臺灣高等法院 臺中分院99年度重上字第87號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　99年度重上字第87號

上訴人

柯美雲

訴訟代理人

林松虎律師

訴訟代理人

林語然律師

訴訟代理人

高進棖律師

複代理人

蘇顯騰律師

複代理人

陳恩瑩

被上訴人

廖瑞道

被上訴人

廖鈞德

被上訴人

廖邦雄

上列三人共同訴訟代理人

林辰彥律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國99年3月30日臺灣臺中地方法院98年度重訴字第396號第一審判決提起上訴，本院於100年1月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人廖瑞道、廖鈞德、廖邦雄（下稱被上訴人3人）主張：

(一)上訴人柯美雲（下稱上訴人）於93年1月16日與被上訴人3人、廖李良及訴外人廖金水、廖金科、廖志修計7人，共同簽定土地租賃契約書（下稱系爭租約），由上訴人承租當時為被上訴人3人共有坐落臺中市○○區○○段9地號土地、廖李良所有同段9-1地號土地暨廖金水、廖金科、廖志修共有同段9-2地號土地，租賃期間自93年5月20日起至103年2月19日止，約定租賃物供建築房屋經營遊藝場及其相關行業之用，租賃物不得供非法使用。廖李良於93年8月6日以贈與為原因移轉登記予上訴人廖鈞德。嗣上訴人於上開土地上分別興建臺中市○○區○○段430建號建物（門牌臺中市○○○路○段113號，借被上訴人廖瑞道及廖邦雄名義登記為共有，應有部分各2分之1）及同段429建號建物（門牌臺中市○○○路○段115號，借廖金水、廖金科及廖志修名義登記為共有，應有部分各為3分之1）。因上訴人違反系爭租約第7條約定於系爭430、429建號建物經營非法賭博電玩，且積欠97年5、6、7月租金，並將防火區劃防火牆擅自變更改造，復違約經營停車場，先後經出租人於97年8月4日以臺中民權路郵局第26 27號存證信函、97年11月10日以臺中大全街郵局第1176號存證信函、98年9月21日以台北金南郵局第742號存證信函、98年10月27日以台北金南郵局第842號存證信函向上訴人為終止租約之意思表示，故系爭租約業已終止。縱認系爭租約未經全體終止，然由上訴人承租系爭9、9-1及9-2地號土地後，分別於其上興建430、429建號建物，且出租人本係家人之故，為便宜行事，始簽訂於同1份租賃契約內，再由系爭租約第3條第11、12款之約定，上訴人亦係分別向各土地所有人給付租金，被上訴人業已於97年8月4日以存證信函終止系爭租約，系爭土地部分租約已終止，無違民法第263條準用同法第258條第2項之規定。被上訴人並以起訴狀繕本之送達，作為終止租賃契約之意思表示。系爭430建號建物雖登記為被上訴人廖瑞道及廖邦雄名義共有，然上訴人仍屬系爭430建號建物之處分權人，而享有處分權限。被上訴人為本件請求，上訴人並無給付不能情事。系爭租約終止後，上訴人占有系爭土地屬無權占有，被上訴人得依民法第455條前段租賃物返還請求權之規定，及民法第767條前段所有物返還請求權規定，請求上訴人拆除其所有之系爭430建號建物後，將系爭土地返還被上訴人。並聲明：㈠上訴人應將坐落台中市○○區○○段9地號土地上如附圖A所示造型牆、B、C所示建物、D所示遮雨棚及圍籬，坐落同段9-1地號土地如附圖D所示遮雨棚及圍籬拆除，並應將上開土地連同坐落同段9地號土地上如附圖E所示土地均交還被上訴人；㈡願供擔保，聲請宣告假執行。

