臺灣高等法院 臺南分院103年度重上字第11號

臺灣高等法院臺南分院民事判決　103年度重上字第11號

上訴人

蔡永錫

上訴人

蔡永得

上訴人

蔡幸宏

上列一人之法定代理人

莊素燕

上列一人之法定代理人

蔡永生

上列一人之法定代理人

蔡識眞

上列一人之法定代理人

蔡順道

上列一人之法定代理人

蔡得安

上列一人之法定代理人

蔡承受

上列一人之法定代理人

蔡至仁

上列一人之法定代理人

蔡主義

共同訴訟代理人

黃厚誠 律師

共同訴訟代理人

伍安泰 律師

被上訴人

陳世菖

被上訴人

黃琴喨

上列一人之訴訟代理人

周德育

共同訴訟代理人

何建宏 律師

　　　　　　吳玉英　律師

上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國102年11月8日臺灣臺南地方法院第一審判決（102年度重訴字第10號）提起上訴，本院於103年11月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：

（一）被上訴人於民國（下同）99年5月8日向上訴人等10人及訴外人蔡謙福、蔡文華、蔡民、蔡國、蔡文興、郭蔡明月、蔡明亮、蔡慧心、蔡永賜等9人以每坪新臺幣（下同）135,000元之價格購買所有坐落臺南市南區鹽埕段1-348、1-357、l-654、1-655、l- 656、1-657、168-3、169-2、169-3、169-28、169-30、169-31、169-33、169-35、1-903地號等15筆土地，合計133,578,450元，並簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭契約）。上訴人依約已將除上述169-33地號土地（下稱系爭土地，共有人及應有部分如附表所示）外其他14筆土地所有權各依5分之2、5分之3比例移轉登記予被上訴人陳世菖及黃琴喨，被上訴人已付清該14筆土地買賣價金118,466,550元。就系爭土地部分，亦已給付部分價金1,500,000元給付上訴人，僅餘尾款13,611,900元未給付。

（二）連絡上開15筆土地與臺南市健康路一段之道路係目前坐落臺南市南區鹽埕段1-48、1-902、l-904、1-905、169-29、169-36、169-32、169-37、170-16、170-17、171-6地號等11筆土地、現為SE-4-6M計畫道路（下稱系爭計劃道路），被編為臺南市南區健康路一段357巷，供不特定人通行使用，依系爭契約其他約定事項第3點約定，上訴人應無條件提供被上訴人繼續使用通行。嗣上訴人提議申請變更都市計畫取消系爭計畫道路之編定，與系爭土地整合成一完整建築用地，提高土地經濟價值，經臺南市政府都市發展局都市計畫委員會（下稱臺南市都委會）審議後，固同意廢止系爭計畫道路之編定，惟要求提供部分系爭土地作為回饋，登記為臺南市政府所有。然兩造申請廢除系爭計畫道路目的，在於買賣系爭計畫道路用地。如今，兩造就系爭計劃道路買賣未能達成合意，申請廢道之目的不達，被上訴人無庸再繼續配合廢道申請，兩造就系爭土地之移轉應依系爭契約之約定。故此，被上訴人爰依系爭契約及民法第348條之規定提起本件訴訟。【原審判決被上訴人給付尾款13,611,900元同時，上訴人應將系爭土地所有權依5分之2及5分之3比例，移轉登記為被上訴人陳世菖、黃琴喨所有】，上訴人不服提起上訴。

（三）答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人抗辯：

（一）兩造於系爭契約簽訂後，約於101年4月16日前後即台南市都委會「變更台南市南區都市計劃（細部計畫）通盤檢討會」第三次專案會議前後，就系爭土地移轉條件合意變更為「俟廢道並完成土地回饋後，扣除回饋後之土地再為移轉登記」（下稱為變更之後契約）。故原先契約關於系爭土地之移轉條件，已被變更之後契約取代，須俟廢道並完成土地回饋後，被上訴人始得就系爭土地扣除回饋後之土地請求移轉登記，被上訴人依原系爭契約請求移轉登記，並無所據。

