臺中簡易庭100年度中簡字第2266號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 100年度中簡字第2266號

原告

賴色華

訴訟代理人

周仲鼎律師

被告

江富全

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國101年8月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、兩造爭執要旨：原告主張：

㈠原告向被告購買被告所有臺中市○○區○○段1078地號土地及同段3604建號即門牌號碼：臺中市○○區○○路2段160巷4弄43號1樓之建物（以下合稱系爭房地)，於民國94年12月15日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買賣契約書上並記載附有機械停車位25號（下稱系爭停車位），總價金為新臺幣（下同）176萬元。當初負責接洽之被告母親即訴外人江王秋菊多次向原告保證系爭房地附有系爭停車位，原告基於有停車位之考量始同意承購系爭房地，並於買賣契約書中載明確實附有系爭停車位無誤。兩造於95年2月28日進行系爭房地之點交時，被告卻向原告表示無法將系爭停車位點交予原告，須經由江王秋菊出面接洽處理，原告多次與江王秋菊連絡，江王秋菊卻藉故拖延，至今仍避不見面，原告於100年4月29日寄發存證信函予被告及江王秋菊，要求被告及江王秋菊儘速出面將系爭停車位點交予原告，然其卻置之不理，後來經由原告查訪，始得知被告根本無系爭停車位之所有權或使用權，顯見原告乃遭被告所蒙騙，依民法第353條之規定，被告應賠償原告30萬元作為原告未取得停車位所有權之損失。

㈡被告及江王秋菊起初聲稱系爭停車位遭計程車占用，其後又稱系爭停車位因地震受創沈在下面，已無法使用，說詞反覆，顯見被告從未告知系爭停車位受損乙事。被告與原告訴訟代理人一同前往查看系爭停車位，原告自行以噴漆標示25號車位，與其他車位標示顏色不同，被告所指系爭車位位置之牆壁上亦未有標示25號車位，且現場找不到25號之按鈕，原告自始即無法得知系爭車位之所在。

㈢被告未曾於契約成立前、成立時向原告指明系爭車位所在之處，甚至於交屋階段被告亦未點交系爭停車位予原告，詎江王秋菊當庭陳稱「大概是95年1月間，我帶黃玉玲看屋，交屋前就有和代書及黃玉玲一起去看過停車位，我沒有跟黃玉玲說車位無法使用」等語，足認被告就系爭停車之確切位置所在說詞反覆不一，被告甚至於本案一開始審理時向鈞院強調陳稱系爭停車位即訴外人計程車司機鄭文錦所停放之位置，經原告證明鄭文錦所停放之位置確實乃其所自購擁有，被告又稱於簽約時已告知系爭停車位已損害云云，惟若被告不知悉系爭停車位所在何處，如何事先告知？可見被告從頭至尾皆未曾將系爭停車位點交與原告，亦未曾向原告說明系爭停車位之實際情況。

㈣系爭契約僅載明「機械停車位25號」，惟揆諸一般社會常情與買賣交易習慣，若買賣之物有所瑕疵，雙方皆會要求於契約書中加註說明，況且當初本案不動產買賣係委由代書代為處理，若被告曾對原告告知系爭停車位存有瑕疵，甚至曾偕同代書點交過該車位，則代書或被告豈有不在契約書中另加註明「該車位已因地震受損無法使用」等語之理。又江王秋菊曾於開庭時表示「我那時候跟黃玉玲說每戶都有車位，但是是使用權是公共設施，當初訂約時我就有跟黃玉玲說車位不能使用，我也有跟黃玉玲說因為車位不能使用，所以賣的比較便宜。我賣黃玉玲房子加車位，房子是38.25坪，總共176萬。黃玉玲跟我說他沒有車子沒關係，再來就簽訂買賣契約交由代書處理。」惟訴外人黃玉玲當時名下確有一自小客車作為通勤交通工具，其所以向被告買受系爭房屋乃係因被告一再向其表示系爭房屋附有固定使用之車位，絕非如江王秋菊所言因黃玉玲無車輛所以無使用車輛之需求；且系爭房屋之所以較市價便宜，實乃因坐落於當初921地震之受災區域，絕非如被告所言係因其曾告知系爭房屋所附系爭停車位無法使用而減少價金。