(二)對上訴人抗辯之陳述：

１、被上訴人3人之土地與另房廖金水、廖志修、廖金科3兄弟之土地各有不同座落，土地各自方正完整，且系爭土地之9-1號加上9地號之土地面積則與9-2號土地面積相符，訂約之初申請建造執照時亦各以不同起造人名義分別為之，且廖金水到庭作證及原審勘驗現場結果，該2棟建物各自獨立，唯有中間由上訴人違章搭建遮雨棚而已，2棟建物為2個建號，門牌號碼均不相同，絕非單一契約可加比擬，且系爭租約第3條第1項第11、12款中亦約定上訴人分別依約向出租人中之1人給付租金時即生給付租金效力，每月租金由出租人各平均分配，可明被上訴人等人與廖金水兄弟乙房係為便宜行事，始聯名與上訴人訂立契約，是系爭租約係為聯立契約，並非單一契約。

２、上訴人於承租土地上將部分空地作為經營888停車場使用，違反租約約定；而上訴人於其所涉賭博刑案件中坦承確在系爭土地所建之建物上非法經營博場所「888小鋼珠店」，並據證人即該店職員洪志峰等人及賭客楊麗珠等人於調查局詢問及檢察官偵訊時供陳不諱，並據刑案判決認定極明，則被上訴人主張上訴人在系爭承租基地上之房屋為違反法令使用及違反租賃契約使用，依土地法第103條第2款規定及兩造租約第7條之約定而終止租約，於法有據。

３、上訴人自97年5月20日起即未繳租金，迄今已達2年以上且有違約情事，被上訴人得依土地法第103條第4、5款規定終止租約並請求拆屋還地，並以97.8.14及97.11.10二度存證信函為終止租約之意思，同時以99.7.9補充答辯狀之送達為第3次終止租約之意思表示。上訴人雖抗辯應行催告云云，然土地法並無此規定，縱認應行催告，惟被上訴人於第3次以起訴狀繕本之送達作為催告暨終止租約之意思表示，當應認已行補正，被上訴人之前又先後在97年8月4日、97年11月10日、98年10月27日3次寄發存證信函，一再請求上訴人速繳付租金，實質上已踐行催告程序，上訴人此部分抗辯未經催告云云應無理由。

４、兩造於系爭租約固記載較低之租金，然此係雙方為節稅使然，實則上訴人始終以較高租金給付，其間兩造為使租金明文化，雙方又於93.7.9合意並以真正之租金數額申報所得，並同意再訂立書面契約，惟因出租人之一之廖志修急欲收回出售而不願蓋章，然其仍表同意，是雙方就此已達共識，此觀之上訴人始終按期給付租金即明，是上訴人繳交之租金並無有何溢繳情形。

５、系爭土地之原出租人廖李良、廖金水、廖志修等人於訂約後上訴人承租占有中，固將所其等應有部分移轉，然系爭租約既為聯立契約，並非單一契約，則被上訴人3人就自己所有之9及9-2地號土地部分終止租約及請求拆屋返還土地，即屬有據。

二、上訴人則抗辯：

(一)被上訴人提出之97年8月4日臺中民權路郵局第2627號存證信函、97年11月10日臺中大全街郵局第1176號存證信函所送達之處所均為「臺中市○區○○街7號3樓」，與起訴狀所載地址不同，即終止系爭租約之意思表示尚未送達予上訴人，且被上訴人所提存證信函中皆非全體出租人一同為終止系爭租約之意思表示，與民法第263條準用第258條第2項之規定不符，不生終止系爭租約意思表示之效力。被上訴人雖主張出租人7人業已終止租約，惟出租人中之廖金水、廖志修已將其應有部分移轉他人，已失去出租人地位；又系爭租約租金雖屬可分，然租賃物如為不可分，則該租約即非可認係可分之債，況縱認可分之債，其終止權之行使亦應由出租人全體為之，本件被上訴人以原有之租約7人所寄存證信函終止租約並非全體出租人所為意思表示，該終止權之行使自屬不合法。

