臺灣臺中地方法院民事判決

原告

黃瑛瑛

原告

黃文瑟

原告

黃文琴

原告

黃利人

共同訴訟代理人

黃幼蘭律師

被告

黃文浩

訴訟代理人

黃世瑋律師

複代理人

楊士宜律師

上列當事人間請求移轉所有權事件，本院於民國111年3月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明：「(一)被告應將臺中市○○區○○○段00○號，即門牌號碼臺中市○○區○○路000號建物之所有權移轉登記予原告5人分別共有(權利範圍各5分之1)，並點交予原告5人。(二)願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於民國111年1月25日以書狀變更聲明為：「(一)被告應分別給付原告黃文瑟新臺幣(下同)160萬元、原告黃利人160萬元、原告黃瑛瑛360萬元、原告黃文琴360萬元，及均自110年7月6日訴之聲明變更狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。(二)願供擔保，請准宣告假執行。」核其變更聲明前、後所主張之事實，均係基於兩造間之契約所生請求，基礎事實同一，與首開規定即無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：原告黃瑛瑛、原告黃文瑟、原告黃文琴、原告黃利人及訴外人黃宣閔(下合稱黃瑛瑛等5人)為臺中市○○區○○○段000地號土地之共有人(權利範圍各5分之1，下稱系爭土地)，被告為坐落系爭土地上之臺中市○○區○○○段00○號建物之所有權人(權利範圍為全部，下稱系爭建物)。緣於107年間，黃瑛瑛曾就系爭建物向臺中市政府申請指定或登錄為文化資產，經臺中市政府擱置2年未進行相關程序，嗣聖遠開發有限公司(下稱聖遠公司)與黃瑛瑛商議欲購買系爭土地進行開發，為使系爭土地交易順利完成，黃瑛瑛遂向臺中市政府撤銷前開申請。於109年5月28日，黃瑛瑛等5人與被告簽立意向書契約(下稱系爭意向書契約)，約定由黃瑛瑛等5人給付800萬元予被告，被告則應將系爭建物包含拆除在內之一切權利讓予黃瑛瑛等5人，惟被告認為800萬元之金額過低，黃瑛瑛等5人再與被告合意將金額提高至1200萬元。嗣於109年12月2日，黃瑛瑛及黃文琴各匯款200萬元予被告收受，再於109年12月3日，由黃瑛瑛將發票人為聖遠公司，發票日期109年12月3日，票面金額為800萬元，支票號碼為AB0000000號之支票1紙交付予被告，且經被告兌現，而黃瑛瑛等5人於109年12月2日即與聖遠公司簽訂土地買賣契約書(下稱系爭土地買賣契約書)。詎料，於109年12月9日，訴外人陳建融依文化資產保存法第14條規定將系爭建物提送為文化資產，嗣於110年5月6日，被告亦依文化資產保存法第17、18條規定，就系爭建物申請指定為古蹟或登錄為歷史建築，經臺中市政府重啟相關審議程序，系爭建物即成為暫定古蹟而不得拆除。又系爭建物雖成暫定古蹟而不得拆除，惟被告仍有依系爭意向書契約移轉系爭建物所有權予黃瑛瑛等5人之義務，而系爭意向書契約既是針對系爭土地而為之管理行為，依民法第821條第1項規定，由原告以多數決方式行使解除權即屬合法。原告即以本件起訴狀繕本之送達為催告被告為移轉系爭建物所有權之意思表示，被告迄未履行，已陷於給付遲延，原告再以110年7月6日民事訴之聲明變更狀之送達，為解除系爭意向書契約之意思表示，並依民法第259條規定，請求被告應如數返還原告所給付之價金等語。並聲明：(一)被告應分別給付黃文瑟160萬元、黃利人160萬元、黃瑛瑛360萬元、黃文琴360萬元，及均自110年7月6日訴之聲明變更狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。(二)願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭土地於開發之初，因黃瑛瑛等5人不願負擔移轉系爭建物所有權產生之稅賦，僅願取得系爭建物之占有及拆除權限，黃瑛瑛等5人始與被告於109年11月24日簽訂系爭意向書契約，約定以1200萬元作為拆除系爭建物之補償金，由被告出具拆除同意書並依建物現況進行點交，系爭意向書契約之給付義務並不包含移轉系爭建物之所有權。而被告業於109年12月3日將系爭建物所有權狀委由訴外人林志強交付予原告指定之地政士即訴外人郭育綸，並由林志強代被告簽署1份由郭育綸代書出具之「拆除同意書」，且被告亦已將系爭建物連同鑰匙全數點交予原告，故被告確實已履行系爭意向書契約義務完畢，而原告於點收系爭建物後，遲未拆除，致系爭建物經提報具文化資產保存價值而成為暫定古蹟，系爭建物無法拆除與被告無涉。另系爭意向書契約既為黃瑛瑛等5人共同簽立，則解除系爭意向書契約之意思表示，即應由黃瑛瑛等5人全體為之，惟本件並未取得黃宣閔之同意解除，原告解除系爭意向書契約並不合法，況原告以本件起訴狀為催告之意思表示，惟無任何定有期限為催告之記載，亦非屬合法之催告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項(見本院卷一第504至506頁)：

