臺灣臺南地方法院109年度訴字第80號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 109年度訴字第80號

原告

陳正昌

訴訟代理人

陳明堂

訴訟代理人

施承典律師

被告

張貽禎

上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國109年7月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴時原聲明：㈠被告應將坐落臺南市○區○○段000地號、884-1地號土地所有權（權利範圍均為全部）移轉登記與原告。㈡被告應將坐落臺南市○區○○段000○號即門牌號碼臺南市○區○○街000巷00號房屋所有權（權利範圍全部，下稱系爭建物，上開土地及建物下稱系爭房地）移轉登記與原告。㈢被告應於系爭房地所有權移轉登記完畢，原告給付新臺幣（下同）85萬元同時，將系爭建物遷讓交付原告。嗣因系爭房地遭第三人聲請查封拍賣，遂於民國109年7月6日言詞辯論期日當庭提出書狀變更訴之聲明為：㈠被告應將系爭房地所有權移轉登記與原告。如被告給付不能，應給付新臺幣（下同）459萬8,000元。㈡被告應於前項移轉登記完畢，原告給付85萬元同時將系爭建物遷讓交付原告（本院卷第165至167頁）。經核原告上開訴之變更，係基於請求被告移轉系爭房地之同一基礎事實，符合前揭法條規定之情形，應予准許。

二、原告起訴主張：

㈠原告向被告購買系爭房地〔即臺南市○區○○段000○00000地號土地，及其上同段514建號即門牌號碼臺南市○區○○街000巷00號建物（權利範圍均全部）〕，並簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為380萬元，其中定金20萬元、備證款30萬元、完稅款245萬元，交屋款85萬元。原告已依約給付買賣價金共計295萬元，僅餘交屋款85萬元於過戶完成後交屋時給付，惟被告收訖295萬元買賣價金後，竟拒絕配合辦理所有權移轉登記，且系爭房地業經訴外人鄭婉薇聲請強制執行，並經本院以109年度司執字第38420號強制執行在案，系爭房地鑑定價額為544萬8,000元，如被告給付不能，扣除餘款85萬元，則應賠償原告459萬8,000元。為此，爰依買賣契約及民法第348條、第369條、第226條第1項規定提起本件訴訟等語。

㈡並聲明：

1.被告應將系爭房地移轉登記與原告。如被告給付不能，應給付459萬8,000元。

2.被告應於系爭房地所有權移轉登記完畢，原告給付85萬元同時，將系爭建屋遷讓交付原告。

三、被告則略以：

㈠系爭房地買賣契約業經原告於108年11月12日以LINE通訊軟體通知，限被告3日內返還295萬元及所有已支出之稅費及費用，經被告於同年11月13日上午11點24分同意而終止，是原告請求被告將系爭房地移轉登記至其名下，顯無理由等語，以資抗辯。

㈡並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

㈠系爭房地為被告所有，訴外人陳明堂於108年10月23日提出定金20萬元與被告，表示願以380萬元買受被告所有之系爭房地，並簽立「買賣方定金收款憑證」，該收款憑證上記載「登記名義人屆時指定」一語，上開收款憑證內容詳如本院108年度補字第955號卷第30頁所示。

㈡原告陳正昌（即訴外人陳明堂之子）與被告就系爭房地簽立系爭買賣契約，約定買賣總價為380萬元，其中定金20萬元、備證款30萬元、完稅款245萬元，交屋款85萬元，系爭買賣契約內容詳如上開補字卷第31至34頁所示。原告已依系爭買賣契約交付295萬元與被告，僅剩餘交屋款85萬元尚未給付。

㈢系爭房地分別於108年4月29日、同年5月14日設定90萬元、264萬元之第一、二順位最高限額抵押權與訴外人林忠毅，上開抵押權設定於108年12月18日因清償而塗銷登記在案。

