臺灣臺南地方法院臺南簡易庭小額民事判決

原告

伯爵大廈管理委員會

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

丙○○

被告

戊○○

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國95年10月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列情形之一者，不在此限：擴張或減縮應受判決事項之聲明者民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又小額程序依同法第436條之23準用第436條之規定，仍適用上述第一章通常訴訟程序之規定。本件原告聲請核發支付命令命被告給付原告新臺幣（下同）43,200元，及自民國94年12月起至清償日止，按銀行年息計算之利息，因被告聲明異議，以原告支付命令之聲請視為起訴。嗣原告於支付命令聲請狀繕本送達被告後，而於95年4月27日以言詞請求自支付命令送達被告翌日起算之法定遲延利息（本院卷第一宗第7頁），又於95年9月4日以言詞請求被告給付4,800元，及自95年9月5日起算之法定遲延利息（本院卷第二宗第75頁），係減縮應受判決事項之聲明，核與首揭規定相符，應予准許。

乙、實體方面：

一、本件原告起訴主張：被告於94年8月19日基於買賣原因而取得門牌號碼臺南市○○路304號4樓之11房屋所有權，伯爵大廈管理委員會成立前為維護大廈正常運作，向由管理員己○○按月代收管理費，近年來依收支狀況及物價波動，有收取400元至600元不等之金額，94年間大廈管理委員會報備成立後，依住戶規約第31條之規定及區分所有權人會議決議，住戶每戶亦應按月繳付管理費400元，住戶若在規定之日期前未繳納應納金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，詎被告自94年9月起至95年8月止，合計12個月，均未依約繳納管理費，共積欠4,800元（400×12= 4,800），迭經催討均置不理，爰本於公寓大廈管理條例第21條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告4,800元，及自95年9月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告則以：94年10月30日區分所有權人會議伊未受通知，亦未參加，且該次會議簽到簿上所載66名住戶，除其中27名原告法定代理人丁○○之家族成員外，其餘部分住戶簽名係遭偽造，住戶已提出偽造文書告訴，經臺灣臺南地方法院檢察署偵查中，既該次住戶出席未達法定人數，不能認管理委員會已經合法成立，原告自無權收取管理費；先前大廈雖有按月收取管理費400元之慣例，然未出租無人居住期間，即無需繳納管理費，而有出租期間，承租戶已有繳納部分管理費；另原告法定代理人擅自將大廈頂樓出租電信業者作基地台使用，租金卻存入個人帳戶使用，有帳目不清情事云云，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。

三、兩造不爭執事項：

㈠被告於94年8月19日以買賣為原因（原因發生日期94年7月27日）取得門牌號碼臺南市○○路304號4樓之11之房屋所有權。

㈡被告取得上開房屋所有權後，並未繳納任何費用給原告。

㈢伯爵大廈管理委員會係於94年才正式向市政府報備成立，定有住戶規約。

㈣原告大廈住戶於94年10月30日、94年11月6日召開區分所有權人會議後，於94年11月14日函經臺南市政府准予備查。

㈤而如依報備前大廈之慣例及原告提出之94年11月6日區分所有權人會議紀錄，被告應該按月繳交400元之管理費，依此計算被告自94年9月迄95年8月止，應繳納之管理費為4,800元。原告亦據此向被告多次催繳，惟被告並未繳納。

㈥以上有建物登記謄本、住戶規約、報備證明、區分所有人會議記錄在卷可稽（本院卷第一宗第20、21至28、30至31、42至46頁），並經本院向臺南市政府函調大廈報備相關資料可佐（本院卷第一宗第50至85頁），自堪信為真實，

四、爭點之所在：㈠伯爵大廈管理委員會成立及繳納管理費之區分所有權人會議決議撤銷前，被告得否主張決議無效，不受拘束？㈡被告辯稱出租期間，承租戶已有繳納部分管理費，而未出租依先前慣例，毋庸繳管理費，是否有理由？㈢原告法定代理人縱有擅自將大廈頂樓出租電信業者作基地台使用，或有財務帳目不清等情事，是否可做為被告拒絕給付管理費之理由？茲分述如下：