(一)黃瑛瑛、黃文瑟、黃文琴、黃利人及黃宣閔為系爭土地之所有權人(權利範圍各5分之1)。

(二)被告為系爭建物所有權人(權利範圍為全部)。

(三)於109年間，黃瑛瑛、黃文瑟、黃文琴、黃利人、黃宣閔與被告簽立系爭意向書契約(見本院卷一第31頁)。

(四)於109年12月2日，黃瑛瑛、黃文瑟、黃文琴、黃利人(由黃文瑟代理)、黃宣閔與聖遠公司簽訂系爭土地買賣契約書(如原證7，見本院卷第101至111頁)。聖遠公司復於110年5月24日以臺北信維郵局存證號碼8163號存證信函通知原告於文到10日內排除系爭土地上建物不能拆除之障礙，否則得解除契約（如原證8，見本院卷第113頁至125頁）。嗣後，黃瑛瑛、黃文瑟、黃文琴及黃利人將前向聖遠公司受領之款項返還予聖遠公司(如原證9，見本院卷第127至134頁)。

(五)於109年12月2日，原告黃瑛瑛(由其配偶即訴外人黃生為匯款人)、原告黃文琴，各匯款200萬元予被告收受。

(六)於109年12月3日，原告將發票人為聖遠公司，發票日期109年12月3日，票面金額為800萬元，支票號碼為AB0000000號之支票1紙(下稱系爭支票，見本院卷第43頁)交付予被告，並由被告之妹夫林志強收受。

(七)被證3之LINE對話紀錄(見本院卷第223至241)存在於黃瑛瑛與被告之間。

(八)於109年12月9日，陳建融依文化資產保存法第14條規定，就系爭建物向臺中市政府提報為文化資產。臺中市政府以110年1月28日府授文資古字第1100026422號會勘通知單，通知黃瑛瑛就系爭建物將進行文化資產價值評估現場勘查。嗣經臺中市政府派員於110年2月3日至系爭建物進行文化價值評估現場勘查(如原證13，見本院卷第303、305頁)。

(九)於110年5月6日，被告依文化資產保存法第17、18條規定，就系爭建物向臺中市政府申請為指定古蹟或登錄為歷史建築。嗣經臺中市政府派員於110年7月29日至系爭建物進行文化資產價值評估現場勘查。（如原證15，見本院卷第395頁）

四、得心證之理由： 原告主張被告未履行移轉系爭建物所有權之義務而陷於給付遲延，系爭意向書契約已合法解除，並請求被告應返還其已受領之1200萬元等語，為被告否認，並以前詞置辯，本院應審究者為：(一)原告依系爭意向書契約請求被告移轉系爭建物之所有權，是否有據？(二)被告是否已陷於給付遲延？原告依民法第254條規定解除系爭意向書契約，是否有據？(三)原告依民法第259條規定，請求被告應分別給付原告黃文瑟160萬元、原告黃利人160萬元、原告黃瑛瑛360萬元、原告黃文琴360萬元及遲延利息，有無理由？茲析述如下：

(一)原告得依系爭意向書契約請求被告為系爭建物所有權之移轉登記：

1、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎；若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院98年度台上字第1925號及86年度台上字第3873號民事裁判意旨參照）。次按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第758條、第765條分別定有明文。經查：