㈣系爭房地所有權移轉登記承辦人即地政士范芳瑜於108年11月6日已將系爭房地買賣過戶與原告陳正昌之案件，向臺南市東南地政事務所申請登記，並經該地政事務所以108年普字第125870號受理在案。惟上開登記案件因未提出系爭房地所有權狀正本而未完成過戶登記，目前仍登記於被告名下。

㈤原告就系爭房地過戶一事，具狀聲請並經本院於108年11月22日以108年度裁全字第54號裁定准許以82萬元為本件被告供擔保後，得對系爭房地為假處分。本件原告旋即提供擔保金及持上開裁定聲請，並於108年11月27日將系爭房地登記假處分在案。

㈥系爭房地經訴外人鄭婉薇聲請強制執行，並由本院以109年度司執字第38420號強制執行在案，本院民事執行處囑託不動產估價師事務所進行鑑定，系爭房地鑑定價額為544萬8,000元。

五、本院得心證之理由：

㈠查訴外人陳明堂於108年10月23日提出定金20萬元與被告，表示願以380萬元買受被告所有之系爭房地，雙方並簽立「買賣方定金收款憑證」，該收款憑證上記載「登記名義人屆時指定」，並約定買賣總價為380萬元，其中定金為20萬元、備證款30萬元、完稅款245萬元，交屋款85萬元。嗣原告（陳明堂之子）與被告簽立系爭買賣契約，並陸續交付合計295萬元與被告，僅剩餘交屋款85萬元尚未給付等情，有原告提出之買賣方定金收款憑證、系爭買賣契約、第一銀行帳戶交易明細及匯款申請書影本在卷可稽（本院108年度補字第955號卷第30至41頁），被告亦不爭執與原告簽立定金收款憑證及系爭買賣契約，並已收受合計295萬元之金額（本院卷第115頁）。雖其抗辯訴外人范芳瑜地政士串通陳明堂，乘其急迫、輕率無經驗，以虛偽之事實使其陷於錯誤而為出售之意思表示，惟其僅片面為上開之爭執，並未提出積極證據以為證明，自難逕採，是兩造已就系爭房地成立買賣契約，應互負履約義務之事實，堪認無訛。

㈡原告主張已依系爭買賣契約按期交付款項與被告，被告收訖295萬元買賣價金後，竟拒絕配合辦理所有權移轉登記，爰依系爭買賣契約請求被告將系爭房地所有權移轉登記於其名下，並於交付尾款之同時，遷讓交付系爭建物等語，惟被告抗辯原告於108年11月12日以LINE通訊軟體通知，限於3日內返還295萬元及所有已支出之稅費及費用，其於同年11月13日上午11點24分回覆同意，故系爭買賣契約應已終止，無須依契約移轉所有權至原告名下一語為辯。是依上開兩造爭執之情可知，本件應予審究之爭點厥為：系爭買賣契約是否如被告所述之情而終止。經查：

1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；契約之要約人，因要約而受拘束，民法第153條第1項、第154條第1項分別定有明文。是契約成立後，契約當事人即應受契約之拘束，並得主張權利及互負履約義務，除有法律規定得以解除、或因意思表示錯誤等原因得以撤銷、或因法定終止事由發生、或因雙方合意終止而無須履約外，契約當事人自應受契約拘束並予履行。準此，兩造既已簽立系爭買賣契約，雙方即應依契約內容予以履行，而被告抗辯該契約因原告提出解約之要求，經其同意而終止乙節，既為原告所否認，則依民事訴訟法第277條前段規定，被告自應就其上開有利於己之抗辯事實，負舉證責任。