（二）被上訴人黃琴喨（下稱黃琴喨）對於變更之後契約之合意，雖未在場，但其明知卻未表示反對，已構成民法第169條表見代理，自應負授權人責任，即須受變更之後契約拘束。再即便黃琴喨未同意變更之後契約，惟系爭契約債之關係屬可分，故依民法第271條規定，被上訴人陳世菖（下稱陳世菖）就系爭土地應有部分2分之1移轉登記請求權於完成廢道前不得行使，此部分應予駁回。又兩造就系爭計畫道路買賣價金是否達成合意，與兩造合意就系爭土地約定俟系爭計畫道路廢除後再移轉，兩者係屬二事，不應混淆。

（三）末臺南市都委會已決議廢道之附帶條件為須回饋部分土地，上訴人已出具土地變更回饋同意書，顯已依約履行兩造變更原契約之內容。惟被上訴人違反協議拒不出具回饋同意書，故意使廢道不能完成，顯違反兩造合意俟廢道後再為處理系爭土地移轉之約定，並有違誠實信用原則。

（四）上訴聲明：

１、原判決廢棄。

２、被上訴人於第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

（一）被上訴人於99年5月8日向上訴人及訴外人蔡謙福、蔡文華、蔡民、蔡國、蔡文興、郭蔡明月、蔡明亮、蔡慧心、蔡永賜等9人以每坪135,000元之價格購買所有坐落臺南市南區鹽埕段1-348、1-357、1-654、1-655、1-656、1-657、168- 3、169-2、169-3、169-28、169-30、169-31、169-35、1-903地號及系爭土地共15筆土地，合計買賣價金為133,578,450元。上開土地之出賣人已依約將除系爭土地外其他14筆土地所有權各依5分之2、5分之3比例移轉登記與陳世菖、黃琴喨。被上訴人亦已將除系爭土地外其餘14筆土地買賣價金118,466,550元及系爭土地之部分價金1,500,000元給付上訴人，目前尚餘系爭土地尾款13,611,900元未給付。

（二）系爭合約書其他約定事項第3點內容略以：「1-48、1-902、1-905、169-29、169-36、169-32、169-37 、170-16、170-17、171-6等10筆地號之計畫道路用地，上訴人蔡永錫等10人及訴外人蔡謙福、蔡文華、蔡民、蔡國、蔡文興、郭蔡明月、蔡明亮、蔡慧心、蔡永賜同意無條件提供使用、通行，效力並及於繼受人。」（系爭合約書其他約定事項第3點未載1-904地號，但載有169-36地號）。

（三）依土地登記謄本記載，系爭土地地目係建、面積370平方公尺，上訴人應有部分如附表所示。

（四）169-36地號土地所有權人為訴外人財團法人真耶穌教會臺灣總會。

（五）上訴人所有坐落臺南市南區鹽埕段1-48、1-902、1-904、1-905、169-29、169-32、169-37、170-16、170-17、171-6地號土地經都發局於76年7月27日發布實施之「擬定臺南市南區（健康路以南、大同路以西地區）細部計畫案」劃設為B-21-6M計畫道路，現改稱為SE-4-6M計畫道路。

（六）陳世菖與訴外人蔡國向臺南市都委會提出廢除系爭計畫道路之陳情案，經臺南市都委會101年7月16日第17次會議審議，決議該案應於都市計畫發布實施前，出具土地變更回饋同意書，並完成土地回饋。其中系爭土地部分面積經前開決議應回饋登記為臺南市政府所有。（原審卷第119-129頁）

（七）上訴人已出具土地變更回饋同意書，同意回饋部分土地所有權予臺南市政府；被上訴人未提出已登記被上訴人所有之169-3、169-28地號部分土地之回饋同意書予臺南市政府。

（八）本院卷第41、42頁之不動產買賣合約書及手稿影本為證人魏浽葶所製作（本院卷第88頁）。

四、兩造爭執要點：

（一）兩造是否就系爭土地之移轉另約定俟廢道再為處理，因而限制原契約關於系爭土地移轉登記之履行？

１、黃琴喨是否構成民法第169條之表見代理，應負授權人之責任？

２、縱認黃琴喨未同意廢道，惟兩造債之關係屬可分之債，故依民法第271條規定，陳世菖就系爭169-33地號土地應有部分2分之1移轉登記請求權是否於完成廢道前不得行使？對價分別多少？