㈤被告係經由法院公告拍賣而取得系爭房屋，法院拍賣系爭房屋時，於拍賣公告中明確載明「系爭房屋所附之機械式停車位因地震受損，已無法使用」等語，故被告於買受系爭房屋時對於系爭停車位無法使用顯已然知情。換言之，被告明知系爭房屋所附之系爭停車位因無法使用而存有減少通常效用及減少價值之瑕疵，卻仍向原告表示系爭房地附有機械停車位25號可供停車以吸引原告購買，迨原告同意此不動產買賣後，被告仍繼續欺瞞原告系爭停車位存有瑕疵之事實，而於買賣契約書中僅載明系爭不動產「附有機械停車位25號」，故本件被告既於契約成立前、成立時皆故意不告知原告系爭停車位已無法使用，原告自得因系爭房地存有減少通常效用及減少價值之瑕疵，爰依民法第359條及第360條規定向被告請求不履行之損害30萬元。請求鈞院就民法第359條、第360條擇一為有利原告之判決。

㈥原告所提出之綠色大地住戶資料表，因其上並無任何製表之權責單位，又系爭房屋所屬大樓建造時日歷經久遠，資料應已多所更迭，甚且該大樓所附之停車位應尚存有上百個車位可供使用，惟系爭綠色大地住戶資料表卻僅記載25筆車位登記，原告無法確認該資料之真實性，故原告否認系爭綠色大地住戶資料表之形式及實質真正。

㈦並聲明：⒈被告應給原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；⒉訴訟費用由被告負擔被告抗辯：

㈠被告曾於94年12月15日與原告就系爭房地訂立系爭契約，被告於交屋時，以合於民法354條所規定之現況，將系爭房地交付原告占有而為使用收益。又系爭房地所附系爭停車位係基於就公共設施之分管協議，由取得該公共設施應有部分所有權之人取得使用收益之權，今該公共設施應有部分（即共用部分，坐落臺中市○○區○○段3403建號，權利範圍：10000分之44)之所有權既已移轉予原告，則原告依法自有系爭停車位之使用收益之權，而原告稱無法取得該停車位之所有權而無法使用收益云云，與事實不符。

㈡被告與原告就系爭房地訂立本件買賣契約書前及同時，就系爭房地之一切情狀，確實已盡詳實告知之義務，並將系爭房地、停車位之所有權移轉予原告所有，兩造並完成系爭房地、停車位之點交在案，自無原告所稱第25號停車位無法點交之情事，被告絕無向原告宣稱「無法將機械車位25號點交予原告」之語。

㈢退步言，縱如原告所言，被告曾向原告宣稱：「無法將機械車位25號點交予原告」屬實，則自約定交屋日即95年2月28日至今，業已歷5年有餘，原告始於100年4月29日寄發存證信函予被告主張權利，惟若原告認其權利受損，何不於無法點交之情事發生後立即向被告主張。

㈣因被告於訂立系爭契約時已盡告知義務，故於系爭契約中自無須再就停車位之情況另為表明。況本件契約之訂立係委由專業之地政士代為擬定，其內容如何，被告因不諳法律，未多加干涉，悉由該地政士依法基於買賣雙方之利益，公平訂立，故未於契約書中載明「該車位已因地震受損無法使用」等語，實無可議之處。被告經法拍取得系爭房地時，公告註記因地震受損，而被告本來以為23、24、25等車位是遭計程車擋住，後來清理乾淨後才發現沈在下面；被告當時拍賣取得系爭房地及停車位時，偕同出賣人柯英輝點交系爭停車位；因時間已久，車位編號已經不清楚，被告才自行噴漆，原本上面的編號就是25號。

㈤並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。

貳、得心證之理由：原告主張其向被告購買系爭房地，並於94年12月15日簽訂不動產買賣契約書，買賣契約書上並記載附有系爭停車位25號，總價金為176萬元等事實，業據原告提出不動產買賣契約書為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。原告主張被告並無系爭停車位之所有權或使用權，應負權利瑕疵擔保責任部分：

㈠兩造訂立之不動產買賣契約書關於買賣不動產標示部分，載明：「土地：台中市○○區○○段一０七八地號、建、4762㎡、持分44/10000；建物：同段三六０四建號、門牌號碼：台中市○○區○○路二段160巷4弄43號12樓、面積：十二層76.86㎡、陽台10.54㎡、花台2.87㎡持分全部。（公共設施持分隨同移轉）（機械停車位25號）」，原告雖主張兩造訂約時就停車位係所有權買賣，然依系爭契約所載內容，可知該「機械停車位25號」並未標明係所有權抑或使用權之買賣，況且原告於本院審理時自陳：「（問：被告是否有表示買賣標的為停車位之所有權？）當初訂立契約的時候，我向被告表示我買房子要有車位。被告跟我說，你有停車位就是二十五號。」（見本院100年11月16 日言詞辯論筆錄），依原告所述，可知其於訂約時僅表示要有車位，並未表明係停車位所有權；另參酌原告提出之建物謄本建物標示部載明系爭建物之共用部分為松茂段3403建號，經本院依職權向臺中市中山地政事務所調閱松茂段3403建號之建物測量成果圖，可知松茂段3403建號為公共設施地下層，故被告於買賣系爭建物時，應可知悉被告就系爭停車位至多僅有固定之停車位使用權，是以兩造就系爭停車位之買賣應為使用權買賣。

