臺灣臺南地方法院八十八年度重訴字第四九五號

臺灣臺南地方法院民事判決　八十八年度重訴字第四九五號

原告

丙○○

訴訟代理人

黃厚誠律師

被告

甲○○ 住台南

訴訟代理人

鄭曉東律師

送達代

　　　　　　　　魏緒孟律師

右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：如主文第一、二項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告為坐落台南市○○區○○段一０八、一一０地號（重測前為公親寮段六０三及六０三之一地號）二筆土地（以下簡稱系爭土地）之共有人之一（應有部分均各為七分之一）。查訴外人高龓矆（即系爭土地之另一共有人，應有部分二十一分之一），未經全體共有人之同意及授權，以系爭土地與被告之被繼承人郭件訂立耕地租約（郭件死後變更租約由被告續租）。

（二）按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。雖各共有人得自由處分其應有部分，但若涉及共有物之處分，變更及設定負擔，則因影響及其他共有人對共有物之使用、收益，自應得共有人全體之同意，始得為之。此觀民法第八百十八條、第八百十九條之規定自明。再按，共有物之出租，係屬管理行為，依民法第八百二十條第一項之規定，應共同管理之。換言之，應得共有人全體之同意，其出租行為對全體共有人始為有效。此為最高法院七十九年度第二次民事庭會議決議所認。準此，訴外人高龓矆未經其他共有人之同意，擅將系爭土地出租予被告之行為，對原告暨其他共有人自不生效力。

（三）基上原告及其他共有人與被告間就系爭土地並無租賃關係存在。而依民法第七百六十七條、民法第八百二十一條之規定，為共有人全體之利益，原告自得請命被告將系爭土地返還予全體共有人。本件前已經　鈞院調解不成立，且依最高法院四十六年台抗字第二四號判例意旨，本件亦非屬租佃爭議事件，爰依法提起本訴。

（四）對於被告抗辯之陳述：

１、被告稱系爭土地之原所有權人鄭明、翁祥、翁百龍及鄭祈安等人死亡後，繼承人迄今未辦理繼承登記云云，此與事實不符，就原告言，早已於民國八十七年一月辦理繼承登記，其餘之繼承人亦然，且此關係原告起訴之合法與否，故特先敘明，被告答辯並不實在。

２、本件系爭土地並非祭祀公業之財產分配於派下員之結果，此由系爭土地歷次變動之謄本，即可見出，不僅各共有人姓氏不一，且「番地」亦不一，更有明確記載各有人之應有部分，亦無所有權人曾為祭祀公業之記載，被告所述並不實在。

３、本件訴外人高龓矆將系爭二筆土地出租予被告之被繼承人郭件，並與之訂立耕地租約，並未得其他共有人之同意，查：依四十五年台灣省台南市私有耕地租約，雖載有出租人高龓矆等九人，惟該時之共有人鄭明於日據時期昭和十九年（民國三十三年）死亡，翁祥係於大正十五年（民國十五年）死亡，翁百龍係於昭和四年（民國十八年）死亡，鄭祈安（原告之先祖）係於昭和十六年（民國卅年）死亡。僅此些共有人於四十五年即高龓矆出租系爭土地予被告之被繼承人郭件時已歿之事實，即得證明訴外人高龓矆並未得全體共有人之同意，即擅將系爭二筆土地出租或出賣予被告之被繼承人郭件，對其他人並不生租賃或買賣之效力。而於郭件死亡後，其繼承人即被告辦理變更續租登記，亦未得原告及其他共有人之同意，故兩造就系爭二筆土地自無耕地租賃關係存在。

４、被告稱其先父郭件依該時之習慣向高龓矆等人購得系爭土地，主張高龓矆等三人係公同共有人之特定代表人云云，並不實在。按：本件系爭土地並非祭祀公業之財產分配於派下員之結果，是系爭土地自始即非公同共有，已如前述。查依民法第一條之規定，如有法律明文規定，即無適用習慣之餘地。按習慣僅於法律無明文規定時有補充之效力，公同共有物之處分及其他權利之行使，除由公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，為民法第八百二十八條第二項所明定。縱倘如被告所稱該地習慣，嘗產值理，有代表公同共有人全體處分嘗產之權，苛非當事人有以此為其契約內容之意思，得認其公同關係所由規定之契約已另有規定，在民法施行以後殊無適用之餘地（參照最高法院三十七年度上字第六八０九號判例）。本件依被告提出之出賣證書，係於民國四十五年，現行民法已適用於台灣地區，是依前述判例意旨，被告主張依「習慣」即無理由，況且台灣地區亦無該習慣。

三、證據：提出耕地租約、最高法院七十九年五月二十九日七十九年度第二次民事庭會議決議、調解不成立證明書、最高法院四十六年台抗字第二四號判例各一件（以上均影本）、土地登記謄本四件、戶籍謄本四件。

