及裁判（見本院卷第179～181頁民事裁定正本1件），先予敘明。

二、原告即反訴被告陳田主張：兩造108年5月13日簽訂系爭買賣契約，由陳田向范春櫻買受系爭不動產，買賣價金1,200萬元，分成自備款500萬元與尾款700萬元，其中500萬元可由陳田於范春櫻配偶即訴外人林祺翔所有坐落於苗栗縣○○市○○段0地號土地，自費雇工種植帝丹人蔘何首烏5,000株收成果實賣得之價金進行抵充，兩造又於同日協議，將種植帝丹人蔘何首烏數量由5,000株降至3,000株，並由陳田每月給付范春櫻14萬元，共計10個月，作為自備款500萬元給付方式，於後者協議，陳田已經履行完成，另700萬元則於陳田承接范春櫻原向訴外人新竹第三信用合作社（下稱新竹三信）貸款700萬元，由陳田每月給付范春櫻或范春櫻配偶即訴外人林祺翔不等之金額，再由范春櫻再還款於新竹三信，此部分已達58.5萬元，可見陳田已經履行買賣價金給付義務，爰依買賣契約法律關係，請求范春櫻履行系爭不動產之所有權移轉登記義務，且陳田係依系爭買賣契約法律關係而為有權占有，無須遷讓等語，聲明：（一）本訴部分：范春櫻應會同陳田辦理系爭不動產移轉登記為陳田所有。（二）反訴部分：范春櫻反訴及其假執行之聲請均駁回。

三、被告即反訴原告范春櫻主張：系爭買賣契約固有約定陳田得種植5,000株帝丹人蔘何首烏作為抵充買賣價金頭期款，但同時約定3年可採收期限與最低保證收購價格，帝丹人蔘何首烏需有實際可收成出售狀態，始能發生抵充效力，陳田始終未能滿足此條件，而且實際上只有種植1,000株帝丹人蔘何首烏，如果陳田自己認為有種植3,000株帝丹人蔘何首烏，那麼只需給付范春櫻140萬元頭期款即可，為何陳田要給付206萬元頭期款呢？可見陳田種植帝丹人蔘何首烏沒有任何產出，范春櫻當然不可能在陳田未付完價金以前，同意移轉系爭不動產所有權產權登記，不過只是因為陳田有使用系爭房屋之需求，為此兩造方為口頭約定，另行成立租賃契約，陳田每月須給付范春櫻定額3,000元加上補貼系爭房屋銀行貸款利息錢，大約1萬5,000元不等之金額作為租金，陳田卻遲至系爭買賣契約約定之111年5月13日最後產權移轉登記日，仍未付清買賣價金，故范春櫻已先寄發存證信函要求陳田付清買賣價金，否則得解除系爭買賣契約並要求陳田30日內搬離系爭房屋，陳田依然置之不理，范春櫻再於111年8月3日發律師函，解除系爭買賣契約並一併終止系爭房屋租約，契約經解除後，陳田無權占用系爭房屋已妨礙范春櫻所有權之物權完整性，應為騰空遷讓返還系爭房屋於范春櫻等語，聲明（一）本訴部分：如主文第1項所示。（二）反訴部分：如主文第3項所示，並願供擔保請准宣告假執行。

四、按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。又，基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其等欲發生之權利義務關係，如未違反強制或禁止規定，法院自應尊重，則該契約內容不僅係當事人間之行為規範，在訴訟中亦為法院之裁判規範。經查：

（一）兩造於108年5月13日簽訂系爭買賣契約，由陳田買受范春櫻所有之系爭不動產，買賣價金1,200萬元，且第3條付款約定全文為「一、自備款500萬元整，雙方約定本期款由買方於賣方之配偶林祺翔所有坐落頭份市○○段0地號土地上，自負費用雇工種植帝丹人蔘何首烏5,000株，其收成果實歸屬賣方所有，抵充本期款。種植後達果實可採收，約需3年，買方保證最低收購價格每台斤500元，超過部分亦全部歸賣方所有，若果實由賣方自行出售，出售價格全部歸賣方所有，買方不負保證最低收購價格每台斤500元之責。二、尾款700萬元整，買方應於產權移轉及抵押權設定登記完畢，貸款金融機構通知得撥款後3日內，由貸款金融機構代償賣方原資款，賣方於清償證明核發後3日内塗銷原抵押權。賣方原向新竹第三信用合作社貸款700萬元，如經抵押權人同意，得由買方承接貸款，買賣雙方應連件辦理過戶及抵押權設定或内容變更登記。三、（略）」（見本院卷第31～41頁契約、不動產登記謄本、建物測量成果圖），而范春櫻於108年5月13日與訴外人帝丹人蔘農業生技股份有限公司（下稱帝丹公司，公司負責人蓋用訴外人林祺翔之小章），簽訂認養種植在頭份市○○段0地號土地上之帝丹人篸300單位即3,000株，每單位1萬2,000元之投資契約，認養人蔘種植費需付現或匯入公司帳戶，但由帝丹公司管理、整地、種植、採收果所有開銷都由帝丹公司支付（見本院卷第211～215頁，證物編號：原證6投資契約，文末公司大小章下方以電腦打字記載代表人：陳田，即投資契約甲方蓋了3枚章，公司大章、林祺翔小章、陳田小章；而投資契約乙方蓋了1枚章，是范春櫻小章），可知無論陳田種植帝丹人蔘何首烏3,000株或5,000株，依系爭買賣契約第3條第1項之文義，若帝丹人蔘何首烏未能收成果實出售得到價金，則不足以發生抵充系爭不動產買賣價款之效力。