(二)系爭9、9-1、9-2地號3筆土地乃由出租人共同出租，其用意在使上訴人得以合併使用，若缺少任一筆土地，即無法達租賃目的，形式上為單純1份土地租賃契約，實質上依租約第1條規定係概括列出租賃權標的之3筆土地，並未載明何土地係由何出租人擁有；第3條第1項就全部土地約定每月租金金額，並未區分個別租月為何；又同條第2項及14條係概括約定保證金120萬元於訂約時交付出租人全體，違約金亦約定為120萬元，均未區分不同出租人或不同土地。且租賃之系爭3筆土地原係設計興建為單獨1棟建物，因出租人廖志修反對與廖鈞德共同為起造人，上訴人乃委請建築師另為設計申請建築為2棟建物，完工後即在中間通道加蓋遮雨棚聯結為1建物供經營遊藝場使用，並無不同用途，本件租賃契約就形式上或實質上以觀均明確屬單一契約，並非數內容不同之契約相互結合之聯立契約，此亦得由系爭租約第3條皆非就各承租土地分別約定租金及保證金可以得證，況如原審所認定系爭租約係2租賃契約之聯立契約，則該2租賃契約應係不可分而同其命運，豈有適用民法第271條規定平均分攤義務，分受權利，而各不干涉之理。被上訴人主張係屬聯立契約，而僅終止系爭9、9-1地號土地之租約，顯與系爭租約共同出租之本意不符。

(三)承租人有無違約應依系爭土地租賃契約書之約定即「承租土地本身有無違法使用」來認定，而非以承租人或其所屬員工之自然人行為來認定，上訴人所經營之888小鋼珠店其業務性質本身並無違法，顧客於店內僅得兌換實物獎品，並無與機器對賭情事，被上訴人所提出之起訴書內容，係客人在店外或場外兌換現金，縱認定店內並不符合系爭租約第7條所定將承租土地供非法使用之約定，不得以之作為終止系爭租約。又土地法第103條第2款規範對象限於建築房屋之「基地」本身，合法興建之建築物並非該條款範疇，被上訴人不得以該建築物違法使用為由執作主張。

(四)被上訴人主張上訴人在系爭土地上從事停車場營業之違約行為並非事實，上訴人因經營系爭遊藝場自需提供空地供客人停車，故於94.05.17日另與臨旁地主簽約租用惠民段007號土地作為停車使用，且為區隔來店之客人，於該停車場並作有管制，是上訴人並無以系爭土地作為停車場營業使用之情事。

(五)被上訴人於原審主張曾於97.08.05及97.11.10二度為催告乙節，並不符土地法終止契約規定，被上訴人於本院上訴審再提出上訴人自97.05.20日起未即未再給付租金之新攻擊方法，然上訴人應給付被上訴人97.05.20以後之租金，其中為被上訴人3人拒收，故係屬渠等受領遲延，並非上訴人違約；而廖志修、廖金水及廖金科則有收受租金支票至99.04月份止；況依兩造租約約定，出租人有給予5個月不收租金之作業期，然廖志修、廖金水、廖金科等人至94.04.06始行文市政府表示租賃合法，致上訴人6個月無償作業期間及已給付11 個月租金之契約上損害，加上由上訴人平均每月每坪溢付200元，累計共溢付約672萬元，爰以上揭損害主張抵銷被上訴人主張到期之租金及抵扣99年6月份之租金債權。

三、被上訴人3人與廖李良係為原審共同原告，原審判決上訴人應將坐落台中市○○區○○段9地號土地上如附圖編號A所示，面積0.000122公頃造型牆、編號B、C所示，面積各0.049464、0.006909公頃建物、編號D所示，面積0.005785公頃遮雨棚及圍籬，坐落同段9-1地號土地上如附圖編號D所示，面積0.0001公頃遮雨棚及圍籬拆除，並應將上開土地連同坐落同段9地號土地上如附圖編號E所示，面積0.070003公頃土地均交還被上訴人廖瑞道、廖鈞德、廖邦雄3人。而駁回廖李良部分。被上訴人就廖李良部分並未上訴而告確定，上訴人則就其敗訴部分上訴。

