臺灣新竹地方法院民事判決

原告

譚倫光

訴訟代理人

李克欣律師

被告

好好社區管理委員會

法定代理人

何宗興

訴訟代理人

謝孟儒律師

上列當事人間確認決議無效事件，本院於民國111年11月9日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。查原告主張其為被告社區之區分所有權人，被告社區於民國111年4月17日召開區分所有權人會議，該次會議第七案之決議內容違反法令規定而無效，且侵害原告之權利，然為被告所否認，是上開決議內容是否無效，已影響原告身為住戶之權利義務，其法律上之地位與權利存有不安之狀態等情，而該不安狀態於其主觀上延續至今，並得以本件確認判決予以除去，是原告提起本件確認之訴，即有確認利益。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告為被告社區之區分所有權人，原告之妻為諮商心理師，計畫在社區家中開設心理諮商所，已向主管機關新竹市衛生局申請立案，並經新竹市衛生局於111年3月25日審查通過許可立案。而原先之住戶規約中並無對住戶於社區設置營業場所加以限制，未料部分住戶於111年4月17日臨時區分所有權人會議提出第七案，主張在住戶管理規約第4條增列「本社區二樓以上以純住宿為主要使用，原則上禁止設置營業場所，以避免進出人員複雜影響住戶安全與安寧，但經丨/2區分所有權人同意者不在此限」（下稱系爭決議），開會過程原告雖對會議進行之程序及討論內容表示異議，然並無效果，遭強行表決通過。惟按規約之內容對區分所有權人所有權之限制，應合於公共秩序及善良風俗，不可違背比例原則，如對人民財產權有不合理侵害，而有違憲法保障人民財產權意旨者，應認為係違反國家社會一般利益，背於公共秩序而無效。而參公寓大廈管理條例第4條第1項就區分所有權人就專有部分之使用收益，明文規定僅能以法律限制之；都市計畫法及各縣市施行細則已就新竹市住宅區內公寓大廈之土地使用分區管制，及建築物用途限制，已有合理之明文規範，均不限制經營心理諮商所；又依建築法第73條第4項授權訂定之建築物使用類組及變更使用辦法，公寓大廈使用類組亦得經營心理諮商所，且上開營業地點業經新竹市衛生局審查並立案通過，系爭決議禁止區分所有權人設置營業場所，無異係剝奪區分所有權人依法使用自家建物，系爭決議違背上開法規，有背公共秩序，依民法第72條之規定，應屬無效。再者，原告之訪客並無擾鄰或其他妨害公共安寧之情事，被告憑何禁止？系爭決議內容顯然係針對包括原告在內之特定住戶作成，係以限制原告權利為主要目的，而有權利濫用情事，依民法第71條之規定，系爭決議應屬無效。爰聲明請求：確認新竹市○○路0段00巷00號1樓好好社區區分所有權人於111年4月17日召開之臨時區權會會議中第七案新增住戶管理規約增列本社區規約第4條「本社區二樓以上以純住宿為主要使用，原則上禁止設置營業場所，以避免進出人員複雜影響住戶安全與安寧，但經1/2區分所有權人同意者不在此限」之決議無效。

二、被告則以：新竹市衛生局係於111年4月27日核准原告之妻心理諮商所之立案申請，且原告之妻於新竹市衛生局審查期間並未向承辦人員誠實告知新規約內容。被告社區為新建建物，由建設公司於111年3月6日召開第一次區分所有權人會議，因第一次會議係由建商召開，因此建商所提供之規約係直接下載內政部提供之範本，已不符本社區之需求，從而本次會議修改規約第4條之規定，其修正理由略為「一、本社區無店面、店鋪設計。住戶規約第2條第1款第2目：電梯、樓梯、各樓層梯廳、地下一層、地上一層及突出物一、二、三層之樓梯、水塔及機械室為共用部分，由全體住戶共同擁有、使用。該心諮所設置於2樓作為營業使用，將共用部分作為營業使用通道，應當通過1/2區分所有權人同意。二、由地上一層社區大門進入或由兩旁車道進入皆進入本社區共用部分。心諮所設置於本社區二樓，為營業使用。二樓並非同一人所有，另有3名住戶。對於該所訪客出入頻率必定高於住宿的住戶們。其業務性質來訪對象為特定性且非固定訪客，公寓法第23條第2項第4款。本社區共用部分之使用設備衍生的費用已設定均攤於每戶帳單與管理經常性費用中。心諮所的設置未來將限制本社區對於保全服務選項的選擇加上對於共用部分增加的使用、維護及改良費用，與出入安寧的影響及社區計畫未來將來將參與社區優良評鑑之相關活動也會增加難度已違反公寓法第5條。」等語，上開修正理由及內容均合法且無不當之處。況無獨立出入口之集合住宅，對於不同使用用途之住戶間造成之影響甚鉅，尤以同樓層之住戶間更加明顯。另心理諮商所設置標準第2條第1項第1款、第6款第1目明定「心理諮商所之設施，應符合下列規定：一、有明顯區隔之獨立作業場所及出入口。六、其他（一）心理衡鑑室或心理諮商室應在明顯可及處，設置警鈴。」本次會議修改規約第4條之規定顯然符合上開法規內容及全體住戶之利益。至原告雖以台北地方法院108年度訴字第3136號判決為例，然此判決之建物位於社區第一層，有獨立之私有出入口，得作為店鋪使用，與本案情況不同。原告又以桃園地方法院108年度重訴字第250號判決為主張，然上開判決之建物為透天式獨棟建築且位於鄉村型社區內，與本案情節大相徑庭，自不能比附援引。爰答辯聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」、「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」，公寓大廈管理條例第4條第1項、第23條第1項定有明文。再按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。次依憲法第15條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」，即為違反憲法第23條之規定，司法院大法官會議著有釋字第517號及第510號解釋。而法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。而公寓大廈管理條例第5條、第23條固規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之。然規約之內容，對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則（臺灣高等法院90年度上字第1030號判決意旨參照）。