㈡系爭停車位原為訴外人柯英輝所使用，編定為25號，被告於94年間經本院強制執行程序，拍定買受原為柯英輝所有之系爭房地並取得系爭停車位使用權，而本院拍賣系爭房屋時，已公告系爭房地所屬機械式停車位（即系爭停車位）因地震受損，已無法使用等情，經本院調取93年度執字第42759號返還借款事件強制執行卷宗核閱無誤，且經被告提出中鴻建設綠色大地住戶資料表、編號25號車位現場照片為證，堪信為真。原告雖否認上開中鴻建設綠色大地住戶資料表之真實性，然訴外人即被告之母親江王秋菊於九二一地震之前，曾介紹訴外人鄭文錦向訴外人趙治坤購買同棟大樓之房屋連同編號20號車位，九二一地震時，編號20號車位剛好停留在現況位置，鄭文錦使用至今一情，有臺灣臺中地方法院檢察署檢察官100年度偵續字第320號、100年度偵續字第321號不起訴處分書在卷可稽，對照中鴻建設綠色大地住戶資料表編號9FA5欄，住戶為「趙治坤」者，其車位編號確實為20號，足見原告提出之中鴻建設綠色大地住戶資料表應係真正。據此，依該中鴻建設綠色大地住戶資料表所載，可知被告拍定取得門牌號碼為臺中市○○路160巷4弄43號12樓房屋所附之柯英輝之車位為編號25號車位，又依卷附土地登記申請書所示，被告自法院拍得之不動產及日後售予原告之系爭房地，二者建號、面積及公設建號3403均一致，堪認公設建號之持分10000之44部分亦隨同移轉，從而，被告於出售系爭房地予原告時，系爭停車位之使用權應已一併移轉，應堪認定。原告主張被告並無系爭停車位之所有權或使用權，應負權利瑕疵擔保責任云云，尚不足採。原告另主張被告並未點交系爭停車位。經查：

㈠原告於本院審理時陳稱訂立系爭不動產買賣契約及交屋時委託黃玉玲處理等語；被告於本院審理時則陳稱訂立系爭不動產買賣契約及交屋時委託江王秋菊處理（以上均見本院100年11月29日言詞辯論筆錄），堪認黃玉玲及江王秋菊分別為原告及被告出售系爭停車位之代理人。證人江王秋菊於本院審理時證稱：「（問：訂立買賣契約的過程為何？）系爭房屋及車位是江富全到法院購買法拍屋，向柯英輝購買房屋及停車位編號二十五號。庭呈購買資料壹份。後來黃玉玲跟我接洽要購買，我本人也是住在那棟大樓，我那時候跟黃玉玲說每戶都有車位，但是是使用權是公共設施，當初訂約時我就有跟黃玉玲說車位不能使用，我也有跟黃玉玲說因為車位不能使用，所以賣得比較便宜。我賣黃玉玲房子加車位，房子是38.25坪，總共176萬。黃玉玲跟我說他沒有車子沒有關係，再來就簽訂買賣契約交由代書處理。（問：後來如何交屋及交車位？）依契約書上面所寫日期，時間太久我已忘記了，大概是95年1月間，我帶黃玉玲去看房屋，交屋前就有和代書及黃玉玲一起去看過停車位，我沒有跟黃玉玲說車位無法使用。（問：為何前面剛才說訂約時有跟黃玉玲說車位不能使用？）時間太久了，我也忘記我有沒有說。時間太久了，當初如何交付車位我也忘記了。我剛才說交屋前有和代書及黃玉玲去看車位的事，其實我也不記得有沒有。」另證人黃玉玲於本院審理時證稱：「（問：交屋及交車位情形如何？）在訂立契約之前我有去看過房子了，訂立契約之後，我和江王秋菊約在銀行辦手續，就沒有再去看過房子，訂立契約的時候，江王秋菊有跟我說車位在地下室編號二十五號，沒有帶我下去看過，交屋之後大概在95年2月，我就自己一個人下去看停車位，我找不到編號二十五號車位。訂立契約及在銀行辦理手續的時候，江王秋菊都沒有跟我說車位因為地震不能使用，我發現沒有車位後大概也是在95年2月間，我就跟江王秋菊反應我找不到，江王秋菊跟我說我的車位沉在下面。（問：江王秋菊跟你說你的車位沉在下面之後，有無試圖再去找該車位或將該車位升起？）在95年2月間我有再下去找，也有按按鈕，但是按鈕都壞掉了不能使用。（問：得知機械停車位按鈕壞掉後，有無向江王秋菊反應？）有，我有去找他，我跟江王秋菊說，要把車位整理出來給我使用。」（見本院100年11月29 日言詞辯論筆錄）。依證人江王秋菊所述，雖難認其有和黃玉玲一起看過停車位，然依證人黃玉玲上開所陳，可知於95年2月間江王秋菊已告知黃玉玲系爭停車位沈在下面，黃玉玲並有試用機械停車位按鈕，得知已無法使用，而按不動產之點交僅須買賣雙方確定物坐落之位置即已足，黃玉玲得知按鈕壞掉後，若地下室並無編號25號停車位，黃玉玲應會向江王秋菊表明並無停車位，然其僅向江王秋菊表明「要把車位整理出來」等語，應可推論黃玉玲斯時應知系爭停車位沈在地面下方，而可得知系爭停車位坐落之位置。黃玉玲既然代理原告處理交付車位事宜，客觀上足認被告已於95年2月間完成系爭停車位之點交，原告主張被告並未點交車位，洵不足採。原告主張系爭停車位存有瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任。茲查：