四、兩造不爭執之事實：

(一)上訴人於93年1月16日與被上訴人及廖李良、訴外人廖金水、廖金科、廖志修共7人，共同簽定「土地租賃契約書」，由上訴人承租當時為被上訴人共有坐落臺中市○○區○○段9地號之土地（面積為1,322.83平方公尺，應有部分廖瑞道17,992／100,000、廖邦雄50,039／100,000、廖鈞德31,969／100,000）及廖李良所有同段9-1地號之土地（面積為1平方公尺，嗣廖李良於93年8月6日以贈與為原因移轉登記予廖鈞德），暨廖金水、廖金科、廖志修共有同段9-2地號之土地，租賃期間自93年5月20日起至103年2月19日止，並於系爭租約第5條、第6條及第7條分別約定，「租賃物之用途：本件承租之土地係供乙方（即上訴人）建築房屋經營遊藝場及其相關行業之用。甲方（即出租人）並同意乙方於不破壞租賃物之地形下，得自由使用租賃物，不予干涉」、「本件租賃土地，甲方同意乙方在土地上搭建工作物或建築房屋，惟須以甲方為起造人申請保存登記，租賃期間屆滿時，乙方應將房屋或工作物拆除，恢復原狀。興建、拆除、回復原狀所需之費用，應由乙方自行負擔。租賃屆滿時，乙方遷出時如遺留物品、器具不搬者，乙方同意由甲方視為廢棄物處理」、「轉租及使用禁止：非經甲方同意乙方不得將租賃物（包含土地及房屋）全部或一部轉租、頂讓或以其他方法交由他人使用，但乙方所營事業得委由他人經營。租賃物不得供非法使用或存放危險物品，影響公共安全」。

(二)坐落系爭土地上即臺中市○○區○○段430建號建物（門牌臺中市○○○路○段113號，面積為494.55平方公尺）係由上訴人出資所建，借被上訴人廖瑞道及廖邦雄名義登記為共有，其應有部分各為2分之1。坐落系爭9-2土地上即臺中市○○區○○段429建號建物（門牌臺中市○○○路○段115號，面積為494.55平方公尺）係由上訴人出資所建，借廖金水、廖金科及廖志修名義登記共有，其應有部分各3分之1。

(三)存證信函部分：①被上訴人3人、廖李良及廖金科、廖志修計5人曾於97年8月4日以臺中民權路郵局第2627號存證信函，以上訴人違反系爭租約第7條之約定經營非法賭博電玩，依土地法第103條第5款規定終止系爭租約，及以上訴人積欠97 年5、6、7月之租金，催告於函到後15日內給付所積欠之租金，逾期將終止系爭租約。②被上訴人3人曾於97年11月10 日以臺中大全街郵局第1176號存證信函，以業已以97年8月4日臺中民權路郵局第2627號存證信函終止契約等語，催告上訴人於函到後15日內回復系爭租賃物即系爭土地之原狀。③廖金水曾於98年9月21日以台北金南郵局第742號存證信函，以上訴人違反系爭租約第7條約定及以被告積欠97年5、6、7月之租金，終止系爭租約。④於98年10月27日以廖瑞道、廖鈞德、廖邦雄、廖李良、廖金水、廖金科、廖志修等7人名義所寄臺北金南郵局第842號存證信函，終止系爭租約，並已送達上訴人收受。

五、本件兩造之爭執厥為：①系爭租約係屬單一契約或聯立契約？②系爭租約需否經由原全體出租人為終止之意思表示？③被上訴人主張上訴人積欠租金而終止租約，是否有據？④上訴人將防火區劃防火牆變更改造，復違約經營停車場？⑤上訴人就系爭土地及建物是否非法及違約使用？茲析述如下：