（二）范春櫻於最後期日已不爭執陳田已經給付頭期款為206萬元（見本院卷第200頁筆錄第22行），陳田則主張剩餘294萬元（計算式：1,200萬元－700萬元－206萬元，指貸款以外剩餘款項），買方可用360萬元種植帝丹人蔘何首烏的錢抵充之，於是兩造同意簡單調查，即查明360萬元人蔘錢究竟有無抵充（見本院卷第201頁筆錄第1～2行，兩造陳述），經陳田本人於最後期日在庭稱「（這360萬的人蔘錢有無依照契約書第4條第2項以付現或匯入公司帳戶的方式已經支付了？）她都沒有支付，全部都是由我來支付的。（你是匯入公司的帳戶？）她沒有。（法官是問你有無支付到公司的帳戶？法官朗讀契約書第4條第2項。）她沒有匯入。（你有無匯入？）有。（有無匯入公司帳戶？）沒有。（到底是怎樣？）沒有匯款單，全部是用栽植種下去。（有沒有現金這個錢匯入？）沒有，是用全額抵用。」等語（見本院卷第201頁筆錄），證明本件帝丹人蔘何首烏尚未能收成果實出售得到價金，縱使從寬假設陳田已如數植種、數量達3,000株（見本院卷第217～233頁，證物編號：原證7、8照片，數量不明），亦不足以因此事實而發生抵充系爭不動產買賣價款之效果，更況范春櫻訴訟代理人已否認陳田種植株數達到3,000株（見本院卷第202頁筆錄），又帝丹公司為法人、陳田為自然人，非屬同一人，即令投資契約乙方范春櫻未給付投資契約甲方帝丹公司關於人蔘何首烏之認養費，此僅係范春櫻與帝丹公司於系爭投資契約之權利義務關係（該公司目前登記負責已非林祺翔，亦非陳田，而係訴外人張玉椿，公司設址則登記為新竹縣○○市○○○路000○0號1樓），核與買賣契約出賣人之給付價金義務，分屬二事。

（三）買賣契約對價關係在一方移轉財產權於他方，他方支付價金，若他方未支付價金，債務人自得拒絕移轉財產權，並依給付遲延規定請求繼續履行、賠償因遲延而生之損害或行使解除權（民法第345條、第264條、第231條、第254條、第255條規定參看），兩造於系爭買賣契約第9條違約罰其第3項約定為「三、買方遲延付款或違反本约各項約定，買方應按逾期款部分附加法定利息於補付期款時一併支付賣方，經賣方以書面催告，經送達逾7日内仍未履行者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金。」及第11條其他約定其第6項約定為「六、產權移轉登記日期，由買賣雙方另行約定，至遲不得超過111年5月31日」（見本院卷第33頁，證物編號：原證1買賣合約書），因此范春櫻於111年6月30日竹北嘉豐郵局第214號存證信函，通知陳田未給付足額頭期款、已有違約事實（見本院卷第89～91頁，民事答辯暨反訴起訴狀證物編號：被證2存證信函），續於111年8月3日委請律師發函為解除系爭買賣契約之意思表示並同時終止租約（見本院卷第93～95頁，民事答辯暨反訴起訴狀證物編號：被證3律師函），且上開民事答辯暨反訴起訴狀繕本已於111年11月7日送達於陳田（見送達證書卷回證、陳田本人簽收），應認兩造間於本件訴訟再無任何契約關係。

五、承上，系爭買賣契約既經范春櫻合法解除，則陳田依買賣契約法律關係，請求范春櫻履行系爭不動產所有權之移轉登記義務，欠缺根據。又，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，為民法第767條第1項前段所明定。以無權占有為原因請求返還者，若占有人對所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，此時所有權人對於遭到無權占有之事實，固無舉證責任，占有人就其取得占有係有正當權源之事實則應證明之。所有人本於無權占有之法律關係，得對於無權占有人請求遷讓。所謂遷讓係指停止占有而言，所謂交還，係指將占有之部分交付所有權人而言。前者之遷讓為後者交付之階段行為。范春櫻既為系爭房屋所有權人（見本院卷第39頁，建物登記謄本），陳田於系爭買賣契約經范春櫻合法解除後，仍繼續占有系爭房屋（見本院卷第7、205頁陳田書狀記載其本人住址），而陳田未據證明其取得占有係有正當權源之事實，即應認定陳田為無權占有，準此，范春櫻反訴請求陳田應為遷讓返還系爭房屋，為有根據。

六、從而，於本訴部分，陳田請求范春櫻應會同陳田辦理系爭不動產移轉登記為陳田所有，為無理由，其訴應予駁回，爰判決如主文第1項所示。於反訴部分，范春櫻請求陳田應將門牌號碼新竹縣○○市○○○路000○0號2樓建物騰空遷讓返還於范春櫻，為有理由，應予准許， 爰如主文第3項所示。又於遷讓房屋之訴，范春櫻既取得勝訴判決，則其聲明願供擔保後請准為假執行，經核與民事訴訟法第390條第2項規定相合，爰酌定相當擔保金額宣告之，本院同時依民事訴訟法第392條第2項酌定相當擔保金額，依職權宣告陳田得供擔保免為假執行，如主文第5項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法、所用證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論、列或調查，附此敘明。

八、訴訟費用之負擔：依民事訴訟法第78條，爰分別定如主文第2、4項所示。