㈠依證人江王秋菊上開所述，可知江王秋菊於95年2月間將系爭停車位點交予黃玉玲時，已知系爭停車位因地震受損而無法使用，顯然存有無法運作之瑕疵，而依證人江王秋菊就是否有告知黃玉玲系爭停車位無法使用一情，前後證述不一，被告復未提出其他證據證明兩造訂立系爭契約時已告知原告系爭停車位無法使用，堪認江王秋菊與黃玉玲訂立系爭契約時，江王秋菊明知系爭停車位因地震受損無法使用，卻未告知黃玉玲，顯係故意不告知瑕疵，則原告自得主張被告應負物之瑕疵擔保責任（民法第354條第1項參照）。

㈡按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第360條、第365條分別定有明文。又按最高法院76年台上字第1449號裁判要旨略謂：「被上訴人係依民法第360條規定，上訴人缺乏所保證之品質請求損害賠償，非依同法第365條規定請求減少價金，無該365條所定法定期間之適用。」本件江王秋菊訂立契約時既然有故意不告知黃玉玲系爭停車位存有瑕疵之情事，則原告依民法第360條規定請求被告賠償因無法使用系爭停車位之損失，自屬有據。而因物之瑕疵擔保責任所生之損害賠償請求權，性質上為債務不履行之損害賠償，其權利存續期間，應與一般之債務不履行作同一解釋，且參照前開裁判要旨，應認民法第365條第1項並無適用，而適用民法第125條規定，其時效期間為15年，故原告之損害賠償請求權，並無罹於時效之情形。再者，原告主張系爭停車位之價值為30萬元，則為被告所否認，經本院依職權函詢台中市不動產仲介經紀商業同業公會關於系爭停車位之價值，該會表示系爭停車位價值約為20至35萬元間，有台中市不動產仲介經紀商業同業公會101年7月18日中市房仲商（101）字第027號函在卷可參，本院認為原告僅取得系爭停車位之使用權，並非取得所有權，自不宜以單以停車位之價值計算原告之損害，故認應以25萬元計算原告此部分所受之損害較為合理。綜上所述，原告依民法第360條規定，請求被告給付25萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即100年8月18日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。其餘逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。另被告聲請證人陳金霞、林國鎮、黃瑞風到庭作證，以資證明原告曾偕同證人要求被告履行點交義務，被告一再推託，被告隱瞞系爭停車位存有物之瑕疵。惟本院認為依卷內證據資料已足以認定被告已點交系爭停車位，且被告有隱瞞系爭停車位之瑕疵，故無通知證人陳金霞、林國鎮、黃瑞風到庭作證之必要，附予敘明。本件訴訟費用計3,200元（即原告繳納之第一審裁判費），依民事訴訟法第79條規定，應由兩造依其勝敗之比例分擔，即被告負擔1,600元（計算式：3,200×250000/300000=2,667，元以下四捨五入），餘由原告負擔。本判決主文第一項及命被告負擔訴訟費用部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

以上為正本，係照原本作成。