(一)系爭租約係屬單一契約或聯立契約？本件系爭承租土地之9-1地號土地位於9地號土地內側，2 筆土地合為一完整地形土地，相鄰之9-2地號土地亦地形完整，9-1地號及9地號土地面積之合計，與9-2地號土地相符，雖據原審會同臺中市中興地政事務所人員至現場勘測明確，有原審製作之勘驗筆錄及有臺中市中興地政事務所上開函及該函檢附之土地複丈成果圖在卷可稽。而兩造於上開租賃契約書第3條第1項第11、12款亦約定：「乙方（即上訴人）依約向出租人中之廖瑞道、廖金水、廖邦雄、廖志修、廖金科給付租金時，即生給付租金之效力」；「每月租金由出租人平均分配取得」。是系爭9、9-1、9-2地號土地屬不同人所有，地形各自方正完整，上訴人承租後分別興建二獨立建物，租金平均分配之情，固堪認定。惟按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合不可分離之關係，例如租賃契約與典權設定契約相結合訂立是。此與契約當事人之一方有數人與他方訂立同一內容者不同（最高法院90年度台上字第1779判決參照）。查系爭9、9 -1、9-2地號3筆土地形式上乃由出租人全體共同出租而簽訂內容相同之1份租賃契約，並無數內容不同之契約之情。再系爭租約第1條約定係概括列出租賃標的物之3筆土地，並未載明何筆土地由何出租人所有；第3條第1項關於租金給付之約定係就全部土地約定每月租金金額，並未有何區分系爭9、9-1、9-2地號土地之個別租金為何情事；同條第2項約定：「保證金新台幣壹佰貳拾萬元整。乙方於訂約時交付甲方，於租期屆滿故終止租約，乙方交還租賃物標的物並結清應付款項後，由甲方無息交還乙方」，係概括約定保證金120萬元於訂約時交付出租人全體；第14條：「乙方如有違約不於租賃期滿時交還土地或違反第7條之規定者，甲方得請求乙方給付違約金新台幣壹佰貳拾萬元整」，對於違約金之約定亦未區分不同出租人或不同土地。且上訴人主張租賃之系爭3筆土地原係設計興建為單獨1棟建物，由建築師設計後送台中市政府審查，惟因出租人廖志修反對與廖鈞德共同為起造人，上訴人乃委請建築師另為設計，以上訴人廖鈞德、廖志修、廖金水、廖金科為起造人而申請建築為2棟建物，完工後即在中間通道加蓋遮雨棚聯結為1建物，全部供經營同一之「888小鋼珠」遊藝場使用，並無分別或不同用途等情，有上訴人提出之台中市新市政中心專用區都市設計審查書、側向透視圖、鳥瞰透視圖、設計圖、郵局存證信函等件足憑（本院卷二第38-52頁），稽上之租約約定及建築使用情形以觀，俱徵上訴人承租本件土地所訂租約，實質上之用意在使上訴人得以合併使用，若缺少任一筆土地，即無法達租賃之目的，是本件租賃契約就形式上或實質上以觀，均明確屬單一契約，並非數內容不同之契約相互結合之聯立契約。況苟如被上訴人所主張系爭租約係二租賃契約之聯立契約，則該二租賃契約應係不可分而同其命運，豈有適用民法第271條規定平均分攤義務，分受權利，而各不干涉之理。是被上訴人主張系爭租約係屬聯立契約，而僅終止系爭9、9-1地號土地之租約，顯與系爭租約共同出租之本意不符，殊非可採。

(二)系爭租約需否經由原全體出租人7人為終止之意思表示？

１、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項固有規定，惟同條第2項亦明定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」。本件系爭租約並未經公證，租賃期限依租約第2條約定自民國93年5月20日至103年2月19日止，期限已逾5年，依上揭法條第2項規定並無同條第1項買賣不破租賃之適用。本件系爭租約於93年1月16日訂立後，出租人其中之廖李良、廖金水及廖志修雖將其應有部分以贈與、買賣為原因，於93年8月16日、94年2月1日、98年9月18日、98年10月13日分別移轉予廖鈞德、賀心航、張鈞豪、張志豪、張澤豪、莊雅清、張慧君、張筠薇等人，有土地登記第二類謄本及異動索引可稽（原審卷第56-62頁、97-103頁），惟因該租約未經公證，所定租賃期限逾5年，而無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用，則本件租賃契約之出租人仍為該租約所簽訂之廖瑞道、廖鈞德、廖邦雄、廖李良、廖金水、廖金科、廖志修等7人。