（二）被上訴人主張依系爭契約及民法第348條之規定，請求上訴人應於被上訴人給付13,611,900元同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，有無理由？

五、本院得心證之理由：

（一）兩造是否就系爭土地之移轉另約定俟廢道再為處理，因而限制原契約關於系爭土地移轉登記之履行？

１、兩造於99年5月8日簽訂同段1-348地號等(包含系爭土地）共15筆土地之買賣契約。另同段1-48、1-902、1-905、169- 29、169-36、169-32、169-37、170-16、170-17、171-6等10筆地號土地（即系爭計劃道路用地）為上訴人及訴外人蔡謙福、蔡文華、蔡民、蔡國、蔡文興、郭蔡明月、蔡明亮、蔡慧心、蔡永賜共有並同意無條件提供被上訴人無償使用通行。但因上訴人得知可申請廢除系爭計劃道路之編定，廢道後用地可以出賣給被上訴人，作為整體規劃，故上訴人之代理人蔡瑞玉與陳世菖共同申請廢道等事實，為兩造所自認（見本院卷第156頁背面、第157頁），自堪信為真實。從而，上訴人與陳世菖申請廢除計劃道路目的在於：上訴人原應無償提供系爭計劃道路供被上訴人使用，但若廢除系爭計劃道路編定，即可將土地出賣給被上訴人，除被上訴人能完整未割裂土地作為整體建築規劃，上訴人亦可獲得較多買賣價款。故若計劃道路廢道後之土地未能成立買賣契約，兩造申請廢除系爭計劃道路目的即無法達成，此合先敘明。

２、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件上訴人主張系爭土地買賣後，兩造合意就系爭土地之移轉條件，變更為「俟廢道完成土地回饋後，再就系爭土地扣除回饋土地面積為移轉登記」之後契約（即變更之後契約，見本院卷第179頁背面），此為被上訴人所否認。依首揭舉證責任分配之原則，上訴人自應就變更之後契約業已成立生效負舉證責任。茲將上訴人提出之證據一一說明如下：

(1)台南市政府都市發展局（以下簡稱都發局）100年10月17日、100年10月28日、101年9月12日、102年3月26日函文（本院卷第40頁、第43頁、第44頁、第79頁及原審卷第119-129頁）：查，上開函文係都發局發函給申請人陳世菖與蔡瑞玉，內容說明申請廢道所需之程序、進度、說明及計畫。其僅能證明蔡瑞玉與陳世菖共同申請廢道，對於變更之後契約是否成立生效，上開函文並未記載，故上開函文並無法證明變更之後契約業已成立生效，故上訴人此部份舉證並不足採。

(2)魏綏葶製作之不動產買賣合約書（本院卷第42頁、原審卷第218頁）：上開為系爭計劃道路土地之買賣契約書，買賣價金記載每坪為135,000元，惟上開系爭計劃道路土地之買賣契約書，兩造均未簽名。證人魏綏葶於原審證稱：「蔡瑞玉說要以每坪135000元賣給被上訴人，那天本來有擬定好契約，結果黃琴喨認為廢道可能不會成功，就沒有出面簽約，所以當天就沒有簽約」、「後來蔡瑞玉又說美國那邊的所有權人要改成每坪30萬元出售....後蔡瑞玉就說現在美國那邊的所有權人改成要等廢道完成後，再看要以多少價錢出售，也就是堅持要等廢道完成再說」（見原審卷第182頁背面、第183頁）。足見，上開合約書僅能證明因價格無法達成合意致系爭計劃道路土地買賣契約不成立，並無法證明變更之後契約是否成立生效，故上訴人上開舉證亦不可採。