（二）原告為系爭社區之區分所有權人，業據其提出土地及建物登記第一類謄本為憑（見本院卷第117-123頁），並有新竹市政府（110 ）府都使字第00613號使用執照、新竹市政府使用執照附表、新竹市建築物一定規模以下免辦理變更使用執照辦法暨附表一之一定規模以下建築物變更使用類組免辦理變更使用執照表、附表二之一定規模依下建築物免辦理變更使用執照之項目等件在卷可稽（見本院卷第101、102-104、105-111頁）。而觀諸被告社區建物之使用執照使用分區為「第二種住宅區」，使用執照附表整棟用途欄均記載為「H2集合住宅」（見本院卷第101、102-103頁）；又依新竹市政府建築物一定規模以下免辦理變更使用執照辦法暨附表一之一定規模以下建築物變更使用類組免辦理變更使用執照表，記載原使用類組H2集合住宅於公共集會類（A類）、商業類（B類）均應依建築法第73條第2項辦理變更使用執照（見本院卷第107-108頁），足見被告社區建物所載用途為住宅用途，並非作為商業使用，雖依上開規定住戶並非完全不得變更使用執照所載用途，然除依法變更使用執照用途使用外，住戶均應依使用執照所載用途使用，原告欲將住宅為心理諮商所使用，屬變更為商業使用，已與被告社區供為住宅用途不同，原告復未提出變更使用執照之證據，自難僅憑原告主張因新竹市衛生局已審查通過可設立心理諮商所，而認系爭決議有限制原告權利為主要目的，而有權利濫用情事。

（三）再參諸被告主張被告社區為新建建物，由建設公司於111年3月6日召開第一次區分所有權人會議，因第一次會議係由建商召開，因此建商所提供之規約係直接下載內政部提供之範本，已不符本社區之需求，而修改規約第4條之規定，其修正理由略為「一、本社區無店面、店鋪設計。住戶規約第2條第1款第2目：電梯、樓梯、各樓層梯廳、地下一層、地上一層及突出物一、二、三層之樓梯、水塔及機械室為共用部分，由全體住戶共同擁有、使用。該心諮所設置於2樓作為營業使用，將共用部分作為營業使用通道，應當通過1/2區分所有權人同意。二、由地上一層社區大門進入或由兩旁車道進入皆進入本社區共用部分。心諮所設置於本社區二樓，為營業使用。二樓並非同一人所有，另有3名住戶」等情，被告並未予以否認，應可採認，是可徵被告社區住戶甫於社區設置管理委員會之初，即以區分所有權人會議為系爭決議「本社區二樓以上以純住宿為主要使用，原則上禁止設置營業場所，以避免進出人員複雜影響住戶安全與安寧，但經丨/2區分所有權人同意者不在此限」內容，核與被告社區建物上開使用執照附表整棟用途欄均記載為「H2集合住宅」供為住宅使用之用途相符；況公寓大廈之管理使用及其他住戶間之相互關係，除法律別有規定外，區分所有權人會議得以規約規範之，且住戶違反義務時之處理方式亦為規約所得規範之事項。又住戶規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議應共同遵守之事項，此屬私法自治之範疇，非有違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗者，均非法所不許。是公寓大廈本得由區權人以多數決議制定管理方法，以維護公寓大廈之安全及品質，惟仍須符合公平，不得逾越必要程度而過度限制區權人所有權。上開規約及系爭決議約款既經系爭區分所有權人決議並載明於住戶規約，內容又查無任何違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗之情形，難認為法所不許。是原告主張系爭決議違反公共秩序及善良風俗，且違背比例原則及法律保留原則而屬無效云云，即難認為有據。

四、綜上所述，原告請求確認系爭決議決議無效，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核與判決結果並無影響，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。