(1)觀察系爭意向書契約有記載：「本人(即本件被告)同意於土地所有權人一次給付新台幣捌佰萬元整時，同時出具拆除上開建物之一切文件，以供土地所有權人拆除地上物。1.建物所有權狀正本。2.蓋妥印鑑章之辦理所有權滅失登記文件，包括印鑑證明，身分證正影本等。3.房屋稅籍滅失登記文件。4.其他水電設施拆除或廢止相關文件。...」等文字，可知被告在取得黃瑛瑛等5人給付款項之同時，同意由黃瑛瑛等5人取得拆除系爭建物之權能，而被告則應將連同系爭建物所有權狀在內之拆除系爭建物必要文件交付予黃瑛瑛等5人，是系爭意向書約定之給付義務內容包含移轉系爭建物之處分權能，首堪認定。

(2)再觀察系爭意向書契約另有記載：「...本人並同意於土地所有權人交付前開款項之同時，將建物之所有權利依現狀點交予土地所有權人，絕無異議。...」則系爭意向書契約除上開約定由黃瑛瑛等5人取得拆除系爭建物之權能外，另有約定被告應將「建物之所有權利」依現狀點交予黃瑛瑛等5人，可知系爭意向書契約之給付義務內容，除約定移轉系爭建物之處分權能外，尚有其他關於系爭建物所有權之權能亦應一併移轉。嗣黃瑛瑛、黃文琴於109年12月2日已各匯款200萬元予被告收受，原告又於翌(3)日將票面金額為800萬元之系爭支票交付予被告，而原告已取得被告所交付之系爭建物所有權狀正本、鑰匙，為兩造所不爭執，可徵被告在取得黃瑛瑛等5人給付之1200萬元時，已將系爭建物連同鑰匙之使用、收益權能一併移轉予黃瑛瑛等5人，系爭意向書契約之給付內容既然包含移轉系爭建物之使用、收益及處分權能，則就系爭建物所有權移轉乙節，兩造是否仍未經意思表示合致，即非無疑。

2、再查證人郭育綸證稱：兩造簽立系爭意向書之目的即是為確保黃瑛瑛等5人與聖遠公司間之系爭土地買賣契約可以順利完成，109年12月3日被告有委任林志強到華泰銀行北臺中分行交付建物拆除的文件及被告委託林志強之授權書，而系爭意向書契約沒有提到要將系爭建物所有權移轉之文字，係因為契約訂立的時候雙方就約定土地移交給聖遠公司之前，就要辦理拆除系爭建物完畢，就沒有提到買賣的事情等語(見本院卷一第426至427頁)。佐以黃瑛瑛與被告間之LINE對話紀錄顯示：「(黃瑛瑛)剛跟買主商定12月2日星期三，雙方簽訂土地買賣契約。順利完成 次日12月3日星期四，請你們兩房代表人去大甲土地銀行領補償金(由郭代書陪同)，並繳交建物所有權狀，完成手續。」、「(被告)12月2日星期三你和建商訂約。完成即匯出四百卍(應為「萬」之誤)。確認後林志強於12月3日星期四繳交建物所有權狀，完成手續領取補償金」等文字，而黃瑛瑛、黃文瑟、黃文琴、黃利人、黃宣閔於109年12月2日確與聖遠公司簽訂系爭土地買賣契約，為兩造所不爭執，可知系爭意向書之簽訂，目的即是為確保黃瑛瑛等5人能順利拆除系爭建物，並履行與聖遠公司間之系爭土地買賣契約。另查，被告有於109年11月29日委由林志強處理系爭建物之授權書(下稱系爭授權書，見本院卷一第235頁)截圖傳送予黃瑛瑛，而系爭授權書之授權事項有將「出售不動產」之左側方框打勾，堪認被告存在委任林志強處理「出售不動產」事宜之意思表示，果若兩造間不存在移轉系爭建物所有權之意思表示合致，被告何以委任林志強處理出售系爭不動產之事宜？是本院審酌系爭意向書契約之約定內容既然包含移轉系爭建物之使用、收益及處分權能，復經斟酌訂立契約當時及過去之事實、郭育綸之證詞、黃瑛瑛與被告間之對話紀錄，認系爭意向書上無「系爭建物所有權移轉登記」之明文，乃係因簽訂之初，雙方預期系爭建物需拆除所致，然黃瑛瑛等5人已與被告就移轉系爭建物所有權意思表示合致，堪以認定。

