新店簡易庭103年度店簡字第1238號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 103年度店簡字第1238號

原告

陳胤企

被告

楊霧永

訴訟代理人

楊秀英

上列當事人間解除買賣契約等事件，於中華民國104年6月16日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：被告代理人楊秀英經訴外人古閔吉介紹與伊認識，表示欲出售新店區竹林段1358地號、1361地號、1365地號、1393地號共5筆土地。楊秀英因需錢孔急，雙方於同年8月26日早上視察系爭5筆土地後，於翌日簽訂買賣契約並給付定金新臺幣20萬元與被告。因伊於簽約前表示保護區土地不買，而楊秀英稱系爭5筆土地非保護區，然經查土地使用分區證明書顯示其中第1365地號、第1388地號、第1393地號等3筆土地為保護區，顯可歸責於被告給付不能，且該3筆保護區土地與2筆無保護區土地無法分割，也難鑑界，故解除契約，嗣於同年8月29日楊秀英表示若土地有保護區，願將已收價款20萬元返還與伊，詎料被告未返還。為此，爰依民法第227條第1項、第226條、第256條、第259條規定，提起本訴訟，並解除買賣契約，並聲明：被告應返還20萬元與原告。

二、被告則以：雙方於103年8月27日於新店區北新路1段20 號太平洋房屋黃鴻音代書見證下，簽訂土地買賣合約，並給付賣方簽約金20萬元，其餘款項均依照合約方式給付。未料原告即買方事後反悔，認為伊之賣價過高，只願給付當初售價之一半即新臺幣89萬元，原告未依約給付價款，已屬違反合約第8條，伊自有權沒收簽約金20萬元，解除買賣契約。況伊本來有6筆土地要賣，依土地登記謄本上載，已將山坡地保育區之1筆土地抽起沒賣，並未騙原告，若原告認為保護區土地不買，應寫明在合約上，是原告急著簽約，並答辯聲明：駁回原告之訴；願供擔保請求免為假執行。

三、原告主張其向被告購買系爭5筆土地時，被告表示並未有保護區土地，惟簽約後發現竟有3筆為保護區土地，故認係可歸責於被告之事由而給付不能，且該3筆保護區土地與2筆無保護區土地無法分割，也難鑑界，故解除全部買賣契約，請求返還20萬元價金等情，為被告所否認，以前詞置辯。是應審酌者為本件買賣標的是否為非保護區土地?如是，被告出賣非保護區土地，原告可否解除契約?如是，原告可否請求返20萬元價金?茲分敘如下：

(一)查原告主張其於購買前有向賣方代理人楊秀英表示不買保護區土地乙節，核與介紹人即證人古閔吉證稱：8月26日早上帶去看楊秀英土地時，原告說若是保護區他就不會買，楊秀英明確表示不是保護區等語，及在證人古閔吉店內工作之證人張平陳稱：8月25日晚上聽到原告說若是保護區土地就不會買，隔天原告與楊秀英去看地等語相符，且被告也陳稱8月25號原告有說若是保護區土地就不會買等情(以上見本院卷第35、36頁)，堪認本件買賣標的係非保護區土地無誤。

(二)按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第第226條、256條定有明文。又所謂給付不能，有自始不能與嗣後不能，主觀不能與客觀不能之分，其為自始客觀不能者，法律行為當然無效，當事人於行為當時知其無效或可得而知者，依民法第113條規定，應負回復原狀或損害賠償之責任；其為自始主觀、嗣後客觀或嗣後主觀不能者，則生債務不履行之問題，債權人得依民法第226條規定，請求債務人賠償損害，或於解除契約後依民法第259 條及第260條規定，請求回復原狀及賠償損害，二者之法律效果並不相同。再民法第226條所謂「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者」，凡有效成立之契約，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者均屬之，上訴人指稱唯嗣後不能者始有該條之適用，自始主觀不能者不在其中，尚有未合，有最高法院79年度台上字第2147號、86年度台上字第2071號裁判意旨可資參照。查兩造均明知原告欲購買者係非保護區土地而簽訂買賣契約，已如上述，而系爭5筆土地有3筆確為保護區土地，有新北市政府都市計畫土地使用分區證明書在卷可稽，是本件兩造就系爭3筆保護區土地簽訂買賣契約，即係屬自始主觀不能，並可歸責於被告，則被告陳稱其可解除契約並沒收原告簽約金，核無所據。又原告向被告購買系爭5 筆土地，係同時購買，有買賣契約書附卷可參，雖有2筆土地係非保護區土地，然若除去任何一部分，即與原告原本買受時之預期不同，而系爭5筆土地均屬同一地段，難以為整體之利用，是其中2筆保護區土地之履行對原告尚難謂有何利益，自堪認本件契約之標的已全部給付不能，則原告自可依民法第226 條、第256條之規定解除契約。

(三)復按民法第259條規定，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。查原告已於民事起訴狀為解除契約之意思表示，並經被告受領，是本件買賣契約已生解除之效力，是原告請求被告返還已交付之價金20萬元，為有理由，應予准許。

四、本件原告係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，確定為第一審裁判費3,232元。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭

計算書裁判費 2,100元證人旅費 530元602元合 計 3,232元