２、次按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之；第258條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第258條第1、2項及第263條定有明文。是終止契約，於契約當事人之一方有數人時，其終止契約之意思表示，應由其全體或向其全體為之。系爭租約之出租人既仍為廖瑞道、廖鈞德、廖邦雄、廖李良、廖金水、廖金科、廖志科等7人，揆諸上揭法條所示，對於終止該租約之意思表示自應以該7人全體共同行使。依被上訴人提出有關終止租約之存證信函所示，被上訴人於97年8月4日所寄發臺中民權路郵局第2627號存證信函係以廖瑞道、廖鈞德、廖邦雄、廖李良、廖金科、廖志修等6人之名義所寄（原審卷第37-39頁）、97年11月10日所寄發臺中大全街郵局第1176號存證信函係以廖瑞道、廖鈞德、廖邦雄等3人名義所寄（原審卷第42-44頁），上揭二存證信函送達上訴人之處所均為「臺中市○區○○街7號3樓」，與起訴狀所載地址不同，即終止系爭租約之意思表示尚未送達予上訴人；於98年9月21日所寄發臺北金南郵局第742號存證信函係以廖金水及賀心航名義所寄（原審卷第67-68頁），經核上揭存證信函均非由全體出租人7人共同行使而不生效力。至被上訴人另主張以起訴狀繕本送達及97年7月9日之答辯狀為終止之意思表示云云，惟本件起訴狀及該答辯狀之原告係僅為被上訴人廖瑞道、廖鈞德、廖邦雄及廖李良等4人，亦非全體出租人，是此部分終止之意思表示與法未合，亦不生效力。然被上訴人提出於98年10月27日所寄臺北金南郵局第842號存證信函則係以廖瑞道、廖鈞德、廖邦雄、廖李良、廖金水、廖金科、廖志修等7人之名義所寄，並已送達上訴人收受，有該存證信函及收件回執在卷足查（原審卷第92，93頁），此部分之意思表示足認已由全體出租人合法行使之。上訴人抗辯系爭土地部分所有權人將應有部分移轉他人，系爭租約之終止未由全體出租人表示而不生效力云云，洵非可採。

(三)被上訴人主張上訴人積欠租金而終止租約，是否有據？上訴人既係承租系爭土地建築房屋，核即屬基地租賃，就系爭租約之終止，即應適用土地法第103條之規定。被上訴人起訴時主張上訴人積欠97年5、6、7月之租金，為上訴人所否認，並辯稱係被上訴人拒收等語，姑先恝置不論，惟因土地法第103條第4款規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時」。核被上訴人起訴所主張上訴人積欠租金情節，不符土地法第103條第4款之情形，被上訴人即不得以上開上訴人積欠租金為由，終止租約。被上訴人於上訴審中雖又以上訴人積欠租金已達2年以上得為終止租約云云，然按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，出租人得收回基地；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定，土地法第103條第4款及民法第440條第1、3項分別定有明文。故出租人以承租人積欠租金額達2年以上為由收回基地時，須依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付積欠租金，承租人於期限內不為支付者，始得終止租賃契約，不得未經催告支付租金即逕行主張終止租約（最高法院71年度台上字第3519號裁判參照）。本件被上訴人主張上訴人積欠97年5-7月份之租金，則其上揭寄發存證信函時，均未達積欠租金2年以上，均不生催告效力；而依被上訴人主張之97年5月起迄至99年5月達2年以上時，被上訴人並未再有何定期催告之行為，被上訴人既未於承租人積欠租金達2年以上時經定相當期限催告支付，其以此執作終止租約事由即屬無據。被上訴人雖又主張以起訴狀為催告之意思表示云云，然核諸其起訴狀中並無有何定相當期限之內容，是亦難認該起訴狀有合法催告。被上訴人此部分主張，均非足採。