乙、被告方面：

一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）查系爭土地早在四十五年四月十五日，即由被告之父郭件及長兄郭進謀向系爭土地之共有人高龓矆、高水鋤、高金堛等三人購買其所有權之全部，並立有出賣證書及賣杜證。

（二）又系爭土地在四十五年間，其共有人雖達九人，而郭件及郭進謀僅與其中之高龓矆、高水鋤、高金堛等三人訂立買賣契約，惟查：依習慣，特定公同共有人有代表處分公同共有物或行使其他權利之權者，則認公同共有人有以習慣作為契約內容之意思，故該特定人依契約之約定有此權限，其處分行為或權利行使縱未得全體之同意，依第八百二十八條第一項之規定，仍屬有效。最高法院三二年上字第三０一號判例亦謂：「某地如有房長得代表該房處分祭產之習慣，可認祭產公同共有人有以此為契約內容之意思者，自應認該房長之處分為有效」。而此所謂公同共有人之意思，通常係經由解釋亦即基於誠信原則與交易安全，對於公同共有人利益所作之價值判斷而認定之意思，故僅係假設之公同共有人意思。本件情形，亦復如是。查系爭土地在名義上雖係登記為九人共有，惟依當時派下權之分配，系爭土地實係由高龓矆、高水鋤、高金堛三人所取得，故該三人得以全權處分系爭土地，遂由該三人出面與郭件及郭進謀訂立土地買賣契約。嗣郭件死亡後，由被告依繼承關係繼續占有使用系爭土地，足見被告非屬無權占有。

（三）此外，由於在四十五年間，系爭土地之共有人中，已有鄭明、翁祥、翁百龍、鄭祈安等人死亡，而其繼承人又未依法辦理繼承登記，迄今依然，且當時農村之權利意識亦不甚發達，故在當事人間，根本不知如何辦理所有權移轉登記。在所有權無法妥善移轉登記之情況下，立約雙方遂於四十五年五月間協議另訂耕地租約，做為實現前開土地買賣契約之擔保，並以已經給付之土地買賣價金之利息，視為租金之給付，而無現實交租。在此情形，應認當事人之真意係以土地買賣價金之利息抵充耕地租賃之租金，此亦早經我國實務所是認。乃依前開派下權之法理，高龓矆、高水鋤、高金堛等三人與郭件所訂立之耕地租約，其效力亦應及於全體共有人及繼承人。且此項耕地租約，在郭件死亡後，並由被告承受其權利，於約滿後並屢經續約，其租賃期間應至九十三年五月十五日始行終止。

（四）準此，被告與系爭土地之全體共有人間顯有耕地租約及買賣契約存在，且被告之被繼承人郭件不但已經支付土地買賣價金，更因土地所有權無法移轉，而以買賣價金之利息抵充耕地租賃之租金，足見被告並非無權占有系爭土地。原告既為原土地共有人之繼承人，自應為其效力所及，故其主張，自不足採。

三、證據：提出出賣證書、賣杜證、謝在全著民法物權論上冊第三百八十二頁及第四百一十八頁、最高法院三十二年上字第三０一四號判例、五十年度判字第六三號判決、耕地租約各一件（以上均影本）、聲請調閱台南市政府所存之系爭租約資料。

丙、本院依職權函台南市安南地政事務所調取系爭土地歷次權利義務變動情形之登記簿謄本。

理由

一、本件原告起訴主張其為系爭土地之共有人之一，訴外人即系爭土地之另一共有人高龓矆未經全體共有人之同意及授權，以系爭土地與被告之被繼承人郭件訂立耕地租約，該耕地租約上雖載有出租人高龓矆等九人，惟該時之共有人鄭明於日據時期昭和十九年（民國三十三年）死亡，翁祥係於大正十五年（民國十五年）死亡，翁百龍係於昭和四年（民國十八年）死亡，鄭祈安（原告之先祖）係於昭和十六年（民國卅年）死亡。僅此些共有人於四十五年即高龓矆出租系爭土地予被告之被繼承人郭件時已歿，足證訴外人高龓矆並未得全體共有人之同意，即擅將系爭二筆土地出租或出賣予被告之被繼承人郭件，對其他人並不生租賃或買賣之效力。而於郭件死亡後，其繼承人即被告辦理變更續租登記，亦未得原告及其他共有人之同意，故兩造就系爭二筆土地自無耕地租賃關係存在。原告自得依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，為共有人全體之利益，請求被告將系爭土地返還予全體共有人，爰訴請判決如聲明所示。被告則以：系爭土地早在四十五年四月十五日，即由被告之父郭件及長兄郭進謀向系爭土地之共有人高龓矆、高水鋤、高金堛等三人購買其所有權之全部，並立有出賣證書及賣杜證。系爭土地在名義上雖係登記為九人共有，惟依當時派下權之分配，系爭土地實係由高龓矆、高水鋤、高金堛三人所取得，故該三人得以全權處分系爭土地，遂由該三人出面與郭件及郭進謀訂立土地買賣契約。嗣郭件死亡後，由被告依繼承關係繼續占有使用系爭土地，足見被告非屬無權占有。此外，由於在四十五年間，系爭土地之共有人中，已有鄭明、翁祥、翁百龍、鄭祈安等人死亡，而其繼承人又未依法辦理繼承登記，迄今依然，且當時農村之權利意識亦不甚發達，故在當事人間，根本不知如何辦理所有權移轉登記。在所有權無法妥善移轉登記之情況下，立約雙方遂於四十五年五月間協議另訂耕地租約，做為實現前開土地買賣契約之擔保，並以已經給付之土地買賣價金之利息，視為租金之給付，而無現實交租。在此情形，應認當事人之真意係以土地買賣價金之利息抵充耕地租賃之租金。乃依前開派下權之法理，高龓矆、高水鋤、高金堛等三人與郭件所訂立之耕地租約，其效力亦應及於全體共有人及繼承人。且此項耕地租約，在郭件死亡後，並由被告承受其權利，於約滿後並屢經續約，其租賃期間應至九十三年五月十五日始行終止。準此，被告與系爭土地之全體共有人間顯有耕地租約及買賣契約存在，且被告之被繼承人郭件不但已經支付土地買賣價金，更因土地所有權無法移轉，而以買賣價金之利息抵充耕地租賃之租金，足見被告並非無權占有系爭土地。原告既為原土地共有人之繼承人，自應為其效力所及等語資為抗辯。