(3)證人即代理上訴人處理系爭土地買賣之蔡瑞玉（即上訴人蔡得安、蔡承受之姐）到庭證稱：「兩造有約定系爭土地於廢道程序完成後再視回饋面積後再計算價金移轉登記土地」等語（見原審卷第185頁背面）。但對於變更之後契約是否成立生效部分，證人蔡瑞玉證稱：「到最後也沒有講妥，因為陳世菖有說他只買建地，不買回饋的部分，上訴人則認為已經做很大的犧牲，而被上訴人卻只願意買建地，所以到最後上訴人（美國的所有權人）就說等台南市政府都委會做最後的決議再來進行這件事情的買賣，上訴人並沒有說系爭土地不過戶給被上訴人，因為畢竟有簽契約」、「當時市政府要求以我們名義回饋，而如果將系爭土地移轉給被上訴人，則土地所有權人名義會變成被上訴人，則上訴人就沒有辦法回饋，陳世菖就提議暫時不移轉」；「陳世菖在台南市都委會會議中有說他同意回饋，但當時台南市政府規劃要回饋移轉多少面積的土地是101年8月13日才定案的，我於101年8月13日才接到台南市政府通知要回饋移轉的面積，所以那時候才知道陳世菖也必須回饋，因為有劃到陳世菖的土地，陳世菖也希望整個廢道能完成，但他也有提到如果不能以一坪135,000元出售給他，他也不同意回饋，他是用他們有權利決定要不要回饋，來同意計畫道路廢道後土地出售的價格。」（見原審卷第187頁）。前已述及，兩造當時申請廢道之目的在出售廢道後之計劃道路用地。再依證人蔡瑞玉之證詞可知，伊雖與陳世菖共同申請廢道，但因申請廢道時，對於何人該回饋以及回饋面積尚無法確定；且陳世菖是以廢除計畫道路土地須以每坪135,000元成立買賣後，始同意回饋完成廢道，後兩造因為廢道後系爭計畫道路土地價格無法達成協議，以致無法成立系爭計畫道路用地之買賣契約。參以陳世菖於本院準備程序時稱：「我們廢道基本條件這土地要以原價賣給我們」（見本院卷第165頁背面）。由上可知，陳世菖當時對於變更之後契約係以「廢道後之計畫道路用地以每坪135,000元成立買賣」為成立生效之前提。

(4)再證人魏綏葶於原審證稱：「針對這些廢道的土地要買賣，但當天沒有簽約，因為黃琴喨沒有出面，而上訴人代理人蔡瑞玉說她可以針對計畫道路那邊申請廢道，陳世菖說如果要申請廢道，要先說好道路用地的部分如何處理，蔡瑞玉說要以每坪135,000元賣給被上訴人，那天本來有先擬定好契約，結果因為黃琴喨認為廢道可能不會成功，她就沒有出面簽，所以當天就沒有簽約。」、「陳世菖也有提到廢道的這幾筆地號的土地價格沒有談好，他也不會同意廢道，也就會維持原來的契約。」「蔡瑞玉是上訴人代理人，她當初說要以每坪135,000元賣給被上訴人...後來蔡瑞玉又說美國那邊的所有權人要改成每坪30萬元出售....後蔡瑞玉就說現在美國那邊的所有權人改成要等廢道完成後，再看要以多少價錢出售，也就是堅持要等廢道完成再說」（見原審卷第182頁背面、第183頁）。由證人魏綏葶之證詞可知：(1)當時陳世菖要申請廢道，係以廢道之系爭計畫道路以每坪135,000元成立買賣為前提，若系爭計畫道路不能成立買賣，即不同意廢道，就維持原來的契約；(2)黃琴喨從頭到尾均不同意廢道；(3)廢道後之計劃道路用地買賣價格上訴人方面一直無法確定，從每坪135,000元，變為每坪30萬元，後變為廢道後再談價格，因此兩造就廢道後計畫道路並未成立買賣。雖上訴人抗辯魏綏葶是陳世菖的姪女，有偏頗及隱匿之情證詞不可採云云。惟查證人魏綏葶對於陳世菖與蔡瑞玉共同申請廢道，廢道後計劃道路用地價格無法談妥以致無法繼續廢道程序之證詞與蔡瑞玉之證詞並無不一致，故其證詞並非不可採。