3、被告固辯稱：依黃瑛瑛與被告間之LINE對話紀錄，黃瑛瑛多次提及1200萬元為拆除系爭建物之「補償金」，並非指移轉建物所有權之「價金」，兩造並無原告所稱之移轉系爭建物所有權之約定，而被告已於109年12月3日交付拆除系爭建物所需文件並將建物現況點交予原告，確實已依系爭意向書契約之內容完全給付云云。惟查，系爭意向書上無「系爭建物所有權移轉登記」之明文，乃因雙方預期系爭建物需拆除所致，已認定如前，則黃瑛瑛基於系爭建物即將拆除之認知下，雖將其等所給付之1200萬元稱為「補償金」，仍尚難據此認定此1200萬元並非移轉系爭建物所有權之對價。況系爭意向書契約已將包含系爭建物之使用、收益及處分權能讓與黃瑛瑛等5人，尚難想見兩造於簽訂系爭意向書之初，若無就移轉系爭建物所有權之意思表示達成合致，究係約定被告尚保存系爭建物之何等權能可供其行使，被告此部分所辯，實與常情不符，尚非有據。

(二)原告未由全體為解除系爭意向書契約之意思表示，其解除權之行使並不合法：

1、按主管機關應定期普查或接受個人、團體提報具古蹟、歷史建築、紀念建築及聚落建築群價值者之内容及範圍，並依法定程序審查後，列冊追蹤；依前項由個人、團體提報者，主管機關應於6個月內辦理審議；古蹟依其主管機關區分為國定、直轄市定、縣（市）定三類，由各級主管機關審查指定後，辦理公告；建造物所有人得向主管機關申請指定古蹟，主管機關應依法定程序審查之；進入第17條至第19條所稱之審議程序者，為暫定古蹟，文化資產保存法第14條第1、2項、同法第17條第1、2項、同法第20條第1項有明文規定。次按本法第20條第1項所定審議程序之起始時間，以主管機關辨理現場勘查通知書發文之日起算;主管機關於發文時應即將通知書及已為暫定古蹟之事實揭示於勘查現場，文化資產保存法施行細則第18條亦定有明文。查陳建融於109年12月9日，就系爭建物向臺中市政府提報為文化資產，臺中市政府以110年1月28日府授文資古字第1100026422號會勘通知單，通知黃瑛瑛就系爭建物將進行文化資產價值評估現場勘查，為兩造所不爭執，可知系爭建物於110年1月28日已進入審議程序成為暫定古蹟而無法拆除，然上開規定並未對系爭建物所有權人之移轉所有權行為形成限制。

2、次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第227條第1項、第229條第2項有明文規定。查兩造已就移轉系爭建物之所有權意思表示合致，系爭建物已成為暫定古蹟，被告仍有依系爭意向書契約移轉系爭建物所有權予原告之義務，已如前述。而系爭意向書契約既未約定被告移轉系爭建物所有權之期限，核屬給付無確定期限，原告主張以起訴狀繕本之送達為催告之意思表示即屬有據，被告迄未履行已陷於給付遲延，堪可認定。

3、再按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第254條、第258條第1、2項亦有明文規定。是解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方意思表示而言，契約當事人之一方既有數人，該解除契約之意思表示，即應由其全體或向其全體為之(最高法院72年度台上字第1353號判決意旨參照)。查系爭意向書契約既由黃瑛瑛等5人與被告簽立，依上開說明，則解除權之行使，自應由黃瑛瑛等5人全體為之，然原告迄未提出黃宣閔同為解除契約意思表示之證明，且黃宣閔亦於110年11月11日以民事陳報狀向本院表示其不願意成為本件原告(見本院卷一第409至410頁)，堪認黃宣閔並未同意行使契約解除權。則原告解除系爭意向書契約既未由全體為之，其解除權之行使難謂合法，故原告主張依民法第259條規定，請求被告返還其等所給付之價金，亦難有據。至原告主張：系爭意向書契約既是針對系爭土地而為之管理行為，依民法第821條第1項規定，由原告以多數決方式行使解除權即屬合法云云，即與上開規定有所未合，原告此部分主張，容有誤會，委難可採。

五、綜上所述，原告主張依民法第259條規定，請求被告應分別給付黃文瑟160萬元、黃利人160萬元、黃瑛瑛360萬元、黃文琴360萬元，及均自110年7月6日訴之聲明變更狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴經駁回部分，其陳明願供擔保聲請宣告假執行，即乏依據，應併予駁回。

六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民事第六庭審判長法 官 陳學德