(四)上訴人將防火區劃防火牆變更改造，復違約經營停車場？被上訴人雖並主張上訴人將防火區劃防火牆擅自變更改造，復違約經營停車場云云。惟經原審法院會同臺中市中興地政事務所人員至現場勘測結果，系爭土地並無經營停車場，此有原審製作之勘驗筆錄及有臺中市中興地政事務所99年2 月5日中興地所二字第0990001742號函及該函檢附之土地複丈成果圖在卷可稽。是難認上訴人有經營停車場情事。又系爭租約第5條並約定，「租賃物之用途：本件承租之土地係供乙方（即被告）建築房屋經營遊藝場及其相關行業之用。甲方（即出租人）並同意乙方於不破壞租賃物之地形下，得自由使用租賃物，不予干涉」之事實，此除有上開土地租賃契約書在卷可佐外，並為兩造所不爭執，亦堪認為真實。則出租人既同意承租人之上訴人於不破壞租賃物之地形下，得自由使用租賃物，不予干涉，上訴人縱有將防火區劃防火牆擅自變更改造，亦難認有違反兩造間之租賃契約。被上訴人主張以上訴人將防火區劃防火牆擅自變更改造，復違約經營停車場為由而終止租約乙情，亦無理由。

(五)上訴人就系爭土地及建物是否非法使用及有無違約使用？被上訴人主張上訴人於系爭土地上所興建建物經營賭博電玩，業經法院刑事判決以賭博罪判處有期徒刑10月乙情，固據被上訴人提出臺灣臺中地方法院檢察署97年度偵字第22239號、24780號、29369號、29392號、29407號起訴書為證，復有臺灣臺中地方法院檢察署97年度偵字第17881號、原審法院98年度易字第1069號、本院99年度上易字第86號賭博刑事案件卷證資料可憑。惟依系爭租約第5條約定：「租賃物之用途：本件承租之土地係供乙方（即上訴人）建築房屋經營遊藝場及其相關行業之用。甲方（即出租人）並同意乙方於不破壞租賃物之地形下，得自由使用租賃物，不予干涉」，則兩造之租賃契約係被上訴人提供基地供上訴人建築房屋經營遊藝場及相關行業之用之事實甚明，而上訴人亦確於其上建築房屋經營「888小鋼珠」遊藝場之用，核與租約第5條租賃用途之約定並無違反，被上訴人雖執上揭刑事判決主張上訴人違反土地法第103條第2款：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：二、承租人以基地供違反法令之使用時」之規定，及系爭租約第7條：「....租賃物不得供非法使用或存放危險物品，影響公共安全」之約定，然按土地法第103條第2款所謂承租人以基地供違反法令之使用，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用。本件承租人之上訴人依系爭租約約定經營「888小鋼珠店」遊藝場，該遊藝場業務本身並無違法，且符合兩造租約之約定，是上訴人就系爭基地或基地上房屋之使用並無違反法令，難認有土地法第103條第2款或系爭租約第7條違反法令使用之情。至上訴人雖在其經營遊藝場經營期間因電玩賭客兌換現金而觸犯賭博罪行，係上訴人經營期間之個人違法行為，與該遊藝場業務本身不違法之事實不生影響，殊不能因此即認上訴人就本件系爭租賃之基地或房屋有非法使用，是被上訴人此部分據為終止租約事由，亦非可採。

(六)綜上所述，本件系爭租約係屬單一契約，並非聯立契約，該租約雖於98年10月27日以全體原出租人名義寄發存證信函而行使終止租約之意思表示，然被上訴人主張之積欠租金、防火牆變更及違約經營停車場、經營賭博場所非法使用等情均非得為合法終止租約之事由，該租約並未合法終止，則被上訴人3人依民法第455條前段之租賃物返還請求權、第767條前段之所有物返還請求權求上訴人應將系爭土地上建物拆除，將土地交還被上訴人3人，為無理由，不能准許。其假執行之聲請失所附麗，亦不應准許。原審准許被上訴人此部分之請求而為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應廢棄改判如主文第二項所示。

六、兩造其餘之主張、攻擊防禦方法及舉證，均對本判決之結果不生影響，爰不一一論述，附予敘明。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第85條第2項，判決如主文。

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