㈠伯爵大廈管理委員會成立及繳納管理費之區分所有權人會議決議撤銷前，被告得否主張決議無效，不受拘束？

⒈按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院92 年度臺上字第2517號判決參照）。又民法第56條第1項規定，總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。在社員訴請法院撤銷有瑕疵之決議前，該決議縱有瑕疵，仍屬有效。

⒉被告雖抗辯：原告於94年10月30日、94年11月6日所召開之第一屆區分所有人會議，並未通知全體區分所有權人參加，且出席人數亦未達法定人數，決議無效，其不受拘束云云，並聲請訊問證人己○○、黃千芳、鄭素蘭、甲○○到庭證實（本院卷第二宗第75至78、184至185頁），然其前揭所辯內容，惟乃屬區分所有權人會議之召集程序違法而得否主張撤銷決議之範疇，被告既自承未曾對該決議提起撤銷或確認之訴，則於該決議未經法院撤銷前，該決議仍屬合法有效，對各區分所有權人自有拘束力存在，區分所有權人自不得以其未曾出席會議而否認管理委員會存在及規約之效力，並拒絕繳納管理費。

㈡被告辯稱出租期間，承租戶已有繳納部分管理費，而未出租依先前慣例，毋庸繳管理費，是否有理由？

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告抗辯上情，乃有利於己之事實，自應由被告就承租戶已繳部分管理費及未出租期間無須繳納之約定，負舉證之責。

⒉惟查：被告前揭抗辯，固據證人鄭素蘭到庭證稱：「（問：有無繳過管理費？）我出租給別人，是由出租人繳給證人己○○，己○○幫我出租出去，沒有租出去他就沒有收，後來己○○沒有當管理員後，房子沒有再出租，我就沒有再繳過，之前己○○只有記在帳冊內，沒有給收據。（問：大樓有無不住不需繳納管理費之規定？）並無公告，只是己○○這樣辦理」等語，然證人己○○則證稱：「住戶繳納管理費均有收據，不知大樓有無有居住才需繳費之規定」等語，證人甲○○證稱：「（問：伯爵大廈管理委員會管理費的收取標準？）一個月交400元，我有去就有繳，歷來都是交400元，沒有分有無居住，管理費是交給在場的主委丁○○，有繳費就有收據」等語，由上觀之，顯見證人鄭素蘭所述並非真實，而被告就承租戶已有繳納部分管理費，而未出租依先前慣例，毋庸繳管理費等情，復未能提出其他證據以實其說，自難信採。

㈢原告法定代理人縱有擅自將大廈頂樓出租電信業者作基地台使用，或有財務帳目不清等情事，是否可做為被告拒絕給付管理費之理由？查原告之法定代理人縱有擅自將大廈頂樓出租電信業者作基地台使用，或有財務帳目不清等情事，，亦應由區分所有權人依公寓大廈管理條例第35條之規定請求閱覽、影印公共基金餘額、各項會計憑證、會計帳簿、財務報表、會議紀錄，遵循法律途徑清查，對於失職之管理委員或非法阻礙所有權人收益、使用其所有物者，請求改善或請求損害賠償，此尚與被告應履行繳納管理費之義務無涉，則被告自不得執前開抗辯，作為免給付管理費之抗辯。

五、按公寓大廈之住戶應遵守法令規定及規約規定事項；再按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第21條分別定有明文。本件原告主張對於被告所有系爭房屋管理費每月400元之收取，係基於住戶合意及住戶大會決議，該大廈復於94年間提出已經向臺南市政府報備等語，均堪信為真實，已如前述。原告為系爭社區大廈之區分所有權人之一，自應遵守住戶全體之決議繳納管理費。

六、綜上所述，本件原告前開主張為可採，被告所辯均無可取。被告經被原告屢次催繳管理費，均拒絕繳納，此為被告所不爭執，則原告依據公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告給付自94年9月起至95年8月止，應繳納之管理費4,800元為有理由，應予准許。

七、又本件係屬民事訴訟法第436條之8第1項小額訴訟事件， 所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。另小額訴訟程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其訴訟費用額，同法第436條之19定有明文，本件訴訟費用為裁判費1,000元及證人甲○○旅費500元，合計1,500元，而應由被告負擔，爰依前開規定，命被告負擔訴訟費用1,500元。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及其他未經援用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第78條、第436條之19、第436條之20，判決如主文。

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