(5)至於上訴人所提證人即系爭土地買賣仲介陳丁國，雖於原審證稱：「兩造有合意廢道後再就系爭169-33地號之移轉再為處理」等語（見原審卷第178頁背面），惟後改稱：「蔡瑞玉跟我說陳世菖說的應該是169-33地號土地暫且不要過戶，至於可能是為了廢道手續這段，蔡瑞玉當時應該沒有說，是我自己認知的，因為我知道他們在辦理廢道手續」；「我聽到的只有剛剛我陳述的那些內容，我聽到蔡瑞玉跟我陳述的內容是169- 33地號土地是陳世菖跟蔡瑞玉有共同參與過申請向台南市政府都委會提出申請廢道的過程中，因為是否會完成廢道，是否回饋的問題，兩造沒達到共識，因此，169-33地號土地暫且不過戶，至於周德育（即黃琴喨之配偶）及陳世菖的陳述裡並沒有向我明確提到這一點」等語（見原審卷第178頁背面、第180頁背面）。由上可知，證人陳丁國並未全程參與聽聞兩造關於廢道及系爭土地如何處理之協議過程，僅憑聽聞蔡瑞玉一方之陳述以及自己推測想像，故證詞亦無法證明變更之後契約業已成立生效。

(6)至於證人即都市計畫委員陳彥仲於本院之證詞亦僅證述係蔡瑞玉與陳世菖共同申請廢道，開會內容及廢道之程序（見本院卷第132頁背面），故證人陳彥仲之證詞亦無法證明變更之後契約業已成立生效。

(7)本院綜合上情，認被上訴人為建商，購買上開15筆土地是為建築房屋出售使用，且被上訴人業已委請建築師建築規劃店鋪住宅工程規劃，此有建築平面圖附卷可查（見本院卷第44頁）。對被上訴人而言，其已經投入大量成本資金準備開發建案，且依約系爭計劃道路本可無償使用，是否廢道本無礙於原先建案之規劃。而今陳世菖與蔡瑞玉申請廢道之目的在於取得系爭計畫道路用地後，出賣給被上訴人，上訴人可獲得較多價款，被上訴人可獲得較多土地，共謀其利。然若廢道後之道路用地無法成立買賣，系爭契約及被上訴人已投入資金之建案不可能因此終止，此由魏綏葶證稱「陳世菖雖申請廢道，但以兩造談妥廢道後之土地價格並簽訂買賣契約達成兩造當初申請廢道目的為前提，若廢道後之道路用地無法簽訂買賣契約，就維持兩造原先之買賣契約」自明。由此可知，上訴人所謂變更之後契約，其成立生效係以「廢道後系爭計畫道路成立買賣契約」為前提，若兩造對於廢道後系爭計畫道路無法成立買賣契約，申請廢道之目的即不能達成，變更之後契約即不成立生效，兩造就系爭土地之買賣仍應以原契約為準。而前已述及，系爭計畫道路之買賣契約已因價格無法達成合意確定不成立。揆諸上開說明，變更後之契約並未成立生效，兩造間就系爭土地之買賣契約仍應以原契約內容為準。

３、末因本院認陳世菖與上訴人就變更之後契約並未成立生效，故就黃琴喨對於變更之後契約是否構成表見代理，而須與陳世菖同受拘束？以及陳世菖是否因本件為可分之債而可單獨受變更之後契約拘束？等情，對於判決之結果已不生影響，本院自無審究論述之必要，末此敘明。

（二）被上訴人主張依系爭契約及民法第348條之規定，請求上訴人應於被上訴人給付13,611,900元同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，有無理由？按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。本件兩造簽訂系爭契約，而除系爭土地外，其餘均已交付價金並依陳世菖5分之2、黃琴喨5分之3比例完成土地所有權移轉登記。被上訴人目前僅餘系爭土地部分尾款13,611,900元未給付等情，為兩造所不爭執，今變更之後契約確定未成立生效，被上訴人依民法第348條及系爭契約，請求被上訴人給付13,611,900元同時，上訴人應將系爭土地按陳世菖5分之2，黃琴喨5分之3比例移轉登記予被上訴人，於法有據，應准許之。

六、綜上所述，被上訴人本於民法第348條及系爭契約之法律關係，請求被上訴人給付13,611,900元同時，上訴人應將系爭土地按陳世菖5分之2，黃琴喨5分之3比例移轉登記予被上訴人，於法有據。原審為被上訴人勝訴之判決，經核認事用法並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。

八、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。

【附註】民事訴訟法第466條之1：

⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。