二、經查：

（一）原告為系爭土地之所有權人之一乙節，有土地登記謄本可稽，復為被告所不爭執，原告訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，自屬有確認利益，合先敘明。

（二）按依法律規定或依契約，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人，民法第八百二十七條第一項定有明文，是以公同共有之成立，一是依法律之規定而生，二是依契約訂定而生，系爭土地並無上開二種情形，且不僅各共有人姓氏不一，「番地」亦不一，更有明確記載各有人之應有部分，亦無所有權人曾為祭祀公業之記載，足徵系爭土地並非祭祀公業之財產分配於派下員之結果，此有系爭土地歷次變動之登記謄本可稽，足認系爭土地應屬分別共有，被告辯稱系爭土地為公同共有云云，委無足採。

（三）復按共有財產非經共有人全體之同意，不得由共有人之一人或數人自由處分，若無共有人之同意而與他人締結買賣契約財產之契約者，則該契約自不得認為有效，最高法院十八年上字第六七六號著有判例可稽。查系爭土地於四十五年間由訴外人即系爭土地之共有人高龓矆、高水鋤、高金堛等三人與被告之被繼承人郭件締結買賣契約，當時系爭土地之共有人係高龓矆（應有部分二十一分之一）、高水鋤（應有部分二十一分之一）、高金堛（應有部分二十一分之一）、鄭明（應有部分七分之一）、翁祥（應有部分七分之一）、翁百龍（應有部分七分之一）、翁河（應有部分七分之一）、鄭梗（應有部分七分之一）、鄭祈安（應有部分七分之一）等九人，而其中共有人鄭明於日據時期昭和十九年（民國三十三年）死亡，翁祥係於大正十五年（民國十五年）死亡，翁百龍係於昭和四年（民國十八年）死亡；鄭祈安（原告之先祖）係於昭和十六年（民國卅年）死亡，有出賣證書、賣杜證、土地登記謄本四件、戶籍謄本四件在卷可稽，共有人鄭明、翁祥、翁百龍、鄭祈安於四十五年即高龓矆、高水鋤、高金堛等三人出賣系爭土地予被告之被繼承人郭件時既已死亡，高龓矆、高水鋤、高金堛又如何取得鄭明、翁祥、翁百龍、鄭祈安之同意出售系爭土地？足證高龓矆、高水鋤、高金堛並未徵得全體共有人之同意，即擅將系爭土地出賣予被告之被繼承人郭件，則該買賣契約自不得認為對全體共有人發生效力。

（四）再按共有物之出租係民法第八百二十條第一項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人（或一部分共有人）未得其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人即不生效力。查系爭土地於四十五年五月十六日由被告之被繼承人郭件所承租，有耕地租約一件可稽，當時之出租人雖登記為「高龓矆等九人」，惟該時之共有人鄭明、翁祥、翁百龍、鄭祈安於四十五年時既已死亡，已如前述，則鄭明、翁祥、翁百龍、鄭祈安又如何同意出租系爭土地與郭件？足證系爭出租行為並未徵得全體共有人之同意，故對原告及其他共有人即不生效力，是以原告訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，洵屬正當，應予准許。

（五）末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七百六十七條第一項、第八百二十一條分別定有明文。本件系爭土地為原告及其他共有人所共有，原告及其他共有人與被告間就系爭土地並無買賣或租賃關係存在，已詳如前述，被告既係無權占有系爭土地，從而，原告本於所有權，訴請被告將系爭土地交還予原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許。

三、兩造就交還土地部分均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，爰不予一一論列。

五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法官　黃瑪玲

~B法院書記官　黃傳鈞