2.被告固爭執原告於108年11月12日22時20分許向其提出解約，其已於翌日即11月13日11時24分回覆同意原告之要求，系爭買賣契約因兩造合意而終止云云，並提出line通訊內容擷圖照片為證（本院卷第67、69、71、75、91、93、95、97、99、101、103、107頁）。惟查，觀諸卷附第69頁之擷圖照片內容，係訴外人范芳瑜於108年11月12日22時20分許向被告表示：「我今天晚上有去找買方（指本件原告）了買方限您3日內返還295萬房款及所有已支出之稅費及費用這樁買賣即結束。」，被告於翌日（11月13日）以：「我已委（託）任天主教互助社土地代書鄭代書，請妳上午與他聯絡鄭代書…」等語回覆，故由上開對話可知，本件原告係透過范芳瑜向被告表示，如於3日返還295萬元及已支出之稅費、費用等，即同意終止系爭買賣契約，應為附條件同意終止契約之意思表示，非屬要約之性質。況被告上開回覆之內容，僅要求范芳瑜向另一鄭代書聯絡，文字中並未有任何同意之意思，且其亦未依原告提出之條件，於3日內返還295萬元及其他稅負與原告，顯見系爭買賣契約並未因原告提出上開條件後經被告依條件履行而生終止之效力，被告片面以其認知及解釋，認為原告要求返還條件之意思表示係屬要約，其回覆同意係屬承諾而生終止效力，契約應已無須履行云云，實屬無稽，系爭買賣契約未經兩造合意終止，效力仍屬存在之事實，應屬可採。至被告提出之其他line通訊擷圖照片，細譯其內容係被告委託代書處理後續事宜之相關聯絡對話，要與被告抗辯契約終止一事並無直接關連，自不予審究。

㈢承上，系爭買賣契約效力既仍存在而未經終止，兩造自應互負履約義務，亦即被告應將系爭房地所有權移轉登記與原告，原告並應於交屋之同時給付尾款85萬元與被告。惟原告主張因被告未交付系爭房地所有權狀正本，致向地政事務所申請辦理所有權移轉登記而遭駁回，是其提起本件訴訟依系爭買賣契約請求被告應將系爭房地所有權移轉登記至其名下，並於其交付交屋款85萬元之同時，遷讓交付系爭建物，即非無據，應予准許。又訴外人鄭婉薇以被告簽發本票未清償，持本院核發之109年度司票字第439號准許強制執行本票裁定及確定證明書為執行名義，聲請強制執行拍賣系爭房地，經本院民事執行處以109年度司執字第38420號受理後囑託鑑定系爭房地價格為544萬8,000元，並以該價格核定為拍賣最低價額等情，有原告提出之上開執行處函文及系爭房地不動產估價報告書影本在卷可考（本院卷第171至175頁），並經本院職權調取上開執行卷宗核閱無訛。惟因上開執行程序業由本件原告提起確認本票債權不存在訴訟及聲請停止執行，經本院以109年度南簡聲字第44號裁定准許，並經本件原告提存擔保金後已停止執行在案，顯見系爭房地之強制執行拍賣程序，於本件言詞辯論終結時，並未因第三人拍定而無法移轉所有權致生給付不能之情形發生，是原告併依民法第226條規定主張「如被告給付不能，應給付459萬8,000元」部分，諉屬無憑，難可允准。

六、綜上所述，兩造間成立系爭房地買賣契約，原告已交付合計295萬元與被告，依系爭買賣契約約定被告應將系爭房地所有權移轉登記至原告名下，並於登記完畢後、原告交付交屋款85萬元之同時，遷讓交付系爭建物，惟被告迄未履行。從而，原告依系爭買賣契約及民法348條、第369條規定，請求：㈠被告應將系爭房地移轉登記與原告。㈡被告應於系爭房地所有權移轉登記完畢，原告給付85萬元同時，將系爭建屋遷讓交付原告，為有理由，應予准許。至原告併予請求「如被告給付不能，應給付459萬8,000元」部分，因不符合給付不能規定，應予駁回之。

七、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條定有明文。查本件原告之請求雖部分遭判決駁回，惟遭駁回部分，僅其主張系爭房地如遭拍賣，發生給付不能結果，併予請求損賠之價金，另其請求被告移轉系爭房地所有權登記及交付建物，則屬有據，可見其訴請之主要標的皆獲准許，故本院審酌上情，認本件訴訟費用由被告負擔，較為適當，爰判決如主文第4項所示。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民法第79條，判決如主文。